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摘 要:关于不动产善意取得制度，世界各国立法或有相似之处，或各有特色。我国法学界对不动产善意取得制度也有争议。《物权法》中明确规定了不动产善意取得制度。笔者对此表示赞同，但对具体规定，认为应当更加完善，以利于具体操作和执行。本文旨在对不动产善意取得制度理论渊源研究的基础上，提出不动产善意取得制度的构成要件。
关键词: 不动产；善意取得；构成要件
一、不动产与善意概念
在现代民法体系中，关于不动产概念的界定，国际上有两种立法例。一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物,如土地，建筑物。另一种立法例规定不动产是其性质不能移动，其用途不能移动，其权利客体不能移动，法律规定不能移动的财产,如房产、地产,此体例以法国民法典为代表。这两种分类标准的根本区别在于，前者认为不动产归根到底是物，是不可动之物。而后者认为不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利。综合考察上述两种立法例，笔者认为我国动产与不动产的划分采纳可否移动的物理标准，更符合我国的国情。在现代，动产与不动产也发生了观念的变化，绝对界限不复存在，典型的如船舶、飞行器、车辆等，在事实上确系动产，但在法律上却视为不动产，其物权变动亦须经登记始能成立。
近现代民事立法中，善意一词通常在以下两种意义上使用，一是指行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的的主观态度；一是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种心理状态。善意取得的善意应系在后一种意义上使用。
二、不动产善意取得制度理论渊源
学界通说认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的"以手护手"原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。在古代，调整物权转让的法律有两种不同的立法原则，即罗马法的"无论任何人不得将大于其所有权的权利让与他人"的原则及日耳曼法的基于"以手护手"或"一手还一手"原则所吸纳的"所有人任意让他人占有其物时，只能请求该他7人返还"的原则。罗马法的原则侧重对所有权人的保护，日耳曼法的原则侧重对占有人利益的保护。罗马法不承认善意取得制度，即使受让人为善意，所有权人也可以对其主张所有物返还请求权。但罗马法也并非完全无视善意受让人的利益，而是规定善意受让人可主张时效取得。善意取得制度之所以起源于日耳曼法，是因为在日耳曼法上占有与所有权并未严格区分，它实行占有与本权合一的占有制度：占有其物者即有权利，而对物享有权利的也必须占有物，因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但占有其物者，其权利的效力也因此减弱。当财产所有人以自己的意思，将财产托付于他人而由他人直接占有时，所有权人权利的效力减弱，一旦直接占有人将财产让与第三人，所有人就无从对该第三人请求返还。日耳曼法的这种占有观念和其相应的制度设计，为日后善意取得制度的产生提供了形式上的便利。可见，善意取得制度不是民法中古老的传统制度，而是近代民法以日耳曼法"以手护手"原则为基础并吸纳罗马法占有时效中的善意要件，为适应社会发展的需要而由传统民法中演生出来的全新制度。
三、不动产善意取得制度构成要件
不动产善意取得是以牺牲不动产原权利人利益为代价去保护善意买受人的利益，以此维护交易安全。因此，适用不动产善意取得应慎重，不能普遍化和扩大化，在实践中也必须从严把握，以免被滥用而失去其真正的价值追求。《物权法》第106条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:
（一） 转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产
与动产善意取得不同的是，不动产善意取得制度中的无权处分人应为不动产登记簿记载的权利人，如果无权处分人不是不动产登记簿记载的权利人，则不应当适用善意取得制度。就无权处分与善意取得制度的关系而言，两者是密切联系在一起的。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分之事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调与安排。善意取得制度是通过无权处分行为完成的，转让人应当是无权处分人，这就意味着转让人没有权利对标的物予以处分。
（ 二 ）受让人通过法律行为从转让人处取得不动产
善意取得制度目的在于保护交易安全，因而只有在受让人与无处分权人之间存在交易行为时，才发生善意取得的适用。因为善意取得为物权权利取得方式之一，理应只有涉及到所有权移转或他物权设定、移转的交易行为才是此处所指的交易行为。
关于交易行为是否须为有偿，各国民法争议很大。有两种不同模式:一是不以有偿为必要，这以德国为代表。德国民法第932条即如此规定，但其为衡平原权利人与无偿受让人的利益，在受让人无偿取得不动产的情况下，适用该法第816条规定，由受让人对原权利人承担不当得利的返还义务。二是以有偿为必要，这以我国为代表。《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条规定:"……第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。"《物权法》第106条也规定"以合理的价格转让"。
（ 三） 受让人取得不动产时出于善意信赖登记
善意取得制度的重心，不在"取得"，而在于"善意"，当与无权处分人进行交易的第三人善意时，其交易行为有效，至于其是否"取得"所有权，则取决于该有效之交易行为是否履行。根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意。如果转让人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，一般是指不知情，即不知或不应知道转让人转让财产时没有处分该项财产的权利。受让人基于登记公信力信赖不动产登记的权利人具有处分权利，这种信赖是建立在以对国家公权利为保障的基础上的。
（四） 必须是已经登记的法律允许流转的不动产
流转的不动产必须合法，禁止流通物，如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度；限制流通物如农村集体土地等，只能在限定主体之间转让，否则不适用善意取得。基于善意取得制度与公示公信制度的关系，不动产应为已经登记并为法律允许流通的财产。适用善意取得的不动产主要包括土地使用权，房屋，林木等。
（五） 必须办理不动产登记
不动产物权登记，即权利人申请专门职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。我国《城市房地产管理法》第60条规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。《物权法》第106条也规定："转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。"是对这一构成要件的肯定。这一点也是不动产善意取得与动产善意取得的本质区别，因为不动产善意取得的依据是登记公信力原则，动产善意取得的依据是占有公信力原则，所以不动产善意取得构成要件应包括办理不动产物权登记。
参考文献：
[1]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社。
[2]江平主编、费安玲副主编：《中国物权法教程》，知识产权出版社2007年3月第1版。
[3]梁慧星、陈华彬编著：《物权法》（第三版），法律出版社2005年9月版。
[4]刘鑫：《不动产物权的善意取得》，载《中国律师》2003年11月。
作者简介：王海波，男，汉族，北京工商大学10级民商法硕士研究生，主要研究民法方向。王敏，女， 汉族， 北京工商大学１０级民商法硕士研究生，主要研究民法方向。
关键词: 不动产；善意取得；构成要件
一、不动产与善意概念
在现代民法体系中，关于不动产概念的界定，国际上有两种立法例。一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物,如土地，建筑物。另一种立法例规定不动产是其性质不能移动，其用途不能移动，其权利客体不能移动，法律规定不能移动的财产,如房产、地产,此体例以法国民法典为代表。这两种分类标准的根本区别在于，前者认为不动产归根到底是物，是不可动之物。而后者认为不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利。综合考察上述两种立法例，笔者认为我国动产与不动产的划分采纳可否移动的物理标准，更符合我国的国情。在现代，动产与不动产也发生了观念的变化，绝对界限不复存在，典型的如船舶、飞行器、车辆等，在事实上确系动产，但在法律上却视为不动产，其物权变动亦须经登记始能成立。
近现代民事立法中，善意一词通常在以下两种意义上使用，一是指行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的的主观态度；一是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种心理状态。善意取得的善意应系在后一种意义上使用。
二、不动产善意取得制度理论渊源
学界通说认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的"以手护手"原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。在古代，调整物权转让的法律有两种不同的立法原则，即罗马法的"无论任何人不得将大于其所有权的权利让与他人"的原则及日耳曼法的基于"以手护手"或"一手还一手"原则所吸纳的"所有人任意让他人占有其物时，只能请求该他7人返还"的原则。罗马法的原则侧重对所有权人的保护，日耳曼法的原则侧重对占有人利益的保护。罗马法不承认善意取得制度，即使受让人为善意，所有权人也可以对其主张所有物返还请求权。但罗马法也并非完全无视善意受让人的利益，而是规定善意受让人可主张时效取得。善意取得制度之所以起源于日耳曼法，是因为在日耳曼法上占有与所有权并未严格区分，它实行占有与本权合一的占有制度：占有其物者即有权利，而对物享有权利的也必须占有物，因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但占有其物者，其权利的效力也因此减弱。当财产所有人以自己的意思，将财产托付于他人而由他人直接占有时，所有权人权利的效力减弱，一旦直接占有人将财产让与第三人，所有人就无从对该第三人请求返还。日耳曼法的这种占有观念和其相应的制度设计，为日后善意取得制度的产生提供了形式上的便利。可见，善意取得制度不是民法中古老的传统制度，而是近代民法以日耳曼法"以手护手"原则为基础并吸纳罗马法占有时效中的善意要件，为适应社会发展的需要而由传统民法中演生出来的全新制度。
三、不动产善意取得制度构成要件
不动产善意取得是以牺牲不动产原权利人利益为代价去保护善意买受人的利益，以此维护交易安全。因此，适用不动产善意取得应慎重，不能普遍化和扩大化，在实践中也必须从严把握，以免被滥用而失去其真正的价值追求。《物权法》第106条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:
（一） 转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产
与动产善意取得不同的是，不动产善意取得制度中的无权处分人应为不动产登记簿记载的权利人，如果无权处分人不是不动产登记簿记载的权利人，则不应当适用善意取得制度。就无权处分与善意取得制度的关系而言，两者是密切联系在一起的。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分之事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调与安排。善意取得制度是通过无权处分行为完成的，转让人应当是无权处分人，这就意味着转让人没有权利对标的物予以处分。
（ 二 ）受让人通过法律行为从转让人处取得不动产
善意取得制度目的在于保护交易安全，因而只有在受让人与无处分权人之间存在交易行为时，才发生善意取得的适用。因为善意取得为物权权利取得方式之一，理应只有涉及到所有权移转或他物权设定、移转的交易行为才是此处所指的交易行为。
关于交易行为是否须为有偿，各国民法争议很大。有两种不同模式:一是不以有偿为必要，这以德国为代表。德国民法第932条即如此规定，但其为衡平原权利人与无偿受让人的利益，在受让人无偿取得不动产的情况下，适用该法第816条规定，由受让人对原权利人承担不当得利的返还义务。二是以有偿为必要，这以我国为代表。《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条规定:"……第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。"《物权法》第106条也规定"以合理的价格转让"。
（ 三） 受让人取得不动产时出于善意信赖登记
善意取得制度的重心，不在"取得"，而在于"善意"，当与无权处分人进行交易的第三人善意时，其交易行为有效，至于其是否"取得"所有权，则取决于该有效之交易行为是否履行。根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意。如果转让人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，一般是指不知情，即不知或不应知道转让人转让财产时没有处分该项财产的权利。受让人基于登记公信力信赖不动产登记的权利人具有处分权利，这种信赖是建立在以对国家公权利为保障的基础上的。
（四） 必须是已经登记的法律允许流转的不动产
流转的不动产必须合法，禁止流通物，如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度；限制流通物如农村集体土地等，只能在限定主体之间转让，否则不适用善意取得。基于善意取得制度与公示公信制度的关系，不动产应为已经登记并为法律允许流通的财产。适用善意取得的不动产主要包括土地使用权，房屋，林木等。
（五） 必须办理不动产登记
不动产物权登记，即权利人申请专门职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。我国《城市房地产管理法》第60条规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。《物权法》第106条也规定："转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。"是对这一构成要件的肯定。这一点也是不动产善意取得与动产善意取得的本质区别，因为不动产善意取得的依据是登记公信力原则，动产善意取得的依据是占有公信力原则，所以不动产善意取得构成要件应包括办理不动产物权登记。
参考文献：
[1]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社。
[2]江平主编、费安玲副主编：《中国物权法教程》，知识产权出版社2007年3月第1版。
[3]梁慧星、陈华彬编著：《物权法》（第三版），法律出版社2005年9月版。
[4]刘鑫：《不动产物权的善意取得》，载《中国律师》2003年11月。
作者简介：王海波，男，汉族，北京工商大学10级民商法硕士研究生，主要研究民法方向。王敏，女， 汉族， 北京工商大学１０级民商法硕士研究生，主要研究民法方向。