税收是国家财政收入的主要来源,也是重要的政策工具之一,土地增值税作为房地产开发相对特有的税种,开征的初衷便是通过税务部门对其预征和清算的征管来保障国家财政收入、调节高额土地增值税收益的分配、抑制过热的房地产市场。近年来房地产市场发展迅猛,在经历了几轮价格的上涨后,社会上已经积累了一定的负面情绪。房地产开发本身流程复杂,又涉及建筑建材、金融贷款等60余个行业,牵一发而动全身的效应以及人民群众对住房的关注,使土地增值税尤其是清算环节受到舆论热议。如2013年11月,《每周质量报告》中报道知名房地产开发企业涉嫌拖欠土地增值税,尽管国税总局进行了解释说明,专家学者们仍对土地增值税清算政策制定的完善性、税务部门征管执行的效率、房地产开发企业的税收遵从度等方面存在质疑。税务部门也在征管实践中不断地反思与改进,国税总局陆续下发清算文件,各地税务机关通过大力宣传土地增值税政策与严格推进清算征管等举措,不断积累清算征管经验。“金税三期”管理系统上线后,税收数据来源更加广泛、风险识别功能更加强大,税务机关对土地增值税清算的征管有所进步,房地产开发企业也愈加重视清算申报工作。但内外部问题依然存在:土地增值税本身存在设计缺陷且要素不明、清算征管受地方政府的制约且缺乏部门间的信息化联动、房地产开发企业过度筹划且中介机构可信任度低,税务部门对清算的权责定位不明与税务人员分析处理能力有限等都影响着清算工作的进展。因此本文首先运用文献研究法、历史分析法等,学习借鉴国内外土地增值税的开征、管理与问题等文献研究成果,并结合政策工具理论、税收遵从理论等公共管理知识,对房地产开发、土地增值税清算、税收征管等概念进行论述,为下文的研究奠定基础。其次,梳理S市A区土地增值税征管的现状和成效,结合现阶段“金税三期”系统的设计情况,分析A区税务局采取房地产开发节点化管理、规范清算上报资料与建立内部审核机制等征管举措,并总结已取得区内项目情况直观清晰、多环节管控有力、鉴证报告高效利用、征管更加精细化等成效。再者,结合具有时效性的案例探讨清算征管中存在的内外部问题,发现清算推进过程中存在纳税人态度消极、报送资料可信度不足等困境,认为在审核中清算范围的定义有争议、收入与成本确认中尚存在许多未明确的疑难问题。然后,从现行财税制度与地方政府管理、纳税人与税务机关三个角度出发,遵循问题导向细致分析深层次的原因,得出外部管理有制约、土地增值税政策不明确、纳税人自身管理与纳税遵从水平不高、税务信息化建设与人员综合能力不强等结论。最后,针对内外部问题与具体原因,在财税制度建设、纳税服务与惩处、税务机关内部建设等方面,提出如明确土地增值税具体要素、改善外部管理环境、提高纳税人遵从度、打造高效的管税体系等行之有效的建议。在土地增值税即将立法的背景下,为形成房地产开发土地增值税清算的强大合力而建言献策。综上,本文在A区税务机关土地增值税清算工作的实践基础上,分析清算征管中具有共性和个性的困境与具体原因,提出可行性的对策建议。在研究过程中,创新性地将清算征管的“效用性”和“选择性”等研究从单一清算审核环节扩展到整个清算流程,提出建立税务内外部的清算联动机制、设计房地产开发的信息化管税模块等举措,希望通过以点带线、以线带面的研究,能够进一步完善现行的土地增值税制度、规范房地产开发企业的纳税行为、打破税务机关“单兵作战”的局面、降低渎职与出错的风险,为优化房地产开发土地增值税清算征管带来较强的实践意义。