产权式商铺作为房地产开发商分割销售商业房地产所形成一种经营性房产模式,在上世纪90年代开始在中国出现而后迅速发展,其存在有其合理性,但其引发的风险也不容忽视,特别是在业主与开发商约定的第一期委托经营期满后,在缺乏合同约定又没有相关法律引导的情况下,经营权分散的商场的后续发展利用成为棘手的问题。为了避免不动产资源的闲置浪费,也为了使商场能够持续经营产生投资回报,保护全体业主的投资利益,有必要以合法方式限制业主随意行使专有部分所有权,促使商铺统一利用。本文的出发点就在于以限制部分权利行使的方式实现整体的有效利用,从而保护全体业主的利益。本文共分为六个部分。第一部分提出问题。基于实践中广泛存在的产权式商铺纠纷,指出大部分纠纷的本质在于业主对商铺权利的自由行使与商铺统一经营才能发挥更大效用的现实需要之间存在矛盾。为解决这一矛盾,保护商铺投资者的利益、实现物尽其用的价值目标,有必要对业主的权利行使进行一定的限制。第二部分介绍产权式商铺的类型和物权属性。认为虚拟产权式商铺和独立产权式商铺分类的主要价值在于对权利限制的宽严不同,虚拟产权式商铺业主权利行使要受到更严格的限制。在物权属性的认定上主要解释了产权式商铺由于具有构造上的独立性、利用上的独立性、可登记为物权客体的特点,因此属于建筑物区分所有权而非按份共有,为下文研究权利行使的限制定下基调。第三部分对产权式商铺作为区分所有建筑物,要受到的限制进行梳理和总结,包括法定限制和意定限制。权利行使的一般限制要求不得违反法律法规、公序良俗,不得损害公共利益和他人合法权益;作为特殊的相邻关系,业主间有一定的容忍义务和协助义务;而作为区分所有建筑物中的专有部分,业主行使权利也不得损害建筑物的整体安全,不得以违反建筑物的一般用途和使用目的的方式使用商铺。使独立产权式商铺业主和拥有面积较大的虚拟产权式商铺的业主的权利行使在一定的法律框架下进行而不得滥用。第四部分提出由于产权式商铺的特殊性,还需引入集体决议的限制,并对集体决议限制的合理性和内容、程序进行思考。通过分析指出产权式商铺特殊之处在于商铺利用方式上的双层结构和业主的投资目的,这种不同导致了法律的保护方式也有不同,为限制业主以符合集体利益的方式行使权利提供了正当性基础;《物权法》第76条和77条也为以集体决议的方式限制业主专有部分权利提供了法律依据。集体决议的限制仅限于对经营权的限制,目的是实现整体利益,且不可损害业主的既得利益,更要符合正当程序。第五部分是对业主的救济权,业主对商铺有物权请求权、债权请求权、不当得利返还请求权、业主撤销权以及随时转让商铺退出集体关系的权利,这些权利使得业主权利在受到不当限制时可以获得救济。第六部分进行总结,期待对业主权利行使进行限制的方式能够一定程度上解决现实中商铺闲置的现象,保护全体业主的投资利益,促使物尽其用。