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摘 要：我国的房地产行业经过了改革开放之后的几十年经济高速发展、市场的旺盛需求后，进入了发展缓慢期，再加上国家对房地产行业的相关限制政策、房价高导致的购房需求减少等，我国的房地产产业受到了严峻的发展压力。无论是住宅、商业地产亦或是科技工业地产，都面临着转型的问题，如何更好的适应当下和未来市场的挑战，获得可持续发展的动力，都是这些房地产企业需要思考的问题。
关键词：房地产转型；财务可行性分析；轻资产化
引言
房地产轻资产化为这些房地产企业的转型提供了一条新的转型路径，实现房地产企业轻资产化也能更好的适应未来市场的竞争。这类企业在财务资源上有固有的优势以及市场机会，企业可以在市场转型过程中抓住这些优势，将这些优势运用到向轻资产转型中，更好的帮助企业完成轻资产转型。
一、房地产企业转型路径分析-轻资产化转型
（一）房地产企业轻资产化转型动因
随着现代商业竞争的加剧，企业之间的竞争已经从传统的产品之间的竞争转向商业模式的竞争。轻资产商业模式主要细分为三种具体的模式，第一种是基于品牌的轻资产运营，最著名的企业就是耐克；第二种是以知识产权为核心的企业，比如微软、可口可乐；第三种是类金融企业，比如阿里巴巴、沃尔玛等。
房地产企业实行轻资产化转型的主要动因有三方面：首先，外部环境变化需要企业转型。随着房地产行业发展的成熟，各公司不可避免的要加入激烈的成本竞争，房地产行业的特点是重资产发展模式，这种模式成本投入大，生产周期长，导致资本回收率慢，所以，企业需要向轻资产化转型来应对更加激烈的竞争环境。其次，房地产企业需要提升自身的竞争能力。房地产企业过去的重资产模式行业发展初期，由于需求大于供给，企业可以通过快速大量的交易实现资本回收，而随着行业的发展成熟，资本的回收速度减慢，企业需要重新集中资源进入新的行业，而知识经济与网络经济时代发展特征就是朝着轻资产化模式转变，利用外部各种资源实现企业的战略目标，进而提升企业的竞争能力。最后，寻找新的商机维持企业可持续发展需要企业转型。随着行业的发展，竞争对手的增多，企业产品和业务的市场趋于饱和，利润增长空间有限，企业需要拓展自己的业务范围，寻找新的商机，而企业向轻资产化的转型则为企业提供了一种新的发展战略。
（二）万达集团轻资产化转型案例分析
随着地产行业转折点的到来，作为国内商业地产龙头的万达集团提出了转型的决策，集团提出了向轻资产化转型的战略，提升服务业、文化娱乐产业在集团的业务比重，将发展重心转向文化、旅游、服务和金融这些产业，去地产化成为此次万达转型的关键概念。
万达提出的轻资产化战略主要是打造万达品牌，以品牌为核心资产，万达将只负责广场的选址、设计、招商和管理，凭借其他渠道的投资来建设运营万达广场。万达将建立、突出品牌形象，打造专业化商业服务品牌，利用品牌吸引多渠道的投资，这样万达将会大大降低运营成本，提升竞争优势。万达向轻资产化转型，也是看到了中小城市的发展机遇，而轻资产化的万达将更容易进入中小城市。万达广场的建立为万达院线、万达娱乐场所的发展提供了平台，而目前万达影院发展迅速，已经成为万达集团的一大重要增长产业。万达的轻资产化战略转型将打造多元化的产业，包括万达商业地产、万达院线、万达高星级酒店以及旅游类产业，这种转型将丰富万达的商业模式，获得多元化产业的收入，降低了企业的发展风险。
二、房地产公司轻资产化转型的财务可行性研究
（一）房地产企业轻资产化转型财务资源SWOT分析
S： strength（竞争优势）
房地产企业在财务资源方面具备的优势主要有：已有地产资源和土地资源，雄厚的资金优势以及良好的资金运营能力。首先，房地产企业拥有大量的地产资源和土地资源，形成了规模效应，各类地产遍布一二线城市，占据了市场，这些资源为房地产企业提供了收益来源，一方面稳定的收益为企业提供现金流，助力企业的日常运营和新项目开发，另一方面，这些资产也使得房地产企业拥有良好的融资能力，合理的抵押贷款和各类融资方式为企业带来资金，帮助企业进行轻资产转型。其次，房地产企业拥有雄厚的资金优势，由于开发项目有明确的工期要求，这类企业一般都比较注重资金周转率，以及良好的银行关系，注重银行融资创新，这些企业的财务管理水平较高，对资金的管理已经相对成熟，风险控制能力较强。最后，房地产企业拥有良好的资金运营能力，成熟的融资和投资能力，高效的资本运作能力为这类企业进行多项目开发提供支持，而轻资产转型正需要利用少量的资金进行大规模项目开发，运用企业的品牌或者其他效应进行收益，这样的模式有助于企业减少依赖传统的重资产形式进行收益，有利于房地产企业实现全面可持续发展，这样的其资产模式转型需要企业拥有成熟完善的资金运营能力，这是房地产企业的重要优势。
W： weakness（竞争劣势）
房地产企业在财务资源方面的劣势主要是项目周期较长，资金回收率低，这就导致企业缺少足够的现金流，而资金链的稳定是房地产企业运营的关键，因为在建设项目中需要的资金量非常庞大，现金流不稳定不利于企业的日常运营。此外，房地产企业还面临着融资难的劣势，随着国家宏观调控的加强，商业银行开始减少对房地产行业的贷款，再加上房地产行业传统的重资产模式中用土地使用权来做抵押进行融资，而土地资源的价值增长放缓，导致融资费用增长，引起房地产企业融资困难。
O： opportunity（机会）
房地产企业在财务资源方面的机遇主要是在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、潜在项目较多，把握二三线市场，优先进入，掌握第一进入者优势，在融资方面，掌握更多的融资渠道和融资方式，丰富资金来源。在商业地产项目上把握消费者对配套项目的需求，比如休闲娱乐项目，在商业地产中增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间，或者增加商务功能、旅游等配套设施。此外，房地产企业可以抓住不同的细分市场，扩大市场份额，同时完善自身的资金管理水平，将资金运用到合理的项目中，把握投资机会，多渠道提升企业的经营效益。
T： threat（威胁）
房地产企业在财务资源方面受到的威胁主要是伴随着过去高速扩张拿地，企业的资金链偏紧，依靠销售现金流市场的波动就会造成潜在的威胁，这些企业过去习惯依靠银行，这样过度依靠银行的信贷，无法保证这些长期待遇的长期可持久性。房地产行业的一些项目在某些地区已经饱和，經营发展进入了微利润时代，再加上国内外竞争对手的挤占份额，企业面临的竞争更加严峻，成本难以下降，利润不断下降，导致企业经营效益面临着降低的威胁。比如某些高档酒店项目，在一线城市已经饱和，再加上国外品牌进入，导致国内房地产企业在该类项目上的威胁更加严重，而二三线城市又缺乏对高级酒店的消费能力，房地产企业的威胁无法忽视。
（二）房地产企业轻资产化转型建议
通过对房地产企业的财务资源方面的swot分析，这类企业选择进行轻资产转型来应对市场竞争和获得可持续发展。房地产企业轻资产转型可以从以下几方面探索：第一，借助固有资源优势助力企业轻资产转型；第二，企业进行多元化发展，拓展新的发展领域，借助互联网技术提升企业的项目创新能力；第三，企业积极拓展融资途径，建立行业联盟，同合作伙伴共担风险，将融资部分交予专门的融资伙伴进行，房地产企业专注于进行项目开发、建设、品牌管理和项目运营等，此外，企业可以积极探索更多的融资方式，提高企业的融资创新能力。
三、结论
房地产企业在财务资源上有固有的优势和新的市场机会，企业可以在市场转型过程中抓住这些优势，将这些优势运用到向轻资产转型中，更好的帮助企业完成轻资产转型。但是，也要考虑到这类企业的财务劣势和威胁，做好应对措施，尽可能减少风险。房地产企业向轻资产转型过程中应该积极提升企业的综合能力，利用财务资源优势帮助企业在转型中完善资金运营能力和财务管理能力，从而使得房地产企业在新的市场时期获得可持续发展能力。
参考文献：
[1]庞小利.基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析[J].中国商论，2016，（25）：25-26.
[2]唐将伟.经济新常态下房地产企业的转型——以万科为例[J].财经界，2015，（12）：121.
作者简介：
姜玉蓉，青岛上流建设集团股份有限公司。
关键词：房地产转型；财务可行性分析；轻资产化
引言
房地产轻资产化为这些房地产企业的转型提供了一条新的转型路径，实现房地产企业轻资产化也能更好的适应未来市场的竞争。这类企业在财务资源上有固有的优势以及市场机会，企业可以在市场转型过程中抓住这些优势，将这些优势运用到向轻资产转型中，更好的帮助企业完成轻资产转型。
一、房地产企业转型路径分析-轻资产化转型
（一）房地产企业轻资产化转型动因
随着现代商业竞争的加剧，企业之间的竞争已经从传统的产品之间的竞争转向商业模式的竞争。轻资产商业模式主要细分为三种具体的模式，第一种是基于品牌的轻资产运营，最著名的企业就是耐克；第二种是以知识产权为核心的企业，比如微软、可口可乐；第三种是类金融企业，比如阿里巴巴、沃尔玛等。
房地产企业实行轻资产化转型的主要动因有三方面：首先，外部环境变化需要企业转型。随着房地产行业发展的成熟，各公司不可避免的要加入激烈的成本竞争，房地产行业的特点是重资产发展模式，这种模式成本投入大，生产周期长，导致资本回收率慢，所以，企业需要向轻资产化转型来应对更加激烈的竞争环境。其次，房地产企业需要提升自身的竞争能力。房地产企业过去的重资产模式行业发展初期，由于需求大于供给，企业可以通过快速大量的交易实现资本回收，而随着行业的发展成熟，资本的回收速度减慢，企业需要重新集中资源进入新的行业，而知识经济与网络经济时代发展特征就是朝着轻资产化模式转变，利用外部各种资源实现企业的战略目标，进而提升企业的竞争能力。最后，寻找新的商机维持企业可持续发展需要企业转型。随着行业的发展，竞争对手的增多，企业产品和业务的市场趋于饱和，利润增长空间有限，企业需要拓展自己的业务范围，寻找新的商机，而企业向轻资产化的转型则为企业提供了一种新的发展战略。
（二）万达集团轻资产化转型案例分析
随着地产行业转折点的到来，作为国内商业地产龙头的万达集团提出了转型的决策，集团提出了向轻资产化转型的战略，提升服务业、文化娱乐产业在集团的业务比重，将发展重心转向文化、旅游、服务和金融这些产业，去地产化成为此次万达转型的关键概念。
万达提出的轻资产化战略主要是打造万达品牌，以品牌为核心资产，万达将只负责广场的选址、设计、招商和管理，凭借其他渠道的投资来建设运营万达广场。万达将建立、突出品牌形象，打造专业化商业服务品牌，利用品牌吸引多渠道的投资，这样万达将会大大降低运营成本，提升竞争优势。万达向轻资产化转型，也是看到了中小城市的发展机遇，而轻资产化的万达将更容易进入中小城市。万达广场的建立为万达院线、万达娱乐场所的发展提供了平台，而目前万达影院发展迅速，已经成为万达集团的一大重要增长产业。万达的轻资产化战略转型将打造多元化的产业，包括万达商业地产、万达院线、万达高星级酒店以及旅游类产业，这种转型将丰富万达的商业模式，获得多元化产业的收入，降低了企业的发展风险。
二、房地产公司轻资产化转型的财务可行性研究
（一）房地产企业轻资产化转型财务资源SWOT分析
S： strength（竞争优势）
房地产企业在财务资源方面具备的优势主要有：已有地产资源和土地资源，雄厚的资金优势以及良好的资金运营能力。首先，房地产企业拥有大量的地产资源和土地资源，形成了规模效应，各类地产遍布一二线城市，占据了市场，这些资源为房地产企业提供了收益来源，一方面稳定的收益为企业提供现金流，助力企业的日常运营和新项目开发，另一方面，这些资产也使得房地产企业拥有良好的融资能力，合理的抵押贷款和各类融资方式为企业带来资金，帮助企业进行轻资产转型。其次，房地产企业拥有雄厚的资金优势，由于开发项目有明确的工期要求，这类企业一般都比较注重资金周转率，以及良好的银行关系，注重银行融资创新，这些企业的财务管理水平较高，对资金的管理已经相对成熟，风险控制能力较强。最后，房地产企业拥有良好的资金运营能力，成熟的融资和投资能力，高效的资本运作能力为这类企业进行多项目开发提供支持，而轻资产转型正需要利用少量的资金进行大规模项目开发，运用企业的品牌或者其他效应进行收益，这样的模式有助于企业减少依赖传统的重资产形式进行收益，有利于房地产企业实现全面可持续发展，这样的其资产模式转型需要企业拥有成熟完善的资金运营能力，这是房地产企业的重要优势。
W： weakness（竞争劣势）
房地产企业在财务资源方面的劣势主要是项目周期较长，资金回收率低，这就导致企业缺少足够的现金流，而资金链的稳定是房地产企业运营的关键，因为在建设项目中需要的资金量非常庞大，现金流不稳定不利于企业的日常运营。此外，房地产企业还面临着融资难的劣势，随着国家宏观调控的加强，商业银行开始减少对房地产行业的贷款，再加上房地产行业传统的重资产模式中用土地使用权来做抵押进行融资，而土地资源的价值增长放缓，导致融资费用增长，引起房地产企业融资困难。
O： opportunity（机会）
房地产企业在财务资源方面的机遇主要是在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、潜在项目较多，把握二三线市场，优先进入，掌握第一进入者优势，在融资方面，掌握更多的融资渠道和融资方式，丰富资金来源。在商业地产项目上把握消费者对配套项目的需求，比如休闲娱乐项目，在商业地产中增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间，或者增加商务功能、旅游等配套设施。此外，房地产企业可以抓住不同的细分市场，扩大市场份额，同时完善自身的资金管理水平，将资金运用到合理的项目中，把握投资机会，多渠道提升企业的经营效益。
T： threat（威胁）
房地产企业在财务资源方面受到的威胁主要是伴随着过去高速扩张拿地，企业的资金链偏紧，依靠销售现金流市场的波动就会造成潜在的威胁，这些企业过去习惯依靠银行，这样过度依靠银行的信贷，无法保证这些长期待遇的长期可持久性。房地产行业的一些项目在某些地区已经饱和，經营发展进入了微利润时代，再加上国内外竞争对手的挤占份额，企业面临的竞争更加严峻，成本难以下降，利润不断下降，导致企业经营效益面临着降低的威胁。比如某些高档酒店项目，在一线城市已经饱和，再加上国外品牌进入，导致国内房地产企业在该类项目上的威胁更加严重，而二三线城市又缺乏对高级酒店的消费能力，房地产企业的威胁无法忽视。
（二）房地产企业轻资产化转型建议
通过对房地产企业的财务资源方面的swot分析，这类企业选择进行轻资产转型来应对市场竞争和获得可持续发展。房地产企业轻资产转型可以从以下几方面探索：第一，借助固有资源优势助力企业轻资产转型；第二，企业进行多元化发展，拓展新的发展领域，借助互联网技术提升企业的项目创新能力；第三，企业积极拓展融资途径，建立行业联盟，同合作伙伴共担风险，将融资部分交予专门的融资伙伴进行，房地产企业专注于进行项目开发、建设、品牌管理和项目运营等，此外，企业可以积极探索更多的融资方式，提高企业的融资创新能力。
三、结论
房地产企业在财务资源上有固有的优势和新的市场机会，企业可以在市场转型过程中抓住这些优势，将这些优势运用到向轻资产转型中，更好的帮助企业完成轻资产转型。但是，也要考虑到这类企业的财务劣势和威胁，做好应对措施，尽可能减少风险。房地产企业向轻资产转型过程中应该积极提升企业的综合能力，利用财务资源优势帮助企业在转型中完善资金运营能力和财务管理能力，从而使得房地产企业在新的市场时期获得可持续发展能力。
参考文献：
[1]庞小利.基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析[J].中国商论，2016，（25）：25-26.
[2]唐将伟.经济新常态下房地产企业的转型——以万科为例[J].财经界，2015，（12）：121.
作者简介：
姜玉蓉，青岛上流建设集团股份有限公司。