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【摘要】：异议登记是为了阻却登记公信力而设的一种预防措施，是完善登记制度，保护相关权利人的重要手段。我国物权法中虽然规定了异议登记制度，但较为笼统，存在着较多的不足之处，不能包揽现实的各种问题。
【关键词】：物权法;异议登记;完善
引言：在我国，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）明确规定了异议登记，但是由于立法规定得过于抽象，加之不动产登记瑕疵问题本身错综复杂的特性，因此不动产物权登记瑕疵的法律救济问题并没有被一劳永逸地解决。本文先后分析了我国异议登记制度的地位、我国异议登记制度的现时制度构造并就完善异议登记制度提出了有关措施。
一、异议登记在不动产物权变动中的地位：
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条说明我国就不动产物权变动上，采取的是登记要件模式，即不登记，不发生物权变动。该条在原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
《物权法》第十九条明确规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15天内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段。
二、《物权法》规定的异议登记的生效要件：
就目前的《物权法》规定，异议登记的生效要件包括以下三点：
1.申请人为权利人、利害关系人。
2.认为不动产登记薄记载的事项错误。
3.不动产登记簿记载的权利人不同意更正。
三、完善异议登记制度的有关措施：
《物权法》第十九条中规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15天内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见，在我国，法律对有关异议登记的规定过于抽象和笼统。针对此，笔者粗略地提出了一下几点完善异议登记的建议：
（一）扩大适用异议登记的法定情况：
根据《物权法》，只有权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，才可以申请异议登记。笔者认为，对于“对于依照有效的财产保全裁定”也可以对相关不动产办理异议登记。
针对部分学者认为登记机构可以依职权进行异议登记[1]，笔者认为不妥。因为民法的私法性质，其一大原则是“意思自治”，不适宜规定代表国家的登记机构主动依照职权进行异议登记。
（二）明确可提起异议登记的错误事项的范围：
物权法对可提起异议登记的错误事项的范围未做一个明确的规定。究竟是错误事项可以针对一切登记事项，还是仅限于权利性事项，尚未可知。
由于异议登记的目的在于为利害关系人通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据提供一种临时的保障，因此，关于针对不涉及权利状况的不动产的自然状况，如房屋编号、房屋坐落、建筑面积、规划用途等，一旦发生争议，不能申请异议登记。[2]
（三）不应以不动产登记簿记载的权利人不同意更正为前提：
如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则必然要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料，如果登记权利人既不同意更正，也不出具拒绝同意更正的文件，则利害关系人势必无法申请异议登记。这样一来，建立异议登记制度的立法目的将会落空。因此，笔者认为登记不应以权利人不同意更正为前提。
（四）应增加“要求申请人提供担保”的规定。
作为一项保障权利，异议登记也有被滥用的风险。尽管有“15日内不提起诉讼即异议登记无效”的规定，但是一些不动产的价格瞬息万变，恶意的异议登记还是可能对权利人造成一定的损失。针对此类情况，为避免申请人滥用异议登记的申请权利，应要求申请人提供相应担保。如此，既可以对申请人起到一定制约作用，也便于申请错误情况下事后救济程序的展开。
（五）异议登记的法律效力：
就世界范围上看，各国立法规定异议登记的基本法律效力是阻断不动产登记的公信力，但对于不动产异议登记的效力是否禁止登记名义人行使处分权却又“事后阻断模式”和“事前防止模式”两种模式。所谓事前防止模式，即限制登记名义人行使对争议不动产的处分权。所谓事后阻断模式，即异议登记不能剥夺或者限制登记名义人行使处分权。只有在异议登记成立后，该物权变动才丧失法律效力，第三人不得主张自己为“善意占有人”。 [3]
笔者认为，我国应采用事后阻断模式。因为现实中，一些不动产价值瞬息万变，采用“事前防止模式”显然不妥。而“事后阻断模式”符合“物尽其用”的原则，也尊重了第三人的意思自治——既然第三人甘冒物权变动无效的风险，法律自然应该允许。
（六）规定异议登记消灭的事项：
1.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未起诉的;
2.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未申请仲裁的;
3.利害关系人败诉的，由法院在生效裁决中撤销异议登记;
4.异议登记申请人自愿申请注销该登记;
5.其他使异议登记消灭的事项。
（七）再次申请的条件：
《土地登记办法》第61条第2款规定：“异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政部门不予受理。” [4]
笔者认为，这个问题应该具体问题具体分析。
1.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未起诉或未申请仲裁的，一般不能重新提出异议，但在不可抗力或其他正当理由的情况下除外。
2.对于判决书或者仲裁裁决证实登记薄记载正确的，或申请人申请撤销异议登记的，原申请人不得就相同的事实和理由再次提起异议登记的申请，但是异议登记人有新的事实或理由的除外。
四、结束语：
随着实践的不断深入，《物权法》中对异议登记的规定不能很好地包揽现实中的各种问题，本文针对现行《物权法》对异议登记的规定，结合其他法条法规对异议登记提出了一些立法建议。异议登记时不动产登记制度的重要组成部分，其重要性不可忽视。本文只是粗略地分析了异议登记的未来的发展方向。希望以此文抛砖引玉，引发相关学者即有关部门的关注，尽快完善异议登记制度。
参考文献：
[1]吴国喆：《异议登记制度研究》，河北广播电视大学学报，2010年第2期
[2]王志红《完善我国异议登记制度的法律思考》，湖南警察学院学报，2011年8月第23卷第4期
[3]金华市中级人民法院：《试论不动产异议登记的法律效力》，法制与经济，2012年2月303期
[4]刘倩薇：《论我国不动产异议登记制度的不足与完善》，法制与经济， 2012年7月11期
【关键词】：物权法;异议登记;完善
引言：在我国，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）明确规定了异议登记，但是由于立法规定得过于抽象，加之不动产登记瑕疵问题本身错综复杂的特性，因此不动产物权登记瑕疵的法律救济问题并没有被一劳永逸地解决。本文先后分析了我国异议登记制度的地位、我国异议登记制度的现时制度构造并就完善异议登记制度提出了有关措施。
一、异议登记在不动产物权变动中的地位：
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条说明我国就不动产物权变动上，采取的是登记要件模式，即不登记，不发生物权变动。该条在原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
《物权法》第十九条明确规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15天内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段。
二、《物权法》规定的异议登记的生效要件：
就目前的《物权法》规定，异议登记的生效要件包括以下三点：
1.申请人为权利人、利害关系人。
2.认为不动产登记薄记载的事项错误。
3.不动产登记簿记载的权利人不同意更正。
三、完善异议登记制度的有关措施：
《物权法》第十九条中规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15天内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见，在我国，法律对有关异议登记的规定过于抽象和笼统。针对此，笔者粗略地提出了一下几点完善异议登记的建议：
（一）扩大适用异议登记的法定情况：
根据《物权法》，只有权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，才可以申请异议登记。笔者认为，对于“对于依照有效的财产保全裁定”也可以对相关不动产办理异议登记。
针对部分学者认为登记机构可以依职权进行异议登记[1]，笔者认为不妥。因为民法的私法性质，其一大原则是“意思自治”，不适宜规定代表国家的登记机构主动依照职权进行异议登记。
（二）明确可提起异议登记的错误事项的范围：
物权法对可提起异议登记的错误事项的范围未做一个明确的规定。究竟是错误事项可以针对一切登记事项，还是仅限于权利性事项，尚未可知。
由于异议登记的目的在于为利害关系人通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据提供一种临时的保障，因此，关于针对不涉及权利状况的不动产的自然状况，如房屋编号、房屋坐落、建筑面积、规划用途等，一旦发生争议，不能申请异议登记。[2]
（三）不应以不动产登记簿记载的权利人不同意更正为前提：
如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则必然要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料，如果登记权利人既不同意更正，也不出具拒绝同意更正的文件，则利害关系人势必无法申请异议登记。这样一来，建立异议登记制度的立法目的将会落空。因此，笔者认为登记不应以权利人不同意更正为前提。
（四）应增加“要求申请人提供担保”的规定。
作为一项保障权利，异议登记也有被滥用的风险。尽管有“15日内不提起诉讼即异议登记无效”的规定，但是一些不动产的价格瞬息万变，恶意的异议登记还是可能对权利人造成一定的损失。针对此类情况，为避免申请人滥用异议登记的申请权利，应要求申请人提供相应担保。如此，既可以对申请人起到一定制约作用，也便于申请错误情况下事后救济程序的展开。
（五）异议登记的法律效力：
就世界范围上看，各国立法规定异议登记的基本法律效力是阻断不动产登记的公信力，但对于不动产异议登记的效力是否禁止登记名义人行使处分权却又“事后阻断模式”和“事前防止模式”两种模式。所谓事前防止模式，即限制登记名义人行使对争议不动产的处分权。所谓事后阻断模式，即异议登记不能剥夺或者限制登记名义人行使处分权。只有在异议登记成立后，该物权变动才丧失法律效力，第三人不得主张自己为“善意占有人”。 [3]
笔者认为，我国应采用事后阻断模式。因为现实中，一些不动产价值瞬息万变，采用“事前防止模式”显然不妥。而“事后阻断模式”符合“物尽其用”的原则，也尊重了第三人的意思自治——既然第三人甘冒物权变动无效的风险，法律自然应该允许。
（六）规定异议登记消灭的事项：
1.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未起诉的;
2.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未申请仲裁的;
3.利害关系人败诉的，由法院在生效裁决中撤销异议登记;
4.异议登记申请人自愿申请注销该登记;
5.其他使异议登记消灭的事项。
（七）再次申请的条件：
《土地登记办法》第61条第2款规定：“异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政部门不予受理。” [4]
笔者认为，这个问题应该具体问题具体分析。
1.对于依法申请的异议登记，自登记之日起半个月，申请人未起诉或未申请仲裁的，一般不能重新提出异议，但在不可抗力或其他正当理由的情况下除外。
2.对于判决书或者仲裁裁决证实登记薄记载正确的，或申请人申请撤销异议登记的，原申请人不得就相同的事实和理由再次提起异议登记的申请，但是异议登记人有新的事实或理由的除外。
四、结束语：
随着实践的不断深入，《物权法》中对异议登记的规定不能很好地包揽现实中的各种问题，本文针对现行《物权法》对异议登记的规定，结合其他法条法规对异议登记提出了一些立法建议。异议登记时不动产登记制度的重要组成部分，其重要性不可忽视。本文只是粗略地分析了异议登记的未来的发展方向。希望以此文抛砖引玉，引发相关学者即有关部门的关注，尽快完善异议登记制度。
参考文献：
[1]吴国喆：《异议登记制度研究》，河北广播电视大学学报，2010年第2期
[2]王志红《完善我国异议登记制度的法律思考》，湖南警察学院学报，2011年8月第23卷第4期
[3]金华市中级人民法院：《试论不动产异议登记的法律效力》，法制与经济，2012年2月303期
[4]刘倩薇：《论我国不动产异议登记制度的不足与完善》，法制与经济， 2012年7月11期