2019年,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称23号文件）,对银行机构、保险、信托等领域进行了整治,尤其是银行等正规金融机构对于房地产投融资的限制。在房地产金融行业长期调控的大背景下,L集团旗下金融控股公司将年度社会融资指标设定为50亿人民币。L金融控股公司依托L集团房地产产业背景,以地产作为底层,以省金融办的金融资产交易所作为备案机构,用委托贷款的方式发行地产基金产品,向高净值客户或者金融机构做收益权转让,以此进行对外融资。为了达到集团的融资指标,如何大规模地募集市场资金的同时,优化L公司地产基金融资策略,以此提高社会融资利润,本文对此进行了深入研究和探讨。本文主要分为以下四个部分:文献研究;公司及业务介绍;融资策略现状分析;融资策略优化建议。首先,本文采用文献研究的方法。为了使研究更具科学性和严谨性,本文搜集大量文献资料的同时,对国内外房地产基金融资的模式进行了认真梳理以及归纳,并以此为基础树立了论文研究框架。其次,本文通过案例研究的方式对L公司以及L公司业务进行了阐述,并着重讨论L公司房地产基金产品的现有融资策略以及优劣势。本文从委托贷款规模决定规则、委托贷款契约决定规则、委托贷款利率决定规则、委托贷款的证券化及销售决定规则四个方面,对目前的融资策略现状进行了分析。再者,从融资策略现状中,发现了L公司现有融资策略的不合理处,主要有:委托贷款规模受限（合适的底层项目不足）、委托贷款项目提前还款频繁、委托贷款证券化及销售过程中融资利率设定过高、风险和利率不匹配、未完善考虑影响客户投资因素、未细分客户的投资偏好这六大问题。另外,对于L公司现有融资策略存在的不合理部分,本文通过分析兼顾委贷利率、融资规模、剩余融资规模、融资利率、融资起购金额、融资期限以及提前兑付比例等因素,研究L公司地产基金社会融资利润与各因素的相关性,并对如何提高地产基金社会融资利润给出了以下建议:1、L公司需尽可能地募集满委贷规模并且约定项目方尽量少或者不提前归还本金;2、L公司需要降低融资利率以及延长融资期限;3、L公司得适当提高融资起购金额。为了验证以上的优化决策,本文以决策理论为指导,采用统计学方法分析历史数据,比较委托贷款利率与市场利率、流通中的现金（M0）、狭义货币（M1）、广义货币（M2）的关系;分析再投资风险中的随机决策研究提前还款对社会融资利润的影响;通过机会成本研究社会融资规模不充分对社会融资利润的影响;以及比较融资利率、融资起购金额以及融资期限对融资规模的影响。最后,为了得出L公司地产基金社会融资利润与各因素的相关性,在扣除市场募集资金不充分导致的机会成本以及项目方提前还款导致L公司损失的利润等因素。本文采用多元回归模型,得出委贷利率Ir对地产基金社会融资利润P的影响不显著,融资利率r对地产基金社会融资利润P是负影响,社会已募集规模Ra对地产基金社会融资利润P是正影响,剩余社会募资规模Rta对地产基金社会融资利润P是负影响,提前兑付本金百分比*提前兑付后剩余时间百分比之和Pp对地产基金社会融资利润P是负影响,产品起购金额Ip对地产基金社会融资利润P是正影响,融资期限t对地产基金社会融资利润P是正影响。这个结论对公司战略有着重要意义,因为设定合理的社会融资策略能够帮助公司节约融资成本的同时吸引市场最大份额的资金量,从而在公司完成集团社融指标的基础上,达到房地产基金业务利润相对最大化。