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上半年房企业绩两极分化、负债率升高，谨慎拿地，融资收窄……种种迹象表明开发商的日子并不好过，在调控信号不断释放和房企压力逐步呈现的当下
从去年“最严厉调控”开始，到今年年初调控加码，房企的日子究竟怎么样成为人们关注的焦点。7月，上市房企陆续公布了半年报。大房企业绩虽然依旧跑赢大市，但负债率不断上升，一些中小房企销售额、利润率同步下滑，可见压力已经开始隐现。
从7月中国务院常务会议提出部分房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施开始。二三线城市限购的声音越来越热闹了，最新的消息是到8月底限购城市名单就可能出炉。一二线城市限购，房企还能在二三线城市闪转腾挪，二三线城市限购，房企又将面临怎样的压力?
业绩两极分化
截至8月22日，A股共有65家房企公布年报，超过全部上市房企的半数。据《证券日报》统计，65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增涨11.75％；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元，同比增涨19.92％；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26％。
秋风秋雨愁煞人——在营收、利润的双双上涨中，并非所有房企感受到均等的暖意。大品牌房企和中小房企感受截然不同。在65家企业中，万科上半年营收199.89亿元，招商地产营收80.9亿元，加上金地集团和金融街，四家营收达到378.56亿元，占65家房企营收总和的45％。相对于大房企的盈利，12家二三线房企出现亏损，其中津滨发展亏损超过7300万元。另外超过20家房企业绩出现下滑，津滨发展净利下滑300％，凤凰股份净利下滑更是超过500％，达到506％。
而从市场销售来看，中小房企面临着更大的压力。例如在北京，根据有关数字统计，2011年新人市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但库存积压超过大房企一倍。根据链家地产市场研究部数字，大房企项目签约率超过55％，而中小房企签约率只有28％。一个现实的问题是，中小房企的腾挪空间远不如大房企，库存、销售、资金方面都承受巨大压力。
与之相对的是，从销售额、利润等指标看，大房企业绩依然跑赢了大市。不过，值得注意的是，部分大房企负债也出现一定幅度的上升。万科20.8％的净负债率和去年末的17.5％相比略有上升。招商地产上半年现金流量净额也从20亿元降到-30亿元，负债由387亿元增加到430亿元。
另一家一直处于较高负债率的绿城，根据7月中旬有关人士对外表示，负债率达到138％。去年底这一数字是132％。绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年在回答记者提问时表示，上半年绿城现金回笼1 85亿元，现金储备处于正常水平。未来将通过减少直接拿地等，将负债率降到合理水平。
“100％的公司都感受到了压力。”据媒体报道，作为地产行业教父级领袖，王石在7月接受采访时如上表示，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，导致房企资金紧张。
8月9日，万科在深圳举行2011年中报新闻发布会。万科总裁郁亮表示，万科现时持有现金约407.8亿元，准备那么多现金是觉得不安全。作为房企序列中执牛耳者，万科似乎已经觉察到一些凉意。
库存之重
无论压力大与小，谋求化解之道是房企都要面对的事情。而库存是房企所要首先面对的要务。
8月，华业地产因为在北京通州区的华业东方玫瑰项目降价推出特价房，而遭遇前期业主维权，一时处在各方关注的焦点上。华业地产董事长徐红在接受央视采访时表示很无奈：如果不降价，目前的僵持状态还会继续维系。
华业东方玫瑰号称百万平米大盘。目前已经取证销售的包括一年多以前入市的1、2号楼和4月底集中取证的4、5、6、7、9号楼。截至8月23日，根据北京市房地产交易管理网统计，总的签约面积不到8万平方米。这也意味着后期还有大量库存。
截至8月23日，北京商品住宅存量达到108464套。北京中原地产分析认为，按照8月前三周的平均销售量，这一库存消耗接近24个月。加上下半年潜在900-1000平方米的供应量，明年上半年潜在1000万平方米的供应量，北京乃至全国的库存历史高点，都有可能在今年内或者明年初出现。北京中原地产据此认为，目前楼市库存压力已经全面升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响已经全面体现。
“北京库存逼近11万，在两年多以前是‘房荒’，现在就是积压严重。”北京一项目营销总监对记者表示。资料显示，2009年7月12日，北京住宅库存110581套。但2009年正是楼市火爆，住宅成交连连攀升的时候。2009~g9月到12月，新房签约量从14000套的水平上涨到205 16套。而今年8月新房住宅签约量的预计不超过5000套。库存消化的缓慢无疑勒紧了开发商的资金链。根据上海有关数据显示，新建商品住宅库存量已超过2008年库存顶峰时的850万平方米。
而从房企存货来看，有统计显示，截至8月22日A股披露年报的65家房企存货增加39.26％，从2010年中期的4361亿元增加至2011年中期的6073亿元。
融资收窄
除了库存积压，房企融资也面临着并不乐观的前景。
作为开发商资金的一大来源，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，从1-2月份的22％下降到1-7月份的16.8％。同期，企业自筹资金比重明显上升。
从本轮调控开始，银行就不断收紧房地产开发商的贷款。今年6月，有关人士明确传递出银监会要求银行才去减少对开发商贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这是银监会首次公开表示要减少房地产贷款。
8月底，上海还传出银监会最新规定“商业地产项目限贷”：商业地产项目只有成为现房后，才能向买房人发放贷款。这样的一个结果就是：目前正在出售的商业地产项目面临停贷，一部分开发商希望以商业项目先售来弥补住宅市场销售不佳的想法，有可能落空了。
上海易居研究院预测，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则资金增幅的指标还将处于盘整区域，甚至有可能创新低。
而从另一方面看，银行信贷收紧之后，信托产品也开始亮出“红牌”。据《中国证券报》等媒体报道，上半年14家大型地产商发型的房地产信托规模接近300亿元，而现在有关部门已经要求银行停止推介、销售房地产信托产品，“银行只能偷着卖”。信托的收紧或收死，无疑会加剧房企资金压力。谨慎拿地
压力之下，房企对未来的预期也倾向于谨慎。这从许多企业拿地表现就可以看出来，而拿地反映的正是房企对前景的判断。
8月23日，沈阳10宗土地现场拍卖，保利地产旗下沈阳保利溪湖房地产开发有限公司揽下其中5宗土地，总面积为4.55万平 方米。而在几天前，保利以9.6亿元竞得合肥滨湖区一地块，面积超过171亩；同日，龙头房企万科也在同一区域斩获一地块，面积超过160亩。在北京，从7月开始，万科也开始试探性地出现在北京土地市场上。
从一些直观表现看，大房企拿地开始筹谋出手了，但从上半年整体拿地情况看，不少企业还是显得谨慎。2011年上半年，万科新增开发项目22个，权益占地面积约222万平方米，平均楼面价约2823元／平方米。同期，进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。和2010年上半年相比，万科拿地势头放缓。去年上半年，万科新增项目38个。
在今年的中报业绩会上，万科总裁郁亮表示，“上半年有意少买是肯定的，我们认为下半年的市场机会更好一些。”虽然如此，万科在中报中重申谨慎拿地的原则。
无独有偶，另一品牌房企富力地产在上半年内，仅收购了位于广州越秀区的一宗建筑面积达27，4万平方米的土地。而去年全年，富力在6个城市新增建筑面积达378万平方米的土地。对于上半年的拿地，富力表示，基于对现时物业市场及信贷环境的判断，调整了集团收购准则。
拿地少了，不少房企拿地的价格也低了。保利地产上半年新增13个项目，和去年同期15个相比也略有下调。其中12个以底价获取，平均楼面价2269元／平方米，较2010年下降了27％。
相类似万科均衡风险利益，绿城在这方面的表现也不逊色。包括合作开发、转型代建、成立信托基金等方式，以减少直接拿地，都是在扬长避短，规避“缺钱”的尴尬。“绿城只缺买地的钱。”今年7月，绿城高层对媒体如此直言。
从北京、上海等城市土地市场看，频见的土地流标、竞地企业少、低溢价率、位置稍偏的地块一直无人问津，都能看出房企对未来判断难言太大的乐观，因此少了“抢地”的疯狂。
压力或加码
目前房企更多地都在向二三线城市发展。从上半年情况看，根据21世纪不动产数据统计，包括万科、保利、招商、中海等15家品牌房企在一线城市拿地共13宗，金额约132亿元，同比下降近30％；在二线城市拿地共33宗，拿地金额超过210亿元，同比上升26％；在三线城市拿地32幅，金额约240亿元，同比亦显著增长。在一线城市调控严厉的背景下，二三线城市给了房企更多的机会。不过从7月中国务院常务会议提出部分房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施开始。二三线城市限购的声音越来越热闹了，最新的消息是到8月底限购城市名单就可能出炉。届时房企恐怕就没有闪转腾挪的机会了。
相对于许多大房企，不少中小房企在主动或被动地远离土地市场。面对房地产市场的风云变化，中小房企开始另辟蹊径。今年以来不少房企涉足矿产，颇多这种意味意味。包括华业地产、莱茵置业等公司，有统计显示目前有近20家上市房企涉足狂野，总投资额超过200亿元。
渐近中秋，全国房企即将迎来传统的销售旺季“金九银十”。在“金九银十”的门槛上，富力首先释放了降价的信号。8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩会上表示，富力现在在价格方面下调10％，并估计下半年可能会再跌10％。
8月25日，浙江台州出台限购令，被业内视为拉开了新一轮二三城市限购的大幕。业内预计，此轮可能有20到30个城市陆续加入限购行列。一位全国品牌房企内部人士用“收紧房企退路”来解读新一轮限购。对于下半年，保利地产预计，随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除局部波动的可能。
不少业内人士分析，在调控信号不断释放和房企压力逐步呈现的当下，到了采取适当方式降价的时候，“调控给一个政策底，市场给一个价格底，需求释放，开发商的日子才会更好过，业绩才会更好看。”
从包括北京房地产业协会副秘书长陈志等业内人士预计看，限购条件不放松，市场需求释放也会有限，未来成交量反弹也只会保持在较低的水平上。成交难言亮点，开发商肩上的压力说减轻也就很难了。
8月底，国家发改委表示要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。在这样的情况下，房企恐怕也需要刻不容缓地寻求应对之策了。
从去年“最严厉调控”开始，到今年年初调控加码，房企的日子究竟怎么样成为人们关注的焦点。7月，上市房企陆续公布了半年报。大房企业绩虽然依旧跑赢大市，但负债率不断上升，一些中小房企销售额、利润率同步下滑，可见压力已经开始隐现。
从7月中国务院常务会议提出部分房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施开始。二三线城市限购的声音越来越热闹了，最新的消息是到8月底限购城市名单就可能出炉。一二线城市限购，房企还能在二三线城市闪转腾挪，二三线城市限购，房企又将面临怎样的压力?
业绩两极分化
截至8月22日，A股共有65家房企公布年报，超过全部上市房企的半数。据《证券日报》统计，65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增涨11.75％；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元，同比增涨19.92％；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26％。
秋风秋雨愁煞人——在营收、利润的双双上涨中，并非所有房企感受到均等的暖意。大品牌房企和中小房企感受截然不同。在65家企业中，万科上半年营收199.89亿元，招商地产营收80.9亿元，加上金地集团和金融街，四家营收达到378.56亿元，占65家房企营收总和的45％。相对于大房企的盈利，12家二三线房企出现亏损，其中津滨发展亏损超过7300万元。另外超过20家房企业绩出现下滑，津滨发展净利下滑300％，凤凰股份净利下滑更是超过500％，达到506％。
而从市场销售来看，中小房企面临着更大的压力。例如在北京，根据有关数字统计，2011年新人市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但库存积压超过大房企一倍。根据链家地产市场研究部数字，大房企项目签约率超过55％，而中小房企签约率只有28％。一个现实的问题是，中小房企的腾挪空间远不如大房企，库存、销售、资金方面都承受巨大压力。
与之相对的是，从销售额、利润等指标看，大房企业绩依然跑赢了大市。不过，值得注意的是，部分大房企负债也出现一定幅度的上升。万科20.8％的净负债率和去年末的17.5％相比略有上升。招商地产上半年现金流量净额也从20亿元降到-30亿元，负债由387亿元增加到430亿元。
另一家一直处于较高负债率的绿城，根据7月中旬有关人士对外表示，负债率达到138％。去年底这一数字是132％。绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年在回答记者提问时表示，上半年绿城现金回笼1 85亿元，现金储备处于正常水平。未来将通过减少直接拿地等，将负债率降到合理水平。
“100％的公司都感受到了压力。”据媒体报道，作为地产行业教父级领袖，王石在7月接受采访时如上表示，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，导致房企资金紧张。
8月9日，万科在深圳举行2011年中报新闻发布会。万科总裁郁亮表示，万科现时持有现金约407.8亿元，准备那么多现金是觉得不安全。作为房企序列中执牛耳者，万科似乎已经觉察到一些凉意。
库存之重
无论压力大与小，谋求化解之道是房企都要面对的事情。而库存是房企所要首先面对的要务。
8月，华业地产因为在北京通州区的华业东方玫瑰项目降价推出特价房，而遭遇前期业主维权，一时处在各方关注的焦点上。华业地产董事长徐红在接受央视采访时表示很无奈：如果不降价，目前的僵持状态还会继续维系。
华业东方玫瑰号称百万平米大盘。目前已经取证销售的包括一年多以前入市的1、2号楼和4月底集中取证的4、5、6、7、9号楼。截至8月23日，根据北京市房地产交易管理网统计，总的签约面积不到8万平方米。这也意味着后期还有大量库存。
截至8月23日，北京商品住宅存量达到108464套。北京中原地产分析认为，按照8月前三周的平均销售量，这一库存消耗接近24个月。加上下半年潜在900-1000平方米的供应量，明年上半年潜在1000万平方米的供应量，北京乃至全国的库存历史高点，都有可能在今年内或者明年初出现。北京中原地产据此认为，目前楼市库存压力已经全面升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响已经全面体现。
“北京库存逼近11万，在两年多以前是‘房荒’，现在就是积压严重。”北京一项目营销总监对记者表示。资料显示，2009年7月12日，北京住宅库存110581套。但2009年正是楼市火爆，住宅成交连连攀升的时候。2009~g9月到12月，新房签约量从14000套的水平上涨到205 16套。而今年8月新房住宅签约量的预计不超过5000套。库存消化的缓慢无疑勒紧了开发商的资金链。根据上海有关数据显示，新建商品住宅库存量已超过2008年库存顶峰时的850万平方米。
而从房企存货来看，有统计显示，截至8月22日A股披露年报的65家房企存货增加39.26％，从2010年中期的4361亿元增加至2011年中期的6073亿元。
融资收窄
除了库存积压，房企融资也面临着并不乐观的前景。
作为开发商资金的一大来源，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，从1-2月份的22％下降到1-7月份的16.8％。同期，企业自筹资金比重明显上升。
从本轮调控开始，银行就不断收紧房地产开发商的贷款。今年6月，有关人士明确传递出银监会要求银行才去减少对开发商贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这是银监会首次公开表示要减少房地产贷款。
8月底，上海还传出银监会最新规定“商业地产项目限贷”：商业地产项目只有成为现房后，才能向买房人发放贷款。这样的一个结果就是：目前正在出售的商业地产项目面临停贷，一部分开发商希望以商业项目先售来弥补住宅市场销售不佳的想法，有可能落空了。
上海易居研究院预测，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则资金增幅的指标还将处于盘整区域，甚至有可能创新低。
而从另一方面看，银行信贷收紧之后，信托产品也开始亮出“红牌”。据《中国证券报》等媒体报道，上半年14家大型地产商发型的房地产信托规模接近300亿元，而现在有关部门已经要求银行停止推介、销售房地产信托产品，“银行只能偷着卖”。信托的收紧或收死，无疑会加剧房企资金压力。谨慎拿地
压力之下，房企对未来的预期也倾向于谨慎。这从许多企业拿地表现就可以看出来，而拿地反映的正是房企对前景的判断。
8月23日，沈阳10宗土地现场拍卖，保利地产旗下沈阳保利溪湖房地产开发有限公司揽下其中5宗土地，总面积为4.55万平 方米。而在几天前，保利以9.6亿元竞得合肥滨湖区一地块，面积超过171亩；同日，龙头房企万科也在同一区域斩获一地块，面积超过160亩。在北京，从7月开始，万科也开始试探性地出现在北京土地市场上。
从一些直观表现看，大房企拿地开始筹谋出手了，但从上半年整体拿地情况看，不少企业还是显得谨慎。2011年上半年，万科新增开发项目22个，权益占地面积约222万平方米，平均楼面价约2823元／平方米。同期，进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。和2010年上半年相比，万科拿地势头放缓。去年上半年，万科新增项目38个。
在今年的中报业绩会上，万科总裁郁亮表示，“上半年有意少买是肯定的，我们认为下半年的市场机会更好一些。”虽然如此，万科在中报中重申谨慎拿地的原则。
无独有偶，另一品牌房企富力地产在上半年内，仅收购了位于广州越秀区的一宗建筑面积达27，4万平方米的土地。而去年全年，富力在6个城市新增建筑面积达378万平方米的土地。对于上半年的拿地，富力表示，基于对现时物业市场及信贷环境的判断，调整了集团收购准则。
拿地少了，不少房企拿地的价格也低了。保利地产上半年新增13个项目，和去年同期15个相比也略有下调。其中12个以底价获取，平均楼面价2269元／平方米，较2010年下降了27％。
相类似万科均衡风险利益，绿城在这方面的表现也不逊色。包括合作开发、转型代建、成立信托基金等方式，以减少直接拿地，都是在扬长避短，规避“缺钱”的尴尬。“绿城只缺买地的钱。”今年7月，绿城高层对媒体如此直言。
从北京、上海等城市土地市场看，频见的土地流标、竞地企业少、低溢价率、位置稍偏的地块一直无人问津，都能看出房企对未来判断难言太大的乐观，因此少了“抢地”的疯狂。
压力或加码
目前房企更多地都在向二三线城市发展。从上半年情况看，根据21世纪不动产数据统计，包括万科、保利、招商、中海等15家品牌房企在一线城市拿地共13宗，金额约132亿元，同比下降近30％；在二线城市拿地共33宗，拿地金额超过210亿元，同比上升26％；在三线城市拿地32幅，金额约240亿元，同比亦显著增长。在一线城市调控严厉的背景下，二三线城市给了房企更多的机会。不过从7月中国务院常务会议提出部分房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施开始。二三线城市限购的声音越来越热闹了，最新的消息是到8月底限购城市名单就可能出炉。届时房企恐怕就没有闪转腾挪的机会了。
相对于许多大房企，不少中小房企在主动或被动地远离土地市场。面对房地产市场的风云变化，中小房企开始另辟蹊径。今年以来不少房企涉足矿产，颇多这种意味意味。包括华业地产、莱茵置业等公司，有统计显示目前有近20家上市房企涉足狂野，总投资额超过200亿元。
渐近中秋，全国房企即将迎来传统的销售旺季“金九银十”。在“金九银十”的门槛上，富力首先释放了降价的信号。8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩会上表示，富力现在在价格方面下调10％，并估计下半年可能会再跌10％。
8月25日，浙江台州出台限购令，被业内视为拉开了新一轮二三城市限购的大幕。业内预计，此轮可能有20到30个城市陆续加入限购行列。一位全国品牌房企内部人士用“收紧房企退路”来解读新一轮限购。对于下半年，保利地产预计，随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除局部波动的可能。
不少业内人士分析，在调控信号不断释放和房企压力逐步呈现的当下，到了采取适当方式降价的时候，“调控给一个政策底，市场给一个价格底，需求释放，开发商的日子才会更好过，业绩才会更好看。”
从包括北京房地产业协会副秘书长陈志等业内人士预计看，限购条件不放松，市场需求释放也会有限，未来成交量反弹也只会保持在较低的水平上。成交难言亮点，开发商肩上的压力说减轻也就很难了。
8月底，国家发改委表示要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。在这样的情况下，房企恐怕也需要刻不容缓地寻求应对之策了。