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摘 要:随着房地产业的兴起,物业服务行业迅速发展,物业管理中引起的大量纠纷常上升为诉讼,主要表现为业主认为物业公司未尽安全保障义务导致其人身、财产遭受损害而起诉物业公司。《物业管理条例》对物业安全保障义务未作明确规定,不利于保护业主的合法权益,同时也制约了物业服务行业的良性发展。本文通过对物业公司承担安全保障义务的内涵、性质及赔偿责任等法律问题进行探讨,寄希厘清物业服务中安全保障义务制度有所增益。
关键词:物业管理;安全保障义务;责任承担
一、物业公司安全保障义务的内涵与性质
(一)物业公司安全保障义务的内涵
安全保障义务也被称作安全注意义务,对其含义的界定,民法界尚有不同见解,最高人民法院司法解释中主要就经营者的安全保障义务作出了规定。[1]基本上公认的安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动中对他人引发一定危险的人,对此等危险应尽到合理的注意义务,并采取必要的措施除去或者防止该危险,在危险发生之后应采取救助等措施,以防止损害的进一步扩大的义务。[2]
目前,我国学者尚未对物业公司的安全保障义务下一个明确的定义。结合学者们的见解,本文认为,物业公司的安全保障义务可定义为:根据法律规定或合同约定,物业公司及其工作人员有义务保护小区业主人身、财产安全,若物业公司违反上述义务造成业主人身、财产损失的,应当承担相应的损害赔偿责任。根据这一定义,其前提是法律规定和合同约定,即把物业公司承担安全保障义务的基础限定在法律规定和合同约定范围内,由此看出,物业公司并不是对业主的所有人身、财产安全负有安全保障义务。因此,在物业管理法律关系中,物业公司与业主之间的关系是第一性法律关系,双方的权利义务也是这一法律关系中权利义务的主体。
(二)物业公司安全保障义务的依据与性质
物业公司安全保障义务的产生,以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为,物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同,属于我国合同分类中的委托合同,物业公司按照合同约定的权限和范围提供服务,同时向业主收取物业费。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出,物业公司有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务,该义务仅被限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。
综上可知,物业管理企业安保义务来源主要有两方面:一是法律直接规定,如前述的《物业管理条例》第2条、第36条。第二是合同约定的义务,业主与物业公司在物业服务合同中进行具体约定的,根据小区的实际情况与物业公司明确约定物业管理服务的具体标准和要求,如物业公司与业主约定承担保障业主人身、财产的安全的合同。因此,在责任性质上,安全保障义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。需要强调的是,法定义务与约定义务的效力是有区别的。法定的安全保障义务是法律法规对物业公司履行安全保障义务的最低要求,当事人不得用约定排除这个义务,约定义务是当事人对安全保障义务的具体化,根据契约自由原则,业主与物业公司可以就安全保障服务达成协议,在法定义务的基础上提出更高标准。[3]
二、物业公司安全保障义务的内容与责任
(一)物业公司安全保障义务的主要内容
根据日常纠纷类型,笔者归纳出物业服务安全保障义务的内容主要包括两类型:防止特定的人遭受义务人侵害的安全保障义务和防止特定的人遭受第三人侵害的安全保障义务。前者是指从事物业服务的企业、人员负有不因为自己的行为而直接使得其服务区域内业主的人身或财产受到侵害的义务,根据法律规定、行业标准以及合同约定,确保小区内公共设施的安全性能。如物业公司对小区内对具有危险性的公共设施进行警示、说明;对可能存在危险的健身设施、树木、水面等采取防护措施;在高层建筑物中,人可能会摔下的地方要按标准设置防护拦;在使用电梯的高层建筑中,必须定期进行检测检修;法律要求有关建筑必须符合消防安全规定等。而后者是指从事物业服务的企业、人员负有因自己的不作为而使业主的人身或财产遭受自己之外的第三人侵害的义务,妥善配备人力、物力,防范外部因素对业主人身、财产的侵害,如在小区配备安保人员,在公共部位安装监控设备、报警装置;对小区内的危险性活动以口头提醒、劝阻、警告等方式进行提示。区分两类物业服务安全保障义务有三层意义。
第一,义务性质不同。前一种义务实际上属于附随义务中的保护义务,违反该项义务产生缔约过失责任。而对于后一种义务的性质争论非常激烈,有人认为是附随义务,也有人认为是法定义务,因此对违反该义务产生的赔偿责任的性质也存在争议。如深圳笔架山庄业主被杀案,以物业公司违反合同义务为由要求其承担违约责任;而上海浦东新区业主于地下车库被绑案,法院判决物业公司赔偿业主精神损害,可见物业服务企业承担的是侵权责任。[4]
第二,对义务人要求不同。前一种义务的要求比后一种义务的要求更高,在判断前一种义务履行是否得当时,常常要考虑受害人的损害结果,有时甚至从结果推论义务人未尽到义务,如小区内楼梯扶手维护不善导致业主摔伤,就认为物业公司违反安全保障义务应当承担责任。但后一种义务中,由于义务人无法控制第三人的行为,因此绝对不能以结果作为参考标准来判断义务的履行适当与否,而只能以义务人是否达到一定的行为标准作为依据。如住宅小区已配各足够妥当的保安系统,值班的保安人员已尽到了相当的注意,某业主仍然被人杀害,或者业主住宅失窃,此时由于物业公司的行为已经符合了一定的标准,就认为其已尽到安全保障义务,无需为业主的人身、财产损害承担赔偿责任。
第三,直接侵权人不同。违反前一种义务必然直接造成业主损害,侵权人是物业公司,从侵权法的角度讲,此时存在的只是单独的侵权行为。但是在后一种义务中,物业公司并不必然导致业主损害,只有当其违反义务的行为与第三人的侵权行为相结合,才能导致损害,因此直接侵权人为物业公司之外的第三人,从侵权法的角度讲,此时存在的是无意思联络的数人侵权行为。[5]
(二)物业公司安全保障义务的责任承担
1、直接责任。是物业公司未尽应当承担的安全保障责任,包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任,而造成业主财产或人身安全损害而应承担的责任。比如对与地面齐平的景观池,应采取警示标志或安全隔离装置,导致业主不慎摔入池中受伤;电梯出现故障应及时维修,造成业主使用时发生危险等等。在物业服务合同中,如约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务,而物业管理企业疏于完成约定的安保义务,对业主利益的损害就应承担合同违约责任。
2、补充责任。对于第三人的侵害导致业主的财产及人身财产受到侵害,物业公司是否应当承担共同赔偿责任比较复杂。在司法实践中,一般是认为应承担相应的补偿责任。理由为物业公司负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任,但其违反了应当积极作为的安保义务,使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大;其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承担风险责任,这符合风险控制理论和司法正义的理念。由此可见,物业公司對业主而言,应视为有安全保障义务人。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第6条第2款规定,“因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外”,明确了经营者未尽安全保障义务的补充赔偿责任。根据《解释》的规定,物业公司违反安保义务承担民事赔偿责任的归责原则应当是过失推定原则。即受害业主仅需证明义务人未尽安全保障义务,有损害结果发生;物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错,具体包括证明自己的注意标准是什么,自己的行为是否已经达到这样的注意标准;或虽未达到注意标准,但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因,如不能证明或者证明不足则应承担补充赔偿责任。
三、物业公司安全保障义务的合理限度
分析安全保障义务人所承担的安全保障义务的“合理限度”,就是要分析其所采取的安全保障措施是否合理。虽然最高法院司法解释中有“合理限度”的规定,但理论界和实务界目前尚未就“合理限度”作出明确界定和解释。司法实践中,对此问题争议很
大。[6]从总体上讲,物业公司承担安全保障义务的合理限度,应当根据与物业管理活动相适应的安全保障义务的必要性和可能性,结合案件具体情况确定。
1.要考虑危险或损害行为的来源。若发生的危险或损害行为直接来源于物业公司,则此时对“合理限度”的判断标准就应当较为宽松。反之,如果危险或损害行为来源于第三人而非物业公司,则此情况下的“合理限度”的标准就应当从严把握。因为根据危险控制理论,任何人对自己行为的控制能力总是强于对他人行为的控制能力和预防能力。[7]如,物业公司可以采取措施最大限度地保证小区内的公共设施和服务不对业主造成损害,但是其对于第三人对业主的侵害行为的防范控制能力和预防能力就非常有限,对第三人违法行为的防范控制已经涉及到公共服务领域,并非物业公司所能完全承担。
2.要分析物业公司对损害结果的可预见性。一般来说,损害结果的可预见性程度越高,行为人就越有防止损害发生的条件,其所承担的安全保障义务越高;反之,如果损害结果越不可预见,行为人所承担的安全保障义务就越低。物业公司在履行安全保障义务過程中应当结合工作要求和实际情况预见到可能发生的损害行为和后果,但局限于物业管理活动的现实因素,并不能要求物业公司对发生的所有损害行为和后果均能预见,因此可预见程度的高低是物业公司是否承担责任和承担责任大小的重要评判标准。
3.要考虑物业管理的效益因素。按照权责相一致原则,对于物业服务收费标准较高、收益较大的物业公司,应当认定其负有更高、更多的安全保障义务;反之,对于服务收费标准较低、收益较小的物业公司,对其负有的安全保障义务应从严认定,尤其是合理限度更要从严把握。如,上海市物业管理条例把物业服务企业的收费分为三种标准,根据收费标准的不同,物业公司的安全保障义务自然有所不同。对于收费较高的,则可以判定物业公司应当履行更宽泛的义务。物业服务行业是微利行业,物业公司收取的物业费只有较少比例的安保费用,而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大,物业公司承担责任的应当是只有从加害人处不能得偿时,才能由物业公司承担过错责任范围内的补充赔偿责任,由于安保义务的合同义务性质,对业主的精神损害赔偿一般不予支持。[8]
4.要考虑预防、控制风险与损害的成本。从法律经济学上来看,任何法律制度的设计都应实现成本与收益的均衡状态。在判断物业公司承担责任的合理限度内时,预防与控制风险或损害的成本是必须要考虑的重要因素。如果将合理限度范围定得很宽泛,而并不会导致其预防控制风险或损害的成本过高以致无法承受,就应当考虑给它施加此种义务;反之,则要对合理限度从严把握,减轻或免除其承担安全保障义务的责任。
注释:
[1] 详见《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条。
[2] 杨垠红:《侵权法上的作为义务—安全保障义务之研究》,法律出版社2008年版,第38页。
[3] 李晓霖:《物业服务安全保障义务的司法判断》,载《沈阳师范大学学报(社会科学版)》,2008年第5期。
[4] 2001年5月深圳市罗湖区法院判决笔架山庄物业管理公司因业主在小区内被杀而赔偿违约金10万元,成为我国首例物业服务领域的民事赔偿案。虽然此案上诉市以驳回原告诉讼请求而告终,但是此后有关物业服务安全保障的纠纷逐年递增,并正成为社会各界关注的热点。
[5] 张新宝:《经营者对服务场所的安全保障义务》,中国民商法法律网,200年l月18日。
[6] 陈长福:《物业管理公司安全保障义务研究—以第三人侵害业主权利为切入点》,载《法治论丛》2008年11月第23卷第6期,第49页。
[7] [德]马克西米利安•福克斯:《侵权行为法》,齐晓琨泽,法律出版社2004年第5版,第107页。
[8] 赵倩:《物业管理公司的安全保障义务研究》,吉林大学硕士学位论文,第8页。
(作者通讯地址:汇嘉(厦门)物业管理公司,福建厦门361001)
关键词:物业管理;安全保障义务;责任承担
一、物业公司安全保障义务的内涵与性质
(一)物业公司安全保障义务的内涵
安全保障义务也被称作安全注意义务,对其含义的界定,民法界尚有不同见解,最高人民法院司法解释中主要就经营者的安全保障义务作出了规定。[1]基本上公认的安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动中对他人引发一定危险的人,对此等危险应尽到合理的注意义务,并采取必要的措施除去或者防止该危险,在危险发生之后应采取救助等措施,以防止损害的进一步扩大的义务。[2]
目前,我国学者尚未对物业公司的安全保障义务下一个明确的定义。结合学者们的见解,本文认为,物业公司的安全保障义务可定义为:根据法律规定或合同约定,物业公司及其工作人员有义务保护小区业主人身、财产安全,若物业公司违反上述义务造成业主人身、财产损失的,应当承担相应的损害赔偿责任。根据这一定义,其前提是法律规定和合同约定,即把物业公司承担安全保障义务的基础限定在法律规定和合同约定范围内,由此看出,物业公司并不是对业主的所有人身、财产安全负有安全保障义务。因此,在物业管理法律关系中,物业公司与业主之间的关系是第一性法律关系,双方的权利义务也是这一法律关系中权利义务的主体。
(二)物业公司安全保障义务的依据与性质
物业公司安全保障义务的产生,以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为,物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同,属于我国合同分类中的委托合同,物业公司按照合同约定的权限和范围提供服务,同时向业主收取物业费。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出,物业公司有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务,该义务仅被限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。
综上可知,物业管理企业安保义务来源主要有两方面:一是法律直接规定,如前述的《物业管理条例》第2条、第36条。第二是合同约定的义务,业主与物业公司在物业服务合同中进行具体约定的,根据小区的实际情况与物业公司明确约定物业管理服务的具体标准和要求,如物业公司与业主约定承担保障业主人身、财产的安全的合同。因此,在责任性质上,安全保障义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。需要强调的是,法定义务与约定义务的效力是有区别的。法定的安全保障义务是法律法规对物业公司履行安全保障义务的最低要求,当事人不得用约定排除这个义务,约定义务是当事人对安全保障义务的具体化,根据契约自由原则,业主与物业公司可以就安全保障服务达成协议,在法定义务的基础上提出更高标准。[3]
二、物业公司安全保障义务的内容与责任
(一)物业公司安全保障义务的主要内容
根据日常纠纷类型,笔者归纳出物业服务安全保障义务的内容主要包括两类型:防止特定的人遭受义务人侵害的安全保障义务和防止特定的人遭受第三人侵害的安全保障义务。前者是指从事物业服务的企业、人员负有不因为自己的行为而直接使得其服务区域内业主的人身或财产受到侵害的义务,根据法律规定、行业标准以及合同约定,确保小区内公共设施的安全性能。如物业公司对小区内对具有危险性的公共设施进行警示、说明;对可能存在危险的健身设施、树木、水面等采取防护措施;在高层建筑物中,人可能会摔下的地方要按标准设置防护拦;在使用电梯的高层建筑中,必须定期进行检测检修;法律要求有关建筑必须符合消防安全规定等。而后者是指从事物业服务的企业、人员负有因自己的不作为而使业主的人身或财产遭受自己之外的第三人侵害的义务,妥善配备人力、物力,防范外部因素对业主人身、财产的侵害,如在小区配备安保人员,在公共部位安装监控设备、报警装置;对小区内的危险性活动以口头提醒、劝阻、警告等方式进行提示。区分两类物业服务安全保障义务有三层意义。
第一,义务性质不同。前一种义务实际上属于附随义务中的保护义务,违反该项义务产生缔约过失责任。而对于后一种义务的性质争论非常激烈,有人认为是附随义务,也有人认为是法定义务,因此对违反该义务产生的赔偿责任的性质也存在争议。如深圳笔架山庄业主被杀案,以物业公司违反合同义务为由要求其承担违约责任;而上海浦东新区业主于地下车库被绑案,法院判决物业公司赔偿业主精神损害,可见物业服务企业承担的是侵权责任。[4]
第二,对义务人要求不同。前一种义务的要求比后一种义务的要求更高,在判断前一种义务履行是否得当时,常常要考虑受害人的损害结果,有时甚至从结果推论义务人未尽到义务,如小区内楼梯扶手维护不善导致业主摔伤,就认为物业公司违反安全保障义务应当承担责任。但后一种义务中,由于义务人无法控制第三人的行为,因此绝对不能以结果作为参考标准来判断义务的履行适当与否,而只能以义务人是否达到一定的行为标准作为依据。如住宅小区已配各足够妥当的保安系统,值班的保安人员已尽到了相当的注意,某业主仍然被人杀害,或者业主住宅失窃,此时由于物业公司的行为已经符合了一定的标准,就认为其已尽到安全保障义务,无需为业主的人身、财产损害承担赔偿责任。
第三,直接侵权人不同。违反前一种义务必然直接造成业主损害,侵权人是物业公司,从侵权法的角度讲,此时存在的只是单独的侵权行为。但是在后一种义务中,物业公司并不必然导致业主损害,只有当其违反义务的行为与第三人的侵权行为相结合,才能导致损害,因此直接侵权人为物业公司之外的第三人,从侵权法的角度讲,此时存在的是无意思联络的数人侵权行为。[5]
(二)物业公司安全保障义务的责任承担
1、直接责任。是物业公司未尽应当承担的安全保障责任,包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任,而造成业主财产或人身安全损害而应承担的责任。比如对与地面齐平的景观池,应采取警示标志或安全隔离装置,导致业主不慎摔入池中受伤;电梯出现故障应及时维修,造成业主使用时发生危险等等。在物业服务合同中,如约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务,而物业管理企业疏于完成约定的安保义务,对业主利益的损害就应承担合同违约责任。
2、补充责任。对于第三人的侵害导致业主的财产及人身财产受到侵害,物业公司是否应当承担共同赔偿责任比较复杂。在司法实践中,一般是认为应承担相应的补偿责任。理由为物业公司负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任,但其违反了应当积极作为的安保义务,使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大;其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承担风险责任,这符合风险控制理论和司法正义的理念。由此可见,物业公司對业主而言,应视为有安全保障义务人。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第6条第2款规定,“因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外”,明确了经营者未尽安全保障义务的补充赔偿责任。根据《解释》的规定,物业公司违反安保义务承担民事赔偿责任的归责原则应当是过失推定原则。即受害业主仅需证明义务人未尽安全保障义务,有损害结果发生;物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错,具体包括证明自己的注意标准是什么,自己的行为是否已经达到这样的注意标准;或虽未达到注意标准,但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因,如不能证明或者证明不足则应承担补充赔偿责任。
三、物业公司安全保障义务的合理限度
分析安全保障义务人所承担的安全保障义务的“合理限度”,就是要分析其所采取的安全保障措施是否合理。虽然最高法院司法解释中有“合理限度”的规定,但理论界和实务界目前尚未就“合理限度”作出明确界定和解释。司法实践中,对此问题争议很
大。[6]从总体上讲,物业公司承担安全保障义务的合理限度,应当根据与物业管理活动相适应的安全保障义务的必要性和可能性,结合案件具体情况确定。
1.要考虑危险或损害行为的来源。若发生的危险或损害行为直接来源于物业公司,则此时对“合理限度”的判断标准就应当较为宽松。反之,如果危险或损害行为来源于第三人而非物业公司,则此情况下的“合理限度”的标准就应当从严把握。因为根据危险控制理论,任何人对自己行为的控制能力总是强于对他人行为的控制能力和预防能力。[7]如,物业公司可以采取措施最大限度地保证小区内的公共设施和服务不对业主造成损害,但是其对于第三人对业主的侵害行为的防范控制能力和预防能力就非常有限,对第三人违法行为的防范控制已经涉及到公共服务领域,并非物业公司所能完全承担。
2.要分析物业公司对损害结果的可预见性。一般来说,损害结果的可预见性程度越高,行为人就越有防止损害发生的条件,其所承担的安全保障义务越高;反之,如果损害结果越不可预见,行为人所承担的安全保障义务就越低。物业公司在履行安全保障义务過程中应当结合工作要求和实际情况预见到可能发生的损害行为和后果,但局限于物业管理活动的现实因素,并不能要求物业公司对发生的所有损害行为和后果均能预见,因此可预见程度的高低是物业公司是否承担责任和承担责任大小的重要评判标准。
3.要考虑物业管理的效益因素。按照权责相一致原则,对于物业服务收费标准较高、收益较大的物业公司,应当认定其负有更高、更多的安全保障义务;反之,对于服务收费标准较低、收益较小的物业公司,对其负有的安全保障义务应从严认定,尤其是合理限度更要从严把握。如,上海市物业管理条例把物业服务企业的收费分为三种标准,根据收费标准的不同,物业公司的安全保障义务自然有所不同。对于收费较高的,则可以判定物业公司应当履行更宽泛的义务。物业服务行业是微利行业,物业公司收取的物业费只有较少比例的安保费用,而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大,物业公司承担责任的应当是只有从加害人处不能得偿时,才能由物业公司承担过错责任范围内的补充赔偿责任,由于安保义务的合同义务性质,对业主的精神损害赔偿一般不予支持。[8]
4.要考虑预防、控制风险与损害的成本。从法律经济学上来看,任何法律制度的设计都应实现成本与收益的均衡状态。在判断物业公司承担责任的合理限度内时,预防与控制风险或损害的成本是必须要考虑的重要因素。如果将合理限度范围定得很宽泛,而并不会导致其预防控制风险或损害的成本过高以致无法承受,就应当考虑给它施加此种义务;反之,则要对合理限度从严把握,减轻或免除其承担安全保障义务的责任。
注释:
[1] 详见《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条。
[2] 杨垠红:《侵权法上的作为义务—安全保障义务之研究》,法律出版社2008年版,第38页。
[3] 李晓霖:《物业服务安全保障义务的司法判断》,载《沈阳师范大学学报(社会科学版)》,2008年第5期。
[4] 2001年5月深圳市罗湖区法院判决笔架山庄物业管理公司因业主在小区内被杀而赔偿违约金10万元,成为我国首例物业服务领域的民事赔偿案。虽然此案上诉市以驳回原告诉讼请求而告终,但是此后有关物业服务安全保障的纠纷逐年递增,并正成为社会各界关注的热点。
[5] 张新宝:《经营者对服务场所的安全保障义务》,中国民商法法律网,200年l月18日。
[6] 陈长福:《物业管理公司安全保障义务研究—以第三人侵害业主权利为切入点》,载《法治论丛》2008年11月第23卷第6期,第49页。
[7] [德]马克西米利安•福克斯:《侵权行为法》,齐晓琨泽,法律出版社2004年第5版,第107页。
[8] 赵倩:《物业管理公司的安全保障义务研究》,吉林大学硕士学位论文,第8页。
(作者通讯地址:汇嘉(厦门)物业管理公司,福建厦门361001)