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[摘要]：近年来，我国的房地产建设的发展迅速，房地产开发公司内部涉及的部门较多，其中核心部门所在就是设计部，设计部工作的有效开展对房地产公司核心竞争力提升能提供极大帮助。在房地产开发公司开发项目时，针对项目的整体规划及管理工作就是设计管理，具体内容有：房地产产品定位进行科学合理地理解，在项目开展过程的控制方面加强，基于设计人员主观能动性的发挥、在保障质量的基础上开发具备最高性价比的产品。房地产开发项目设计管理工作对房地产公司效益具有重要影响作用，同时也与项目整体质量具有密切关系，因此需要房地产公司在设计管理方面予以高度重视。
[关键词]：房地产项目设计;管理要点;效益分析
中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2021）-01-210
引言
随着全面深化改革的实施与推进，国务院对经济转型、产业升级提出了更高的要求，对创新型企业给出了更多的利好政策。此外，随着人民物质水平的不断提升，市场对于房地产工程项目的质量的要求也不断提升。因此为了全面提升房地产工程项目以及相关施工企业的市场竞争力，响应国家号召、迎合市场需求，必须采取更加科学的手段进行房地产开发项目的设计工作。用科学的设计和系统的管理全面提升房地产开发项目建设的质量，为市场提供更为经济、质量更高的房地产工程项目。
1项目定位设计的重要性
在现实中，正确开展前期调查能够在未来工作中降低风险的出现，提高定位工作的科学理论水平，以及管理决策者的决策眼光，带动整个企业的进步。在定位的过程中，需要不断保持客观、严谨和创新的精神，结合运用相关理论模型细分市场，对目标客户的需求进行信息的收集，对项目所在地域及周边情况进行分析和总结并提炼精华，对该项目精准定位。当前，越来越多企业投身房地产行业，但是其水平参差不齐，导致不少地区出现“烂尾楼”现象，其中不乏一些具有一定实力的企业。通过对这些案例进行分析总结，发现问题产生的原因大都是忽视前期的定位设计，在最终决策之前，照搬以往项目的开发方式，不对其中的得与失进行反思，也不思考是否符合项目的发展条件。因此，只有将定位工作的各项细节落实到实际中，才能帮助企业成功完成一次项目的开发。若要在竞争激烈的环境中占得一席之地，就必须真正重视定位设计的开发工作。
2房地产项目设计管理要点与效益
2.1科学开展前期调研工作
前期调研工作是保障后续时间安排以及房地产开发项目整体设计的科学性、系统性与针对性的唯一途径，其绝不可被忽略。应当首先对房地产开发项目所处的地理大环境有较为详尽和系统的先期准备，以便有针对性地开展后续的调查工作。在完成初步的资料收集调查研究工作后，就可以进入实地调查阶段。以先期准备的资料为基础，开展有针对性、具体性的调查与研究工作，从而保障调研工作有效率和针对性，调研所获得的数据具有代表性、真实性和可靠性。最终以这些数据和资料为基础，设计出符合当地地理位置、气候条件、市場需求的房地产开发项目设计方案。此外，还要有针对性地摸排当地的市场情况，从房地产等销售市场到当地的劳动力和原材料市场，深入细致地把握当地的经济内生规律。指定合理的劳动力招募计划以及原材料采购计划，综合考量原材料和人员的移动成本与当地与其他地区的用人用料的差距成本，合理安排就地采购材料、就地招募人员与跨地区调配的劳动力、原材料之间的比例，实现成本的科学化与系统化以及利益的最大化。
2.2有效利用限额设计
设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现，使得设计方案得以有效优化的同时，促进设计质量逐步提升。
2.3科学安排房地产开发项目设计模型
在目前的实际工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用，但是，客观而言，这三种方法均有其自身的特性与缺陷，有其特殊的应用场景、应用限制。因此，必须结合实际，将三种方法和其他的创新方法，与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配，从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。当前的主流模型分析工作，大都使用静态的、模式化的模型分析方法，在后期的施工过程中大都具有诸多的不稳定、变动性因素。因此必须在构建模型的时候，把握工作中的不稳定因素，注重模型的动态性与灵活性。通过完善的工厂整体规划、设计，对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划，用根据具体情况做出相对应的调整，从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型，保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。
2.4实施成本控制责任制
有效控制成本且强化管理效果的重要举措就是成本控制责任制，因此房地产项目开发过程，进行设计管理工作时，应注意的要点还包含从整体上控制成本，基于成本控制责任制的实施，科学划分责任，确保责任到人目的逐步达成。划分具体责任时，应融合责任和成本控制任务，在每一个人员身上落实具体责任，促使整体工作人员工作积极性及责任感逐步提升。在成本控制过程中成本虚高问题极易出现，对此，应针对精细化的管理策略进行积极规划，借此达到成本有效降低的目的。设计工作开展时，应立足成本控制的细节性内容为出发点，把成本控制核心问题挖掘出来，确保独立预算得以良好实现，使得成本变化曲线得以真实反映。对于各部门及各岗位人员来说，应在成本控制中积极参与，基于自身责任感及职业素养的不断强化，实现各部门及相关人员主动交流与沟通等良好局面营造的目的，进而有效协调各部门工作。
结语
国内房地产市场逐年走高，对于企业来说既是一次不可多得的机遇，也可能是使企业陷入泥沼的陷阱。了解如今的项目定位水平，找到其中的不足，尝试进行改善与突破，是大环境中的必然趋势，这不仅是让企业在机会中成长，更是要促使整个市场不断良性循环，保持经济稳步增长。
参考文献
[1]高秀青，甄巧莲，王洪海.房地产项目的市场定位研究[J].中国商贸，2009（11）：35-36.
[2]王岩.关于沈阳某房地产项目总体定位方法探讨[J].时代经贸，2010（4）：2.
[3]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化，2015（1）：264.
西安大唐西市实业有限公司 陕西 西安 710082
[关键词]：房地产项目设计;管理要点;效益分析
中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2021）-01-210
引言
随着全面深化改革的实施与推进，国务院对经济转型、产业升级提出了更高的要求，对创新型企业给出了更多的利好政策。此外，随着人民物质水平的不断提升，市场对于房地产工程项目的质量的要求也不断提升。因此为了全面提升房地产工程项目以及相关施工企业的市场竞争力，响应国家号召、迎合市场需求，必须采取更加科学的手段进行房地产开发项目的设计工作。用科学的设计和系统的管理全面提升房地产开发项目建设的质量，为市场提供更为经济、质量更高的房地产工程项目。
1项目定位设计的重要性
在现实中，正确开展前期调查能够在未来工作中降低风险的出现，提高定位工作的科学理论水平，以及管理决策者的决策眼光，带动整个企业的进步。在定位的过程中，需要不断保持客观、严谨和创新的精神，结合运用相关理论模型细分市场，对目标客户的需求进行信息的收集，对项目所在地域及周边情况进行分析和总结并提炼精华，对该项目精准定位。当前，越来越多企业投身房地产行业，但是其水平参差不齐，导致不少地区出现“烂尾楼”现象，其中不乏一些具有一定实力的企业。通过对这些案例进行分析总结，发现问题产生的原因大都是忽视前期的定位设计，在最终决策之前，照搬以往项目的开发方式，不对其中的得与失进行反思，也不思考是否符合项目的发展条件。因此，只有将定位工作的各项细节落实到实际中，才能帮助企业成功完成一次项目的开发。若要在竞争激烈的环境中占得一席之地，就必须真正重视定位设计的开发工作。
2房地产项目设计管理要点与效益
2.1科学开展前期调研工作
前期调研工作是保障后续时间安排以及房地产开发项目整体设计的科学性、系统性与针对性的唯一途径，其绝不可被忽略。应当首先对房地产开发项目所处的地理大环境有较为详尽和系统的先期准备，以便有针对性地开展后续的调查工作。在完成初步的资料收集调查研究工作后，就可以进入实地调查阶段。以先期准备的资料为基础，开展有针对性、具体性的调查与研究工作，从而保障调研工作有效率和针对性，调研所获得的数据具有代表性、真实性和可靠性。最终以这些数据和资料为基础，设计出符合当地地理位置、气候条件、市場需求的房地产开发项目设计方案。此外，还要有针对性地摸排当地的市场情况，从房地产等销售市场到当地的劳动力和原材料市场，深入细致地把握当地的经济内生规律。指定合理的劳动力招募计划以及原材料采购计划，综合考量原材料和人员的移动成本与当地与其他地区的用人用料的差距成本，合理安排就地采购材料、就地招募人员与跨地区调配的劳动力、原材料之间的比例，实现成本的科学化与系统化以及利益的最大化。
2.2有效利用限额设计
设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现，使得设计方案得以有效优化的同时，促进设计质量逐步提升。
2.3科学安排房地产开发项目设计模型
在目前的实际工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用，但是，客观而言，这三种方法均有其自身的特性与缺陷，有其特殊的应用场景、应用限制。因此，必须结合实际，将三种方法和其他的创新方法，与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配，从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。当前的主流模型分析工作，大都使用静态的、模式化的模型分析方法，在后期的施工过程中大都具有诸多的不稳定、变动性因素。因此必须在构建模型的时候，把握工作中的不稳定因素，注重模型的动态性与灵活性。通过完善的工厂整体规划、设计，对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划，用根据具体情况做出相对应的调整，从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型，保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。
2.4实施成本控制责任制
有效控制成本且强化管理效果的重要举措就是成本控制责任制，因此房地产项目开发过程，进行设计管理工作时，应注意的要点还包含从整体上控制成本，基于成本控制责任制的实施，科学划分责任，确保责任到人目的逐步达成。划分具体责任时，应融合责任和成本控制任务，在每一个人员身上落实具体责任，促使整体工作人员工作积极性及责任感逐步提升。在成本控制过程中成本虚高问题极易出现，对此，应针对精细化的管理策略进行积极规划，借此达到成本有效降低的目的。设计工作开展时，应立足成本控制的细节性内容为出发点，把成本控制核心问题挖掘出来，确保独立预算得以良好实现，使得成本变化曲线得以真实反映。对于各部门及各岗位人员来说，应在成本控制中积极参与，基于自身责任感及职业素养的不断强化，实现各部门及相关人员主动交流与沟通等良好局面营造的目的，进而有效协调各部门工作。
结语
国内房地产市场逐年走高，对于企业来说既是一次不可多得的机遇，也可能是使企业陷入泥沼的陷阱。了解如今的项目定位水平，找到其中的不足，尝试进行改善与突破，是大环境中的必然趋势，这不仅是让企业在机会中成长，更是要促使整个市场不断良性循环，保持经济稳步增长。
参考文献
[1]高秀青，甄巧莲，王洪海.房地产项目的市场定位研究[J].中国商贸，2009（11）：35-36.
[2]王岩.关于沈阳某房地产项目总体定位方法探讨[J].时代经贸，2010（4）：2.
[3]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化，2015（1）：264.
西安大唐西市实业有限公司 陕西 西安 710082