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房地产调控政策陆续出台后，海南房地产市场持续低迷，中介公司关门倒闭、售楼人员转行跳槽等现象频频出现在海南房地产市场。业内人士认为，近期调控政策松动可能性几乎不存在，短期内房地产市场仍然低迷，而房地产市场能否“回暖”，房价将成为重要“筹码”。
量跌价滞海南楼市进入深度博弈阶段
“国八条”实施几个月来，其调控效果对海南楼市带来显著影响。目前海口、三亚楼市呈现“量跌价挺”的现状，而省内二线城市的量价借此大有超越省内一线城市的势头。
由于海南楼市外向型特征明显，80％以上的房产购买力来自岛外，
“限购令”致使海南购房主力锐减。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1～5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登记销售商品住房6563套、71.62万平方米，同比减少38.63％和63.25％。尤其是3、4月份，下降均达到九成左右。商品房销售额进一步萎缩。1～5月，商品住房销售额65724-7.16万元，同比下降59.2％。
三亚商品房网签保持较稳定的趋势。5月，三亚市商品房销售网签612套，面积5.72万平方米，均价18512，76元／平方米。从购房对象来看，北京地区占总销量的11％；东北地区占总销量的23％；长江三角洲地区约占总销量的11％。此外，四川、重庆、河北、山西的购房群体骤增，5月购房数量达到总销售量的12％。从户型结构上看，小户型商品房依然俏，90平方米以下的商品房销售网签370套，占总销售量的60.46％。
购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1～5月，海口商品住房价格同比上涨19.22％。但从今年商品住房每月价格指数来看，均维持在9000元／平方米左右，并有小幅波动，环比增减幅度均在10％以内。
从5月海南二线城市成交价来看，陵水商品住宅成交均价为超过3万元／平方米；琼海商品住宅成交均价约为7000元／平方米；文昌商品住宅成交均价约为8300／平方米。较4月相比有小幅提升，在短短几个月的时间里，二线城市房价已然有赶超一线城市的迅猛势头。”海南房地产业内人士易智勇认为，造成这一现象的主要原因就是严厉的楼市调控政策下，开发商出走二线城市或地区。
海南海纳投资策划有限公司总经理杨伟宁说，去年底，海南房地产市场出现了短暂的销售回暖小高潮，但随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡。目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。“由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望海南的传统旺季会带来市场回暖。”海口市中地行房产代理有限公司经理张丽说。房价成市场“回暖”重要“筹码”
尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。杨伟宁告诉记者，最近一段时间，海口市国贸附近的二手房价格下跌了10％～15％，“议价空间很大，买方和卖方开始展开拉锯战”。海口金桥大厦一套91平方米的二手房，3月份在中介登记为50万元，现在业主40万元就愿意出手。
业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降艏势。—是崩丘一两年内购买的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大；二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企、加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜说，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作。而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。
开盘量减少开发商瞄准新媒体营销
2011年的海南楼市深受一系列购房政策影响，今年6月计划开盘量比去年6月减少2个。2月底海口限购政策与3月初三亚限购政策的实施，给6月的市场带来了很大的冲击。业内人士表示，在经历多重楼市调控之后，海南楼市已更加稳健成熟，虽然在数量上有所减少，但一些品质过硬的项目还是勇于开盘。另外，6月拟开盘的6个项目均未公布具体的开盘时间，海南楼市依旧是迷雾重重，开盘量尚有较大可变性。如果未能如期拿到预售证，一些项目极有可能延迟至7月开盘。
据搜房网数据监控中心统计，截至5月25日，6月份海南拟开盘项目仅有6个。环比上月计划开盘数量下降33.3％，同比去年减少2个。其中，省会海口有3个楼盘6月新开，价格尚处于待定状态；澄迈有2个楼盘6月新开，其中品创忆江南报价4280元／平方米起，成为6月拟开盘价格最低楼盘；另外，琼海仅有一盘新开，温泉1号报价11000元／平方米起，成为6月拟开盘价格最高的楼盘。从开盘数据来看，仅有海口、澄迈、琼海三个区域6月拟开盘，其他各市县6月无开盘楼盘。在限价、限购、限贷“三限”背景下，海南地产开发商越发谨慎。
在低迷的成交数据下，6月份开盘数量减少正在预料之中。据搜房网数据监控中心统计，1月海南共有19个项目拟开盘，2月有7个项目拟开盘，3月有10个项目开盘，4月有9个项目开盘，5月有9个项目开盘。截至5)125日，海南有64'-~目预计6月开盘，比5月减少3个，海南楼市依然处于“淡定”期。
对于目前的海南楼市，部分开发商表示，随着海南传统销售淡季到来，国家调控政策效应逐步显现，海南楼市成交量将愈加低迷，不排除为求资金回笼而推出各种优惠措施。国瑞地产副总经理齐志辉认为，对海南投资胜物业进行限制，要进行区别对待，从产品特雠行细化，在岛内不要搞“一刀切”的描施。比如旅游度假型|产品，岛外客户就是主要客群，一刀切之下目标客群会被限定死，而目海南旅游地产项目其实就是卖给经济相对富裕的人。
多数业内人士对目前海南楼市成交量低迷现状都表示已经接受，认为再凭传统的单—营销模式，已经无法给萎靡的楼市成交带来助力。更有业内人士直言，无论加大优惠力度变相降价，或是直接进行降价，都不是扭转海南楼市成交萎靡的好办法，必须从海南国际旅游岛的属性上做文章，制定符合海南屙胜的产品、新媒体营销模式。
在销售手段上，开发商绞尽脑汁以求突破。近日，海南首个全案登陆电子商务平台的项目——中南西海岸在海口市开盘发售，当日即认购360套房源。其实，今年以来，海南旅游地产借助电子商务平台进行销售的案例越来越多。南国威尼斯城、海南金手指都是旅游地产房企登陆电商 平台的代表，也引发了旅游地产网售狂潮。
业内人士认为，作为房地产行业中的特殊产品类型——旅游地产，由于其面向市场广阔，不受国际疆域限制，新媒体营销更能有效地为其解决客源与房源分离、减少购房者置业成本等问题，从而实现最大限度的“客户到达”。随着海南旅游地产项目在新媒体平台上接连不断取得战绩，旅游地产新媒体平台有望成为未来旅游地产的主流营销平台。
房产中介转行、“出走”、“放大假”
“此房出租”、“停业”……此类字眼近期频频出现在海口一些房地产中介商的门店上，房地产中介商因经营业绩太差，纷纷“出走”或“关门大吉”。
去年初海南建设国际旅游岛政策颁布后，海南楼市短期内量价急剧飙升，大批新的房地产中介公司纷纷成立。然而好景不长，随着国家一系列房地产调控政策连续出台，尤其在“限购”政策的打压下，海南楼市随即陷入低迷，—些房产中介机构倒闭关门，售楼人员也选择了转行或跳懵。
记者近日在海口市海甸岛--；g房地产中介公司看到，店门口贴着两张大大的招聘广告，店内10多个工位上只有一名销售人员上班。据这名销售人员介绍，今年上半年以来，店内原有的销售人员走了一半。为了维持店面正常运转，老板开始招聘销售人员，但不少新人干不了几天便辞职了。海口市海甸岛某房产中介销售人员李威从事房地产销售近四年。他告诉记者，与去年相比，今年海口二手房市场很不乐观。“去年形势好的时候，我差不多一天卖—套，现在一两个月卖—套就不错了。”
杨伟宁告诉记者，目前他的公司一个月只有五六单生意。一些本土房产中介尤其是国际旅游岛建设政策颁布后匆匆上马的中介关门歇业，很多中介从业人员跳槽转行或者“休大假”，一些大的房地产中介也从二手房市场转向了一手房代理。
“目前海口很多连锁房地产中介都在亏钱。”张丽说，去年在国际旅游岛政策的利好刺激下，海口一些房地产中介盲目扩张，现在迫于形势，不得不开始收缩规模。张丽说，目前海口房地产市场整体低迷的状况也给二手房中介市场带来一些混乱局面，除了倒闭和转行现象，一些房地产中介公司铤而走险，帮助购房者伪造纳税证明，避开“限购”政策。
专家呼吁尽快调整房地产结构
面对海南楼市低迷的形势，海南房产专家和业内人士纷纷建议，应尽快调整房地产结构，创新营销思路，方能确保市场可持续发展。“海南应该进一步调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋神认为，海南房地产业亟须转型升级，改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。
业内人士认为，海南经济增长对房地产的过度依赖性目前弊端已现，如果限购政策不做调整，下半年海南楼市成交量下滑现象就无法扭转，预计全年的成交量将下降较大，届时对依赖房地产的市县影响将会更大，建议海南应该采取加快建设旅游房地产和保障性住房的“两条腿走路”方式。
海南业内资深人士朱章太表示，楼市的萎缩已经是明显的事实，销售量已明显下降，价格也在下跌，现在是海南房地产的“冬季”，因此，海南房地产业亟须转型。他说，海南房地产发展的总体目标是要以本岛居住性的地产为基本，以旅游地产为主导，以度假旅居性地产为特色，以商业和其他地产为补充的多层次多元化房地产供应体系，还有住房保障体系，从这个政策制定的目标当中看到房地产企业必须转型，才能保证海南楼市可持续发展。
对于海南而言，房地产业对于海南经济的快速发展作用是毋庸置疑的，今年来发展导致出现问题也是正常的。目前海南楼市成交量进入萎靡期也是不争的事实，关键在于如何调整发展结构和消除诟病，解决海南房地产结构中不合理的问题，制定适合发展的对策，才能够确保海南房地产市场健康发展，走上符合海南国际旅游岛建设的健康发展之路。
量跌价滞海南楼市进入深度博弈阶段
“国八条”实施几个月来，其调控效果对海南楼市带来显著影响。目前海口、三亚楼市呈现“量跌价挺”的现状，而省内二线城市的量价借此大有超越省内一线城市的势头。
由于海南楼市外向型特征明显，80％以上的房产购买力来自岛外，
“限购令”致使海南购房主力锐减。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1～5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登记销售商品住房6563套、71.62万平方米，同比减少38.63％和63.25％。尤其是3、4月份，下降均达到九成左右。商品房销售额进一步萎缩。1～5月，商品住房销售额65724-7.16万元，同比下降59.2％。
三亚商品房网签保持较稳定的趋势。5月，三亚市商品房销售网签612套，面积5.72万平方米，均价18512，76元／平方米。从购房对象来看，北京地区占总销量的11％；东北地区占总销量的23％；长江三角洲地区约占总销量的11％。此外，四川、重庆、河北、山西的购房群体骤增，5月购房数量达到总销售量的12％。从户型结构上看，小户型商品房依然俏，90平方米以下的商品房销售网签370套，占总销售量的60.46％。
购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1～5月，海口商品住房价格同比上涨19.22％。但从今年商品住房每月价格指数来看，均维持在9000元／平方米左右，并有小幅波动，环比增减幅度均在10％以内。
从5月海南二线城市成交价来看，陵水商品住宅成交均价为超过3万元／平方米；琼海商品住宅成交均价约为7000元／平方米；文昌商品住宅成交均价约为8300／平方米。较4月相比有小幅提升，在短短几个月的时间里，二线城市房价已然有赶超一线城市的迅猛势头。”海南房地产业内人士易智勇认为，造成这一现象的主要原因就是严厉的楼市调控政策下，开发商出走二线城市或地区。
海南海纳投资策划有限公司总经理杨伟宁说，去年底，海南房地产市场出现了短暂的销售回暖小高潮，但随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡。目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。“由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望海南的传统旺季会带来市场回暖。”海口市中地行房产代理有限公司经理张丽说。房价成市场“回暖”重要“筹码”
尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。杨伟宁告诉记者，最近一段时间，海口市国贸附近的二手房价格下跌了10％～15％，“议价空间很大，买方和卖方开始展开拉锯战”。海口金桥大厦一套91平方米的二手房，3月份在中介登记为50万元，现在业主40万元就愿意出手。
业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降艏势。—是崩丘一两年内购买的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大；二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企、加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜说，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作。而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。
开盘量减少开发商瞄准新媒体营销
2011年的海南楼市深受一系列购房政策影响，今年6月计划开盘量比去年6月减少2个。2月底海口限购政策与3月初三亚限购政策的实施，给6月的市场带来了很大的冲击。业内人士表示，在经历多重楼市调控之后，海南楼市已更加稳健成熟，虽然在数量上有所减少，但一些品质过硬的项目还是勇于开盘。另外，6月拟开盘的6个项目均未公布具体的开盘时间，海南楼市依旧是迷雾重重，开盘量尚有较大可变性。如果未能如期拿到预售证，一些项目极有可能延迟至7月开盘。
据搜房网数据监控中心统计，截至5月25日，6月份海南拟开盘项目仅有6个。环比上月计划开盘数量下降33.3％，同比去年减少2个。其中，省会海口有3个楼盘6月新开，价格尚处于待定状态；澄迈有2个楼盘6月新开，其中品创忆江南报价4280元／平方米起，成为6月拟开盘价格最低楼盘；另外，琼海仅有一盘新开，温泉1号报价11000元／平方米起，成为6月拟开盘价格最高的楼盘。从开盘数据来看，仅有海口、澄迈、琼海三个区域6月拟开盘，其他各市县6月无开盘楼盘。在限价、限购、限贷“三限”背景下，海南地产开发商越发谨慎。
在低迷的成交数据下，6月份开盘数量减少正在预料之中。据搜房网数据监控中心统计，1月海南共有19个项目拟开盘，2月有7个项目拟开盘，3月有10个项目开盘，4月有9个项目开盘，5月有9个项目开盘。截至5)125日，海南有64'-~目预计6月开盘，比5月减少3个，海南楼市依然处于“淡定”期。
对于目前的海南楼市，部分开发商表示，随着海南传统销售淡季到来，国家调控政策效应逐步显现，海南楼市成交量将愈加低迷，不排除为求资金回笼而推出各种优惠措施。国瑞地产副总经理齐志辉认为，对海南投资胜物业进行限制，要进行区别对待，从产品特雠行细化，在岛内不要搞“一刀切”的描施。比如旅游度假型|产品，岛外客户就是主要客群，一刀切之下目标客群会被限定死，而目海南旅游地产项目其实就是卖给经济相对富裕的人。
多数业内人士对目前海南楼市成交量低迷现状都表示已经接受，认为再凭传统的单—营销模式，已经无法给萎靡的楼市成交带来助力。更有业内人士直言，无论加大优惠力度变相降价，或是直接进行降价，都不是扭转海南楼市成交萎靡的好办法，必须从海南国际旅游岛的属性上做文章，制定符合海南屙胜的产品、新媒体营销模式。
在销售手段上，开发商绞尽脑汁以求突破。近日，海南首个全案登陆电子商务平台的项目——中南西海岸在海口市开盘发售，当日即认购360套房源。其实，今年以来，海南旅游地产借助电子商务平台进行销售的案例越来越多。南国威尼斯城、海南金手指都是旅游地产房企登陆电商 平台的代表，也引发了旅游地产网售狂潮。
业内人士认为，作为房地产行业中的特殊产品类型——旅游地产，由于其面向市场广阔，不受国际疆域限制，新媒体营销更能有效地为其解决客源与房源分离、减少购房者置业成本等问题，从而实现最大限度的“客户到达”。随着海南旅游地产项目在新媒体平台上接连不断取得战绩，旅游地产新媒体平台有望成为未来旅游地产的主流营销平台。
房产中介转行、“出走”、“放大假”
“此房出租”、“停业”……此类字眼近期频频出现在海口一些房地产中介商的门店上，房地产中介商因经营业绩太差，纷纷“出走”或“关门大吉”。
去年初海南建设国际旅游岛政策颁布后，海南楼市短期内量价急剧飙升，大批新的房地产中介公司纷纷成立。然而好景不长，随着国家一系列房地产调控政策连续出台，尤其在“限购”政策的打压下，海南楼市随即陷入低迷，—些房产中介机构倒闭关门，售楼人员也选择了转行或跳懵。
记者近日在海口市海甸岛--；g房地产中介公司看到，店门口贴着两张大大的招聘广告，店内10多个工位上只有一名销售人员上班。据这名销售人员介绍，今年上半年以来，店内原有的销售人员走了一半。为了维持店面正常运转，老板开始招聘销售人员，但不少新人干不了几天便辞职了。海口市海甸岛某房产中介销售人员李威从事房地产销售近四年。他告诉记者，与去年相比，今年海口二手房市场很不乐观。“去年形势好的时候，我差不多一天卖—套，现在一两个月卖—套就不错了。”
杨伟宁告诉记者，目前他的公司一个月只有五六单生意。一些本土房产中介尤其是国际旅游岛建设政策颁布后匆匆上马的中介关门歇业，很多中介从业人员跳槽转行或者“休大假”，一些大的房地产中介也从二手房市场转向了一手房代理。
“目前海口很多连锁房地产中介都在亏钱。”张丽说，去年在国际旅游岛政策的利好刺激下，海口一些房地产中介盲目扩张，现在迫于形势，不得不开始收缩规模。张丽说，目前海口房地产市场整体低迷的状况也给二手房中介市场带来一些混乱局面，除了倒闭和转行现象，一些房地产中介公司铤而走险，帮助购房者伪造纳税证明，避开“限购”政策。
专家呼吁尽快调整房地产结构
面对海南楼市低迷的形势，海南房产专家和业内人士纷纷建议，应尽快调整房地产结构，创新营销思路，方能确保市场可持续发展。“海南应该进一步调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋神认为，海南房地产业亟须转型升级，改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。
业内人士认为，海南经济增长对房地产的过度依赖性目前弊端已现，如果限购政策不做调整，下半年海南楼市成交量下滑现象就无法扭转，预计全年的成交量将下降较大，届时对依赖房地产的市县影响将会更大，建议海南应该采取加快建设旅游房地产和保障性住房的“两条腿走路”方式。
海南业内资深人士朱章太表示，楼市的萎缩已经是明显的事实，销售量已明显下降，价格也在下跌，现在是海南房地产的“冬季”，因此，海南房地产业亟须转型。他说，海南房地产发展的总体目标是要以本岛居住性的地产为基本，以旅游地产为主导，以度假旅居性地产为特色，以商业和其他地产为补充的多层次多元化房地产供应体系，还有住房保障体系，从这个政策制定的目标当中看到房地产企业必须转型，才能保证海南楼市可持续发展。
对于海南而言，房地产业对于海南经济的快速发展作用是毋庸置疑的，今年来发展导致出现问题也是正常的。目前海南楼市成交量进入萎靡期也是不争的事实，关键在于如何调整发展结构和消除诟病，解决海南房地产结构中不合理的问题，制定适合发展的对策，才能够确保海南房地产市场健康发展，走上符合海南国际旅游岛建设的健康发展之路。