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作者简介：陈章，贵州大学2005级民商法研究生。
摘 要：
物权法对住宅建设用地使用权期间届满作出了自动续期的规定，但对续期方式、续期费用、续期期限等没有进一步细化，本文就此问题作了探讨并提出了自己的建议。
关键词：建设用地使用权；续期；建议
《物权法》出台前，城市土地的国家所有性与土地使用权的期限性构成的矛盾让人们普遍深感担心，“70年之后公民若要保有其地面不动产,则必须再次缴费充值获取土地使用权” ［1］,业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？
前不久通过审议的《物权法》第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。
“房子存在多久，地的期限就存在多久。”王利明教授就此说，而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。
物权法关于住宅建设用地使用权期间届满后可以自动续期的规定彰显了法制的进步，也体现了以人为本的思想，但也有一些不完善的地方。在此，笔者对该规定做一粗浅的探讨，以求抛砖引玉，引起学界和社会对此问题的高度关注和学入研究。
一、相关立法之演变
对于住宅建设用地使用权期间届满后的处理，立法上的态度也是几经变化。如物权法草案一审稿在公开征求意见时，就有不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限。物权法草案二审稿在建设用地使用权续期的问题上没有区分建设用地与非建设用地，统一规定为“建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年办理续期；续期应当支付土地出让金。”
物权法草案四审稿充分吸取各方意见，对有关条款作出了修改，将建设用地区分为住宅用地和非住宅用地，规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但草案依然保留了有关土地使用费的规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
五审对“自动续期”的规定普遍表示赞成。六审时，草案根据常委会组成人员的意见，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。七审直到定稿，住宅建设用地使用权期满自动续期的条文被保留下来。
二、住宅建设用地自动续期之问题
住宅建设用地续期和老百姓切身利益息息相关。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。所以，物权法对住宅建设用地使用权期满后作出了自动续期的规定，以更好地保障老百姓安居乐业，使恒产者有恒心，但同时我们也应看到，物权法对住宅建设用地自动续期的规定也存在以下一些问题：
1.关于用地期限。我国的土地所有权归国家所有，房产的购买者只能享有房产所依附土地的使用权，而这种使用权是有期限的。出于对住宅使用寿命和人均预期寿命的考虑，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条［2］规定居住用地使用权期限为 70年。这一规定一直被沿用至今。然而，开发商所获土地使用权期限可能远低于此，如深圳国商大厦的土地使用年限为20年，其业主现在都面临着房地产到期的难题。
2. 关于续期手续办理。住宅使用权到期后，办理相关续期手续的资格人如何确定？是房屋所有权人还是房屋所在小区的业主委员会？如果是前者，势必会造成行政负担的增加。如果是后者，又不利于保护房屋所有权人的利益。如果两者兼可，则当住户个人和业主委员会就办理续期意见不一致时，又该如何处理？
3. 关于续期费用的问题
物权法虽规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但未对续期费用作出要求。如果不收费，那么由于业主续期产生的相关费用又由谁承担，是由政府还是开发商？如果收费，收费的标准又是如何制定，是根据房屋的面积还是房主占有该房屋的时间。其计算依据为何，草案却并没有给出明确的答案，而这笔费用正是老百姓最关心的问题，如果过高，则业主必须为已花费巨资甚至是毕生积蓄购买的房产，再支付一笔数额巨大的费用;如果过低，则无法体现土地使用权出让的属性，同时也造成一种不公平的状态，国家利益无法实现。
4. 所续期间范围
所续期间范围是多少，十年，二十年还是七十年？抑或是无限制地续期？如果允许无限制地续期，就相当于否定了国有土地的所有权。如果规定的期间范围过窄，又给房屋所有权人造成很大的不便。如何找到一个合适的平衡点，值得好好探讨。
三、完善我国土地使用权期限续期的建议
综上所述，物权法虽然对我国土地使用权期限届满后的续期问题作出了规定，但其存在的问题也急需解决。笔者认为有以下几点需要在此制度实行时给予完善。
1.土地使用权证的颁发。［3］
物权法确认了土地使用年限的规定，也明确了作为建设用地使用权人将对其发放使用权证书，但在实际操作中业主通常是没有土地使用权证的，而按照通常的法律程序，如需要延展权利，则必须提交权利的证明。那么使用权到期时，业主以何为依据办理办理延期。使用土地的法律手续?这是续期必须要解决的首要问题。
2.续期办理人的确定。
在现实生活中，城市居民以小区形式杂居的多。虽然物权法作出了自动续期的规定，但相关的续期手续按户办理显然是不经济和科学的。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。
其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理?一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。
3.续期费用。
笔者认为，续期完全免费也有违市场经济的原则。那么，又如何来规范续期行为呢？由于在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用（土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。因此，笔者建议分期缴纳的方式。另外，对于住宅用地续期的收费标准，笔者认为，应视各地实际情况而定。如可以参照获得房产及土地使用权时支付的土地使用费而定，也可以参照建筑物用地面积的不同、住户数量的不同以及使用年限的不同，来确定续期费用。另外，根据建筑物区分所有权的理论，房产所附着的土地，其权利应为房产住户共同所有，那么就需要来确定一栋住宅中每户应分摊的份额，这部分费用应与业主购买住房的费用分别计算，以明确各自的数额，便于作为续期的参考。另外，由于购房时间上的差别，业主所享有的土地使用期限可能相差几年甚至十几年、几十年，而这种差别非但未被房产公司予以明示，也没有反映在商品房的价格中，这是极为不妥当的，笔者认为应建立土地使用年限的公示制度，明确使用年限并可将差别部分扣除，以便于按实际使用年限分摊费用。［4］
4.土地续期的期限
建设用地使用权期限届满，意味着依照物权法可以进行“续期”，从而获得新的使用权期限，或将住房用地使用权期限延长至100年甚至150年等。笔者认为，在居住用地使用权期限70年的基础上，适当续期可以使房地产购买者的所有权进一步稳固，但如果允许无限制地续期，则实际上否定了城市土地的国家所有制，因此，笔者建议，考虑到个人利益和综合利益的平衡，期限应为由建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最高使用年限一致。这样，才能保证上地使用权真正属于国家。如果这一次己经是续期，不可以再续了，但使用权人又确实有需要，也可以规定原土地使用权人拥有该幅土地使用权重新招标拍卖而买受。若使用权人不愿续期，所有权人可以给予适当补偿，补偿金额应少于所有权人基于公共利益或城市规划需要而不愿续期时给予使用权人的补偿额。［5］
注释：
［1］ 崔建远主编, 《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年6月出版。
［2］ 中国物权法研究课题组，负责人梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年3月出版。
［3］ 董文晶：《对物权法 (草案)有关房地产条款的修改建议》［J］.山东农业大学学报.2005年第3期。
［4］ 董文晶：《对物权法 (草案)有关房地产条款的修改建议［J］》.山东农业大学学报.2005年第3期。
［5］ 何汉全，《土地使用权期满的后续问题研究》载《政法论从》2006年第11期。
摘 要：
物权法对住宅建设用地使用权期间届满作出了自动续期的规定，但对续期方式、续期费用、续期期限等没有进一步细化，本文就此问题作了探讨并提出了自己的建议。
关键词：建设用地使用权；续期；建议
《物权法》出台前，城市土地的国家所有性与土地使用权的期限性构成的矛盾让人们普遍深感担心，“70年之后公民若要保有其地面不动产,则必须再次缴费充值获取土地使用权” ［1］,业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？
前不久通过审议的《物权法》第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。
“房子存在多久，地的期限就存在多久。”王利明教授就此说，而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。
物权法关于住宅建设用地使用权期间届满后可以自动续期的规定彰显了法制的进步，也体现了以人为本的思想，但也有一些不完善的地方。在此，笔者对该规定做一粗浅的探讨，以求抛砖引玉，引起学界和社会对此问题的高度关注和学入研究。
一、相关立法之演变
对于住宅建设用地使用权期间届满后的处理，立法上的态度也是几经变化。如物权法草案一审稿在公开征求意见时，就有不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限。物权法草案二审稿在建设用地使用权续期的问题上没有区分建设用地与非建设用地，统一规定为“建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年办理续期；续期应当支付土地出让金。”
物权法草案四审稿充分吸取各方意见，对有关条款作出了修改，将建设用地区分为住宅用地和非住宅用地，规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但草案依然保留了有关土地使用费的规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
五审对“自动续期”的规定普遍表示赞成。六审时，草案根据常委会组成人员的意见，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。七审直到定稿，住宅建设用地使用权期满自动续期的条文被保留下来。
二、住宅建设用地自动续期之问题
住宅建设用地续期和老百姓切身利益息息相关。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。所以，物权法对住宅建设用地使用权期满后作出了自动续期的规定，以更好地保障老百姓安居乐业，使恒产者有恒心，但同时我们也应看到，物权法对住宅建设用地自动续期的规定也存在以下一些问题：
1.关于用地期限。我国的土地所有权归国家所有，房产的购买者只能享有房产所依附土地的使用权，而这种使用权是有期限的。出于对住宅使用寿命和人均预期寿命的考虑，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条［2］规定居住用地使用权期限为 70年。这一规定一直被沿用至今。然而，开发商所获土地使用权期限可能远低于此，如深圳国商大厦的土地使用年限为20年，其业主现在都面临着房地产到期的难题。
2. 关于续期手续办理。住宅使用权到期后，办理相关续期手续的资格人如何确定？是房屋所有权人还是房屋所在小区的业主委员会？如果是前者，势必会造成行政负担的增加。如果是后者，又不利于保护房屋所有权人的利益。如果两者兼可，则当住户个人和业主委员会就办理续期意见不一致时，又该如何处理？
3. 关于续期费用的问题
物权法虽规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但未对续期费用作出要求。如果不收费，那么由于业主续期产生的相关费用又由谁承担，是由政府还是开发商？如果收费，收费的标准又是如何制定，是根据房屋的面积还是房主占有该房屋的时间。其计算依据为何，草案却并没有给出明确的答案，而这笔费用正是老百姓最关心的问题，如果过高，则业主必须为已花费巨资甚至是毕生积蓄购买的房产，再支付一笔数额巨大的费用;如果过低，则无法体现土地使用权出让的属性，同时也造成一种不公平的状态，国家利益无法实现。
4. 所续期间范围
所续期间范围是多少，十年，二十年还是七十年？抑或是无限制地续期？如果允许无限制地续期，就相当于否定了国有土地的所有权。如果规定的期间范围过窄，又给房屋所有权人造成很大的不便。如何找到一个合适的平衡点，值得好好探讨。
三、完善我国土地使用权期限续期的建议
综上所述，物权法虽然对我国土地使用权期限届满后的续期问题作出了规定，但其存在的问题也急需解决。笔者认为有以下几点需要在此制度实行时给予完善。
1.土地使用权证的颁发。［3］
物权法确认了土地使用年限的规定，也明确了作为建设用地使用权人将对其发放使用权证书，但在实际操作中业主通常是没有土地使用权证的，而按照通常的法律程序，如需要延展权利，则必须提交权利的证明。那么使用权到期时，业主以何为依据办理办理延期。使用土地的法律手续?这是续期必须要解决的首要问题。
2.续期办理人的确定。
在现实生活中，城市居民以小区形式杂居的多。虽然物权法作出了自动续期的规定，但相关的续期手续按户办理显然是不经济和科学的。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。
其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理?一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。
3.续期费用。
笔者认为，续期完全免费也有违市场经济的原则。那么，又如何来规范续期行为呢？由于在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用（土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。因此，笔者建议分期缴纳的方式。另外，对于住宅用地续期的收费标准，笔者认为，应视各地实际情况而定。如可以参照获得房产及土地使用权时支付的土地使用费而定，也可以参照建筑物用地面积的不同、住户数量的不同以及使用年限的不同，来确定续期费用。另外，根据建筑物区分所有权的理论，房产所附着的土地，其权利应为房产住户共同所有，那么就需要来确定一栋住宅中每户应分摊的份额，这部分费用应与业主购买住房的费用分别计算，以明确各自的数额，便于作为续期的参考。另外，由于购房时间上的差别，业主所享有的土地使用期限可能相差几年甚至十几年、几十年，而这种差别非但未被房产公司予以明示，也没有反映在商品房的价格中，这是极为不妥当的，笔者认为应建立土地使用年限的公示制度，明确使用年限并可将差别部分扣除，以便于按实际使用年限分摊费用。［4］
4.土地续期的期限
建设用地使用权期限届满，意味着依照物权法可以进行“续期”，从而获得新的使用权期限，或将住房用地使用权期限延长至100年甚至150年等。笔者认为，在居住用地使用权期限70年的基础上，适当续期可以使房地产购买者的所有权进一步稳固，但如果允许无限制地续期，则实际上否定了城市土地的国家所有制，因此，笔者建议，考虑到个人利益和综合利益的平衡，期限应为由建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最高使用年限一致。这样，才能保证上地使用权真正属于国家。如果这一次己经是续期，不可以再续了，但使用权人又确实有需要，也可以规定原土地使用权人拥有该幅土地使用权重新招标拍卖而买受。若使用权人不愿续期，所有权人可以给予适当补偿，补偿金额应少于所有权人基于公共利益或城市规划需要而不愿续期时给予使用权人的补偿额。［5］
注释：
［1］ 崔建远主编, 《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社2005年6月出版。
［2］ 中国物权法研究课题组，负责人梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年3月出版。
［3］ 董文晶：《对物权法 (草案)有关房地产条款的修改建议》［J］.山东农业大学学报.2005年第3期。
［4］ 董文晶：《对物权法 (草案)有关房地产条款的修改建议［J］》.山东农业大学学报.2005年第3期。
［5］ 何汉全，《土地使用权期满的后续问题研究》载《政法论从》2006年第11期。