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宏观调控下,房地产并未走向十字路口,房地产市场化道路不会被阻塞,需求就摆在那里,就看你能否抓住。
21303年以来,中国房地产市场遭遇多少次政策调控了?如果真要统计各部门的政策,恐怕还真统计不清楚。但是,有一个事实不容否认,那就是房价一直在涨。2003年,京西五环鲁谷地区的房价大概每平米4000元,去年、今年最高时,价格达到每平方米将近3万元。北京各区域房价的涨幅大抵如此,有些区域甚至还要高。全国很多城市,和北京的涨幅大抵也不会相差多少。
那么,是不是说房地产调控就没有起作用呢?也不是。为什么今年以来,包括北京在内的很多被限购的城市,房价停涨了呢,我想正是因为采取了限购、限价、限贷这几项真正起作用的调控措施。应该说,过去多少年采取的很多措施,都不及这“三限”效果来得好。如果没有这些直接的干预措施,在当前通货膨胀的背景下,供需仍将不平衡,很难想象房价不涨。
在此背景下,最疑惑的也许是开发商了。限购会持续下去吗?该如何应对?
粥少僧多,供不应求,故采取限购措施。如果事实证明这种措施是最为有效的,在供需尚未达成基本平衡之时,以时间换空间,恐怕限购持续的可能性还是相当大的。但是,限购有那么可怕吗?即使以北京须连续五年纳税证明这样的最为严格的限购措施来看,遑论外地城市多为一年了,北京乃至全国,每年新增的符合购房资格的群体有多大?每年满18周岁的年轻人群体有多大?这些都无疑是天文数字,比起住房供应而言,限购起到的作用比想象中也许要小得多。
随着时间推移,限购的政策效应将递减。虽然如此,限购的确是降低了短期需求,加上巨量保障房对商品住房需求的分流,对于开发商而言,就同临短期内如何消化存货的问题。在这样的市场背景下,市场需求缩减,开发商如果还像过去那样,片面依靠银行大资金维系,大规模圈地,快进快出,也许就要想一想风险了。房地产项目占用资金量大,即使是某个盘不J顷,牵一发而动全身的风险,稍有不慎便可发生。眼下舆论正在热议限购扩大范围,一旦二三线城市限购扩大,在一些开发商已显得有些力不从心的节骨眼下,部分开发商依靠全国化布局平衡风险的开发模式,也许将面临新的挑战。上半年开发商的财报数据,还真不是决定谁能笑到最后的关键。
与之形成对照的是,诸如合生创展、中海、龙湖、SOHO中国等,这种或手握优质地块、资产,土地规模或货量适度,或业态配比相对多元的开发商,在这种限购背景下,日子也许会过得比较滋润,在前述类型开发商焦头烂额时,择机出手,也许将迎来新的增长机遇。
在中国可预见的漫长的城市化过程中,房地产注定是一个长期的焦点。只要有供需的矛盾存在,调控政策就难以消停。只要你立志要干房地产开发几十年,就难以逃避调控周期。一旦你的资产价值管理与调控周期相悖,遭遇波折,就难以避免。文无定法,也许并不存在一种一劳永逸、战无不胜的地产模式,关键在于你要踩准调控的乐点,做好你的资产价值管理,如何在数量、效益和安全之间找到平衡。
当年孙宏斌的顺驰,并不是败于调控,以及市场不好,正是兵败于没有合理配置资源,片面追求数量,忽视了资金链条的安全。相对于当年老孙的链条,今天某些开发商的战线要长得多,市场的窘态如果持续两三年,风险并不比顺驰小。所以,对于房地产企业而言,根据宏观政策趋势和市场的变化而变革,应成为永远不变的主题。合生创展早在1998年就领先同行,在香港上市;2001年开始全国布局;2004年销售额率先过百亿元;近年来,当地产宏观调控愈演愈烈,众多开发商开拼规模时,它则提出向内涵集约型增长转型。也许从规模E讲,合生算不得行业翘楚,但是,若论资产价值管理、可持续发展,无疑领先同侪。多年前,王石就说过一句话,“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”也许王石的真实意思是,并不是说航母规模有多大,而是它内部的资源配置。合生的例子并不是孤案,中海、龙湖的骨子里,都有着相似的成长基因。
因此,我要说,宏观调控下,房地产并未走向十字路口,房地产市场化的道路不会被阻塞,需求就摆在那里,就看你能否抓住。适应变革,领会冯仑说过的一句话——“调控就是让地产商学会过日子”,做好你自己,前路还很光明;不适应变革,只会过好日子,不会过正常日子,不看前路,只知道埋头走路,碰得头破血流,那也不稀奇。
21303年以来,中国房地产市场遭遇多少次政策调控了?如果真要统计各部门的政策,恐怕还真统计不清楚。但是,有一个事实不容否认,那就是房价一直在涨。2003年,京西五环鲁谷地区的房价大概每平米4000元,去年、今年最高时,价格达到每平方米将近3万元。北京各区域房价的涨幅大抵如此,有些区域甚至还要高。全国很多城市,和北京的涨幅大抵也不会相差多少。
那么,是不是说房地产调控就没有起作用呢?也不是。为什么今年以来,包括北京在内的很多被限购的城市,房价停涨了呢,我想正是因为采取了限购、限价、限贷这几项真正起作用的调控措施。应该说,过去多少年采取的很多措施,都不及这“三限”效果来得好。如果没有这些直接的干预措施,在当前通货膨胀的背景下,供需仍将不平衡,很难想象房价不涨。
在此背景下,最疑惑的也许是开发商了。限购会持续下去吗?该如何应对?
粥少僧多,供不应求,故采取限购措施。如果事实证明这种措施是最为有效的,在供需尚未达成基本平衡之时,以时间换空间,恐怕限购持续的可能性还是相当大的。但是,限购有那么可怕吗?即使以北京须连续五年纳税证明这样的最为严格的限购措施来看,遑论外地城市多为一年了,北京乃至全国,每年新增的符合购房资格的群体有多大?每年满18周岁的年轻人群体有多大?这些都无疑是天文数字,比起住房供应而言,限购起到的作用比想象中也许要小得多。
随着时间推移,限购的政策效应将递减。虽然如此,限购的确是降低了短期需求,加上巨量保障房对商品住房需求的分流,对于开发商而言,就同临短期内如何消化存货的问题。在这样的市场背景下,市场需求缩减,开发商如果还像过去那样,片面依靠银行大资金维系,大规模圈地,快进快出,也许就要想一想风险了。房地产项目占用资金量大,即使是某个盘不J顷,牵一发而动全身的风险,稍有不慎便可发生。眼下舆论正在热议限购扩大范围,一旦二三线城市限购扩大,在一些开发商已显得有些力不从心的节骨眼下,部分开发商依靠全国化布局平衡风险的开发模式,也许将面临新的挑战。上半年开发商的财报数据,还真不是决定谁能笑到最后的关键。
与之形成对照的是,诸如合生创展、中海、龙湖、SOHO中国等,这种或手握优质地块、资产,土地规模或货量适度,或业态配比相对多元的开发商,在这种限购背景下,日子也许会过得比较滋润,在前述类型开发商焦头烂额时,择机出手,也许将迎来新的增长机遇。
在中国可预见的漫长的城市化过程中,房地产注定是一个长期的焦点。只要有供需的矛盾存在,调控政策就难以消停。只要你立志要干房地产开发几十年,就难以逃避调控周期。一旦你的资产价值管理与调控周期相悖,遭遇波折,就难以避免。文无定法,也许并不存在一种一劳永逸、战无不胜的地产模式,关键在于你要踩准调控的乐点,做好你的资产价值管理,如何在数量、效益和安全之间找到平衡。
当年孙宏斌的顺驰,并不是败于调控,以及市场不好,正是兵败于没有合理配置资源,片面追求数量,忽视了资金链条的安全。相对于当年老孙的链条,今天某些开发商的战线要长得多,市场的窘态如果持续两三年,风险并不比顺驰小。所以,对于房地产企业而言,根据宏观政策趋势和市场的变化而变革,应成为永远不变的主题。合生创展早在1998年就领先同行,在香港上市;2001年开始全国布局;2004年销售额率先过百亿元;近年来,当地产宏观调控愈演愈烈,众多开发商开拼规模时,它则提出向内涵集约型增长转型。也许从规模E讲,合生算不得行业翘楚,但是,若论资产价值管理、可持续发展,无疑领先同侪。多年前,王石就说过一句话,“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”也许王石的真实意思是,并不是说航母规模有多大,而是它内部的资源配置。合生的例子并不是孤案,中海、龙湖的骨子里,都有着相似的成长基因。
因此,我要说,宏观调控下,房地产并未走向十字路口,房地产市场化的道路不会被阻塞,需求就摆在那里,就看你能否抓住。适应变革,领会冯仑说过的一句话——“调控就是让地产商学会过日子”,做好你自己,前路还很光明;不适应变革,只会过好日子,不会过正常日子,不看前路,只知道埋头走路,碰得头破血流,那也不稀奇。