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随着现如今我国中高档写字楼的高速发展，也直接导致写字楼开发商面临巨大竞争压力，在激烈的市场竞争中要想占有一席之地，则需重视营销策略的运用，其中中高档写字楼租赁也同样如此。基于此，笔者结合所在的企业总部西塔楼的具体营销计划以及多年来对市场的分析观察，对当前中高档写字楼租赁市场营销策略进行分析研究，由于各个企业的注重点不同，因此仅供参考。
一、前言
写字楼租赁，也即是通过租赁的方式将特定时间段内的写字楼使用权交由承租人使用，业主则定期进行租金收取，从实质来看，这也是写字楼使用价值的变现，是一种价值零售方式。一般来讲，写字楼租赁可分为准备阶段、强销阶段以及稳定维护阶段，其经营特点有：租赁时间短、价格时效性强；更注重长效收益；实现租金价格与出租率的最佳配比，则能够实现收益最大化；具体租赁情况根据客户需求而定。
宁东基地综合服务区企业总部项目位于宁东能源化工基地核心区。东临规划路，南临长城路，西靠规划路，北接宁源路，占地面积约6.87公顷。总建筑面积97264.67平方米，其中1号楼总建筑面积为73866.22平方米，分为东西塔楼，含地下负1层，共24层。目前东塔楼除1-2层为底商，4楼为大型会务中心外，其余楼层全部为精装修的写字楼，租赁率达87%以上。西塔楼业态尚未最终确定，仍以写字楼租赁为主，文章主要结合东塔楼营销案例的思考及西塔楼实际情况，进行市场营销策略的探讨。
二、提高产品质量，占领市场核心
1.提高硬件品质
针对于存量楼盘，为实现人们的改观与转移注意点，则需要结合市场实情去强调楼盘的保值与增值空间。在写字楼的市场营销当中，形成产品差异是必不可少的营销策略，其中差异重点体现在产品、理念、建筑以及形象的差异化方面，其中产品的差异化也即是指硬件方面，从写字楼档次、所处地段、功能性、智能化程度、电梯空调等方面；建筑差异化则是指写字楼建筑的采光、朝向、层高等方面；理念差异化则是指写字楼提出的全新理念，如生态理念、“办公空间立方计算”理念等等；形象差异化则是指企业形象、区域形象等聚变而引发的产业链聚变。可见，只有与同行竞争形成差异，则会转移人们的关注点，进而提升写字楼的收益。
2.提升软件环境
通常来讲，写字楼的软件环境体现在多个方面，其具体的提升策略有以下几点：
1）品牌。在市场营销当中，品牌能够帮助开发商企业以及项目提升正面形象，而正面形象能够有效转换为市场吸引力，保证写字楼的品质与市场信誉，进而实现经济收益的提升以及客户源的拓展。所以，可举办不同类型的活动去推广自身品牌，扩大社会影响力，将写字楼转化为“长线投资”和“生产力投资”，将公寓转化为理财产品，将商业部分以“城市升级配套”形象输出，满足企业休闲、会议、商务洽谈的需求。
2）物业。许多客户在进行写字楼租赁时都会重点关注具体的物业管理水平，可见物业管理水平的高低会对写字楼租赁行为产生直接影响。由于物业公司与写字楼开发商在服务宗旨、经营手段与实现收益方面都高度契合，所以双方在提升物业管理水平方面不会存在的太多异议，写字楼收益也能够进一步提升。
3）服务。服务同样是写字楼租赁的重点关注对象，多元且优质的服务能够提升租赁市场的核心竞争力。可为毗邻地区投资者提供优质服务、为商旅人士提供住宿服务、为企业提供细节更商务、配套更实用更齐全的办公场所。
三、实行灵活的价格机制
1.租金定价策略
写字楼的具体租金定价策略，应充分结合市场实情、具体成本、租户结构以及消费心理等情况，通常会有三种策略：1）低价策略。该策略主要在于抢占市场，提升写字楼的市场占有率，而实际利润并不是主要目的，自然也不会很高；2）高价策略。该策略虽然无法提升市场占有率和销量，但能够提升利润；3）中价策略。该策略较为普遍，虽然市场占有率与利润短时间内都不会有较大增长，但市场表现稳定，一般针对于成熟稳定期的写字楼租赁。
2.租金调整策略
进行租金定价的调整，首先要确定整个项目的价格，然后结合当前租赁市场的发展实情，进行合理的租金价格变动。具体来讲，有以下三种策略：1）低开高走策略。通常来讲，该策略都是计划性执行的策略，一般写字楼开盘之前许多开放商都会先低开，去吸引市场的关注度，然后再调整价格高走；2）高开低走策略。该策略通常是阶段性的调整，能够在短时间内提升出租率，先前的高开目的在于树立高档形象以及确保高利润，之后结合市场的具体表现与大环境去进行价格适度回落，进而趋于稳定；3）稳定价格策略。实行该策略写字楼租赁价格的变动幅度并不大，一般处在市场稳定期或是写字楼成熟维护期时，实行较多。
三、推行多元的促销手段
充分应用媒体资源和政府渠道，实行多渠道、多点蓄水，以小步快走和会议营销的形式盘活销售，以从整层到零售，从零售到出租的节奏逐级逐步消化并盘活全案。具体来讲，多元化的促销手段有以下几点：
1.广告宣传
在具体的营销策略中，应用媒体资源是非常明智且有效的手段，通过广告向潜在消费者进行宣传，而媒介的选择也会结合写字楼的具体发展阶段而有所不同。一般来讲，推行广告宣传的媒体有电视、报纸、广播、网络、户外等多元领域，宣传的频率也有集中型、连续型、间歇型等多种选择。
2.人员推广
该促销手段主要是由促销专员将租赁信息直接向目标客户进行推销，有着较强的目标性与互动性，能够最大化集中促销力量，一般有电话直销、扫楼、扫展会、客户介绍等多种方式。
3.公关促销
该促销手段主要是通过促销活动去进行宣传，重点还是基于企业的良好声誉与形象，只有人们对于企业的产品有信赖感，才能够一直维持良好的营销环境。
四、组合不同的租赁方式
笔者所在的企业总部西塔楼主要针对的目标客户：1）核心客户：外地投资客、宁东管委会号召力客户、东塔写字楼外溢客户。2）重要客户：区域内专业市场个体业主（私营业主）、商务客户、办公客户；地缘客户项目周围本地客户；外地各大企业驻宁东的分支机构。3）偶得客户：市区其他区域的置业客群（专业市场商户、能源、物流、银行等）；部分自由职业人士，家庭办公兼居住；企业员工主要以投资为主。结合目标客户的不同，企业可需组合不同的租赁方式，具体如下：
1.自行租赁
当前，虽然许多写字楼开放商在自行租赁方面还存在一定弊端，但是能够弥补这些弊端的代理机构同样不够规范，虚假承诺、无责任意识等现象频出，也导致大多数的写字楼开放商宁可采取自行租赁策略。
2.委托物业公司租赁
由于开发商人员有限，再加上物业公司的管理服务与租赁经营有着相辅相成的作用，所以可采取委托物业公司租赁的方式。通过租赁能够对客户需求有更为明确的了解，不仅能够提升工作质量，而且通过物业公司良好的服务能够提高租赁效率。
3.开发商或物业公司联合代理公司租赁
该方式在中高档写字楼租赁营销策略中得到最为广泛的应用，主要是因为当前大多数的开放商都将目光集中在产品打造与资本运作方面，而且物业推广也需基于网络营销，因此引入代理公司，通过其现有资源与丰富经验，可更好達成预期目标。
五、结束语
综上所述，在我国社会经济快速发展的今天，中高档写字楼市场的发展也面临着机遇与风险并存的局面。为在激烈的市场中保持足够的竞争实力，笔者通过结合所在企业的总部西塔楼的目标定位与营销方案进行综合分析，意识到中高档写字楼开发商应不断提升写字楼产品的质量，同时辅以灵活的价格机制、多元化的促销手段以及组合不同的租赁方式，才能够在规避风险、抓住机遇的时代中持续稳定发展。（作者单位为宁夏宁东开发投资有限公司）
一、前言
写字楼租赁，也即是通过租赁的方式将特定时间段内的写字楼使用权交由承租人使用，业主则定期进行租金收取，从实质来看，这也是写字楼使用价值的变现，是一种价值零售方式。一般来讲，写字楼租赁可分为准备阶段、强销阶段以及稳定维护阶段，其经营特点有：租赁时间短、价格时效性强；更注重长效收益；实现租金价格与出租率的最佳配比，则能够实现收益最大化；具体租赁情况根据客户需求而定。
宁东基地综合服务区企业总部项目位于宁东能源化工基地核心区。东临规划路，南临长城路，西靠规划路，北接宁源路，占地面积约6.87公顷。总建筑面积97264.67平方米，其中1号楼总建筑面积为73866.22平方米，分为东西塔楼，含地下负1层，共24层。目前东塔楼除1-2层为底商，4楼为大型会务中心外，其余楼层全部为精装修的写字楼，租赁率达87%以上。西塔楼业态尚未最终确定，仍以写字楼租赁为主，文章主要结合东塔楼营销案例的思考及西塔楼实际情况，进行市场营销策略的探讨。
二、提高产品质量，占领市场核心
1.提高硬件品质
针对于存量楼盘，为实现人们的改观与转移注意点，则需要结合市场实情去强调楼盘的保值与增值空间。在写字楼的市场营销当中，形成产品差异是必不可少的营销策略，其中差异重点体现在产品、理念、建筑以及形象的差异化方面，其中产品的差异化也即是指硬件方面，从写字楼档次、所处地段、功能性、智能化程度、电梯空调等方面；建筑差异化则是指写字楼建筑的采光、朝向、层高等方面；理念差异化则是指写字楼提出的全新理念，如生态理念、“办公空间立方计算”理念等等；形象差异化则是指企业形象、区域形象等聚变而引发的产业链聚变。可见，只有与同行竞争形成差异，则会转移人们的关注点，进而提升写字楼的收益。
2.提升软件环境
通常来讲，写字楼的软件环境体现在多个方面，其具体的提升策略有以下几点：
1）品牌。在市场营销当中，品牌能够帮助开发商企业以及项目提升正面形象，而正面形象能够有效转换为市场吸引力，保证写字楼的品质与市场信誉，进而实现经济收益的提升以及客户源的拓展。所以，可举办不同类型的活动去推广自身品牌，扩大社会影响力，将写字楼转化为“长线投资”和“生产力投资”，将公寓转化为理财产品，将商业部分以“城市升级配套”形象输出，满足企业休闲、会议、商务洽谈的需求。
2）物业。许多客户在进行写字楼租赁时都会重点关注具体的物业管理水平，可见物业管理水平的高低会对写字楼租赁行为产生直接影响。由于物业公司与写字楼开发商在服务宗旨、经营手段与实现收益方面都高度契合，所以双方在提升物业管理水平方面不会存在的太多异议，写字楼收益也能够进一步提升。
3）服务。服务同样是写字楼租赁的重点关注对象，多元且优质的服务能够提升租赁市场的核心竞争力。可为毗邻地区投资者提供优质服务、为商旅人士提供住宿服务、为企业提供细节更商务、配套更实用更齐全的办公场所。
三、实行灵活的价格机制
1.租金定价策略
写字楼的具体租金定价策略，应充分结合市场实情、具体成本、租户结构以及消费心理等情况，通常会有三种策略：1）低价策略。该策略主要在于抢占市场，提升写字楼的市场占有率，而实际利润并不是主要目的，自然也不会很高；2）高价策略。该策略虽然无法提升市场占有率和销量，但能够提升利润；3）中价策略。该策略较为普遍，虽然市场占有率与利润短时间内都不会有较大增长，但市场表现稳定，一般针对于成熟稳定期的写字楼租赁。
2.租金调整策略
进行租金定价的调整，首先要确定整个项目的价格，然后结合当前租赁市场的发展实情，进行合理的租金价格变动。具体来讲，有以下三种策略：1）低开高走策略。通常来讲，该策略都是计划性执行的策略，一般写字楼开盘之前许多开放商都会先低开，去吸引市场的关注度，然后再调整价格高走；2）高开低走策略。该策略通常是阶段性的调整，能够在短时间内提升出租率，先前的高开目的在于树立高档形象以及确保高利润，之后结合市场的具体表现与大环境去进行价格适度回落，进而趋于稳定；3）稳定价格策略。实行该策略写字楼租赁价格的变动幅度并不大，一般处在市场稳定期或是写字楼成熟维护期时，实行较多。
三、推行多元的促销手段
充分应用媒体资源和政府渠道，实行多渠道、多点蓄水，以小步快走和会议营销的形式盘活销售，以从整层到零售，从零售到出租的节奏逐级逐步消化并盘活全案。具体来讲，多元化的促销手段有以下几点：
1.广告宣传
在具体的营销策略中，应用媒体资源是非常明智且有效的手段，通过广告向潜在消费者进行宣传，而媒介的选择也会结合写字楼的具体发展阶段而有所不同。一般来讲，推行广告宣传的媒体有电视、报纸、广播、网络、户外等多元领域，宣传的频率也有集中型、连续型、间歇型等多种选择。
2.人员推广
该促销手段主要是由促销专员将租赁信息直接向目标客户进行推销，有着较强的目标性与互动性，能够最大化集中促销力量，一般有电话直销、扫楼、扫展会、客户介绍等多种方式。
3.公关促销
该促销手段主要是通过促销活动去进行宣传，重点还是基于企业的良好声誉与形象，只有人们对于企业的产品有信赖感，才能够一直维持良好的营销环境。
四、组合不同的租赁方式
笔者所在的企业总部西塔楼主要针对的目标客户：1）核心客户：外地投资客、宁东管委会号召力客户、东塔写字楼外溢客户。2）重要客户：区域内专业市场个体业主（私营业主）、商务客户、办公客户；地缘客户项目周围本地客户；外地各大企业驻宁东的分支机构。3）偶得客户：市区其他区域的置业客群（专业市场商户、能源、物流、银行等）；部分自由职业人士，家庭办公兼居住；企业员工主要以投资为主。结合目标客户的不同，企业可需组合不同的租赁方式，具体如下：
1.自行租赁
当前，虽然许多写字楼开放商在自行租赁方面还存在一定弊端，但是能够弥补这些弊端的代理机构同样不够规范，虚假承诺、无责任意识等现象频出，也导致大多数的写字楼开放商宁可采取自行租赁策略。
2.委托物业公司租赁
由于开发商人员有限，再加上物业公司的管理服务与租赁经营有着相辅相成的作用，所以可采取委托物业公司租赁的方式。通过租赁能够对客户需求有更为明确的了解，不仅能够提升工作质量，而且通过物业公司良好的服务能够提高租赁效率。
3.开发商或物业公司联合代理公司租赁
该方式在中高档写字楼租赁营销策略中得到最为广泛的应用，主要是因为当前大多数的开放商都将目光集中在产品打造与资本运作方面，而且物业推广也需基于网络营销，因此引入代理公司，通过其现有资源与丰富经验，可更好達成预期目标。
五、结束语
综上所述，在我国社会经济快速发展的今天，中高档写字楼市场的发展也面临着机遇与风险并存的局面。为在激烈的市场中保持足够的竞争实力，笔者通过结合所在企业的总部西塔楼的目标定位与营销方案进行综合分析，意识到中高档写字楼开发商应不断提升写字楼产品的质量，同时辅以灵活的价格机制、多元化的促销手段以及组合不同的租赁方式，才能够在规避风险、抓住机遇的时代中持续稳定发展。（作者单位为宁夏宁东开发投资有限公司）