在我国开征物业税,最早是在2003年的中央文件中提出来的,党的十六届三中全会作出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。　　 要想准确把握物业税,必须先了解其开征的必要性。开征物业税一是整合房地产业中税费征收管理存在问题的需要。我国目前的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多,税费负担重,而房地产保有环节课税少,负担轻,且税收优惠范围大,导致炒卖严重。二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少,房地产初始价格会降到人民购买力的水平,有利于解决国民的住房问题；同时物业税计税方法也会对居住毫宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税,达到调节个人收入分配,缩小社会贫富差距,维护社会稳定的效果。三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要因为之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长,物业税的开征,使开发商建房时缴纳的一部分税,改由购房者在购买房屋以后按年缴纳,在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。　　 物业税的开征从财政收入角度来说,开征目的在于获取财政收入；从资源配置角度来说,物业税的开征将加大房地产的持有成本,从而激励其所有者关注房地产的有效利用；从财富分配角度来说,对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。作为一种财产税,物业税的税制要素包括:一是纳税人。物业税的纳税人是指拥有任何地区的土地及建筑物的单位和个人。物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人,即房地产业主。二是课税对象。笔者认为,我国物业税的征税对象应是位于我国境内的房地产,将现行房地产税收的征税范围从城镇扩大到农村,这种做法也是符合国际惯例的。所以,物业税的改革不仅是有关房地产税费的合并,还涉及到征税范围的调整。三是课税依据。我国物业税的征税办法应分为从租计征和从价计征两种,采取不同的征税方法和计税依据,能够反映房地产的价格变化,避免税收收入的流失,保证税收收入增长的稳定性。四是税率设计。物业税的税率设计应与当前的房地产税收收入相衔接,可适当有所降低。可设定按0.5％-1％征收。五是纳税方式和期限。物业税可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式。对业主个人的商品房,由物业公司代收代缴税款:对单位拥有的房地产,由单位自行申报纳税；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的,则必须由纳税人自行申报。关于物业税的纳税期限,可以采取按年征收、分期缴纳的方法,以保持税制的稳定性和征管的便利。六是税收优惠措施。根据国外税收优惠经验,我国的物业税也应对国家机关、人民团体、军队自用的物业,由国家财政拨付事业经费的单位自用的物业,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的物业,使领馆的物业免税；对居民自用的物业实行免征额制度；对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。从我国目前居民住房的实际情况看,大多数居民购买的房产属于基本生活住房,这与一些较为富裕的居民投资性目的的房产购置是不同的。我国要开征的物业税应当严格区分这两类房产的差别,在立法时,应当设立居民基本生活性住房的免税条款,以确保广大居民的切身利益。　　 物业税是市场经济发展中的必然趋势,因此它的实行也应该与市场化的进程相一致,在实行过程中应当充分考虑当地的市场化发展程度。同时,税收作为国家财政的一部分,应当取之于民、还之于民,将征收上来的物业税应用到市政建设和改善老百姓居住环境的用途中去。在市场经济下,土地、住房是一种资产,持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力,调整社会公平尺度,促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。第一,可以纠正房地产市场结构性矛盾。当前,很多城市的住房市场存在结构性矛盾:高端供应饱和,低端供应不足。物业税的设计应能够引导开发商增加低端市场的供应。第二,可以抑制土地囤积和商品房投机炒作。由于对土地和房产的保有行为征收物业税,开发商囤积土地的成本和风险增加,房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。第三,可以平均财富,平均税赋,增进社会公平。物业税的开征,特别是如果采用某种累进税率,则具有“劫富济贫”的社会作用,对于增加政府的转移支付能力,增进社会公平,维护社会稳定,都是有益的。第四,可以引导理性消费,增进资源有效配置。物业税的开征,也有助于居民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准,提醒居民量力而行,注重实用。第五,有利于规范房地产税收制度。物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除,从而避免重复征税,规范土地或房屋的转移与交易。　　 任何事物都是一分为二的,我们在设想开征物业税积极作用的同时,也应考虑到它可能带来的不利影响:首先可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消,占开发成本将近20％的税费转嫁给了消费者,开发商的筹资额和筹资成本大大下降,可能带来更加疯狂的圈地运动；其次,物业税的征收将会把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的,就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担；另外开征物业税后推出的一手房价格可能比开征前的二手商品房楼价还要低,虽然以后每年都要交物业税,但吸引力还是会比二手房大,不利于整个二手市场的发展；在新法实施前的大量“老房”的价格中,已经一次性包含了几十年的年金以及其他税费,并且已经纳入财政。而物业税一旦开征,如果对所有的房地产一律按新法收税,也就意味着重复计征,使大量“有产者”承受额外的税收负担。　　 因此要开征物业税必须有一系列的配套措施:改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税,取消相应的有关收费,实现简并税种,构建统一的房地产税制,将是今后地方税务工作的重点。施行物业税后,为了保证土地利用的可持续发展,防止开发商盲目开发、滥用土地的行为,必须加大政府的宏观调控,建立科学、严格的土地供应机制。对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主,建议在一定年限内免征物业税。对于购买经济适用房的业主征收物业税时应不考虑土地出让金的因素；对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额,并采取较低税率；对于居住豪宅的人群实行正常税率；还要加强廉租屋的建设,并实行零税率,保证贫困人群的基本生活。另外,物业税最好能够涵盖所有的不动产。将其他不动产与房产一起征税,能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税的现象发生。要使物业税的开征建立在客观公正的基础上,完善的估价体系是至关重要的,我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿,建立起规范的评估体系,定期对征收对象的平均价值进行评估。同时应尽快制定《物业税法》,并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律,保证政府的各项措施有法可依,并通过加强宣传,提高人们对物业税的认识和缴纳的自觉性。