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【摘 要】 分税制虽然是央地分权的重大改革之举，但是也存在着相应的问题，尤其是地方税种的确实带来了地方税收自主性受限的问题，从而政府不得不发展土地财政。而房地产税是一个优良的地方税种，既顺应当代宏观环境也能够给政府带来充足的财政收入，而配合相应的房地产政策，也能够起到调节房价的政策作用。
【关键词】 房地产税 土地财政 房地产政策
一、房地产税成为地方税种，构建地方税制体系
自1994年分税制以来，地方政府在不断的扩大其独立税收能力，努力发展地方税种支持地方的财政支出，但成效并不大。政府利用对土地的所有权，对土地进行挂牌拍卖，发展土地财政，助推了房价，造成了更大的宏观问题。这样的分税制改革也不能长久，地方政府无法激发良好的独立性以发展地方经济，配合中央进行宏观调控。如今土地资源紧缺，基本上都已开发的形态下，土地财政效用也在降低，而唯有发展一套有利于调动地方政府治理地方问题的税收体系，才能够既帮助地方政府获得财政收入。
而在分税制下，地方政府想建立完善高效的税收体系还存在重重困难，比如事权和财权的划分不匹配，而税收立法权和受益权高度集中在中央，地方税种有限且划分不合理。而纵观全国的税收体系，以间接税为主，直接税比重过低，且个人所得税和企业所得税是地方税收主要收入来源，却是与中央的共享税，但所得税在征税上也存在全局性的问题。这就难以起到调节社会收入的作用。[1]
要有支撑各级财政运行的独立税种，就必须考虑与地方政府经济息息相关且流动性相对较小、税负难以转移的直接税种，比如财产税。严剑锋认为，房产税是一个很好的地方税种，主要体现在：由于房地产市场反映了资产的长期价值，与商业周转额和工资等经济流量相比对经济活动的年度变化反应较慢，具有收入充足性;具有税收中性，对私人部门决策影响最小;征收简单;税制基于受益原则和能力原则，具有公平性。[2]
如今地方政府严重依赖土地财政并且房价高企，地方政府财政收入独立性不够，要解决这些宏观问题，地方政府征收房地产税必然是重要的选择，而房地产税具体的划分有：房地产保有税（房产税、土地使用税、定期土地增值税）、房地产取得税（契税、遗产税）、房地产收益税（房地产企业所得税、房地产个人所得税、土地转移增值税、土地租赁增值税）。这些税种分别以房屋为课税对象，对房屋产权所有者进行征税、对土地的使用者进行征税、对商业型住房征税;在发生产权转移时向房地产承受人征税;对房地产企业的销售利润征税、对个人财产租赁、财产转让的资本性受益征税、在土地使用权转移、房地产买卖、以土地使用权或房地产作价入股时征收以及主要在土地使用权出租、房地产出租时征收等。
房地产税是一种收益税，获得的收入可以用于小区的公共服务建设，以及城市的基础设施的建设和维护等，可以按照区域带来更大的收益对等性，再把物业税、城市维护建设税、环保税等这些具有典型地方税性质的税种纳入进来综合考虑，构建更和谐有效的税制。
二、房地产税对地方政府土地财政的影响
（一）房地产市场与地方政府土地财政
土地财政主要包括的收入有：与土地及房地产相关的税收收入，土地、房地产开发、转让相关收入，土地抵押贷款等。一级土地市场并不是由市场调控的，而是由政府垄断“发行”的，以获得土地出让金。除此之外，地方政府还可以将储备的土地抵押融资，常常通过垄断和金融手段来抬高地价，地价提高后储备土地会相应升值，以获得更高的土地抵押融资。而地价推高房价，使得土地和房产相应税费也增加，从而提高政府相应的税收和非税收收入。[3]
房产税之前只是在重庆、上海试点，调控房价作用并不明显，由于其主要是对房产增量和高档次房征税，能部分抑制投机行为，但会增加对中档普通住房的需求，从而拉高这部分房的房价，影响真正有住房需求的家庭。
如果在不同环节协同房地产税各税种，就会产生不一样的化学效果。在持有环节征收房地产税，比如增加持有环节的房产税和征税土地使用税、定期土地增值税，一方面，对还没买房的人来说会增加购房成本，部分抑制住房需求，所以应该实行累进税制或者对第一套住房进行免税;而对于拥有几套房的人，由于持有成本增加，就会将不使用的这部分房产进行出租或者转卖，而政府可以通过契税、房产个人所得税的征收取得财政收入，只要保有环节税收有调节力度，比如对第二套房实行累进税制，投资性房产就会被所有者出租或者转卖，从而住房市场上供给增加，由于可租房屋增多，买房需求会减少，房价可能有所回落。
也就是说，地方政府要从土地房产各个环节把关，征收相应的税，才能起到综合调节的作用，不至于产生片面的问题。不仅要考虑持有、转移环节，更要考虑收益形式，比如租赁、买卖、办公楼自建自用等。
（二）房地产税和相关政策调控住房房价
目前人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房地产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，周期大幅延长。早几年，中央就开始发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地纷纷响应。北京、上海、广州均有较大力度呼应，而相继出台了相关政策予以支持，以下逐一进行分析。
1.租售同权
租售同权即是指买房住和租房享受同等政策待遇，广州率先提出赋予承租人子女就近入學等公共服务同等权益，成为促进住房租赁市场发展，市民待遇均等化的一项重大举措。
北京上海等城市，很早以前就是租售同权。以上海为例，租客可以落户在所租房子的社区公共户口里，即使是拿居住证的租客，子女也可以就近入学。四月，雄安新区的设立，且封锁当地所有住宅，效仿新加坡模式只租不卖。 租售同权一方面减轻了买房人的压力，而租房需求增多，需要政府通过严格制度和规划租房程序，对租金征收住房个人所得税，巨大的租房当量也会增加政府的财政收入，也对空置房能很好加以运用。而出租人，把闲置的房屋用于出租，也可以弥补房地产税征收可能带来的持有成本。隨着租房程序的标准化，租金缴税会常规化，这部分隐形收入会减少，所以房东可能会直接通过提高租金对承租人进行转嫁。所以对于实际影响情况，还要结合数据统计进行进一步分析。不过可以确定的是，租房需求会大幅度上升，买房的压力会小一些。
如果房地产税按照上文所说对持有转让各环节征收，就会抑制部分投资需求，租房市场只要没达到一定的规模效益，租房的租金收入也不会成为高收入者购买多套房产的动力。
2.共有产权房
去年八月，北京市提出，在政府政策支持下，政府与个人共有住房产权，住房人可以享有住房全部的使用权，另外满足非京沪籍家庭住房需求的房源应不少于30%，共有产权房属于产权类住房，可按照北京市相关政策规定办理落户、入学相关事宜。其实，共有产权房早在2007年，就已经在中国出现了。最早是在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。居住满5年后，也可以按照市场价格转让所持产权份额。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。
房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金
共有产权房只是在所有权上个人与政府分成，购买价款也按照个人所享有份额乘以市场价计算，出租时租金收入也与政府按比例分成，相应税收也只用按照比例进行缴纳，这无疑减轻了高房价对住房需求的抑制作用。
【参考文献】
[1] 杨荣军.关于改革我国中央与地方税权划分制度的思考[J].改革与战略，2007，23（8）：61-64.
[2] 严剑峰.城市房地产税：一种优良的地方税种[J].财经论丛（浙江财经大学学报），2004（4）：17-22.
[3] 唐明.中国房地产税改革中的央地博弈与突围之道[J].中南财经政法大学学报，2013（3）：9-14.
[4] 葛静，安体富.我国房地产税研究的学术阶段和理论派别[J].经济经纬，2015，32（1）：143-149.
作者简介：陈茜1994.5女汉族四川绵阳人硕士研究生中央民族大学经济学院财政学。
【关键词】 房地产税 土地财政 房地产政策
一、房地产税成为地方税种，构建地方税制体系
自1994年分税制以来，地方政府在不断的扩大其独立税收能力，努力发展地方税种支持地方的财政支出，但成效并不大。政府利用对土地的所有权，对土地进行挂牌拍卖，发展土地财政，助推了房价，造成了更大的宏观问题。这样的分税制改革也不能长久，地方政府无法激发良好的独立性以发展地方经济，配合中央进行宏观调控。如今土地资源紧缺，基本上都已开发的形态下，土地财政效用也在降低，而唯有发展一套有利于调动地方政府治理地方问题的税收体系，才能够既帮助地方政府获得财政收入。
而在分税制下，地方政府想建立完善高效的税收体系还存在重重困难，比如事权和财权的划分不匹配，而税收立法权和受益权高度集中在中央，地方税种有限且划分不合理。而纵观全国的税收体系，以间接税为主，直接税比重过低，且个人所得税和企业所得税是地方税收主要收入来源，却是与中央的共享税，但所得税在征税上也存在全局性的问题。这就难以起到调节社会收入的作用。[1]
要有支撑各级财政运行的独立税种，就必须考虑与地方政府经济息息相关且流动性相对较小、税负难以转移的直接税种，比如财产税。严剑锋认为，房产税是一个很好的地方税种，主要体现在：由于房地产市场反映了资产的长期价值，与商业周转额和工资等经济流量相比对经济活动的年度变化反应较慢，具有收入充足性;具有税收中性，对私人部门决策影响最小;征收简单;税制基于受益原则和能力原则，具有公平性。[2]
如今地方政府严重依赖土地财政并且房价高企，地方政府财政收入独立性不够，要解决这些宏观问题，地方政府征收房地产税必然是重要的选择，而房地产税具体的划分有：房地产保有税（房产税、土地使用税、定期土地增值税）、房地产取得税（契税、遗产税）、房地产收益税（房地产企业所得税、房地产个人所得税、土地转移增值税、土地租赁增值税）。这些税种分别以房屋为课税对象，对房屋产权所有者进行征税、对土地的使用者进行征税、对商业型住房征税;在发生产权转移时向房地产承受人征税;对房地产企业的销售利润征税、对个人财产租赁、财产转让的资本性受益征税、在土地使用权转移、房地产买卖、以土地使用权或房地产作价入股时征收以及主要在土地使用权出租、房地产出租时征收等。
房地产税是一种收益税，获得的收入可以用于小区的公共服务建设，以及城市的基础设施的建设和维护等，可以按照区域带来更大的收益对等性，再把物业税、城市维护建设税、环保税等这些具有典型地方税性质的税种纳入进来综合考虑，构建更和谐有效的税制。
二、房地产税对地方政府土地财政的影响
（一）房地产市场与地方政府土地财政
土地财政主要包括的收入有：与土地及房地产相关的税收收入，土地、房地产开发、转让相关收入，土地抵押贷款等。一级土地市场并不是由市场调控的，而是由政府垄断“发行”的，以获得土地出让金。除此之外，地方政府还可以将储备的土地抵押融资，常常通过垄断和金融手段来抬高地价，地价提高后储备土地会相应升值，以获得更高的土地抵押融资。而地价推高房价，使得土地和房产相应税费也增加，从而提高政府相应的税收和非税收收入。[3]
房产税之前只是在重庆、上海试点，调控房价作用并不明显，由于其主要是对房产增量和高档次房征税，能部分抑制投机行为，但会增加对中档普通住房的需求，从而拉高这部分房的房价，影响真正有住房需求的家庭。
如果在不同环节协同房地产税各税种，就会产生不一样的化学效果。在持有环节征收房地产税，比如增加持有环节的房产税和征税土地使用税、定期土地增值税，一方面，对还没买房的人来说会增加购房成本，部分抑制住房需求，所以应该实行累进税制或者对第一套住房进行免税;而对于拥有几套房的人，由于持有成本增加，就会将不使用的这部分房产进行出租或者转卖，而政府可以通过契税、房产个人所得税的征收取得财政收入，只要保有环节税收有调节力度，比如对第二套房实行累进税制，投资性房产就会被所有者出租或者转卖，从而住房市场上供给增加，由于可租房屋增多，买房需求会减少，房价可能有所回落。
也就是说，地方政府要从土地房产各个环节把关，征收相应的税，才能起到综合调节的作用，不至于产生片面的问题。不仅要考虑持有、转移环节，更要考虑收益形式，比如租赁、买卖、办公楼自建自用等。
（二）房地产税和相关政策调控住房房价
目前人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房地产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，周期大幅延长。早几年，中央就开始发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地纷纷响应。北京、上海、广州均有较大力度呼应，而相继出台了相关政策予以支持，以下逐一进行分析。
1.租售同权
租售同权即是指买房住和租房享受同等政策待遇，广州率先提出赋予承租人子女就近入學等公共服务同等权益，成为促进住房租赁市场发展，市民待遇均等化的一项重大举措。
北京上海等城市，很早以前就是租售同权。以上海为例，租客可以落户在所租房子的社区公共户口里，即使是拿居住证的租客，子女也可以就近入学。四月，雄安新区的设立，且封锁当地所有住宅，效仿新加坡模式只租不卖。 租售同权一方面减轻了买房人的压力，而租房需求增多，需要政府通过严格制度和规划租房程序，对租金征收住房个人所得税，巨大的租房当量也会增加政府的财政收入，也对空置房能很好加以运用。而出租人，把闲置的房屋用于出租，也可以弥补房地产税征收可能带来的持有成本。隨着租房程序的标准化，租金缴税会常规化，这部分隐形收入会减少，所以房东可能会直接通过提高租金对承租人进行转嫁。所以对于实际影响情况，还要结合数据统计进行进一步分析。不过可以确定的是，租房需求会大幅度上升，买房的压力会小一些。
如果房地产税按照上文所说对持有转让各环节征收，就会抑制部分投资需求，租房市场只要没达到一定的规模效益，租房的租金收入也不会成为高收入者购买多套房产的动力。
2.共有产权房
去年八月，北京市提出，在政府政策支持下，政府与个人共有住房产权，住房人可以享有住房全部的使用权，另外满足非京沪籍家庭住房需求的房源应不少于30%，共有产权房属于产权类住房，可按照北京市相关政策规定办理落户、入学相关事宜。其实，共有产权房早在2007年，就已经在中国出现了。最早是在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。居住满5年后，也可以按照市场价格转让所持产权份额。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。
房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金
共有产权房只是在所有权上个人与政府分成，购买价款也按照个人所享有份额乘以市场价计算，出租时租金收入也与政府按比例分成，相应税收也只用按照比例进行缴纳，这无疑减轻了高房价对住房需求的抑制作用。
【参考文献】
[1] 杨荣军.关于改革我国中央与地方税权划分制度的思考[J].改革与战略，2007，23（8）：61-64.
[2] 严剑峰.城市房地产税：一种优良的地方税种[J].财经论丛（浙江财经大学学报），2004（4）：17-22.
[3] 唐明.中国房地产税改革中的央地博弈与突围之道[J].中南财经政法大学学报，2013（3）：9-14.
[4] 葛静，安体富.我国房地产税研究的学术阶段和理论派别[J].经济经纬，2015，32（1）：143-149.
作者简介：陈茜1994.5女汉族四川绵阳人硕士研究生中央民族大学经济学院财政学。