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【摘 要】 本文主要针对我国商品房质量问题展开探讨，首先分析了商品房建设存在的质量问题，进而分析了出现质量问题的原因，最后探讨了质量问题的解决对策，以期可以为我国商品房质量控制提供参考。
【关键词】 商品房；质量；问题；原因；对策
一、前言
目前，我国商品房在建设的过程中，依然有很多质量问题，引起小业主的投诉越来越多，所以，解决商品房建设的质量问题是提高商品房建设质量、提高商品房销售状况，维护消费者利益的必要工作，一定要加以重视，提出解决措施。
二、商品房施工质量控制的特点
1、商品房项目的特点
跟其它建筑工程一样：一是具有一次性。商品房项目的建设是不可逆的，因此，商品房项目的建设只能一次成功，不能失败。二是固定性与生产的流动性。房屋建筑工程项目都要固定在指定地点的土地上，工程项目全部施工完后，由施工单位就地移交给使用单位。三是单件性。每一商品房项目都要和周围环境相结合。由于环境、地基承载力的变化，只能单独设计生产。四是体积庞大性。商品房项目是由大量的工程材料、制品和设备构成的实体，体积庞大，房屋占有很大的外部空间，因此只能露天进行生产，其质量受气候和环境的影响较大。五是预约性。跟其它建筑工程不一样的是：房屋工程产品不像一般的工业产品那样可先生产后交易，它只能是在现场根据预定的条件进行生产，即先交易后生产。
2.房屋建筑施工质量的特点
一是影响因素多。商品房的施工质量受到多种因素的影响，因此，工程项目的施工质量控制必须考虑这些因素的影响。二是质量波动大。由于房屋建筑产品生产的单件性和流动性，不具有一般工业产品生产的固定生产流水线、规范化的生产工艺、完善的检测技术、成套的生产设备和稳定的生产环境以及稳定熟练的劳务作业人员，所以工程质量易产生波动而且波动大。三是质量隐蔽性。商品房项目在施工过程中，由于工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多，因此质量存在隐蔽性。四是终检局限大。工程项目的终检（竣工）验收存在一定的局限性，故此，工程项目的施工质量控制应以预防为主，防患于未然。
三、商品房质量现状
1、主体结构方面的
（1）房屋交付前未经验收或经验收不合格
依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定“：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
（2）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测，买卖双方须经协商达成一致。
2、二次结构方面的
商品房外部设施表现为小区配套设施不足，规划不合理，绿化率低，停车场少及娱乐场所少等，所有这些都可能给住户带来使用上的不便.居住环境质量问题，集中反映在不少房地产开发单位只重经济效益，盲目追求高容积率，造成漠视居住生态环境的建设。
售后的服务质量问题主要表现在物业管理上。近年来，物业管理的好坏已成为商品房销售中的一个重要法码.就物业管理行业的总体情况来看，普遍存在缺乏有效的竞争机制，以及物业管理公司缺乏规模、管理不规范等问题。
3、装修细节方面的
广义上来说，不仅指商品房建设本身的工程质量，还包括商品房的使用功能质量、商品房的环境质量和售后的服务质量。表现在工程质量方面的问题，除了诸如屋面、墙面渗漏、管道漏水、堵塞、地面空鼓、墙皮脱落等质量通病外，还突出表现在工程项目前期工作差、基础资料不完善、工程设计不合理、工程材料假冒伪劣严重、以次充好、施工粗制滥造、偷工减料等方面。商品房的使用功能质量问题，体现在商品房设施质量落后，商品房的空间设计不合理而导致用户使用上的不便.具体表现在套型布局不合理、厅室门位置不当，厨房设备、卫生设备、管道器材等布局不合理，影响居室环境和室内装修。
四、质量问题产生的原因
1、政府部门的政绩观念
（1）没有形成一套成熟合理的有针对性的配套商品房建设指导标准，容易引起在具体管理和操作上的混乱。
（2）基地周边市政配套设施建设滞后，造成部分小区建成后不能及时人住。
（3）政府主管部门管理力度需要加强，协调解决问题的效率需要提高。
2、建设单位的急功近利
（1）设计周期太短，不注意细节问题，不能满足居民的使用功能和生活习惯要求。
（2）设计单位质量、优化意识不强，难以充分体现造价不高水平高的设计理念。
（3）设计单位应提高服务意识，尤其是建设施工阶段和建设后期阶段的服务管理。
3、监理单位的无奈 （1）建设单位要赋予监理应有的权利，充分调动监理人员的积极性，充分发挥监理的监督作用。
（2）监理单位要提高人员的管理能力和技术水平，项目监理人员待遇不高、综合管理能力不强，流动性较大。
（3）监理要加强对施工过程的管理，把好签证关、工序验收关，避免签证过多、整改返工过多导致成本上升。
4、施工单位的管理失控
由于现在有的公司的管理监督体制流于形式，部分质量管理人员工作责任心不强，发现的问题形成处理越多项目管理人员的绩效就会受到影响，形成利益共享而不是互相制约的关系。普遍的心态就是“建筑通病在所难免，只要房子倒不了就行，太认真了反而影响自己的工资。”
5、合同意识单薄
消费者签订购房合同前没有留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，没有认真阅读。根据相关的法律规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定，在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署，因为此约定可能就是今后维权的依据。很多消费者都没有注意。
五、我国商品房在施工管理对策
1、政府主管部门方面
（1）要形成一套统一的有针对性的配套商品房建设指导标准，首先要开展调研，听取意见，其次要总结经验，最后是起草、论证、试行。政府主管部门可以组织相关专家进行，也可以委托咨询机构进行。
（2）强化行政监管力度
在商品房的验收中采用备案制，是政府进行宏观管理需要。但是在具体操作中应该做出改革。目前是建设方、勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五方进行验收，在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章。这五方都是企业，以利益为先，容易结成利益共同体。应该在竣工验收备案登记中加上质检机构，由质检机构对在工程实际施工中检测、检查的数据做出判断。
各级建设行政主管部门应根据本地实际，将现有的质监机构改成执法机构承担工程质量监管工作，创新监督检查方式。监督检查是工程质量监管部门最重要的工作手段。改变事先发通知、打招呼的做法，采取随机、飞行检查的方式，通过检查了解工程质量的真实情况，处理违法违规行为。要下大力气整顿工程质量检测市场，进一步完善工程质量检测制度，加强对检测过程和检测行为的监管，严厉打击虚假检测报告行为。加强监管队伍建设。各级住建主管部门要重视加强建筑市场、质量监管队伍建设，保证充足的人力、物力的投入，在人员、经费、设备等方面给予必要保障。要强化监管人员的业务培训，不断提高监督执法水平。
（3）加强信息公布，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束
针对目前商品房市场工程质量存在的突出问题，应明确建设单位、勘察、设计、施工、监理的项目负责人终身责任，这是保证商品房质量的有效的措施。这个一方面依然需要在企业中进行质量教育，让企业，特别是企业负责人认识到质量对于企业的作用。另一方面落实推行项目负责人终身责任制，特别是项目经理责任制，能在相对较短时间内改变目前商品房质量突出问题，否则我们始终得不到一个好的商业环境。
其次，国家可以采取对建筑企业质量管理体系进行强制认证。促使建筑行业的企业都能构建一个有效的质量管理体系。目前我们对建筑领域的企业资质要求更多的在资金、相应专业的人员数量、已完成工程数量及质量。其中重要的一个资质要求就是相应专业人员的数量，希望这样来保证相应企业的能力。但这样的规定现在催生的是挂靠现象严重。对于企业的质量管理体系，没有具体的要求。对于任何一个企业而言都是有质量管理体系的，质量管理体系是客观存在的，但有的能保证质量的稳定，有的却不能满足要求。通过推行强制的质量管理体系认证，促使相关企业有一个稳定可靠的体系。同时使质量管理体系落实到管理中，相应岗位的专业人员到岗，或者说到岗的人员必须专业。
再一方面，应强化对质量相关信息的披露，使得建设主体的行为受到有效的约束。政府应构建一个对广大公众公开的信息平台，对存在质量的问题的相关建设企业进行曝光，提高其继续经营的难度，使得他们自发的维护自身形象。
2、在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督
业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。
应该将业主参与的模式引入到商品房建设过程中来。这就需要对现行的相关法规进行调整。因为目前业主委员会的组建条件是“居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）”。
现在市场上开始出现验房师，这就是业主的权益主张的一种方式。但这种方式往往无法完全对房屋质量进行把关。在收房时发现房屋有质量问题拒收也是较困难的。质量管理的最佳的应该是预防。在一定量预售后就组建业主代表会，让业主能介入到商品房的质量监督中。由业主代表会聘请有能力的监督人员进入施工环节，对原材料、半成品、成品进行检验。让业主代表会在建设期就开始运作，形成小业主代表、监理、物业管理共同参与一个强有力的监督体，这样能充分保证业主的权利，有效地对建设方的建设行为进行监督。
3、项目总承包企业方面
（1）项目总承包方要根据项目的总体目标编制一份项目管理实施大纲。总体计划编制时要做到下列三点：第一要有预见性。总体控制计划必须在项目实施前完成，对实现项目的方法措施和可能出现的问题提出基本预案；第二要有综合性。对项目全过程要有一个全面综合的考虑，如阶段划分，流程安排，资源配置，分包单位组织等方面；第三要有纲领性和指令性。总体计划的制定要慎重，一经决策、批准将成为项目组织系统内共同执行的文件，如没有更好的替代方案，一般不得随意改变。根据总进度目标计划，明确各分包单位的进度目标，制定阶段性控制计划，确定阶段性的进度目标。 （2）项目总承包方要委派项目设计负责人，配备专业设计管理人员，明确设计管理的目标和任务，协调组织设计。要严格分包单位的选择程序，安排专人负责。要严格分包堕位的选择条件，在选择队伍的时候必须从企业资质等级，工作业绩，技术力量管理水平等每个方面进行评定。要选择适当数量的分包商，进行多方比较，确定最适合的分包单位。
（3）对项目成本管理进行分解，把责任落实到人，最少的投人，获得最大的产出；通过招标使分包单位相互竞争，降低工程造价；采用自控和他控相结合，自控是指各分包单位包括设计、施工、配套、材料设备供应单位的自我控制，他控主要是指总承包方直接实施的成本控制和委托监理或审计单位实施的控制；实行限额设计，加强设计方案优化和技术经济分析比较，以优化设计来控制项目建设成本。
（4）首先要清楚创新管理有利于企业的发展，具体体现在：技术和管理创新可以直接或间接降低成本，使企业更具有竞争优势。例如在配套商品房项目建设中采用一些新的设计理念，新材料，新工艺，根据配套商品房项目建设的特点采取一些新的管理制度，管理程序，管理措施。其次项目总承包企业要在组织和措施上做好工作，企业内部成立创新小组，企业与科研院所、大学结合，企业和企业之间形成技术合作，建立企业创新激励机制，鼓励创新，加强人员学习培训，创造好的环境，积极推进项目管理创新活动。
4、监理单位方面
（1）监理企业要健全质量管理体系，切实履行监理职责，全面提高工程监理水平。监理人员组成，可以由具备相应条件的建造师、勘察设计工程师、造价师等注册人员，培训后取得监理工程师资格参加，也可以由具有丰富施工经验的工程技术人员培训后取得监理资格参加，真正把监理的作用发挥出来。
（2）监理单位项目部要加强对监理人员的业务能力培训，以提高质量意识和管理能力。通过合同、责任制、奖励等手段激发人们对工作的积极性。监理人员不得经常变动，如要变动必须事先通知甲方，同意方可变动。
（3）监理项目部要加强对施工单位和供应商的管理工作，严格按照工序验收制度、签证审批制度办事，通过严格的制度、程序、方法来控制施工过程，实行全方位，全过程项目管理。
（4）建设单位必须严格按制度办事，赋予监理应有的权力，加强监理管理工作，通过监理的工作促进项目质量提高。
5、设计单位方面
（1）要特别关注设计细节问题，如储藏间、卫生间、厨房、电源插座、开关设置位置，阳台、雨蓬等。
（2）要科学确定设计周期和出图时间，要使甲乙双方明白任意压缩设计时间会因小失大，对控制质量和成本非常不利。
（3）设计单位要保证总承包招标文件中规定的使用功能，符合政府主管部门对配套商品房的政策和要求，保证项目设计工作质量。
6、施工分包单位方面
（1）商品房经过几年的开发建设，归纳起来带有普遍性的质量问题有：楼板、墙面开裂，屋面、墙面、地下室及管道渗漏，墙面粉刷起壳、空鼓等。要杜绝上述质量通病，严格质量管理制度，遵守施工验收规范要求，严格图纸会审和交底制度。
（2）施工分包单位一般有土建、安装、绿化、通讯、有线电视、自来水、电力、煤气、安保等，同类的分包单位选择不要多，要按工程量合理确定分包单位数量，过多对控制项目的质量、安全和成本不利。施工分包参与的阶段不同，工作的重点不同，但都会对整个项目的建设起到重要作用，选择要公正合理，严禁层层分包。
（3）要解决分包单位之间相互协作沟通问题，首先要建立定期例会制度，由总包牵头；其次分包项目的施工计划要和项目总体计划相协调，分包之间的计划要相协调，分包计划安排要合理，需要交叉施工的配套项目，要统一协调，避免出现打架返工现象；最后配套施工阶段要建立一个高效快速的协调机制，总承包方要对市政道路、污水排放、自来水线路、电力线路、通讯线路、有线电视线路、小区内道路、围墙、绿化、安保等配套项目有一个统一的计划安排。
六、结束语
综上所述，我国商品房质量存在的问题是多方原因造成的，所以，在今后的整改工作中，要从多方面着手，从整体上提高我国商品房的质量水平，促使我国商品房建设进入正轨。
参考文献：
[1]赵贵生，姚京华.当前工程质量监督工作面临的问题和解决思路[J].福建工程学院学报.2010（06）
[2]仵秀琦.完善我国工程质量监管体系的法律探讨[J].当代经济.2011（07）
[3]汪黎明.对工程质量监管改革的探讨[J].安徽建筑.2012（04）
【关键词】 商品房；质量；问题；原因；对策
一、前言
目前，我国商品房在建设的过程中，依然有很多质量问题，引起小业主的投诉越来越多，所以，解决商品房建设的质量问题是提高商品房建设质量、提高商品房销售状况，维护消费者利益的必要工作，一定要加以重视，提出解决措施。
二、商品房施工质量控制的特点
1、商品房项目的特点
跟其它建筑工程一样：一是具有一次性。商品房项目的建设是不可逆的，因此，商品房项目的建设只能一次成功，不能失败。二是固定性与生产的流动性。房屋建筑工程项目都要固定在指定地点的土地上，工程项目全部施工完后，由施工单位就地移交给使用单位。三是单件性。每一商品房项目都要和周围环境相结合。由于环境、地基承载力的变化，只能单独设计生产。四是体积庞大性。商品房项目是由大量的工程材料、制品和设备构成的实体，体积庞大，房屋占有很大的外部空间，因此只能露天进行生产，其质量受气候和环境的影响较大。五是预约性。跟其它建筑工程不一样的是：房屋工程产品不像一般的工业产品那样可先生产后交易，它只能是在现场根据预定的条件进行生产，即先交易后生产。
2.房屋建筑施工质量的特点
一是影响因素多。商品房的施工质量受到多种因素的影响，因此，工程项目的施工质量控制必须考虑这些因素的影响。二是质量波动大。由于房屋建筑产品生产的单件性和流动性，不具有一般工业产品生产的固定生产流水线、规范化的生产工艺、完善的检测技术、成套的生产设备和稳定的生产环境以及稳定熟练的劳务作业人员，所以工程质量易产生波动而且波动大。三是质量隐蔽性。商品房项目在施工过程中，由于工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多，因此质量存在隐蔽性。四是终检局限大。工程项目的终检（竣工）验收存在一定的局限性，故此，工程项目的施工质量控制应以预防为主，防患于未然。
三、商品房质量现状
1、主体结构方面的
（1）房屋交付前未经验收或经验收不合格
依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定“：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
（2）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测，买卖双方须经协商达成一致。
2、二次结构方面的
商品房外部设施表现为小区配套设施不足，规划不合理，绿化率低，停车场少及娱乐场所少等，所有这些都可能给住户带来使用上的不便.居住环境质量问题，集中反映在不少房地产开发单位只重经济效益，盲目追求高容积率，造成漠视居住生态环境的建设。
售后的服务质量问题主要表现在物业管理上。近年来，物业管理的好坏已成为商品房销售中的一个重要法码.就物业管理行业的总体情况来看，普遍存在缺乏有效的竞争机制，以及物业管理公司缺乏规模、管理不规范等问题。
3、装修细节方面的
广义上来说，不仅指商品房建设本身的工程质量，还包括商品房的使用功能质量、商品房的环境质量和售后的服务质量。表现在工程质量方面的问题，除了诸如屋面、墙面渗漏、管道漏水、堵塞、地面空鼓、墙皮脱落等质量通病外，还突出表现在工程项目前期工作差、基础资料不完善、工程设计不合理、工程材料假冒伪劣严重、以次充好、施工粗制滥造、偷工减料等方面。商品房的使用功能质量问题，体现在商品房设施质量落后，商品房的空间设计不合理而导致用户使用上的不便.具体表现在套型布局不合理、厅室门位置不当，厨房设备、卫生设备、管道器材等布局不合理，影响居室环境和室内装修。
四、质量问题产生的原因
1、政府部门的政绩观念
（1）没有形成一套成熟合理的有针对性的配套商品房建设指导标准，容易引起在具体管理和操作上的混乱。
（2）基地周边市政配套设施建设滞后，造成部分小区建成后不能及时人住。
（3）政府主管部门管理力度需要加强，协调解决问题的效率需要提高。
2、建设单位的急功近利
（1）设计周期太短，不注意细节问题，不能满足居民的使用功能和生活习惯要求。
（2）设计单位质量、优化意识不强，难以充分体现造价不高水平高的设计理念。
（3）设计单位应提高服务意识，尤其是建设施工阶段和建设后期阶段的服务管理。
3、监理单位的无奈 （1）建设单位要赋予监理应有的权利，充分调动监理人员的积极性，充分发挥监理的监督作用。
（2）监理单位要提高人员的管理能力和技术水平，项目监理人员待遇不高、综合管理能力不强，流动性较大。
（3）监理要加强对施工过程的管理，把好签证关、工序验收关，避免签证过多、整改返工过多导致成本上升。
4、施工单位的管理失控
由于现在有的公司的管理监督体制流于形式，部分质量管理人员工作责任心不强，发现的问题形成处理越多项目管理人员的绩效就会受到影响，形成利益共享而不是互相制约的关系。普遍的心态就是“建筑通病在所难免，只要房子倒不了就行，太认真了反而影响自己的工资。”
5、合同意识单薄
消费者签订购房合同前没有留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，没有认真阅读。根据相关的法律规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定，在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署，因为此约定可能就是今后维权的依据。很多消费者都没有注意。
五、我国商品房在施工管理对策
1、政府主管部门方面
（1）要形成一套统一的有针对性的配套商品房建设指导标准，首先要开展调研，听取意见，其次要总结经验，最后是起草、论证、试行。政府主管部门可以组织相关专家进行，也可以委托咨询机构进行。
（2）强化行政监管力度
在商品房的验收中采用备案制，是政府进行宏观管理需要。但是在具体操作中应该做出改革。目前是建设方、勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五方进行验收，在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章。这五方都是企业，以利益为先，容易结成利益共同体。应该在竣工验收备案登记中加上质检机构，由质检机构对在工程实际施工中检测、检查的数据做出判断。
各级建设行政主管部门应根据本地实际，将现有的质监机构改成执法机构承担工程质量监管工作，创新监督检查方式。监督检查是工程质量监管部门最重要的工作手段。改变事先发通知、打招呼的做法，采取随机、飞行检查的方式，通过检查了解工程质量的真实情况，处理违法违规行为。要下大力气整顿工程质量检测市场，进一步完善工程质量检测制度，加强对检测过程和检测行为的监管，严厉打击虚假检测报告行为。加强监管队伍建设。各级住建主管部门要重视加强建筑市场、质量监管队伍建设，保证充足的人力、物力的投入，在人员、经费、设备等方面给予必要保障。要强化监管人员的业务培训，不断提高监督执法水平。
（3）加强信息公布，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束
针对目前商品房市场工程质量存在的突出问题，应明确建设单位、勘察、设计、施工、监理的项目负责人终身责任，这是保证商品房质量的有效的措施。这个一方面依然需要在企业中进行质量教育，让企业，特别是企业负责人认识到质量对于企业的作用。另一方面落实推行项目负责人终身责任制，特别是项目经理责任制，能在相对较短时间内改变目前商品房质量突出问题，否则我们始终得不到一个好的商业环境。
其次，国家可以采取对建筑企业质量管理体系进行强制认证。促使建筑行业的企业都能构建一个有效的质量管理体系。目前我们对建筑领域的企业资质要求更多的在资金、相应专业的人员数量、已完成工程数量及质量。其中重要的一个资质要求就是相应专业人员的数量，希望这样来保证相应企业的能力。但这样的规定现在催生的是挂靠现象严重。对于企业的质量管理体系，没有具体的要求。对于任何一个企业而言都是有质量管理体系的，质量管理体系是客观存在的，但有的能保证质量的稳定，有的却不能满足要求。通过推行强制的质量管理体系认证，促使相关企业有一个稳定可靠的体系。同时使质量管理体系落实到管理中，相应岗位的专业人员到岗，或者说到岗的人员必须专业。
再一方面，应强化对质量相关信息的披露，使得建设主体的行为受到有效的约束。政府应构建一个对广大公众公开的信息平台，对存在质量的问题的相关建设企业进行曝光，提高其继续经营的难度，使得他们自发的维护自身形象。
2、在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督
业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。
应该将业主参与的模式引入到商品房建设过程中来。这就需要对现行的相关法规进行调整。因为目前业主委员会的组建条件是“居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）”。
现在市场上开始出现验房师，这就是业主的权益主张的一种方式。但这种方式往往无法完全对房屋质量进行把关。在收房时发现房屋有质量问题拒收也是较困难的。质量管理的最佳的应该是预防。在一定量预售后就组建业主代表会，让业主能介入到商品房的质量监督中。由业主代表会聘请有能力的监督人员进入施工环节，对原材料、半成品、成品进行检验。让业主代表会在建设期就开始运作，形成小业主代表、监理、物业管理共同参与一个强有力的监督体，这样能充分保证业主的权利，有效地对建设方的建设行为进行监督。
3、项目总承包企业方面
（1）项目总承包方要根据项目的总体目标编制一份项目管理实施大纲。总体计划编制时要做到下列三点：第一要有预见性。总体控制计划必须在项目实施前完成，对实现项目的方法措施和可能出现的问题提出基本预案；第二要有综合性。对项目全过程要有一个全面综合的考虑，如阶段划分，流程安排，资源配置，分包单位组织等方面；第三要有纲领性和指令性。总体计划的制定要慎重，一经决策、批准将成为项目组织系统内共同执行的文件，如没有更好的替代方案，一般不得随意改变。根据总进度目标计划，明确各分包单位的进度目标，制定阶段性控制计划，确定阶段性的进度目标。 （2）项目总承包方要委派项目设计负责人，配备专业设计管理人员，明确设计管理的目标和任务，协调组织设计。要严格分包单位的选择程序，安排专人负责。要严格分包堕位的选择条件，在选择队伍的时候必须从企业资质等级，工作业绩，技术力量管理水平等每个方面进行评定。要选择适当数量的分包商，进行多方比较，确定最适合的分包单位。
（3）对项目成本管理进行分解，把责任落实到人，最少的投人，获得最大的产出；通过招标使分包单位相互竞争，降低工程造价；采用自控和他控相结合，自控是指各分包单位包括设计、施工、配套、材料设备供应单位的自我控制，他控主要是指总承包方直接实施的成本控制和委托监理或审计单位实施的控制；实行限额设计，加强设计方案优化和技术经济分析比较，以优化设计来控制项目建设成本。
（4）首先要清楚创新管理有利于企业的发展，具体体现在：技术和管理创新可以直接或间接降低成本，使企业更具有竞争优势。例如在配套商品房项目建设中采用一些新的设计理念，新材料，新工艺，根据配套商品房项目建设的特点采取一些新的管理制度，管理程序，管理措施。其次项目总承包企业要在组织和措施上做好工作，企业内部成立创新小组，企业与科研院所、大学结合，企业和企业之间形成技术合作，建立企业创新激励机制，鼓励创新，加强人员学习培训，创造好的环境，积极推进项目管理创新活动。
4、监理单位方面
（1）监理企业要健全质量管理体系，切实履行监理职责，全面提高工程监理水平。监理人员组成，可以由具备相应条件的建造师、勘察设计工程师、造价师等注册人员，培训后取得监理工程师资格参加，也可以由具有丰富施工经验的工程技术人员培训后取得监理资格参加，真正把监理的作用发挥出来。
（2）监理单位项目部要加强对监理人员的业务能力培训，以提高质量意识和管理能力。通过合同、责任制、奖励等手段激发人们对工作的积极性。监理人员不得经常变动，如要变动必须事先通知甲方，同意方可变动。
（3）监理项目部要加强对施工单位和供应商的管理工作，严格按照工序验收制度、签证审批制度办事，通过严格的制度、程序、方法来控制施工过程，实行全方位，全过程项目管理。
（4）建设单位必须严格按制度办事，赋予监理应有的权力，加强监理管理工作，通过监理的工作促进项目质量提高。
5、设计单位方面
（1）要特别关注设计细节问题，如储藏间、卫生间、厨房、电源插座、开关设置位置，阳台、雨蓬等。
（2）要科学确定设计周期和出图时间，要使甲乙双方明白任意压缩设计时间会因小失大，对控制质量和成本非常不利。
（3）设计单位要保证总承包招标文件中规定的使用功能，符合政府主管部门对配套商品房的政策和要求，保证项目设计工作质量。
6、施工分包单位方面
（1）商品房经过几年的开发建设，归纳起来带有普遍性的质量问题有：楼板、墙面开裂，屋面、墙面、地下室及管道渗漏，墙面粉刷起壳、空鼓等。要杜绝上述质量通病，严格质量管理制度，遵守施工验收规范要求，严格图纸会审和交底制度。
（2）施工分包单位一般有土建、安装、绿化、通讯、有线电视、自来水、电力、煤气、安保等，同类的分包单位选择不要多，要按工程量合理确定分包单位数量，过多对控制项目的质量、安全和成本不利。施工分包参与的阶段不同，工作的重点不同，但都会对整个项目的建设起到重要作用，选择要公正合理，严禁层层分包。
（3）要解决分包单位之间相互协作沟通问题，首先要建立定期例会制度，由总包牵头；其次分包项目的施工计划要和项目总体计划相协调，分包之间的计划要相协调，分包计划安排要合理，需要交叉施工的配套项目，要统一协调，避免出现打架返工现象；最后配套施工阶段要建立一个高效快速的协调机制，总承包方要对市政道路、污水排放、自来水线路、电力线路、通讯线路、有线电视线路、小区内道路、围墙、绿化、安保等配套项目有一个统一的计划安排。
六、结束语
综上所述，我国商品房质量存在的问题是多方原因造成的，所以，在今后的整改工作中，要从多方面着手，从整体上提高我国商品房的质量水平，促使我国商品房建设进入正轨。
参考文献：
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