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【摘 要】 在国家大力支持铁路建设实施土地综合开发的形势下，铁路房地产企业作为铁路经营改革中经济体制改革的产物，应该把握时机，发挥自身优势，走进市场，按市场规律运行，满足市场经济的要求，在铁路投融资体制改革中寻求发展。
【关键词】 铁路；房地产；市场化；土地综合开发
国家先后下发国发〔2013〕33号、国办发〔2014〕37号文件，明确了支持铁路建设实施土地综合开发的政策，为加快推进铁路建设和城镇化进程提供了指引，也为铁路市场化改革提供了支持。铁路房地产企业在铁路改革的道路上应该率先走向市场，运用市场机制，加强经营管理，增强自我发展能力，创造更大的经济效益。
一、优化创新经营模式，满足市场竞争需求
1.优化经营管理模式
加快组织结构创新，按照现代企业管理制度和铁路房地产企业的现状、特质，建立适合其发展的管理模式，将资产重组与经营开发相结合，按照服务或经营性质将现有的单位进行重新整合，创新管理模式，尽快解决经营管理的体制性障碍。
2.推进战略重组
对铁路房地产企业而言，迅速推进资源整合、业务合并是提升配置效率和生产效率的当务之急和见效之举。结合铁路房地产企业的实际，区分企业性质、行政区域、业务特点重点推进产业集中和转型改制。可按照房地产开发、建筑施工安装、物业管理服务三大板块进行业务设计、行业区分、产业梳理，推进战略重组和房地产企业内部整合，精心培育市场，着力做大做强。
3.逐步建立铁路内部房地产市场
铁路是一个多部门企业群体，点多线长，辐射面广，可先在房地产开发，房地资产的使用、出租、转让以及住宅建设、物业管理等方面进行试点。对规划范围内铁路用地的内部开发，可按照使用权性质不变的原则，区分近、中、长期将铁路用地批租给内部单位进行开发建设，提高铁路用地的使用价值和经济效益。铁路企业内部要形成更趋合理的资源配置，使投资发挥更大的经济效益。房地产应从各單位无偿占用逐步过渡到有偿使用，在保证铁路运输生产必需的前提下，为企业创造更多的经济效益。
4.组建铁路地产行业企业集团
通过行业企业集团的专业化开发运作，充分盘活用地资源价值，创新开发模式和产品，实现“用地资源-产品资金-金融资本”的市场转变，从而构筑中国铁路发展的新收益渠道，弥补铁路客货运不足，推动中国铁路持续、健康发展；通过组建行业企业集团，充分发挥铁路用地优势，有效整合铁路自身（客货运）资源，延伸整合更多市场优势资源（金融、商务、旅游、文化等），形成中国铁路走向市场的超级整合平台，推动实现中国铁路“路运+实体+金融+服务”四位一体新发展；通过组建行业企业集团，开展铁路土地综合开发，可以将铁路客货运服务、物流信息服务、商旅服务、金融服务、科技研发、商务办公等更多业务功能整合到用地开发中，形成中国铁路对接市场、展现铁路改革新形象的窗口，也可以形成中国高铁走出去世界性发展研究基地，建立中国高铁的国家级“指挥部”。
5.依法科学进行税收筹划，实现企业经济效益最大化
房地产行业逐渐由暴利行业向平利行业转变，要结合铁路和铁路房地产企业的实际情况依法合规地通过税收筹划的手段减少企业税收负担，降低开发成本，增加经济效益，提高企业竞争力。
二、建立健全相关机制，适应市场运行规律
1.健全经营管理机制，提高市场应变能力
铁路企业严格的决策管理制度在一定程度上有助于避免决策风险，但也会因此失去更多商机；决策要素的不断变化，使决策程序虽合法却难以控制风险。房地产开发用地大多通过招、拍、挂等方式取得，市场竞争激烈，土地价格不是简单的可行分析测算决定的，而是通过对未来房地产市场的发展研判决定的，这便使作为铁路房地产决策依据的可研报告流于形式。房地产行业市场化程度高，影响决策的因素多，政策变化快且投资周期长，用严格的程序应对多变的市场要素只会加大决策成本，效果却并不理想。改革的目标是提高企业的整体利益，铁路房地产应在风险防范措施和应对复杂的市场因素变化上寻求一种合适的机制，有效地推动房地产企业的发展，例如股份制改革。
2.建立市场运行机制，拓展企业市场份额
（1）走进市场参与竞争
应以法人资格进入市场，参与社会相关产业商品生产经营竞争，充分利用自身优势承揽地方房地产开发项目、建筑工程设计、施工，开发建筑商品、建筑构配件的生产经营，积极参与住宅建设项目的竞争，研究开发建筑技术产品，提供技术、劳务等。
（2）铁路资源优化开发
铁路部分土地可进入国家二、三级市场进行流通或自行开发建设。在保证运输生产、职工生活和铁路运输发展的前提下，认真搞好用地规划，分阶段实施铁路土地的开发利用。开发建设项目应从长远经营目标出发，以追求最大经济效益为目标，适当开发一些经济效益好的短平快项目为企业发展积累经验。
3.改善企业考核机制，促进企业持续发展
房地产企业的项目管理方式有别于一般多经企业的生产经营方式，它的收入呈集中发生，而一般多经企业均衡发生，制定出一套针对房地产行业特点的考核制度，对有效激励员工的工作积极性十分重要，同时对房地产调整自身的经营方式也会产生重大影响。要把企业效益与职工的收益结合在一起，才能更好地促进企业发展。
三、整合利用现有资源，拓展市场发展空间
1.把握国家政策，加大力度盘活铁路土地资源，积极开展土地综合开发
充分利用国家支持政策，盘活既有资源，利用新增资源，按照不同情况科学开展土地综合开发。通过加强与地方政府的沟通协调，争取相关优惠政策，按照市场化、集约化原则，依法合规开展土地综合开发，最大限度地取得土地增值收益和投资开发收益。
2.加快铁路微利房建设，多种房地产开发形式相结合 结合国家对棚户区改造的政策支持，对铁路既有的旧屋区进行全面的改造，全面改善铁路生活区的居住环境，提高职工的居住水平。在实施过程中要做到依法、合规、国有资产不流失，企业有收益，职工也满意。由于房地产企业业务的间断性，为取得稳定的发展，必须使房地产产品多样化，如适当加大房屋租赁等产品，使房地产企业持续稳定的发展。
3.科学自持优质商业物业，有效抵御外部风险
盘活铁路存量资产，要科学适量开发投资商业地产，利用其投资回报周期的阶段性，使企业的平均利润增长处在较小波动水平，从而使企业发展更为平稳。尤其在经济发展的不同周期，开发持有优质商业物业能改善企业资产结构，有效规避国际宏观经济、政治形势、汇率等各种外部风险。
4.以高铁建设为契机，拓展商业地产开发，创新土地开发模式
高铁时代迎来了高铁站沿线商业地产开发的重大机遇，应该整合高铁站附近铁路土地资源，进行商业地产开发和建设。但铁路房地产企业在商业经营方面的经验仍有待提高，所以可尝试引进专业大型商業运营商进行战略合作，共同探索新型铁路商业圈模式，带动以高铁站为中心的高铁商圈发展，既完善了新建站区的相关配套，又能防止铁路土地资源流失，获得商业地产带来的可持续经济收益，真正实现铁路市场化改革。
5.整合优势资源，做成支柱产业
整合资源、综合运用铁路多元骨干企业和支柱型产业，投资实业，走实业化发展之路，将房地产业作为中国铁路多元经营重点产业培育，加强行业引导，宜大则大，宜专则专，发展成局内甚至全路支柱产业。
6.以房地产为龙头，开拓一条龙多种经营服务的新路子
随着住宅消费观念的确立，住宅商品化社会化的实现，推动了装饰、建材、维修、环境和管理等一系列服务业的发展，应超前认识，抢占市场，开发多种经营的路子， 例如对门窗制造、地源热泵采暖、保温建筑材料等产业进行可行性研发，作为发展多元经营的切入点，在更深的意义、更广的范围内，开拓发展铁路市场经济新体制。
四、结束语
铁路房地产要打破封闭性进入市场，走经营性、效益性的路子，要对铁路房地产的公益服务性和经营效益性关系有明确的认识，改变旧有观念，从公益服务企业向经营效益企业转型，有效地发挥铁路房地资产的作用，使铁路房地产适合市场经济的要求，逐步走向面向社会服务，向社会要效益，靠竞争在市场上寻找立足点，这是铁路房地产寻求生存的一个根本出路，也是铁路房地产业走向市场的唯一有效途径。
参考文献：
[1]杨瑞萍.关于中国铁路市场化改革及其相关问题探讨[J].科技致富向导，2013
[2]李红昌.中国铁路总公司发展战略重点及政策需求研究[J].铁道经济研究，2013
[3]郑立勇.做大做强铁路房地产企业的思考[J].海峡科学，2007
[4]铁道部档史中心.中国铁道年鉴[M].中国铁道出版社，2006
【关键词】 铁路；房地产；市场化；土地综合开发
国家先后下发国发〔2013〕33号、国办发〔2014〕37号文件，明确了支持铁路建设实施土地综合开发的政策，为加快推进铁路建设和城镇化进程提供了指引，也为铁路市场化改革提供了支持。铁路房地产企业在铁路改革的道路上应该率先走向市场，运用市场机制，加强经营管理，增强自我发展能力，创造更大的经济效益。
一、优化创新经营模式，满足市场竞争需求
1.优化经营管理模式
加快组织结构创新，按照现代企业管理制度和铁路房地产企业的现状、特质，建立适合其发展的管理模式，将资产重组与经营开发相结合，按照服务或经营性质将现有的单位进行重新整合，创新管理模式，尽快解决经营管理的体制性障碍。
2.推进战略重组
对铁路房地产企业而言，迅速推进资源整合、业务合并是提升配置效率和生产效率的当务之急和见效之举。结合铁路房地产企业的实际，区分企业性质、行政区域、业务特点重点推进产业集中和转型改制。可按照房地产开发、建筑施工安装、物业管理服务三大板块进行业务设计、行业区分、产业梳理，推进战略重组和房地产企业内部整合，精心培育市场，着力做大做强。
3.逐步建立铁路内部房地产市场
铁路是一个多部门企业群体，点多线长，辐射面广，可先在房地产开发，房地资产的使用、出租、转让以及住宅建设、物业管理等方面进行试点。对规划范围内铁路用地的内部开发，可按照使用权性质不变的原则，区分近、中、长期将铁路用地批租给内部单位进行开发建设，提高铁路用地的使用价值和经济效益。铁路企业内部要形成更趋合理的资源配置，使投资发挥更大的经济效益。房地产应从各單位无偿占用逐步过渡到有偿使用，在保证铁路运输生产必需的前提下，为企业创造更多的经济效益。
4.组建铁路地产行业企业集团
通过行业企业集团的专业化开发运作，充分盘活用地资源价值，创新开发模式和产品，实现“用地资源-产品资金-金融资本”的市场转变，从而构筑中国铁路发展的新收益渠道，弥补铁路客货运不足，推动中国铁路持续、健康发展；通过组建行业企业集团，充分发挥铁路用地优势，有效整合铁路自身（客货运）资源，延伸整合更多市场优势资源（金融、商务、旅游、文化等），形成中国铁路走向市场的超级整合平台，推动实现中国铁路“路运+实体+金融+服务”四位一体新发展；通过组建行业企业集团，开展铁路土地综合开发，可以将铁路客货运服务、物流信息服务、商旅服务、金融服务、科技研发、商务办公等更多业务功能整合到用地开发中，形成中国铁路对接市场、展现铁路改革新形象的窗口，也可以形成中国高铁走出去世界性发展研究基地，建立中国高铁的国家级“指挥部”。
5.依法科学进行税收筹划，实现企业经济效益最大化
房地产行业逐渐由暴利行业向平利行业转变，要结合铁路和铁路房地产企业的实际情况依法合规地通过税收筹划的手段减少企业税收负担，降低开发成本，增加经济效益，提高企业竞争力。
二、建立健全相关机制，适应市场运行规律
1.健全经营管理机制，提高市场应变能力
铁路企业严格的决策管理制度在一定程度上有助于避免决策风险，但也会因此失去更多商机；决策要素的不断变化，使决策程序虽合法却难以控制风险。房地产开发用地大多通过招、拍、挂等方式取得，市场竞争激烈，土地价格不是简单的可行分析测算决定的，而是通过对未来房地产市场的发展研判决定的，这便使作为铁路房地产决策依据的可研报告流于形式。房地产行业市场化程度高，影响决策的因素多，政策变化快且投资周期长，用严格的程序应对多变的市场要素只会加大决策成本，效果却并不理想。改革的目标是提高企业的整体利益，铁路房地产应在风险防范措施和应对复杂的市场因素变化上寻求一种合适的机制，有效地推动房地产企业的发展，例如股份制改革。
2.建立市场运行机制，拓展企业市场份额
（1）走进市场参与竞争
应以法人资格进入市场，参与社会相关产业商品生产经营竞争，充分利用自身优势承揽地方房地产开发项目、建筑工程设计、施工，开发建筑商品、建筑构配件的生产经营，积极参与住宅建设项目的竞争，研究开发建筑技术产品，提供技术、劳务等。
（2）铁路资源优化开发
铁路部分土地可进入国家二、三级市场进行流通或自行开发建设。在保证运输生产、职工生活和铁路运输发展的前提下，认真搞好用地规划，分阶段实施铁路土地的开发利用。开发建设项目应从长远经营目标出发，以追求最大经济效益为目标，适当开发一些经济效益好的短平快项目为企业发展积累经验。
3.改善企业考核机制，促进企业持续发展
房地产企业的项目管理方式有别于一般多经企业的生产经营方式，它的收入呈集中发生，而一般多经企业均衡发生，制定出一套针对房地产行业特点的考核制度，对有效激励员工的工作积极性十分重要，同时对房地产调整自身的经营方式也会产生重大影响。要把企业效益与职工的收益结合在一起，才能更好地促进企业发展。
三、整合利用现有资源，拓展市场发展空间
1.把握国家政策，加大力度盘活铁路土地资源，积极开展土地综合开发
充分利用国家支持政策，盘活既有资源，利用新增资源，按照不同情况科学开展土地综合开发。通过加强与地方政府的沟通协调，争取相关优惠政策，按照市场化、集约化原则，依法合规开展土地综合开发，最大限度地取得土地增值收益和投资开发收益。
2.加快铁路微利房建设，多种房地产开发形式相结合 结合国家对棚户区改造的政策支持，对铁路既有的旧屋区进行全面的改造，全面改善铁路生活区的居住环境，提高职工的居住水平。在实施过程中要做到依法、合规、国有资产不流失，企业有收益，职工也满意。由于房地产企业业务的间断性，为取得稳定的发展，必须使房地产产品多样化，如适当加大房屋租赁等产品，使房地产企业持续稳定的发展。
3.科学自持优质商业物业，有效抵御外部风险
盘活铁路存量资产，要科学适量开发投资商业地产，利用其投资回报周期的阶段性，使企业的平均利润增长处在较小波动水平，从而使企业发展更为平稳。尤其在经济发展的不同周期，开发持有优质商业物业能改善企业资产结构，有效规避国际宏观经济、政治形势、汇率等各种外部风险。
4.以高铁建设为契机，拓展商业地产开发，创新土地开发模式
高铁时代迎来了高铁站沿线商业地产开发的重大机遇，应该整合高铁站附近铁路土地资源，进行商业地产开发和建设。但铁路房地产企业在商业经营方面的经验仍有待提高，所以可尝试引进专业大型商業运营商进行战略合作，共同探索新型铁路商业圈模式，带动以高铁站为中心的高铁商圈发展，既完善了新建站区的相关配套，又能防止铁路土地资源流失，获得商业地产带来的可持续经济收益，真正实现铁路市场化改革。
5.整合优势资源，做成支柱产业
整合资源、综合运用铁路多元骨干企业和支柱型产业，投资实业，走实业化发展之路，将房地产业作为中国铁路多元经营重点产业培育，加强行业引导，宜大则大，宜专则专，发展成局内甚至全路支柱产业。
6.以房地产为龙头，开拓一条龙多种经营服务的新路子
随着住宅消费观念的确立，住宅商品化社会化的实现，推动了装饰、建材、维修、环境和管理等一系列服务业的发展，应超前认识，抢占市场，开发多种经营的路子， 例如对门窗制造、地源热泵采暖、保温建筑材料等产业进行可行性研发，作为发展多元经营的切入点，在更深的意义、更广的范围内，开拓发展铁路市场经济新体制。
四、结束语
铁路房地产要打破封闭性进入市场，走经营性、效益性的路子，要对铁路房地产的公益服务性和经营效益性关系有明确的认识，改变旧有观念，从公益服务企业向经营效益企业转型，有效地发挥铁路房地资产的作用，使铁路房地产适合市场经济的要求，逐步走向面向社会服务，向社会要效益，靠竞争在市场上寻找立足点，这是铁路房地产寻求生存的一个根本出路，也是铁路房地产业走向市场的唯一有效途径。
参考文献：
[1]杨瑞萍.关于中国铁路市场化改革及其相关问题探讨[J].科技致富向导，2013
[2]李红昌.中国铁路总公司发展战略重点及政策需求研究[J].铁道经济研究，2013
[3]郑立勇.做大做强铁路房地产企业的思考[J].海峡科学，2007
[4]铁道部档史中心.中国铁道年鉴[M].中国铁道出版社，2006