大连市从2014年开始对房屋的购买进行限贷,2018年至2019年先后出台限购、限贷政策,2019年大连楼市调控最为严格,在7月实行“限购”“限贷”政策叠加。同时,大连连续出台的溢价上限政策,表面使得土地价格走低,但是实际上土拍市场价格高涨,使得房地产业的开发成本增加,同时土地的可开放数量也在减少。而且从现在的房地产开发情况来看,新建楼房开始向远离城市中心的外郊进行建设,从而导致其交通便利性较差,周边的配套设施也不够完善,相对于建在城市中心地带的二手房就有所差距,也因此使得二手房市场更加活跃。随着二手房和新建住宅商品市场的竞争加剧,使得房地产行业的竞争越来越激烈。从而使得对消费者的真实需求的研究显得尤为重要,房地产业应进行差异化的营销模式,从而满足不同消费者的购买需求,增加自身的行业竞争力。因此,本文研究的主要内容就是分析在当前新建住宅商品市场和二手房市场同样活跃的情况下,大连市潜在购房消费者的购房选择过程中注重的因素,并对其购房选择行为进行预测。本文参考大量国内外文献,根据文献中涉及的调查因素进行了归纳和参考,以消费者行为理论以及消费者购房特征为理论基础,设计问卷并发放、回收、整理、总结,运用问卷调查法对大连市居民住房购买行为进行调查研究分析,向调查人群发放280份问卷,其中有效问卷有241份。针对收集回来的有效数据,先对此进行描述性统计分析,主要分析研究居民住房购买行为的个人特征和个人偏好的情况,进而对影响居民住房购买行为的影响因素进行交叉分析,初步得出影响居民购房行为意愿的因素,即性别、婚姻状况、家庭月收入,住宅面积选择等16个自变量。其次,将进行回归分析判定影响最为显著的影响因素,对此运用二元Logistic回归模型进行分析。在进行开始之前,使用Cronbach’s a系数对所有数据的信度分析,研究数据均通过检验,说明所使用的数据的可靠性良好。再使用探索性因子分析进行效度分析将16个自变量分成个人特征、个人偏好、经济状况、外界评价、小区建设及地理位置6大因子;然后进行回归分析,得出了影响消费者购房行为的最终结论,即个人特征、经济状况以及消费者对小区地理位置和外界因素的关注度对居民购买行为的选择产生了实际的影响。最后,使用Voting融合单一预测模型,对居民住房购买行为选择进行预测,结果为有超过50%的消费者会选择新房进行购买,这也是由于在中国,很多消费者买房都有严重的“新房情节”,在力所能及的情况下,都会优先购买新房。同时新房相对于二手房而言,其有可贷款期限长,税费较少的优势。