论文部分内容阅读
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 文章编号：
一、研究背景
目前在对土地价值进行评估时，主要是采用假设开发法进行估价，而在假设开发法中，如何设定开发完成后的价值对整个评估结果的准确性具有重要影响。开发价值的测算一般是采用与周边同类型（如住宅）物业的市场价格进行比较，但是，目前建筑类型呈现多样化的特点，如住宅物业也分有低密度住宅（含别墅）、多层住宅、小高层、高层等等建筑形态，尤其是包含别墅类型的低容积率住宅项目，其别墅与其余住宅类型的搭配比例对整个楼盘价值的影响非常大。在假设开发法估价规范中，要求我们秉着评估中最高最佳使用原则，在既定的容积率下考虑其可建的最优化设计，以实现土地价值利用的最大化，因此，开发价值的测算首先就需要对土地开发后的楼盘布局、建筑形态分布进行假设，但往往由于评估时土地尚未进行楼盘布局设计，特别是对土地拍卖底价评估、土地抵押贷款评估等情形时，仅仅只能依据建筑覆盖率、容积率等一些控制性指标来进行假设，这种依据经验值的方法导致了地价结果的较大差异。
因此，为解决这一问题，我们提出建立容积率对应建筑类型配比，以达到在部分难以介定建筑类型配比的容积率下有明确对应的建筑类型分配比例。
二、研究思路
在目前土地出让时，会对土地的开发有一些控制性指标，对建筑类型配比影响重要的指标主要有建筑覆盖率（有的地方是绿化率）和容积率。在最高最佳评估原则下，土地开发应追求利益的最大化，同时保证要符合控制性指标，建筑面积尽量达到但不超过容积率的限制。因此，研究思路是从现有的主要建筑类型入手，在保证各种建筑类型能完全纳入土地建筑面积限定和土地价值最大化的条件下，通过各种建筑类型在土地面积上占建筑物覆盖率的方法，推算各种建筑类型的分配比率。
三、研究过程
（一）条件设定
1、由于现有大部分住宅类土地的建筑覆盖率是从20%至35%，而建筑覆盖率对研究结果具有决定性影响，因此，在研究过程中将覆盖率分别设定进行测算。
2、根据目前深圳市住宅楼盘的实际情况，我们将住宅分为以下几个档次的建筑类型，并对有关建筑类型的最高层数进行设定：
需要着重指出的是，这个建筑类型分类与国家规定的相关分类不同，原因在于此次分类是按房地产的市场价格为标准，以价格是否在同一区域进行分类。在目前市场中，独栋别墅、双拼别墅、联排(townhouse)别墅在价格中基本处于相对集中的区域，而高于6层的带电梯多层、小高层、高层市场价格也处于相对集中的区域。
这种分类模式也是基于最高最佳原则，按此类别进行分类后，从实现利益最大化来考量，独栋别墅、双拼别墅、联排(townhouse)别墅的市场售价会远高于多层、小高层、高层房屋的市场价格，而叠拼、多层洋层的市场会居于两者之间。因此，也可以说，对地价而言，在容积率和覆盖率限定的条件下，土地的价值会实现最大化。
3、以实现利益最大化为原则，假定开发商在设计时是从类型一、类型二、类型三的顺序，分别按满建某一类型开始，直至某一类型低于10%--20%后（低于10%-20%不易形成规模效应，对管理和销售将带来成本的增加），再满建下一建筑类型。
4、在满建类型二后，由于类型三的建筑高度在理论上没有上限，在实际的市场中房地产商也是非常自由的去发挥（如万科在深圳市龙华开发的金域华府小区，容积率达到2.56时，仍然建了联排別墅，但无形中拔高了类型三的建筑高度）。因此，仅考虑类型一和类型二的配比，在推算至满建类型二后，对更高容积率的建筑类型配比，建议按满铺计算的方式确定建筑类型，并匹配相应的价格。
（二）测算过程
依据上述的条件设定，可以列出一个简单的方程组，假设类型一的占比为L1,类型二的占比为L2。则有：
L1，L2≥20%
L1+ L2=100%
（L1*3+ L2*5）*土地面积*建筑覆盖率=建筑面积
通过插值法可测算出在不同容积率、不同建筑覆盖率下，实现开发利润最大化的简易建筑类型配比。
（三）案例演示
假设现有一宗土地，土地面积20000平方米，建筑覆盖率25%，则建筑物总基底面积为5000平方米，现假设容积率为1，则总建筑面积为20000平方米。如果要使类型一占建筑覆盖面积最大化（此时价值也是最大化），且剩余建筑覆盖面积能容纳下剩余的类型二建筑面积，则推算后可知，在类型一占建筑覆盖面积50%时（即2500平方米，建筑面积则为7500平方米，），刚好能容纳下剩余的类型二建筑面积（12500平方米），此时类型一占总建筑面积的比率为38%，综合考虑后取40%，类型二取60%。
四、研究结果
根据上述方法，得出不同容积率下对应的建筑类型比例如下：
五、成果说明
（一）按覆盖率和容积率对应交叉的数值为类型配比，容积率高于1.8的全部按类型三进行布局。
（二）配比系数在最终确定时，为使结果较为简便进行了优化，因此在实际配比中可能存在少许误差（最多不超3%）。
（三）研究结果未对配建物业（如学校、管理用房、少量商业用房等）的占地进行考虑，在运用时如有较大的单独占地（如学校），应按扣除后的土地面积计算容积率，再进行配比。
（四）在确定类型一满建情况以下的容积率和类型二满建情况以上的容积率时，应考虑价格的梯度差别，使得价格曲线差异不太大。
一、研究背景
目前在对土地价值进行评估时，主要是采用假设开发法进行估价，而在假设开发法中，如何设定开发完成后的价值对整个评估结果的准确性具有重要影响。开发价值的测算一般是采用与周边同类型（如住宅）物业的市场价格进行比较，但是，目前建筑类型呈现多样化的特点，如住宅物业也分有低密度住宅（含别墅）、多层住宅、小高层、高层等等建筑形态，尤其是包含别墅类型的低容积率住宅项目，其别墅与其余住宅类型的搭配比例对整个楼盘价值的影响非常大。在假设开发法估价规范中，要求我们秉着评估中最高最佳使用原则，在既定的容积率下考虑其可建的最优化设计，以实现土地价值利用的最大化，因此，开发价值的测算首先就需要对土地开发后的楼盘布局、建筑形态分布进行假设，但往往由于评估时土地尚未进行楼盘布局设计，特别是对土地拍卖底价评估、土地抵押贷款评估等情形时，仅仅只能依据建筑覆盖率、容积率等一些控制性指标来进行假设，这种依据经验值的方法导致了地价结果的较大差异。
因此，为解决这一问题，我们提出建立容积率对应建筑类型配比，以达到在部分难以介定建筑类型配比的容积率下有明确对应的建筑类型分配比例。
二、研究思路
在目前土地出让时，会对土地的开发有一些控制性指标，对建筑类型配比影响重要的指标主要有建筑覆盖率（有的地方是绿化率）和容积率。在最高最佳评估原则下，土地开发应追求利益的最大化，同时保证要符合控制性指标，建筑面积尽量达到但不超过容积率的限制。因此，研究思路是从现有的主要建筑类型入手，在保证各种建筑类型能完全纳入土地建筑面积限定和土地价值最大化的条件下，通过各种建筑类型在土地面积上占建筑物覆盖率的方法，推算各种建筑类型的分配比率。
三、研究过程
（一）条件设定
1、由于现有大部分住宅类土地的建筑覆盖率是从20%至35%，而建筑覆盖率对研究结果具有决定性影响，因此，在研究过程中将覆盖率分别设定进行测算。
2、根据目前深圳市住宅楼盘的实际情况，我们将住宅分为以下几个档次的建筑类型，并对有关建筑类型的最高层数进行设定：
需要着重指出的是，这个建筑类型分类与国家规定的相关分类不同，原因在于此次分类是按房地产的市场价格为标准，以价格是否在同一区域进行分类。在目前市场中，独栋别墅、双拼别墅、联排(townhouse)别墅在价格中基本处于相对集中的区域，而高于6层的带电梯多层、小高层、高层市场价格也处于相对集中的区域。
这种分类模式也是基于最高最佳原则，按此类别进行分类后，从实现利益最大化来考量，独栋别墅、双拼别墅、联排(townhouse)别墅的市场售价会远高于多层、小高层、高层房屋的市场价格，而叠拼、多层洋层的市场会居于两者之间。因此，也可以说，对地价而言，在容积率和覆盖率限定的条件下，土地的价值会实现最大化。
3、以实现利益最大化为原则，假定开发商在设计时是从类型一、类型二、类型三的顺序，分别按满建某一类型开始，直至某一类型低于10%--20%后（低于10%-20%不易形成规模效应，对管理和销售将带来成本的增加），再满建下一建筑类型。
4、在满建类型二后，由于类型三的建筑高度在理论上没有上限，在实际的市场中房地产商也是非常自由的去发挥（如万科在深圳市龙华开发的金域华府小区，容积率达到2.56时，仍然建了联排別墅，但无形中拔高了类型三的建筑高度）。因此，仅考虑类型一和类型二的配比，在推算至满建类型二后，对更高容积率的建筑类型配比，建议按满铺计算的方式确定建筑类型，并匹配相应的价格。
（二）测算过程
依据上述的条件设定，可以列出一个简单的方程组，假设类型一的占比为L1,类型二的占比为L2。则有：
L1，L2≥20%
L1+ L2=100%
（L1*3+ L2*5）*土地面积*建筑覆盖率=建筑面积
通过插值法可测算出在不同容积率、不同建筑覆盖率下，实现开发利润最大化的简易建筑类型配比。
（三）案例演示
假设现有一宗土地，土地面积20000平方米，建筑覆盖率25%，则建筑物总基底面积为5000平方米，现假设容积率为1，则总建筑面积为20000平方米。如果要使类型一占建筑覆盖面积最大化（此时价值也是最大化），且剩余建筑覆盖面积能容纳下剩余的类型二建筑面积，则推算后可知，在类型一占建筑覆盖面积50%时（即2500平方米，建筑面积则为7500平方米，），刚好能容纳下剩余的类型二建筑面积（12500平方米），此时类型一占总建筑面积的比率为38%，综合考虑后取40%，类型二取60%。
四、研究结果
根据上述方法，得出不同容积率下对应的建筑类型比例如下：
五、成果说明
（一）按覆盖率和容积率对应交叉的数值为类型配比，容积率高于1.8的全部按类型三进行布局。
（二）配比系数在最终确定时，为使结果较为简便进行了优化，因此在实际配比中可能存在少许误差（最多不超3%）。
（三）研究结果未对配建物业（如学校、管理用房、少量商业用房等）的占地进行考虑，在运用时如有较大的单独占地（如学校），应按扣除后的土地面积计算容积率，再进行配比。
（四）在确定类型一满建情况以下的容积率和类型二满建情况以上的容积率时，应考虑价格的梯度差别，使得价格曲线差异不太大。