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摘 要 《物权法》的颁布,首次以法律的形式确立了预告登记制度在我国的效力,随后《房屋登记办法》等相关规定在实践中不断完善这项制度,但不动产预告登记制度在实践中还存在一定问题急需解决,否则会阻碍我国房地产交易秩序稳定快速的发展。
关键词 预告登记 期房买卖 三个月
一、预告登记制度的涵义
我国《物权法》的颁布,首次以法律的形式确立了预告登记制度在我国的效力,这在我国是一项新兴制度。我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
预告登记制度与本登记相对应,是为保全对将来发生的不动产权的请求权而进行登记,保障将来对这项物权变动权利的实现。预告登记制度最早见于普鲁士法,并在德国民法中得以发扬,继而被瑞士、日本、我国台湾所接受。在日本,其不动产登记法将类似的这个制度成为“假登记”制度。
预告登记制度不是针对现实的不动产变动,但是这项请求权却有物权的效力,即预告登记后,未经权利人同意,不动产所有人和其他物权人不得擅自处置该项不动产,与该项登记有冲突的行为无效。这项制度对我国房地产市场中的“一房两买”行为有很好的遏制效果,如果房地产开发商在与业主签订商品房买卖合同后,业主与开发商在房管部门进行了预售登记,那么,开发商与其他人签订的买卖不动产的买卖合同就不能进行物权变更登记,预告登记制度可以有效遏制类似的“一房多卖”纠纷。
二、预告登记制度的特征和效力
(一)预告登记制度的特征。
1.临时性。不动产预告登记制度仅仅是物权请求权的登记,而不是真实的物权变动登记,并且会随着请求权的消失致使预告登记消灭。真正的物权变动以实现本登记为要件,如果预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此要真正的是实现物权,要及时办理本登记来完成真正的物权变动。
2.从属性。预告登记以存在的债权请求权为基础,如果请求权消失或者不存在,那么预告登记也会消灭,这也是与本登记比较明显的区别之一,本登记不要求请求权的存在,可以单独成立。如果债权请求权存在瑕疵,导致了法院或者行政机关的错误行为,它不会因为物权无因性而继续存在。
3.物权性。预告登记是为了保全将来不动产物权的实现,但其本质还是一项债权,只是被物权化了的债权而已,但是其比普通的债权具有稳定性和公权力认可性。一旦进行不动产物权登记,那么,该权利就因行政行为的公示而被赋予对抗力。其他行为人再对此项物权进行变更或者转让就要受到预告登记的限制。预告登记制度是一种债权向物权的渗透和延伸现象。
(二)预告登记制度的效力。
预告登记制度创设的目的只要是为了保全将来的不动产物权变动的请求权,其效力基本上就是保全债权请求权。具体分析该效力又有几种不同的表现形式:
1.保全效力。保全效力主要是指预告登记制度对于将来实现的不动产的债权请求权有保全的效力,经过登记公示后,未经登记人同意,违背该请求权的行为无效。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”这项制度充分保障了债权请求权人对将来物权的实现,我国法律制度对其保全效力作了明确的规定。
2.顺位保全效力。顺为保全主要是指该物权化的债权实现时,以预告登记的时间为物权顺位成立的时间,而不以本登记时间为准,因此,在先登记预告登记的顺位权可以对抗在后登记的位权。但是这个效力在我国争议还比较大,但是在瑞典、日本、德国等国家法律当中已经有明确的规定。例如,《瑞士民法典》第956条规定:“个人权利一经预告登记,即对后来提出的权利有对抗效力”。《德国民法典》第883条规定:“请求权如以让与一项物权为目的,则请求权的顺位依预告登记确定”。
3.预告效力。预告登记记载于登记机关,第三人涉及到不动产买卖或者变动时,可以到登记机关对不动产权属进行查询,有效地预告相对第三人该不动产的真实情况。预告相对第三人的同时也保护了相对第三人,对稳定市场交易秩序,降低交易成本和风险有良好的预警作用。
三、预告登记制度的弊端与完善
(一)三个月失效不合理。
我国《物权法》第20条规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。这三个月的失效期在实践中带来很多问题,现在房屋买卖多为期房买卖,有时候一等就是两三年交房,漫长的等待可能会带来很多变数,而且开发商在交房的过程中也有可能会违约,例如,原来签订合同时的小区公园变成了发电站,游泳池变成了停车场等诸如此类的问题的出现,都是业主在收房时拒收的理由。但是在三个月的期限内,一旦业主因为某些原因没有进行登记,那么开发商完全可以再买房子,而且据最近几年的房价走势,两年房子的价值可能会涨至少20%,不但会损害业主的利益,由于现在买房很多业主都是用银行贷款,所以一旦房子变动也会损害房贷背后银行的利益。
三个月的失效期对于稳定交易来讲,规定的太简单,应该排除开发商的原因或者不可抗力等因素,成为一个可变期间。否则,登记制度作为我国不动产管理的一重要制度,其合理性将会受到质疑,因此,笔者建议将这个条款再在司法解释中加以明确或修正。
(二)阻碍期房自由买卖。
我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”但是在实践中,房屋买卖自由在期房买卖中受到一定的限制。当今房屋买卖多为期房交易,从付款给开发商等到房子建好要等两年左右,然后交房后实际拿到房产证又要1年的时间,即业主从付首付款和月供开始要等三年后才可以处分该房产。三年的时间说长不长说短也不短,现在一套房的首付就把一家人甚至几代人压的喘不过气来,如果业主单位变动或者其他原因急需用钱,首付款不但拿不出来,不但没有享受到房价涨的货币价值利益,还会承担违约风险。买的房子不能处分,因为没有产权,国家为了抑制炒房族的投机不允许这种无产权的二手房交易,甚至被认为是违法行为,但是同时会给业主带来极大的不便。预告登记只是把债权物化,但是它并不是物权,既然业主对这种可得利益应该取得物权,只是时间问题,为何不能对其进行自由处分呢?限制一部分人的同时,完全把底层人民的自由也给限制了。可能一部分人急需出售已经购买的要等一年才拿得到产权证的现房,也有可能一部分人急需新的现房,那么这一年的真空期对于国家来讲,没有有效地制度来保障,这也就是所谓的“合同房”,买房动辄几十万的首付款,可能是几代人的积蓄,但是没有产权,如此大的房屋购买风险,使得很多购房者望而却步,同时也会加大闲置房的比例,影响房价的平稳。取得预售登记的业主对应得的物权应该享有一定的处分权,笔者建议,如果买卖双方同意,可以对预售登记进行变更,同时也保障了买受人的权利,如果发生变故,登记人或者合同守约方可以根据自己的利益决定,在办理登记时是否按照预售登记进行登记,从而更加促进我国房地产交易的有序进行。而且我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十九条规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”。显然这条就由物化债权的作用,没有取得产权,虽然进行交易,那么是否真的可以取得物权呢?笔者认为,在二手房买卖中,没有取得产权的现房,可以对其应得权利进行处分,买受人也应该在其支付完买受款的同时取得对房屋的所有权,可以进行预售登记变更,来保障其切身权利。在德国,预告登记是与将来实现物权登记的请求权紧密结合在一起的,它会随着请求权的移转而发生转移,因此我国也应该灵活对预告登记制度的使用,适应现实的需要,促进社会的发展。
預告登记制度在我国适用的时间还短,其稳定物权的作用确实明显,减少了很多物权纠纷,有效遏制了“一房二卖”现象,但是在实践操作中还存在一些问题,这项制度在二手房买卖中运用有限,有待我国司法部门和理论法学对这项制度的完善进行进一步的研究和探索。
参考文献:
1.王利明主编:《物权法专题研究》(上),吉林人民出版社,2002年1月版。
2.杨立新、宋志红:《预告登记的性质、效力和范围探索》,载《法学杂志》,2006。
3.[德]M•沃尔夫著:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社,2002年9月版。
4.曹为、王书江译:《日本民法》,法律出版社,1986年版。
5.孙宪忠:《论不动产物权登记》,载《中国法学》1996年第5期。
6.程玮:《论我国物权法中预告登记制度—兼评物权法草案第21条》,载《引进与咨询》,2006年第4期。
7.万孝红:《预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题》,载《房地产行政管理》,2007年第3期。
关键词 预告登记 期房买卖 三个月
一、预告登记制度的涵义
我国《物权法》的颁布,首次以法律的形式确立了预告登记制度在我国的效力,这在我国是一项新兴制度。我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
预告登记制度与本登记相对应,是为保全对将来发生的不动产权的请求权而进行登记,保障将来对这项物权变动权利的实现。预告登记制度最早见于普鲁士法,并在德国民法中得以发扬,继而被瑞士、日本、我国台湾所接受。在日本,其不动产登记法将类似的这个制度成为“假登记”制度。
预告登记制度不是针对现实的不动产变动,但是这项请求权却有物权的效力,即预告登记后,未经权利人同意,不动产所有人和其他物权人不得擅自处置该项不动产,与该项登记有冲突的行为无效。这项制度对我国房地产市场中的“一房两买”行为有很好的遏制效果,如果房地产开发商在与业主签订商品房买卖合同后,业主与开发商在房管部门进行了预售登记,那么,开发商与其他人签订的买卖不动产的买卖合同就不能进行物权变更登记,预告登记制度可以有效遏制类似的“一房多卖”纠纷。
二、预告登记制度的特征和效力
(一)预告登记制度的特征。
1.临时性。不动产预告登记制度仅仅是物权请求权的登记,而不是真实的物权变动登记,并且会随着请求权的消失致使预告登记消灭。真正的物权变动以实现本登记为要件,如果预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此要真正的是实现物权,要及时办理本登记来完成真正的物权变动。
2.从属性。预告登记以存在的债权请求权为基础,如果请求权消失或者不存在,那么预告登记也会消灭,这也是与本登记比较明显的区别之一,本登记不要求请求权的存在,可以单独成立。如果债权请求权存在瑕疵,导致了法院或者行政机关的错误行为,它不会因为物权无因性而继续存在。
3.物权性。预告登记是为了保全将来不动产物权的实现,但其本质还是一项债权,只是被物权化了的债权而已,但是其比普通的债权具有稳定性和公权力认可性。一旦进行不动产物权登记,那么,该权利就因行政行为的公示而被赋予对抗力。其他行为人再对此项物权进行变更或者转让就要受到预告登记的限制。预告登记制度是一种债权向物权的渗透和延伸现象。
(二)预告登记制度的效力。
预告登记制度创设的目的只要是为了保全将来的不动产物权变动的请求权,其效力基本上就是保全债权请求权。具体分析该效力又有几种不同的表现形式:
1.保全效力。保全效力主要是指预告登记制度对于将来实现的不动产的债权请求权有保全的效力,经过登记公示后,未经登记人同意,违背该请求权的行为无效。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”这项制度充分保障了债权请求权人对将来物权的实现,我国法律制度对其保全效力作了明确的规定。
2.顺位保全效力。顺为保全主要是指该物权化的债权实现时,以预告登记的时间为物权顺位成立的时间,而不以本登记时间为准,因此,在先登记预告登记的顺位权可以对抗在后登记的位权。但是这个效力在我国争议还比较大,但是在瑞典、日本、德国等国家法律当中已经有明确的规定。例如,《瑞士民法典》第956条规定:“个人权利一经预告登记,即对后来提出的权利有对抗效力”。《德国民法典》第883条规定:“请求权如以让与一项物权为目的,则请求权的顺位依预告登记确定”。
3.预告效力。预告登记记载于登记机关,第三人涉及到不动产买卖或者变动时,可以到登记机关对不动产权属进行查询,有效地预告相对第三人该不动产的真实情况。预告相对第三人的同时也保护了相对第三人,对稳定市场交易秩序,降低交易成本和风险有良好的预警作用。
三、预告登记制度的弊端与完善
(一)三个月失效不合理。
我国《物权法》第20条规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。这三个月的失效期在实践中带来很多问题,现在房屋买卖多为期房买卖,有时候一等就是两三年交房,漫长的等待可能会带来很多变数,而且开发商在交房的过程中也有可能会违约,例如,原来签订合同时的小区公园变成了发电站,游泳池变成了停车场等诸如此类的问题的出现,都是业主在收房时拒收的理由。但是在三个月的期限内,一旦业主因为某些原因没有进行登记,那么开发商完全可以再买房子,而且据最近几年的房价走势,两年房子的价值可能会涨至少20%,不但会损害业主的利益,由于现在买房很多业主都是用银行贷款,所以一旦房子变动也会损害房贷背后银行的利益。
三个月的失效期对于稳定交易来讲,规定的太简单,应该排除开发商的原因或者不可抗力等因素,成为一个可变期间。否则,登记制度作为我国不动产管理的一重要制度,其合理性将会受到质疑,因此,笔者建议将这个条款再在司法解释中加以明确或修正。
(二)阻碍期房自由买卖。
我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”但是在实践中,房屋买卖自由在期房买卖中受到一定的限制。当今房屋买卖多为期房交易,从付款给开发商等到房子建好要等两年左右,然后交房后实际拿到房产证又要1年的时间,即业主从付首付款和月供开始要等三年后才可以处分该房产。三年的时间说长不长说短也不短,现在一套房的首付就把一家人甚至几代人压的喘不过气来,如果业主单位变动或者其他原因急需用钱,首付款不但拿不出来,不但没有享受到房价涨的货币价值利益,还会承担违约风险。买的房子不能处分,因为没有产权,国家为了抑制炒房族的投机不允许这种无产权的二手房交易,甚至被认为是违法行为,但是同时会给业主带来极大的不便。预告登记只是把债权物化,但是它并不是物权,既然业主对这种可得利益应该取得物权,只是时间问题,为何不能对其进行自由处分呢?限制一部分人的同时,完全把底层人民的自由也给限制了。可能一部分人急需出售已经购买的要等一年才拿得到产权证的现房,也有可能一部分人急需新的现房,那么这一年的真空期对于国家来讲,没有有效地制度来保障,这也就是所谓的“合同房”,买房动辄几十万的首付款,可能是几代人的积蓄,但是没有产权,如此大的房屋购买风险,使得很多购房者望而却步,同时也会加大闲置房的比例,影响房价的平稳。取得预售登记的业主对应得的物权应该享有一定的处分权,笔者建议,如果买卖双方同意,可以对预售登记进行变更,同时也保障了买受人的权利,如果发生变故,登记人或者合同守约方可以根据自己的利益决定,在办理登记时是否按照预售登记进行登记,从而更加促进我国房地产交易的有序进行。而且我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十九条规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”。显然这条就由物化债权的作用,没有取得产权,虽然进行交易,那么是否真的可以取得物权呢?笔者认为,在二手房买卖中,没有取得产权的现房,可以对其应得权利进行处分,买受人也应该在其支付完买受款的同时取得对房屋的所有权,可以进行预售登记变更,来保障其切身权利。在德国,预告登记是与将来实现物权登记的请求权紧密结合在一起的,它会随着请求权的移转而发生转移,因此我国也应该灵活对预告登记制度的使用,适应现实的需要,促进社会的发展。
預告登记制度在我国适用的时间还短,其稳定物权的作用确实明显,减少了很多物权纠纷,有效遏制了“一房二卖”现象,但是在实践操作中还存在一些问题,这项制度在二手房买卖中运用有限,有待我国司法部门和理论法学对这项制度的完善进行进一步的研究和探索。
参考文献:
1.王利明主编:《物权法专题研究》(上),吉林人民出版社,2002年1月版。
2.杨立新、宋志红:《预告登记的性质、效力和范围探索》,载《法学杂志》,2006。
3.[德]M•沃尔夫著:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社,2002年9月版。
4.曹为、王书江译:《日本民法》,法律出版社,1986年版。
5.孙宪忠:《论不动产物权登记》,载《中国法学》1996年第5期。
6.程玮:《论我国物权法中预告登记制度—兼评物权法草案第21条》,载《引进与咨询》,2006年第4期。
7.万孝红:《预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题》,载《房地产行政管理》,2007年第3期。