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汪涛
瑞银证券中国首席经济学家房地产行业的巨大泡沫让与这个行业息息相关的银行业已经整体起了戒备，而撑起房地产业逆经济形势火爆繁荣的房贷政策也在悄然酝酿大的变化。近日，就明年货币政策、房地产行业走势等问题，记者采访了瑞银证券中国首席经济学家汪涛。
“预计今年宏观政策不会显著收紧，但政府会为2010年设定一个低得多的信贷增长目标(16％～17％)。至于房地产行业的紧缩措施，我并不认为目前政府真的想收紧房地产行业本身。”
由于中国的银行贷款通常集中于年初发放，因此在上述预期前提下，我们预计2010年一季度月均新增贷款会再次加速，从今年11～12月的每月3000亿元增至每月8000-10000亿元。考虑到销售的强劲增长和房价迅速上涨，房地产行业的一些刺激措施(如房贷优惠利率等)可能会逐步退出，但我们仍然认为短期内不会出台全面收紧房地产行业的政策。
今年的新增银行贷款几乎可以肯定将达到9.5～10万亿元，许多人认为2010年的新增贷款规模还会达到10万亿。一种观点认为，由于全球需求预计仍将疲软，2010年中国至少还需要10万亿元的新增贷款，这样才能为政府新一轮的经济刺激计划和国内投资提供足够的资金支持，确保经济增长继续达到8％以上。
另一种观点则认为，为了保证今年新开工的项目能在2010年继续顺利运行，明年仍然需要同样规模的新增贷款，而由于担心出现烂尾工程和坏账，政府也难以放慢贷款增速。
我们预计今年9.5万亿～10万亿元的新增赁款中，约有3万亿元是与基础设施项目相关的中长期贷款。如果这些全部是政府项目且明年需要同样规模的新增银行贷款，新增贷款总额也不会达到10万亿元。2010年贷款同比增速应当为16％～17‰即新增贷款77Y亿元。我们认为这一信贷增速足以支撑2010年9％的GDP实际增长率和约3％的CPI通胀率。
明年新增贷款放缓至约7万亿元，意味着货币政策相对于现在将有所收紧，而且政府也需要出台相应的政策措施来控制好这种转变。我们预计至少2010年二季度之前都不会加息。但存款准备金率可能会更早地上调(可能在12月或明年1月左右)，以帮助央行对冲外汇流入，但这并不代表着货币政策的实实质性收紧。
房地产建设活动从6月份开始反弹，并且在过去几个月中一直非常强劲。然而，过去几个月中，对房地产行业前景的担忧也日益增加。有些人对房地产月度成交量的环比下跌感到担忧，其他人则担心政府收紧政策。此外，市场怀疑房地产行业的复苏是否能够持续下去，还是说这仅仅是一个泡沫。
需要强调的是，首先，环比数据很多时候并没有充分考虑季节性因素。经过季节调整后的数据显示，9月份的成交量和新开工面积均继续创出新高。其次，从房地产建设和投资的角度来看，我们认为复苏的范围实际上已经超出了大城市，地方政府已经成为这轮热潮中重要的推手。为了实现8％或9％的经济增长目标，地方政府通过建设更多住宅和商业地产来加快城市化进程，这一过程才刚刚开始，我们认为这将推动房地产投资在2010年继续强劲增长。
至于房地产行业的紧缩措施，我并不认为目前政府真的想收紧房地产行业本身。政府不希望房地产行业的增长引发较大的金融体系风险，不愿意看到房地产价格的过快上涨影响社会稳定。迄今为止采取的措施主要是预防风险，例如关于第二套房贷的措施等。我们认为这将会继续，但不会收紧首套房贷，也不会取消首套房贷享有的利率优惠，或提高对开发商的资本金要求。
现在要判断房价走势并非易事，因为这取决于流动性情况。我们看好房地产行业的投资和建设活动在2010年持续增长，换言之，这是一个宏观角度的观点，对于大宗商品及建筑材料需求而言意义更大，而非房地产价格。
瑞银证券中国首席经济学家房地产行业的巨大泡沫让与这个行业息息相关的银行业已经整体起了戒备，而撑起房地产业逆经济形势火爆繁荣的房贷政策也在悄然酝酿大的变化。近日，就明年货币政策、房地产行业走势等问题，记者采访了瑞银证券中国首席经济学家汪涛。
“预计今年宏观政策不会显著收紧，但政府会为2010年设定一个低得多的信贷增长目标(16％～17％)。至于房地产行业的紧缩措施，我并不认为目前政府真的想收紧房地产行业本身。”
由于中国的银行贷款通常集中于年初发放，因此在上述预期前提下，我们预计2010年一季度月均新增贷款会再次加速，从今年11～12月的每月3000亿元增至每月8000-10000亿元。考虑到销售的强劲增长和房价迅速上涨，房地产行业的一些刺激措施(如房贷优惠利率等)可能会逐步退出，但我们仍然认为短期内不会出台全面收紧房地产行业的政策。
今年的新增银行贷款几乎可以肯定将达到9.5～10万亿元，许多人认为2010年的新增贷款规模还会达到10万亿。一种观点认为，由于全球需求预计仍将疲软，2010年中国至少还需要10万亿元的新增贷款，这样才能为政府新一轮的经济刺激计划和国内投资提供足够的资金支持，确保经济增长继续达到8％以上。
另一种观点则认为，为了保证今年新开工的项目能在2010年继续顺利运行，明年仍然需要同样规模的新增贷款，而由于担心出现烂尾工程和坏账，政府也难以放慢贷款增速。
我们预计今年9.5万亿～10万亿元的新增赁款中，约有3万亿元是与基础设施项目相关的中长期贷款。如果这些全部是政府项目且明年需要同样规模的新增银行贷款，新增贷款总额也不会达到10万亿元。2010年贷款同比增速应当为16％～17‰即新增贷款77Y亿元。我们认为这一信贷增速足以支撑2010年9％的GDP实际增长率和约3％的CPI通胀率。
明年新增贷款放缓至约7万亿元，意味着货币政策相对于现在将有所收紧，而且政府也需要出台相应的政策措施来控制好这种转变。我们预计至少2010年二季度之前都不会加息。但存款准备金率可能会更早地上调(可能在12月或明年1月左右)，以帮助央行对冲外汇流入，但这并不代表着货币政策的实实质性收紧。
房地产建设活动从6月份开始反弹，并且在过去几个月中一直非常强劲。然而，过去几个月中，对房地产行业前景的担忧也日益增加。有些人对房地产月度成交量的环比下跌感到担忧，其他人则担心政府收紧政策。此外，市场怀疑房地产行业的复苏是否能够持续下去，还是说这仅仅是一个泡沫。
需要强调的是，首先，环比数据很多时候并没有充分考虑季节性因素。经过季节调整后的数据显示，9月份的成交量和新开工面积均继续创出新高。其次，从房地产建设和投资的角度来看，我们认为复苏的范围实际上已经超出了大城市，地方政府已经成为这轮热潮中重要的推手。为了实现8％或9％的经济增长目标，地方政府通过建设更多住宅和商业地产来加快城市化进程，这一过程才刚刚开始，我们认为这将推动房地产投资在2010年继续强劲增长。
至于房地产行业的紧缩措施，我并不认为目前政府真的想收紧房地产行业本身。政府不希望房地产行业的增长引发较大的金融体系风险，不愿意看到房地产价格的过快上涨影响社会稳定。迄今为止采取的措施主要是预防风险，例如关于第二套房贷的措施等。我们认为这将会继续，但不会收紧首套房贷，也不会取消首套房贷享有的利率优惠，或提高对开发商的资本金要求。
现在要判断房价走势并非易事，因为这取决于流动性情况。我们看好房地产行业的投资和建设活动在2010年持续增长，换言之，这是一个宏观角度的观点，对于大宗商品及建筑材料需求而言意义更大，而非房地产价格。