自改革开放以来,中国经济增长迅速,但人口老龄化趋势日益明显,人们也逐渐意识到中国目前的社会年龄结构正在由正三角形逐步过渡到梯形。随着人口老龄化的趋势日渐严重,人口结构的金字塔逐渐上下颠倒及年轻人越来越低的生育意愿,中国社会人口老龄化的问题已经给社会经济发展带来了深刻的影响。具体来讲,中国人口老龄化、高储蓄率、高住房资产价格等问题处于并存状态,并且已成为学术研究的热点。本文以住房价格为例,基于人口老龄化和居民储蓄对资产价格影响的理论分析,结合中国的现实背景,分析了老龄化程度和居民储蓄对中国全国和35个大中城市住房价格的影响。首先,对代际交叠模型的静态比较分析表明人口老龄化程度越高,劳动人口比例越低,这将导致对不动产的需求减少,从而降低不动产价格;另一方面,老年人的高储蓄偏好会导致储蓄增加,而储蓄增加可能会提高不动产价格。其次,从全国范围来看,人口抚养比下降是导致中国房价不断上涨的重要影响因素。研究表明,60岁以上人群的抚养比对房价有正向影响,12岁以下人群的抚养比对房价有显著的负面影响;居民储蓄与房价正相关显著。再次,在大中城市的35个子样本中,人口抚养比和子女抚养比对房价的影响大于全国水平。老年人口抚养比对分析房价的影响不显著;家庭储蓄每增加1%导致房价上涨0.2-0.47%。最后,交互作用分析表明,不同家庭储蓄水平下,人口老龄化对房价的影响是不同的,且人口老龄化通过家庭储蓄影响房价,中介作用稀释和减弱了这种影响。然而,随着上一代储蓄的释放,中国的房价逐渐受到抑制。总的来说,人口老龄化意味着房价长期面临下行风险,但不会导致市场崩盘。根据实证结果,本文针对中国房地产调控政策与人口老龄化相关现象提出了几点改进建议。从人口年龄结构来看,我国可以全面开放育儿政策,并且完善各个方面的福利保障制度,转变现有的年龄结构并增加年轻劳动力,鼓励居民消费。从社会角度看,相关部门可以为老年人创造二次进入劳动力市场的机会。如返聘已退休但是具有丰富职业经验的高级教师和医生等专业人士,同时放宽部分社区岗位年龄限制等,加大监管力度,杜绝年龄歧视,鼓励中老年人发展事业。