房地产业作为国民经济的支柱产业,与金融业深度关联,关系到整个国家的金融体系稳定。2017年以来高杠杆率已成为房地产行业的主要风险因素之一,各部门纷纷出台各种限制性融资政策,遏制房地产杠杆率野蛮增长,防范系统性金融风险,特别是2020年出台的“三道红线”政策,规定通过设置资产负债率、净负债率和剔除预收账款后的现金短债率门槛,限制房地产企业有息负债增长率,降低杠杆率。各家房企虽积极降杠杆,不少公司完成了“三道红线”达标,然而不乏有企业为了降低账面杠杆水平以掩盖较高的杠杆风险,采用永续债、表外负债等手段进行杠杆操纵,形式上满足了“三道红线”的要求。因此,研究房地产企业是否存在杠杆操纵的行为、杠杆操纵的动机及后果显得尤为必要。本文首先阐述了研究的背景、意义、思路和方法,梳理了相关文献,然后对相关概念进行了界定,论述了与本案例所研究问题相关的理论,介绍了房地产企业的融资方式及杠杆操纵的手段。接下来以招商蛇口为研究对象,阐述了该企业进行杠杆操纵的具体表现,研究了该企业进行杠杆操纵的动机、手段和后果。最后,得出结论,并建言献策。通过对招商局蛇口工业区控股股份有限公司的研究分析发现,招商蛇口通过以下三种手段进行杠杆操纵:一是通过增资扩股等方式将子公司负债移至表外;二是发行大量永续债增加权益;三是把有息负债转变为经营性负债。而招商蛇口进行杠杆操纵主要是为了符合监管要求,满足大规模举债经营的资金需求,改善企业绩效。在实现了资产规模高速扩张,降低了融资成本,带来了高额营业收入和利润的同时,高杠杆带来的债务违约风险依然存在,随着监管政策的进一步完善,今后面临的法律风险和监管风险会越来越大,且增大了对内外部信息使用者和监管部门的会计信息风险。最后,基于以上分析,分别对招商蛇口和监管方提出了建议。