所谓买卖不破租赁，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。也即是指，受让人或他物权人都附有维持原有租赁的义务，而无需另订契约。买卖不破租赁的设立原因主要有两层含义：一是为了保护弱势的承租人。承租人作为租赁合同的一方，如果所有物的任意性变动便会导致其承租权的丧失，那么承租人的权利保障便无从谈起。二是为了缔约成本的经济化。如果买卖合同的签订会导致租赁合同的无效，那么租赁物的出租就会受到影响，进而会引起整个经济活动成本的增加，这也是“买卖不破租赁”为各国立法所认同的深层次原因。买卖不破租赁”在我国的民法中有很多应用，许多法律条文的制定都遵循了“买卖不破租赁”，确定它在实践运用中的法律约束力。那么“买卖不破租赁”原理之所以能够被我国法律认可，它的法律依据在哪里呢？“买卖不破租赁”又是从何而来，是怎样被流传限定下来的呢？本文试图阐述关于“买卖不破租赁”这一有些特殊又符合法理的法律制度。“买卖不破租赁”的起源应当从房屋租赁说起。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，它有债权关系的一般的属性，如有偿、双务。但随着现代民法理论的不断发展，房屋租赁关系也有了新的变化。所谓“买卖不破租赁”最初所指的是房屋的所有权人将房屋租赁给承租人，而后又将房屋卖与他人。此时在同一个房屋上出卖人设定了租赁权后又将房屋的所有权转移给承租人以外的第三人。而现在随着民法的不断发展对于“买卖不破租赁”的内涵又增加了新的内容，现在的“买卖不破租赁”中的租赁物不仅仅指房屋，它包括一切可以租赁的动产以及不动产。现在的民法对于“买卖不破租赁”的客体已经扩展的非常多广了。如果按照一般物权的情况来说的话，取得该物所有权的人对其权利应当是完整的，即任何人都不得影响所有权人行使其所有权。而在这，房屋因转移所有权而取得其所有权的人不能以房屋所有权转移而要求承租人解除其原有的租赁合同，也不能要求承租人在租赁期届满之前将房屋的使用权交于所有权人。这样说来，租赁关系就突破了原来债权关系的规则而变得“厉害”起来。那么是房屋租赁关系是怎样变成现在这样将所有权都“不放在眼里”的呢？先看一下“买卖不破租赁”在各国中的应用。买卖不破租赁这项法律制度是资本主义经济发展到垄断阶段的产物，是市场经济发展的要求。虽然我国1999年就制定了《中华人民共和国合同法》，但合同法中对买卖不破租赁的规定并不完善，在此情况下，2009年6月22日最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对买卖不破租赁作出了进一步的解释，但实践中仍然存在不少争议的问题，本书结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，从该制度产生的理论依据、社会背景以及发展趋势上，对其进行一个宏观了解和把握，并借鉴国内外相关学者的精辟观点和审判实践经验，分别分析三方（所有人、出租人、承租人）之中每两方之间的法律关系与单纯的买卖关系、租赁关系在权利义务上有何不同；然后对买卖不破租赁制度在审判实践中存在的问题进行分析研究，并提出自己的看法和建议。具体而言，本文分为以下四部分：一、买卖不破租赁概述本部分包括三个内容，一是买卖不破租赁概述，二是国外关于买卖不破租赁制度的比较考察，三是关于我国买卖不破租赁的现行法分析。二、买卖不破租赁的构成要件从目前存在三要件说、四要件说和五要件说三种主张进行分析，最后得出我国买卖不破租赁制度的构成要件。三、我国合同法上的买卖不破租赁法律关系分析本部分包括三个内容，一是受让人和承租人之间的法律关系，二是受让人与出租人的法律关系，三是出租人与承租人的关系。四、审判实践中的疑难问题本部分包括三个内容，一是抵押不破租赁原则，二是租赁房屋让与前承租人一次预付的租金的处理，三是新的产权人和承租人就租金问题产生纠纷应的处理。