论文部分内容阅读
【摘 要】随着我国社会主义市场经济的进步和发展，房地产开发已经成为我国国民经济发展的关键性事业之一。在房地产开发过程中，施工建设阶段的项目成本控制是非常重要的一项工作，其质量的好坏直接关系着房地产企业的经济效益。施工阶段的项目成本控制，简而言之就是指控制项目施工过程中发生的所有成本费用。施工阶段的项目成本构成复杂，比如人工费、材料费、机械使用费、管理费用等等。本文就专门针对房地产建设施工方面的项目成本控制做了研究。
【关键词】房地产；建设施工；项目成本；控制
文章编号：ISSN1006—656X（2014）01-0053-01
从上世纪九十年代开始，房地产市场便开始升温，到现已经可以用“疯狂”二字对其形容。虽然房地产市场的疯狂形势使得很多房地产企业都可盈利，但随着近年来国家宏观调控力度的增加，房地产市场的疯狂程度有所缓解，房地产企业也不得不重新正视市场竞争的压力，做好成本控制工作，以提高自身的竞争实力，避免被市场淘汰。房地产建设施工方面的项目成本是成本控制的主要对象，如果无法做好这方面的成本控制工作，致使“三超”等现象出现，就会严重影响到企业的经济效益。房地产建设施工方面的项目成本控制是一项非常复杂的工作，其周期长、涉及的内容众多、各部门之间的关系复杂、要求高，这些因素都大大的增加了该阶段项目成本控制的难度。鉴于此，房地产企业若要加强对建设施工方面的项目成本控制，就必须要明确该阶段项目成本控制的主要内容、控制目标，并建立起完善的控制体系。
一、房地产建设施工阶段项目成本控制的主要内容
对于房地产建设施工阶段项目成本控制来说，其内容主要有四个方面，即材料成本、人工成本、机械使用成本、管理成本。
（一）材料成本控制
对于材料成本控制而言，主要包括两方面的控制工作：其一，材料用量的控制。在保证房屋建筑工程质量的基础上，确保材料的用量合理，对材料进行计量管理，有效的控制材料的消耗；其二，控制材料的价格。材料价格主要由购买价、运输费、运输损耗等组成，采购材料的价格受市场规律的影响巨大，其主要负责部门是材料采购部。采购部门在采购材料之前要对材料的市场价格进行调研，通过市场调查、询价、经济合同等手段，来控制材料价格。
（二）人工成本控制
人工成本是房地产建设施工阶段项目成本控制的主要内容之一，人工成本与企业的用工数量、用工时间、施工要求有极大关系。用工数量越多、建设周期越长、施工要求越高，人工成本也就越高。对于人工成本，房地产企业控制的关键在于对用工数量的控制。
（三）机械使用成本控制
机械设备是现代建筑业必定会用到的，常用的建筑机械有以下几种：挖掘机械、铲土运输机械、压实机械、起重机械、桩工机械、混凝土机械、钢筋预应力机械、装修机械以及高空作业机械等。这些机械的租赁或购买，使用和保养等都会耗费极多的费用，比如零部件费用、能源消耗费用、租赁费用等。机械使用成本控制的关键是要控制好机械使用的台办数量以及台板价格。
（四）管理成本控制
施工现场的管理费用也是房地产建设施工阶段项目成本控制的目标之一，而且这项费用开支的弹性较大，在核算与控制方面都很难把握。管理费用主要包括各项办公费、会议费、差旅费、资料费、技术开发和转让费、业务招待费、咨询费、水电费、试验费、运输费、保险费、诉讼费、排污费、绿化费等。虽然各部分费用消耗与材料费、人工费相比相对较少，但将这些费用加在一起也是一项非常大的开支。因此，房地产建设施工阶段项目成本控制工作也必须要加强对管理费用的控制。
二、房地产建设施工阶段项目成本控制的主要方法
（一）对影响成本控制的各因素进行全面的分析
在房地产建设施工阶段，影响成本控制的因素主要有以下几个方面：（1）规章制度是否健全以及管理组织对制度的落实情况如何，对施工阶段的成本控制影响巨大；（2）施工过程中，施工单位是否严格按照施工图纸、施工合同等进行施工，施工监督工作是否落实到位也会影响到施工阶段的项目成本控制；（3）设计变更工作是否控制到位，对施工成本的控制影响极大；（4）是否准确的对各种影响施工质量、施工进度的风险进行合理的评估，也会影响到施工阶段的成本控制；（5）工程质量的控制、施工进度的控制是否合理，将决定施工阶段成本控制的效果。这些方面都是影响房地产建设施工阶段项目成本控制的因素，在项目成本控制的过程中必须要对这些因素进行全面、科学的分析，方能找到最佳的控制手段。
（二）加强对材料成本的控制
首先，合理控制材料用量。其控制方式主要有三种，即定额控制、指标控制和计量控制。定额控制是指对有消耗定额的材料以定额发放的方式进行管理；指标控制是指对没有消耗定额的材料实行按指标控制的方法进行管理；计量控制是指在材料进场时对材料数量进行准确的计量，核实材料是否发生损耗或是短缺。其次，合理控制材料价格。采购部门在采购材料的过程中必须要按照“货比三家”的原则，走访各个材料供应商，调查其信誉度，然后根据市场信息选择质优价廉的材料供应商进行合作，确保材料价格与市场平均价格持衡。同时，企业还要加强对采购人员的管理，确保采购部门不会出现“采购腐败”现象，保证企业利益。
（三）加强对人工成本的控制
用工所支付的工资是人工成本的主要组成部分，除此之外还有各种福利待遇也属于人工成本的范畴。企业能否合理的确定用工数量，这直接决定着人工成本的控制效果。企业应该根据房地产建设工程的具体情况，通过对施工图纸、施工合同等材料的仔细研究，在充分考虑施工进度的基础上，合理确定用工数量，裁撤冗余人员，减少对临时工的使用，这样才能保证对人工成本的有效控制。
（四）加强对机械使用成本、管理成本的控制
（1）对于机械使用成本的控制而言，主要措施有：合理安排建设施工，加强对机械设备租赁计划的管理，确保不会出现因安排不合理导致的设备闲置；同时，还要加强对机械设备的调度管理，避免窝工现象的出现，提高机械设备的使用效率；另外，要加强对设备的保养管理，确保不会因为机械故障而导致设备停置。
（2）对于管理成本的控制而言，其主要措施有：根据现场施工管理费在项目施工计划总体成本的比重，确定施工项目经理部施工管理费总额；制定项目施工管理开支标准和范围，落实各部门条线和岗位的控制责任；制定并严格执行施工项目经理部的施工费使用的审批、报销程序等。
三、结束语
总而言之，房地产建设施工阶段项目成本控制涉及的内容复杂，必须要采取最有效的方式才能保证成本控制的质量和效率。
参考文献：
[1] 郭瑞铎.建筑工程造价与施工项目成本的控制[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（9）.
[2] 杨可宁.建筑工程造价施工项目成本的控制[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（14）.
[3] 屈永星.建筑工程造价与施工项目成本的控制探微[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（11）.
[4] 劉林.浅析施工阶段工程项目成本的有效控制[J].城市建设理论研究（电子版） ，2013，（23）.
[5] 陈志斌.中小建筑企业施工项目成本管理体系的研究[J].建材与装饰，2013，（11）：282-283.
【关键词】房地产；建设施工；项目成本；控制
文章编号：ISSN1006—656X（2014）01-0053-01
从上世纪九十年代开始，房地产市场便开始升温，到现已经可以用“疯狂”二字对其形容。虽然房地产市场的疯狂形势使得很多房地产企业都可盈利，但随着近年来国家宏观调控力度的增加，房地产市场的疯狂程度有所缓解，房地产企业也不得不重新正视市场竞争的压力，做好成本控制工作，以提高自身的竞争实力，避免被市场淘汰。房地产建设施工方面的项目成本是成本控制的主要对象，如果无法做好这方面的成本控制工作，致使“三超”等现象出现，就会严重影响到企业的经济效益。房地产建设施工方面的项目成本控制是一项非常复杂的工作，其周期长、涉及的内容众多、各部门之间的关系复杂、要求高，这些因素都大大的增加了该阶段项目成本控制的难度。鉴于此，房地产企业若要加强对建设施工方面的项目成本控制，就必须要明确该阶段项目成本控制的主要内容、控制目标，并建立起完善的控制体系。
一、房地产建设施工阶段项目成本控制的主要内容
对于房地产建设施工阶段项目成本控制来说，其内容主要有四个方面，即材料成本、人工成本、机械使用成本、管理成本。
（一）材料成本控制
对于材料成本控制而言，主要包括两方面的控制工作：其一，材料用量的控制。在保证房屋建筑工程质量的基础上，确保材料的用量合理，对材料进行计量管理，有效的控制材料的消耗；其二，控制材料的价格。材料价格主要由购买价、运输费、运输损耗等组成，采购材料的价格受市场规律的影响巨大，其主要负责部门是材料采购部。采购部门在采购材料之前要对材料的市场价格进行调研，通过市场调查、询价、经济合同等手段，来控制材料价格。
（二）人工成本控制
人工成本是房地产建设施工阶段项目成本控制的主要内容之一，人工成本与企业的用工数量、用工时间、施工要求有极大关系。用工数量越多、建设周期越长、施工要求越高，人工成本也就越高。对于人工成本，房地产企业控制的关键在于对用工数量的控制。
（三）机械使用成本控制
机械设备是现代建筑业必定会用到的，常用的建筑机械有以下几种：挖掘机械、铲土运输机械、压实机械、起重机械、桩工机械、混凝土机械、钢筋预应力机械、装修机械以及高空作业机械等。这些机械的租赁或购买，使用和保养等都会耗费极多的费用，比如零部件费用、能源消耗费用、租赁费用等。机械使用成本控制的关键是要控制好机械使用的台办数量以及台板价格。
（四）管理成本控制
施工现场的管理费用也是房地产建设施工阶段项目成本控制的目标之一，而且这项费用开支的弹性较大，在核算与控制方面都很难把握。管理费用主要包括各项办公费、会议费、差旅费、资料费、技术开发和转让费、业务招待费、咨询费、水电费、试验费、运输费、保险费、诉讼费、排污费、绿化费等。虽然各部分费用消耗与材料费、人工费相比相对较少，但将这些费用加在一起也是一项非常大的开支。因此，房地产建设施工阶段项目成本控制工作也必须要加强对管理费用的控制。
二、房地产建设施工阶段项目成本控制的主要方法
（一）对影响成本控制的各因素进行全面的分析
在房地产建设施工阶段，影响成本控制的因素主要有以下几个方面：（1）规章制度是否健全以及管理组织对制度的落实情况如何，对施工阶段的成本控制影响巨大；（2）施工过程中，施工单位是否严格按照施工图纸、施工合同等进行施工，施工监督工作是否落实到位也会影响到施工阶段的项目成本控制；（3）设计变更工作是否控制到位，对施工成本的控制影响极大；（4）是否准确的对各种影响施工质量、施工进度的风险进行合理的评估，也会影响到施工阶段的成本控制；（5）工程质量的控制、施工进度的控制是否合理，将决定施工阶段成本控制的效果。这些方面都是影响房地产建设施工阶段项目成本控制的因素，在项目成本控制的过程中必须要对这些因素进行全面、科学的分析，方能找到最佳的控制手段。
（二）加强对材料成本的控制
首先，合理控制材料用量。其控制方式主要有三种，即定额控制、指标控制和计量控制。定额控制是指对有消耗定额的材料以定额发放的方式进行管理；指标控制是指对没有消耗定额的材料实行按指标控制的方法进行管理；计量控制是指在材料进场时对材料数量进行准确的计量，核实材料是否发生损耗或是短缺。其次，合理控制材料价格。采购部门在采购材料的过程中必须要按照“货比三家”的原则，走访各个材料供应商，调查其信誉度，然后根据市场信息选择质优价廉的材料供应商进行合作，确保材料价格与市场平均价格持衡。同时，企业还要加强对采购人员的管理，确保采购部门不会出现“采购腐败”现象，保证企业利益。
（三）加强对人工成本的控制
用工所支付的工资是人工成本的主要组成部分，除此之外还有各种福利待遇也属于人工成本的范畴。企业能否合理的确定用工数量，这直接决定着人工成本的控制效果。企业应该根据房地产建设工程的具体情况，通过对施工图纸、施工合同等材料的仔细研究，在充分考虑施工进度的基础上，合理确定用工数量，裁撤冗余人员，减少对临时工的使用，这样才能保证对人工成本的有效控制。
（四）加强对机械使用成本、管理成本的控制
（1）对于机械使用成本的控制而言，主要措施有：合理安排建设施工，加强对机械设备租赁计划的管理，确保不会出现因安排不合理导致的设备闲置；同时，还要加强对机械设备的调度管理，避免窝工现象的出现，提高机械设备的使用效率；另外，要加强对设备的保养管理，确保不会因为机械故障而导致设备停置。
（2）对于管理成本的控制而言，其主要措施有：根据现场施工管理费在项目施工计划总体成本的比重，确定施工项目经理部施工管理费总额；制定项目施工管理开支标准和范围，落实各部门条线和岗位的控制责任；制定并严格执行施工项目经理部的施工费使用的审批、报销程序等。
三、结束语
总而言之，房地产建设施工阶段项目成本控制涉及的内容复杂，必须要采取最有效的方式才能保证成本控制的质量和效率。
参考文献：
[1] 郭瑞铎.建筑工程造价与施工项目成本的控制[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（9）.
[2] 杨可宁.建筑工程造价施工项目成本的控制[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（14）.
[3] 屈永星.建筑工程造价与施工项目成本的控制探微[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（11）.
[4] 劉林.浅析施工阶段工程项目成本的有效控制[J].城市建设理论研究（电子版） ，2013，（23）.
[5] 陈志斌.中小建筑企业施工项目成本管理体系的研究[J].建材与装饰，2013，（11）：282-283.