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中国房地产市场的快速发展在改善人民的居住条件，克服亚洲金融危机的负面影响，推动国民经济的持续发展方面起到了积极的作用。但是，我们在看到成绩的同时，也必须冷静地分析可能给这一新兴的市场造成威胁的因素。“房地产过热”是最严重的威胁，我们决不可对其掉以轻心。对中国的个别城市来讲，“房地产过热”已不是一个存在于遥远的未来的“将来时”。对付过热，“未雨绸缪”远胜于“亡羊补牢”。
住房这种商品的投机需求与实际需求是同时存在的。随着房价的升高，实际需求会越来越少（两者反相关），价格也会受到向下的压力从而回到合理的，人们可以接受的水平；但是，投机需求则恰恰相反，价格越涨，投机需求越旺（两者正相关），从而在短期内造成价格的一路飙升，“买涨不买落”则可看成过热出现的一个重要表现形式。此外，投机需求与实际需求是可以相互转换的，在正常的经济环境中，实际需求占主导，绝大多数消费者买房子是为了自己居住之用,但是，当价格上涨到一定程度并被预期会继续上涨，使得在短期内（一至两年内）买进卖出房子变得有利可图时，投机需求便会逐渐代替实际需求，越来越多的人买房子的目的变成了迅速脱手牟利。如果这种态势得不到及时遏制，便会造成价格在短期内的飞涨并有可能形成泡沫经济。
房地产过热能够产生并持续的条件有：1.人们预期房价会不断上升，这为投机买卖房子牟利的行为提供了动力；2.买进卖出房子的交易成本能够保持在低水平，这是投机行为得以持续的条件；3.金融机构能持续提供大量的利率较低的短期贷款，这为投机者的短期买入提供了财力支持。若这3个条件同时具备，房地产过热便有了产生的可能，若不采取有效措施便有蔓延扩大的危险。
从宏观角度讲，房地产“价格变化率、短期贷款率、交易成本”三者之间的关系对造成房地产过热有着直接的联系。而价格变化率与短期贷款率之间的关系应作为首要考虑的因素，因为出自银行的贷款是买房资金的首要的来源（中国60%—70%的购房者申请住房贷款），在假定交易成本为零的前提下，若价格变化率高于短期贷款率，在短期内的投机性买卖便在“理论上”有利可图；若买进卖出的成本又能保持在一个低于买进卖出的收益的低水平上，则短期的投机性买卖也在“实际上”有利可图，过热便有了可能产生的宏观条件。不妨以一个简单的例子说明：假定某地1年期的贷款率为5%，基年房价为100，房价年增长率为10%，为1年期的贷款率的1倍。那么甲于基年从银行贷款100买房，然后于第二年以市价卖给乙，可赚纯利5；乙第二年从银行贷款110买了甲的房子，然后于第三年以市价卖给丙，可获纯利5.5；丙第三年从银行贷款121买了乙的房子，然后于第四年以市价卖给丁，可获纯利6.05。由此可见，单考虑价格变化率与短期贷款率的关系，只要前者大于后者，那么就存在短期内投机获利的可能。如果买进卖出的交易成本（因地区不同而不同）又无法大于收益，则短期房地产投机便成为了可行的牟利工具。
一个例子：某大都市出现房地产泡沫迹象
1997-2002年全国住宅平均价格年增长率为3%，大大低于央行规定的5.58%的1年及1年以下贷款率。结合以上分析可知，全国范围内远未出现房地产过热。
中国某大都市B的住宅价格上涨率自1999年开始了大幅度上涨，2000-2001年度更是达到了两位数，已形成了出现过热的第一个基本条件。这是一个值得警惕的现象。同时，根据香港戴德梁行对该市2002年初房地产市场所做的分析报告：“该市综合开发实质性启动，中央银行再度降低存贷款利率，货币化分房由政策研究阶段转入加速推进阶段，房地产手续费大幅降低等，都促进了该市房市的加速发展。”笔者认为，从上述中可以同时得到另一个“隐性”的结论——投机房地产的交易成本也相对降低了，“房地产手续费大幅降低，中央银行再度降低存贷款利率”在促进实际需求的同时也降低了投机需求的“门槛。”
举一个简单的例子：如果该市的住宅平均房价仍保持10%的年增速，短期贷款率（5.5%）、短期买卖的主要交易成本不变，则越来越多的人将对B市房价持有较高的预期，短期买卖价差将进一步有利可图。从宏观上讲，B市已出现了房地产泡沫的苗头。之所以说是“苗头”，是因为从上面的宏观数据中反映的情况（快速增长的房价，较低的交易成本和贷款利率）可以“诱使”越来越多的人持有“高预期—速投机—快转手—高回报”的心态，从而使越来越多的人买房子的目的转变成短期投机牟利，从而刺激了投机性需求的不断增长。随着本地与外来的投机资本的不断增长，B市的房地产泡沫必然会逐渐膨胀。一旦泡沫破裂，会对经济发展造成严重的破坏，甚至破坏金融系统运作，引发一场全面的金融危机。总之，危害极大。
抑制过热的3个可行目标
对付房地产过热，“防患于未然”比事后“亡羊补牢”更为重要。那么，如何预防房地产过热呢？笔者认为可以确立3个不同且相对独立的目标：1.降低价格的增速以便降低对房价的预期；2.提高商业银行的短期买房贷款利率；3.提高短期房屋的转手交易成本。
降低房价
针对第一个目标所作的努力收效是很慢的。结合中国的实际国情，作为已经全面开放的房地产二级市场，其市场化成分越来越高，房价主要受市场环境的影响；而且，作为供给弹性最小的要素——土地在B市这样一个大都市里的降价空间也很小，所以，行政干预、控制供给面的有关政策并不能使房价在短期内有效降低。另一方面，对房地产供给市场的过度干预又可能造成投资的极度萎缩，与我国“扩大内需”、“住房改革”的基本战略相左。
提高商业银行短期买房贷款利率
与第一个目标相比，提高商业银行的短期贷款利率的做法在中国更容易实现。但价格的动态变化却使得定出一个新的只抑制投机需求却不影响实际需求的利率变得难上加难。而且，历史已证明了货币政策的改变是不可能完全控制某个市场或某个产业的走向的。这个目标看似容易实则不一定很见效，而且有可能影响到房地产的真实需求，与我国政府“扩大内需”，“加速住房改革”的基本战略相悖。
提高房屋短期再交易成本
这一目标是目前最容易、最有效的。既能抑制房地产投机需求，又不会对社会其他群体造成丝毫损害。说它最容易，是因为房屋的再交易成本主要由政府控制，政府完全可以依靠行政命令强制执行；说它有效，是因为如果能大幅度的提高买进房屋后于短期（一至两年内）再卖出的交易成本，使买卖价差所得利润等于或小于交易成本，对房地产的投机行为造成致命的打击，有效抑制已产生的过热苗头和可能产生的过热。这一措施对房地产的真实需求不会造成任何影响，不会对社会的其他群体造成损害，与投机性需求相比，房地产的真实需求是长期的需求，简单地说，没有人为了居住的目的辛辛苦苦买了一套商品房后只住了一两年就又转手卖了。既然如此，第三个目标便不会对房地产真实需求群体造成利益上的损害，也不会与国家“扩大内需”、“住房改革”的战略相背。
建议对买房后两年之内又卖出的单位和个人加征100%的“收益”税。这一行政措施虽名为“税”，但并不是普通的税种，因为其目的并不是为了提高政府的转移支付能力，而是通过设立较高的短期交易成本使得短期的房地产投机活动无利可图。
住房这种商品的投机需求与实际需求是同时存在的。随着房价的升高，实际需求会越来越少（两者反相关），价格也会受到向下的压力从而回到合理的，人们可以接受的水平；但是，投机需求则恰恰相反，价格越涨，投机需求越旺（两者正相关），从而在短期内造成价格的一路飙升，“买涨不买落”则可看成过热出现的一个重要表现形式。此外，投机需求与实际需求是可以相互转换的，在正常的经济环境中，实际需求占主导，绝大多数消费者买房子是为了自己居住之用,但是，当价格上涨到一定程度并被预期会继续上涨，使得在短期内（一至两年内）买进卖出房子变得有利可图时，投机需求便会逐渐代替实际需求，越来越多的人买房子的目的变成了迅速脱手牟利。如果这种态势得不到及时遏制，便会造成价格在短期内的飞涨并有可能形成泡沫经济。
房地产过热能够产生并持续的条件有：1.人们预期房价会不断上升，这为投机买卖房子牟利的行为提供了动力；2.买进卖出房子的交易成本能够保持在低水平，这是投机行为得以持续的条件；3.金融机构能持续提供大量的利率较低的短期贷款，这为投机者的短期买入提供了财力支持。若这3个条件同时具备，房地产过热便有了产生的可能，若不采取有效措施便有蔓延扩大的危险。
从宏观角度讲，房地产“价格变化率、短期贷款率、交易成本”三者之间的关系对造成房地产过热有着直接的联系。而价格变化率与短期贷款率之间的关系应作为首要考虑的因素，因为出自银行的贷款是买房资金的首要的来源（中国60%—70%的购房者申请住房贷款），在假定交易成本为零的前提下，若价格变化率高于短期贷款率，在短期内的投机性买卖便在“理论上”有利可图；若买进卖出的成本又能保持在一个低于买进卖出的收益的低水平上，则短期的投机性买卖也在“实际上”有利可图，过热便有了可能产生的宏观条件。不妨以一个简单的例子说明：假定某地1年期的贷款率为5%，基年房价为100，房价年增长率为10%，为1年期的贷款率的1倍。那么甲于基年从银行贷款100买房，然后于第二年以市价卖给乙，可赚纯利5；乙第二年从银行贷款110买了甲的房子，然后于第三年以市价卖给丙，可获纯利5.5；丙第三年从银行贷款121买了乙的房子，然后于第四年以市价卖给丁，可获纯利6.05。由此可见，单考虑价格变化率与短期贷款率的关系，只要前者大于后者，那么就存在短期内投机获利的可能。如果买进卖出的交易成本（因地区不同而不同）又无法大于收益，则短期房地产投机便成为了可行的牟利工具。
一个例子：某大都市出现房地产泡沫迹象
1997-2002年全国住宅平均价格年增长率为3%，大大低于央行规定的5.58%的1年及1年以下贷款率。结合以上分析可知，全国范围内远未出现房地产过热。
中国某大都市B的住宅价格上涨率自1999年开始了大幅度上涨，2000-2001年度更是达到了两位数，已形成了出现过热的第一个基本条件。这是一个值得警惕的现象。同时，根据香港戴德梁行对该市2002年初房地产市场所做的分析报告：“该市综合开发实质性启动，中央银行再度降低存贷款利率，货币化分房由政策研究阶段转入加速推进阶段，房地产手续费大幅降低等，都促进了该市房市的加速发展。”笔者认为，从上述中可以同时得到另一个“隐性”的结论——投机房地产的交易成本也相对降低了，“房地产手续费大幅降低，中央银行再度降低存贷款利率”在促进实际需求的同时也降低了投机需求的“门槛。”
举一个简单的例子：如果该市的住宅平均房价仍保持10%的年增速，短期贷款率（5.5%）、短期买卖的主要交易成本不变，则越来越多的人将对B市房价持有较高的预期，短期买卖价差将进一步有利可图。从宏观上讲，B市已出现了房地产泡沫的苗头。之所以说是“苗头”，是因为从上面的宏观数据中反映的情况（快速增长的房价，较低的交易成本和贷款利率）可以“诱使”越来越多的人持有“高预期—速投机—快转手—高回报”的心态，从而使越来越多的人买房子的目的转变成短期投机牟利，从而刺激了投机性需求的不断增长。随着本地与外来的投机资本的不断增长，B市的房地产泡沫必然会逐渐膨胀。一旦泡沫破裂，会对经济发展造成严重的破坏，甚至破坏金融系统运作，引发一场全面的金融危机。总之，危害极大。
抑制过热的3个可行目标
对付房地产过热，“防患于未然”比事后“亡羊补牢”更为重要。那么，如何预防房地产过热呢？笔者认为可以确立3个不同且相对独立的目标：1.降低价格的增速以便降低对房价的预期；2.提高商业银行的短期买房贷款利率；3.提高短期房屋的转手交易成本。
降低房价
针对第一个目标所作的努力收效是很慢的。结合中国的实际国情，作为已经全面开放的房地产二级市场，其市场化成分越来越高，房价主要受市场环境的影响；而且，作为供给弹性最小的要素——土地在B市这样一个大都市里的降价空间也很小，所以，行政干预、控制供给面的有关政策并不能使房价在短期内有效降低。另一方面，对房地产供给市场的过度干预又可能造成投资的极度萎缩，与我国“扩大内需”、“住房改革”的基本战略相左。
提高商业银行短期买房贷款利率
与第一个目标相比，提高商业银行的短期贷款利率的做法在中国更容易实现。但价格的动态变化却使得定出一个新的只抑制投机需求却不影响实际需求的利率变得难上加难。而且，历史已证明了货币政策的改变是不可能完全控制某个市场或某个产业的走向的。这个目标看似容易实则不一定很见效，而且有可能影响到房地产的真实需求，与我国政府“扩大内需”，“加速住房改革”的基本战略相悖。
提高房屋短期再交易成本
这一目标是目前最容易、最有效的。既能抑制房地产投机需求，又不会对社会其他群体造成丝毫损害。说它最容易，是因为房屋的再交易成本主要由政府控制，政府完全可以依靠行政命令强制执行；说它有效，是因为如果能大幅度的提高买进房屋后于短期（一至两年内）再卖出的交易成本，使买卖价差所得利润等于或小于交易成本，对房地产的投机行为造成致命的打击，有效抑制已产生的过热苗头和可能产生的过热。这一措施对房地产的真实需求不会造成任何影响，不会对社会的其他群体造成损害，与投机性需求相比，房地产的真实需求是长期的需求，简单地说，没有人为了居住的目的辛辛苦苦买了一套商品房后只住了一两年就又转手卖了。既然如此，第三个目标便不会对房地产真实需求群体造成利益上的损害，也不会与国家“扩大内需”、“住房改革”的战略相背。
建议对买房后两年之内又卖出的单位和个人加征100%的“收益”税。这一行政措施虽名为“税”，但并不是普通的税种，因为其目的并不是为了提高政府的转移支付能力，而是通过设立较高的短期交易成本使得短期的房地产投机活动无利可图。