论文部分内容阅读
【摘 要】 本文首先概述了我国的土地登记，指出了土地登记的涵义与目的等，然后分析了我国在目前情况下，做好土地登记的重要意义，接着指出了土地登记程序中存在的多方面不足，最后结合上述分析提出了相应的完善对策。
【关键词】 土地登记程序；不足；完善
一、前言
实行土地登记制度，是我国的一项土地政策。做好土地登记，便意味着做好了对土地权属的认定，能够实现土地供应与使用的稳定性。在分析土地登记程序的不足之处与完善对策之前，有必要首先了解土地登记制度。
二、土地登记概述
土地登记是指将依法需要登记的土地使用权、抵押权、地役权等各类土地权利记载在土地登记簿并予以公示的行为，这是一项重要的土地管理制度，能有效保障土地权利人的合法权益，防止国有资产流失，维护土地管理次序，促进社会稳定。土地登记在促进我国的国民经济发展及社会生活和谐稳定方面起到非常重要的作用，因而加强土地登记规范化建设，规范土地登记行为，强化土地权属争议的调处力度，提高土地登记的公信力，是实现土地交易安全，维护社会和谐稳定的重要保障。
我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。
土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。
三、做好土地登记的重要意义
土地登记在保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。
1.土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过土地登记，可以有效地保护耕地。《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地，建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业用地的，不依法保护耕地，不充分合理利用土地资源的，均不为其办理土地登记手续，不颁发土地证书，从而通过土地变更登记，可以有效地实施土地用途管制，合理利用土地，保护耕地。
2.土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取地租，税，费的依据。
3.土地登记确认了土地权属的变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交易正常秩序的重要法律手段。
4.土地登记是对房地产市场实施有效监管的重要措施。我国《房地产管理法》规定，房地产转让，抵押，当事人应当按规定办理权属登记。土地登记对房地产市场的监管作用主要落实在办理权属登记的过程中对房地产交易的合法性进行审查上。
四、土地登记程序中存在的不足
1.土地登记程序与不动产登记相互脱节，给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的風险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权进行抵押，多重抵押，多重担保骗取贷款。不能实现网上查询和异地查询，也在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。
2.在集体土地使用权中宅基地的初始登记存在大量的历史遗留问题。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范，不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地，一户多宅，多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。并且近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的多宅。
3.碰到意外事件（如地震，洪水，火灾）时，土地登记数据恢复难度大。因为每个地区网络发展的水平不相同，其技术力量也不相同。而且上报到省里统一管理的数据也十分有限，一般只上报省政府批准建设用地，城市建设用地农用地转用和土地征收，违法案件的综合统计数据等等。
4.人们对房产证的产权意识强，却十分不注重土地证。特别是在楼房房产证变更后，很少有人及时到相关单位变更土地证。导致原土地使用者找不到而办不了土地证。使房产证和土地证产权名字不一样的现象普遍存在。
五、土地登记程序的完善对策
1.建立符合国情的土地登记制度体系。土地登记制度按登记机构服务内容可划分为业务执行制度和管理制度、社会服务制度三种类型。业务执行制度是指土地登记机关在开展土地登记业务时，为保证登记内容和登记程序的合法性，按照法律法规以及技术规范制定的一系列办事规则。具体可分为：申请制度、调查制度、审查制度、公告制度、注册制度、发证制度。管理制度是为保证登记机关顺利开展各项工作，提高土地登记质量，保证土地登记公信力所制定的一系列内部管理规定。
2.完善并逐步提高土地登记的法律效力。由于土地市场是我国最为重要的市场，人民群众日常最为重要的经济活动也集中在土地等不动产领域，完善土地产权登记法律制度，使土地权利的变动获得社会的承认和法律的保护，发挥土地登记的公示公信作用，对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要。在我国，在法律效力上宪法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法规、地方性法规、规章，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。
3.正确界定政府和市场在土地登记中的职能。按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记是政府职能部门的工作，土地登记机关按照法律规定，必须行使政府部门的职能，有所作为。例如，制定规章、政策、技术标准，组织先进技术的推广应用等，对土地权利关系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应按照规定的职责，做好土地登记技术方法研究，规范标准，资料查询和行政机关委托办理的业务；中介机构则由专业人员组成并取得准入资格，土地登记代理、地籍测量等业务，由中介机构来完成。三者之间并通过完善各项制度，建立各实体间相互促进、相互制约的运行机制，推动土地登记工作。
六、结束语
通过对我国土地登记制度的研究，可以发现，在我国目前的现实情况下，土地登记程序还存在着很多方面的不足之处，这影响了我国土地政策的正常执行。在分析研究的基础上，可以找到完善土地登记程序的对策。
参考文献：
[1]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善.暨南学报，2010，1.
[2]王洪亮.不动产物权登记立法研究.法律科学，2010，4.
[3]黄辉.中国不动产登记制度的立法思考.北京科技大学学报，2011，7.
[4]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善[J].暨南学报（哲学社会科学版）.2012，1.
【关键词】 土地登记程序；不足；完善
一、前言
实行土地登记制度，是我国的一项土地政策。做好土地登记，便意味着做好了对土地权属的认定，能够实现土地供应与使用的稳定性。在分析土地登记程序的不足之处与完善对策之前，有必要首先了解土地登记制度。
二、土地登记概述
土地登记是指将依法需要登记的土地使用权、抵押权、地役权等各类土地权利记载在土地登记簿并予以公示的行为，这是一项重要的土地管理制度，能有效保障土地权利人的合法权益，防止国有资产流失，维护土地管理次序，促进社会稳定。土地登记在促进我国的国民经济发展及社会生活和谐稳定方面起到非常重要的作用，因而加强土地登记规范化建设，规范土地登记行为，强化土地权属争议的调处力度，提高土地登记的公信力，是实现土地交易安全，维护社会和谐稳定的重要保障。
我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。
土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。
三、做好土地登记的重要意义
土地登记在保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。
1.土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过土地登记，可以有效地保护耕地。《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地，建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业用地的，不依法保护耕地，不充分合理利用土地资源的，均不为其办理土地登记手续，不颁发土地证书，从而通过土地变更登记，可以有效地实施土地用途管制，合理利用土地，保护耕地。
2.土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取地租，税，费的依据。
3.土地登记确认了土地权属的变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交易正常秩序的重要法律手段。
4.土地登记是对房地产市场实施有效监管的重要措施。我国《房地产管理法》规定，房地产转让，抵押，当事人应当按规定办理权属登记。土地登记对房地产市场的监管作用主要落实在办理权属登记的过程中对房地产交易的合法性进行审查上。
四、土地登记程序中存在的不足
1.土地登记程序与不动产登记相互脱节，给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的風险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权进行抵押，多重抵押，多重担保骗取贷款。不能实现网上查询和异地查询，也在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。
2.在集体土地使用权中宅基地的初始登记存在大量的历史遗留问题。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范，不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地，一户多宅，多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。并且近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的多宅。
3.碰到意外事件（如地震，洪水，火灾）时，土地登记数据恢复难度大。因为每个地区网络发展的水平不相同，其技术力量也不相同。而且上报到省里统一管理的数据也十分有限，一般只上报省政府批准建设用地，城市建设用地农用地转用和土地征收，违法案件的综合统计数据等等。
4.人们对房产证的产权意识强，却十分不注重土地证。特别是在楼房房产证变更后，很少有人及时到相关单位变更土地证。导致原土地使用者找不到而办不了土地证。使房产证和土地证产权名字不一样的现象普遍存在。
五、土地登记程序的完善对策
1.建立符合国情的土地登记制度体系。土地登记制度按登记机构服务内容可划分为业务执行制度和管理制度、社会服务制度三种类型。业务执行制度是指土地登记机关在开展土地登记业务时，为保证登记内容和登记程序的合法性，按照法律法规以及技术规范制定的一系列办事规则。具体可分为：申请制度、调查制度、审查制度、公告制度、注册制度、发证制度。管理制度是为保证登记机关顺利开展各项工作，提高土地登记质量，保证土地登记公信力所制定的一系列内部管理规定。
2.完善并逐步提高土地登记的法律效力。由于土地市场是我国最为重要的市场，人民群众日常最为重要的经济活动也集中在土地等不动产领域，完善土地产权登记法律制度，使土地权利的变动获得社会的承认和法律的保护，发挥土地登记的公示公信作用，对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要。在我国，在法律效力上宪法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法规、地方性法规、规章，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。
3.正确界定政府和市场在土地登记中的职能。按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记是政府职能部门的工作，土地登记机关按照法律规定，必须行使政府部门的职能，有所作为。例如，制定规章、政策、技术标准，组织先进技术的推广应用等，对土地权利关系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应按照规定的职责，做好土地登记技术方法研究，规范标准，资料查询和行政机关委托办理的业务；中介机构则由专业人员组成并取得准入资格，土地登记代理、地籍测量等业务，由中介机构来完成。三者之间并通过完善各项制度，建立各实体间相互促进、相互制约的运行机制，推动土地登记工作。
六、结束语
通过对我国土地登记制度的研究，可以发现，在我国目前的现实情况下，土地登记程序还存在着很多方面的不足之处，这影响了我国土地政策的正常执行。在分析研究的基础上，可以找到完善土地登记程序的对策。
参考文献：
[1]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善.暨南学报，2010，1.
[2]王洪亮.不动产物权登记立法研究.法律科学，2010，4.
[3]黄辉.中国不动产登记制度的立法思考.北京科技大学学报，2011，7.
[4]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善[J].暨南学报（哲学社会科学版）.2012，1.