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改革开放以来,我国的房地产业己步入高速发展时期,逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。房地产投资作为投资活动的一种,与其它投资方式相比,既具有投资的共性,也具有其固有的特性。它具有空间上的固定性、房地产投资规模大、投资周期长、易受法规政策的影响性、未来收益具有较高的不确定性、投资具有不可逆性、影响因素复杂等特点,这些特点决定了房地产投资是一项高风险的投资活动,因此如何合理的规避风险取得最大收益将是各大房地产商面对的首要问题。部分开发商已开始逐步通过多元化经营来分散风险,在当前的房地产市场中表现出投资多元化的发展趋势。在面对房地产多元化的投资选择时,如何选择合适的指标进行风险度量,如何权衡不同产品的风险-收益状况确定最优的投资组合,实现最大程度的规避风险及收益稳定的目标,是房地产投资组合理论的核心问题。 本文正是从房地产投资组合的角度去研究房地产商如何合理的规避风险取得最大收益的问题,在当前房地产市场表现出投资多元化的发展趋势及房地产投资组合缺乏系统理论指导的背景下,选取了比方差、VaR更有效的一种资产风险的度量方法——CVaR,来度量房地产投资组合的超额平均损失,并将CVaR作为组合最优化的目标函数,构建房地产投资组合优化模型。 本文对当前已有的房地产市场投资组合理论研究及进展做了比较全面的综述,介绍了投资组合理论中以定性方法为主进行投资组合的传统投资组合理论和以定量方法为主研究投资组合的现代投资组合理论;并对房地产投资理论及房地产投资所面临的主要风险因素进行了深入的分析及归纳,通过对VaR风险测度的优点和缺陷进行分析,引入了更为有效的CVaR风险测度方法。 本文在对房地产投资的主要风险因素进行分析的基础上,考虑到不同的房地产投资类型的主要风险因素也各有不同,本文进一步对不同的房地产投资类型如土地、住宅、写字楼、商业楼宇及工业厂房等的主要风险因素差异进行了分析、研究,并用表格更清楚的列示这种风险差异。本文以马科维茨的现代投资组合理论为基础,在收益一定的条件下,建立了正态分布条件下的均值-CVaR房地产投资组合模型,考虑了风险之间的相关性,使用了反映投资者风险厌恶程度和承受能力的VaR为约束条件,将VaR作为控制风险的第一条防线;由于正态分布条件下的均值-CVaR没有考虑房地产投资类型的收益率所具有的非正态分布特征,本文进一步研究了不限定分布的基于CVaR的房地产投资组合优化模型,使用历史数据来度量CVaR,并通过引入辅助函数和虚拟变量,将模型转化为一个具有不等式约束的线性规划问题,并对模型的参数如何取值进行了研究。 本文实证部分,收集了北京市近十年来,住宅、写字楼、商业楼宇三种房地产投资类型历史收益率的60个数据,并对数据进行了正态假设检验,由于得出住宅、商业楼宇的历史收益率不服从正态分布,因此使用了不限定分布的均值-CVaR的房地产投资组合优化模型进行了实证研究,通过使用LINDO软件对均值-CVaR投资组合模型进行求解,得到了各房地产投资类型的最优投资比例,和CVaR、VaR值,并选择了不同的最低期望投资收益率,分别对模型求解并列并汇总,进行对比研究和分析。 希望本文的研究能够对投资者进行房地产投资组合优化提供比较科学的定量分析方法。