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摘要：众所周知，房地产项目质量是项目建设的核心, 只有在有效的房地产项目质量管理体系下才能建造出高水平的建筑物。而现阶段的房地产质量管理中还存在着不少问题，这在很大程度上制约着房地产建筑质量的进一步提高，基于此种现象，笔者将在下文中就其中存在的问题进行简要的阐述，并提出相关的解决措施，希望能有所裨益。
关键词：房地产项目；开发过程 ；质量管理；相关建议
中图分类号：F293文献标识码： A
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场也越来越火爆，在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后，房价随着经济的回暖又开始持续上升，在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中，质量管理是一个重要的部分。面对竞争日益激烈的外部市场环境，房地产项目开发面临的许多质量问题无疑会对房地产在社会经济结构中的地位产生不利影响，因此房地产项目开发过程中的质量管理必然是必要的。
一.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：
1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。
1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。
二、房地产开发各阶段的质量管理
房地产项目开发的质量管理贯穿于整个开发过程，如项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，同样项目的质量管理也相应地分为设计阶段的质量管理、施工阶段的质量管理及房屋交付后的质量管理。
1.项目决策阶段的质量控制。
此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。项目规划设计的质量是项目成败的前提，只有对项目进行细致的具体的分析战略研究并制定科学正确的、可执行的项目规划方案，才能保证项目顺利进行，以达到预期的目标，并力图在既定的成本预算情况下产生最优的质量，从而为房地产企业带来经济上的盈利。作为房产开发企业，并且有获取、分析、储存信息资料的能力，来确定项目的市场定位及自身价值。此外，还应该委托有资信的设计单位，按照自身的市场定位来进行系统的设计。
2.设计阶段的质量控制
设计、规划工作是项目能进行下一步施工建设的前提，设计是否是科学正确的及可执行性直接影响到工程的质量。
3. 施工阶段的质量控制
施工阶段的质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量、设置质量控制点、质量检查和成品保护等。
4. 竣工阶段的质量控制
竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。
总的来说，在房地产项目开发的前期决策阶段，质量管理的主要任务是确定质量目标；在设计与规划阶段，质量管理的主要内容是设计质量管理的具体方法；在施工阶段，质量管理则包括了材料和设备的质量管理、工艺质量管理与控制、施工工序质量管理、工程过程监督等；施工完成之后进入的验收阶段，包括工程验收及工程验收交付的质量管理；在运行阶段，即项目产品的销售及后期服务阶段，建立质量档案并对运作质量的监督管理即为质量管理的主要内容
三.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施：
3.1构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗”。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。
3.2设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作品的水平，这点就是通过制度进行保障。
3.3实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在冊，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。
3.4竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。
结语：
综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。
参考文献：
[1]汪越成，司静波．我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]．改革与探讨．2008（9）
[2] 刘国栋,王雪清.工程项目组织与管理(第一版)[J].北京:中国计划出版社,2003.
[3]吴涛, 丛培经.中国工程项目管理知识体系[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.
[4] 叶 瑛.浅谈房地产开发中的设计管理[ J].福建建材，2012，135（7） ： 100-103.
[5] 建设工程质量管理条例.2000年1月30日国务院令第279号发布.
关键词：房地产项目；开发过程 ；质量管理；相关建议
中图分类号：F293文献标识码： A
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场也越来越火爆，在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后，房价随着经济的回暖又开始持续上升，在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中，质量管理是一个重要的部分。面对竞争日益激烈的外部市场环境，房地产项目开发面临的许多质量问题无疑会对房地产在社会经济结构中的地位产生不利影响，因此房地产项目开发过程中的质量管理必然是必要的。
一.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：
1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。
1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。
二、房地产开发各阶段的质量管理
房地产项目开发的质量管理贯穿于整个开发过程，如项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，同样项目的质量管理也相应地分为设计阶段的质量管理、施工阶段的质量管理及房屋交付后的质量管理。
1.项目决策阶段的质量控制。
此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。项目规划设计的质量是项目成败的前提，只有对项目进行细致的具体的分析战略研究并制定科学正确的、可执行的项目规划方案，才能保证项目顺利进行，以达到预期的目标，并力图在既定的成本预算情况下产生最优的质量，从而为房地产企业带来经济上的盈利。作为房产开发企业，并且有获取、分析、储存信息资料的能力，来确定项目的市场定位及自身价值。此外，还应该委托有资信的设计单位，按照自身的市场定位来进行系统的设计。
2.设计阶段的质量控制
设计、规划工作是项目能进行下一步施工建设的前提，设计是否是科学正确的及可执行性直接影响到工程的质量。
3. 施工阶段的质量控制
施工阶段的质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量、设置质量控制点、质量检查和成品保护等。
4. 竣工阶段的质量控制
竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。
总的来说，在房地产项目开发的前期决策阶段，质量管理的主要任务是确定质量目标；在设计与规划阶段，质量管理的主要内容是设计质量管理的具体方法；在施工阶段，质量管理则包括了材料和设备的质量管理、工艺质量管理与控制、施工工序质量管理、工程过程监督等；施工完成之后进入的验收阶段，包括工程验收及工程验收交付的质量管理；在运行阶段，即项目产品的销售及后期服务阶段，建立质量档案并对运作质量的监督管理即为质量管理的主要内容
三.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施：
3.1构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗”。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。
3.2设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作品的水平，这点就是通过制度进行保障。
3.3实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在冊，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。
3.4竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。
结语：
综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。
参考文献：
[1]汪越成，司静波．我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]．改革与探讨．2008（9）
[2] 刘国栋,王雪清.工程项目组织与管理(第一版)[J].北京:中国计划出版社,2003.
[3]吴涛, 丛培经.中国工程项目管理知识体系[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.
[4] 叶 瑛.浅谈房地产开发中的设计管理[ J].福建建材，2012，135（7） ： 100-103.
[5] 建设工程质量管理条例.2000年1月30日国务院令第279号发布.