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城市更新不是新话题，但此次城市更新的内容将和以往有所不同，新一轮对城镇老旧小区的改造有了新标准、新要求、新举措，且将有力地拉动内需，即“用新一轮城市更新点燃经济。”同时，城市更新应围绕普惠民生角度，保持对公共空间和文化融合的投入，实现有温度的更新。
民生工程与发展工程
近日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务；重点改造2000年底前建成的老旧小区，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。
作为城市更新的重要部分，今年全国老旧小区计划改造数量、预算投资金额均翻番；截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%；其中甘肃、河北、山东、上海、安徽等省市进展较快。以上海为例，2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户，未来5年将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。
专家指出，“城镇老旧小区改造是实施扩大内需战略的重要举措，有助于拉动有效投资、促进消费增长。仅今年‘旧改’规模即有1000亿元左右，将带动0.6%左右的固定资产投资。”国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中认为城市更新以城镇老旧小区改造为抓手既是民生工程，也是发展工程，“城镇老旧小区改造是重要的城市建设，能有效拉动投资和消费需求。按照住建部的估计，到2025年底以前，需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民超4200万户，按照家庭平均人口2.6人计算，人口超过1亿，建筑面积应该在20-30亿平方米，按照1000元/平方米的改造成本，总的改造投资在2-3万亿元，是促进经济增长的重要内容。”7月31日住房和城乡建设部等部门召开的绿色社区创建工作电视电话会议进一步指出，“要结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。以生活垃圾分类、城镇老旧小区改造、绿色社区创建、完整居住社区建设等工作为切入点，广泛开展‘美好环境与幸福生活共同缔造’活动。”
既利当下，也惠长远
中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。城镇老旧小区普遍建设年代早，建筑节能保温性能低、配套设施不全，且居住人口老龄化程度较高，在城市更新过程中进行“适老化改造”（适合老年人居住环境的改造）非常有必要。城市更新中对老旧小区进行改造，可促进家居、家电及汽车消费，其余生活服务消费也被带动，衍生及长尾效应明显；不但涉及到的产业链和服务链较长，也对稳就业有相当助力，且可在一定程度上引导着与新基建结合。
目前，部分城市的旧改已从中心城区辐射到城市郊区，其中不乏重量级旧改项目，如广州旧改项目投资金额仅今年上半年就三次刷新纪录，单项目投资额由125亿元飙升至超过200亿元。深圳的旧改项目金蚝小镇则以坐拥天后古庙等18处历史风貌建筑引来各方关注，如何取得更新成效又不伤文脉根本是大众的基本诉求。广东省三旧改造协会以粤港澳大湾区旧改为例指出城市更新内涵更加丰富、价值取向更加明晰，“不只是旧建筑、旧设施的翻新，而且采用保护、整治、活化、开发利用等不同更新方式，实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新，更强调更新目标倾向于综合性、人本化、差异性和持续性。”
城市更新内涵迭代升级，成为地产界竞争的新赛道，全国百强房企中已有5成以上投入该领域，不光择机进入且投下重资本，行业集中度较为明显。部分房企特别成立城市更新部门，全力提供城市更新的前、中、后端全链条运营服务，更新内容涵盖旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造等。佳兆业集团控股首席战略官刘策指出了房企此次深度介入城市更新的新变化，“因为一个城市更新业务背后除了跟业主的利益的绑定之外，应该有更多人文的关怀。这是目前整个城市更新和以往不一样的。”物管企业也在其中倾力与受益，业内专家指出，“老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。”
产业升级和消费需求升级在城市更新领域交汇。好的城市更新，一定不是简单的拆旧建新；与往昔城市更新多为旧商业区域和生产类建筑更新不同，老旧小区改造所面临的情形更加复杂，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会专家委员会委员雷爱先指出，“改造过程中会涉及大量的居住用地，房屋类型涉及私产、直管公产和自管公产，产权经济关系复杂，公有住宅房屋不得随意转租、转让，涉及资金量大，腾退周期延长，改造难度大。”对于本次城市更新偏重旧改，上海财经大学党校副校长曹东勃提出要在精细化治理上沉淀资源、更新举措，“这是一个大流动的时代。人口、资金、信息乃至于土地（经营权），几乎所有的要素都進入一个快速流转的轨道。面对激增的人口规模、复杂的社会结构以及多元的阶层、主体和诉求，需要有更高水平的精细化治理。”
民生工程与发展工程
近日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务；重点改造2000年底前建成的老旧小区，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。
作为城市更新的重要部分，今年全国老旧小区计划改造数量、预算投资金额均翻番；截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%；其中甘肃、河北、山东、上海、安徽等省市进展较快。以上海为例，2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户，未来5年将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。
专家指出，“城镇老旧小区改造是实施扩大内需战略的重要举措，有助于拉动有效投资、促进消费增长。仅今年‘旧改’规模即有1000亿元左右，将带动0.6%左右的固定资产投资。”国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中认为城市更新以城镇老旧小区改造为抓手既是民生工程，也是发展工程，“城镇老旧小区改造是重要的城市建设，能有效拉动投资和消费需求。按照住建部的估计，到2025年底以前，需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民超4200万户，按照家庭平均人口2.6人计算，人口超过1亿，建筑面积应该在20-30亿平方米，按照1000元/平方米的改造成本，总的改造投资在2-3万亿元，是促进经济增长的重要内容。”7月31日住房和城乡建设部等部门召开的绿色社区创建工作电视电话会议进一步指出，“要结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。以生活垃圾分类、城镇老旧小区改造、绿色社区创建、完整居住社区建设等工作为切入点，广泛开展‘美好环境与幸福生活共同缔造’活动。”
既利当下，也惠长远
中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。城镇老旧小区普遍建设年代早，建筑节能保温性能低、配套设施不全，且居住人口老龄化程度较高，在城市更新过程中进行“适老化改造”（适合老年人居住环境的改造）非常有必要。城市更新中对老旧小区进行改造，可促进家居、家电及汽车消费，其余生活服务消费也被带动，衍生及长尾效应明显；不但涉及到的产业链和服务链较长，也对稳就业有相当助力，且可在一定程度上引导着与新基建结合。
目前，部分城市的旧改已从中心城区辐射到城市郊区，其中不乏重量级旧改项目，如广州旧改项目投资金额仅今年上半年就三次刷新纪录，单项目投资额由125亿元飙升至超过200亿元。深圳的旧改项目金蚝小镇则以坐拥天后古庙等18处历史风貌建筑引来各方关注，如何取得更新成效又不伤文脉根本是大众的基本诉求。广东省三旧改造协会以粤港澳大湾区旧改为例指出城市更新内涵更加丰富、价值取向更加明晰，“不只是旧建筑、旧设施的翻新，而且采用保护、整治、活化、开发利用等不同更新方式，实现城市由传统的物质更新走向融合社会、文化、经济和物质空间为一体的全面复兴和综合更新，更强调更新目标倾向于综合性、人本化、差异性和持续性。”
城市更新内涵迭代升级，成为地产界竞争的新赛道，全国百强房企中已有5成以上投入该领域，不光择机进入且投下重资本，行业集中度较为明显。部分房企特别成立城市更新部门，全力提供城市更新的前、中、后端全链条运营服务，更新内容涵盖旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造等。佳兆业集团控股首席战略官刘策指出了房企此次深度介入城市更新的新变化，“因为一个城市更新业务背后除了跟业主的利益的绑定之外，应该有更多人文的关怀。这是目前整个城市更新和以往不一样的。”物管企业也在其中倾力与受益，业内专家指出，“老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。”
产业升级和消费需求升级在城市更新领域交汇。好的城市更新，一定不是简单的拆旧建新；与往昔城市更新多为旧商业区域和生产类建筑更新不同，老旧小区改造所面临的情形更加复杂，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会专家委员会委员雷爱先指出，“改造过程中会涉及大量的居住用地，房屋类型涉及私产、直管公产和自管公产，产权经济关系复杂，公有住宅房屋不得随意转租、转让，涉及资金量大，腾退周期延长，改造难度大。”对于本次城市更新偏重旧改，上海财经大学党校副校长曹东勃提出要在精细化治理上沉淀资源、更新举措，“这是一个大流动的时代。人口、资金、信息乃至于土地（经营权），几乎所有的要素都進入一个快速流转的轨道。面对激增的人口规模、复杂的社会结构以及多元的阶层、主体和诉求，需要有更高水平的精细化治理。”