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作者简介：刘译（1989-），男，汉族，山西太原人，经济学硕士，四川大学经济学院，专业：产业经济学，研究方向：流通理论与贸易经济发展。
摘 要：近年来，关于我国房地产泡沫与货币供应量之间关系的讨论成为学界与舆论界热议的话题之一。本文以外生货币供给假设及流动偏好性利率为理论基础，以房地产市场供求关系为切入点在理论层面上探讨了货币供应量对住宅商品房价格的影响路径，并提出了相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫;货币供给量;市场供求
近年来，我国房地产价格畸高、行业泡沫愈演愈烈的现实不断引发各界的担忧;与此同时，进入新世纪以后，我国广义M2也呈现出逐年递增的趋势。针对“货币超发是否是造成住宅商品房价格泡沫的重要原因之一”这一问题，众多学者分别从理论与实证的角度提出了自己的观点。
一、理论综述
关于货币内生外生问题的辩论一直贯穿整个理论史。外生货币供给假设是现代主流货币理论的基石，该理论认为，货币供给取决于一国货币当局的货币政策，具体表现为满足收入和利率函数的货币需求的供给量，在一定时期内可以看作是一个既定的量;而货币需求则由人们的流动性偏好所决定，一般而言，利率越高，人们的流动性偏好就越小，货币需求便越小，即货币需求与利率呈反方向的变化趋势①。
货币供应量对住宅商品房价格的影响
（一）货币供应量对住宅商品房供给方面的影响
货币供应量变化对住宅商品房供给方面的影响，主要表现在以下两个方面。
首先，货币供给量的增加造成物价普遍上涨，提高了房地产企业的开发成本，一方面使得部分资金紧张的企业适度缩减开发规模，另一方面在楼市火爆的情况下，也会诱导地产商通过提高售价的方法将这部分成本转嫁至消费者，从而最终推高房价。
就全国整体而言，2008年以后我国货币供应量迅猛增加的趋势并未对房地产企业的开发规模造成影响;而住宅商品房销售价格的增幅略大于其开发成本的变动幅度的数据也说明房地产企业将提高的开发成本转嫁到售价当中是造成房价上涨的原因之一。
其次，货币供给量的增加改善了房地产开发企业的资金充裕程度。房地产属于资金密集型行业，在现阶段我国资本市场有待完善、以银行信贷为代表的间接融资仍是房企的主要资金来源的前提下，货币供给量的增大，一方面降低了企业的融资门槛，另一方面其所导致的利率降低也有利于企业降低财务成本，从而促使其扩大开发规模，这都有利于提高住宅商品房市场的供给水平。
货币供给量的增大本有利于房企增加供给，但在市场涨价的预期之下，一大部分企业选择采取捂盘惜售的策略，使得市场房源的实际供给情况不升反降。
根据国家统计局数据，2008年至2013年之间，我国商品房销售面积的增幅小于同期房地产企业新开工面积的增幅，这种与居民“买涨不买跌”相违背的事实一定程度上映证了笔者对于房企期望通过捂盘惜售的策略谋求更高利润的猜想。
综上，在住宅商品房供给方面，货币供应量的增加一方面使得开发企业将由于物价普遍上涨所提高的开发成本转嫁到房屋销售价格当中，另一方面其本应导致的房源供给增加的预期被开发商捂盘惜售的行为所抵消，使得房源供给变动不大，最终在需求不断增加的前提下推动了房价的持续走高。
（二）货币供应量对住宅商品房需求方面的影响
货币供应量变化对住宅商品房需求方面的影响，主要表现在以下三个方面。
首先，货币供给量的增加使居民的名义财富普遍增加，这种效应在短期内有利于促进包括自住性购房需求在内的总需求的增加。
其次，货币供应量的增加所导致的贷款利率降低在降低房地产开发企业经营融资成本的同时，也降低了居民住房消费贷款的资金使用成本，从而有利于促进当期消费，增加其自住性的购房需求。
最后，货币供应量的增加所导致的储蓄利率降低和物价普涨也导致居民储蓄的实际收益偏低甚至为负，从而促进了其投资性或投机性的购房需求。从中国目前的情况看，随着居民收入的提高，储蓄倾向的增强和房地产市场的发展，房地产已经成为居民储蓄和财富持有的重要资产选择。②而这种需求的不断膨胀也造成了“需求旺盛推动房价上涨，房价上涨继而导致更高水平的引致需求”的惡性循环。
综上，在住宅商品房的需求方面，货币供给量的增加通过提升居民名义财富水平及降低贷款利率促进了居民的自主性购房需求，同时也通过降低储蓄利率与提高物价水平进一步诱导了居民投资性或投机性购房需求，其最终结果是提升了房地产市场的需求水平，而在供给基本不变的前提下，必然会在较大程度上推升房价水平。
二、政策建议
根据以上分析可知，当前我国货币供给量逐年增加是推升房价泡沫的重要原因之一，而这种泡沫一旦破裂，必然会给国民经济的健康发展乃至全社会的稳定造成严重的影响。基于此，笔者认为政府可以从以下几个方面采取必要措施，逐步化解房价泡沫及其可能造成的危害性效应。
首先，应在考量资产价格的基础上合理确定每年的货币供应量增幅，同时在利用货币政策调控房价过程中避免盲目“一刀切”而使得在给房地产行业降温的同时影响到其他行业和其他类型的投资的问题。我国当前的经济形势在整体流动性过剩的同时存在着严重的结构失衡，一些重要部门如教育、医疗、农业等仍存在投入不足，行业发展与经济增长不匹配的问题。③在有效预防货币非理性超发问题的同时，也应利用产业政策工具加快结构调整，加大对朝阳产业的支持力度，促进国民经济又好又快的发展。
其次，在逐步化解房地产泡沫的同时，要稳步引导银行信贷资金的投资流向，同时加强监管，注意控制银行经营风险。此外，也要进一步深化金融改革，切实拓宽房地产企业的融资渠道，避免由于行业流动性降低而导致部分企业资金链断裂的潜在风险。
再次，应逐步引导房企通过消化存量一方面达到回笼资金、降低经营风险的目的，另一方面也可以提高供给水平切实满足居民的自住性购房需求从而抑制房价的过快上涨。
最后，应合理引导居民投资性/投机性需求，拓宽其投资渠道，打破“需求旺盛推动房价上涨，房价上涨继而导致更高水平的引致需求”的恶性循环。（作者单位：四川大学经济学院）
参考文献：
① 肖松华，朱芳.货币银行学（第三版）[M].成都：西南财经大学出版社，2009：68-69.
② 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求：经验事实和理论假说[J].财经研究，2005，（5）：18.
③ 贺晨.商品房价格与货币供应量关系研究——兼论我国宏观经济政策[J].管理世界，2009，（1）：179.
参考文献：
[1] 樊苗江，柳欣.货币理论的发展与重建[M].北京：人民出版社，2006.
[2] 肖松华，朱芳.货币银行学（第三版）[M].成都：西南财经大学出版社，2009.
[3] 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求：经验事实和理论假说[J].财经研究，2005，（5）.
[4] 贺晨.商品房价格与货币供应量关系研究——兼论我国宏观经济政策[J].管理世界，2009，（1）.
[5] 徐忠，张雪春，邹传伟.房价、通货膨胀与货币政策——基于中国数据的研究[J].金融研究，2012，（6）.
摘 要：近年来，关于我国房地产泡沫与货币供应量之间关系的讨论成为学界与舆论界热议的话题之一。本文以外生货币供给假设及流动偏好性利率为理论基础，以房地产市场供求关系为切入点在理论层面上探讨了货币供应量对住宅商品房价格的影响路径，并提出了相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫;货币供给量;市场供求
近年来，我国房地产价格畸高、行业泡沫愈演愈烈的现实不断引发各界的担忧;与此同时，进入新世纪以后，我国广义M2也呈现出逐年递增的趋势。针对“货币超发是否是造成住宅商品房价格泡沫的重要原因之一”这一问题，众多学者分别从理论与实证的角度提出了自己的观点。
一、理论综述
关于货币内生外生问题的辩论一直贯穿整个理论史。外生货币供给假设是现代主流货币理论的基石，该理论认为，货币供给取决于一国货币当局的货币政策，具体表现为满足收入和利率函数的货币需求的供给量，在一定时期内可以看作是一个既定的量;而货币需求则由人们的流动性偏好所决定，一般而言，利率越高，人们的流动性偏好就越小，货币需求便越小，即货币需求与利率呈反方向的变化趋势①。
货币供应量对住宅商品房价格的影响
（一）货币供应量对住宅商品房供给方面的影响
货币供应量变化对住宅商品房供给方面的影响，主要表现在以下两个方面。
首先，货币供给量的增加造成物价普遍上涨，提高了房地产企业的开发成本，一方面使得部分资金紧张的企业适度缩减开发规模，另一方面在楼市火爆的情况下，也会诱导地产商通过提高售价的方法将这部分成本转嫁至消费者，从而最终推高房价。
就全国整体而言，2008年以后我国货币供应量迅猛增加的趋势并未对房地产企业的开发规模造成影响;而住宅商品房销售价格的增幅略大于其开发成本的变动幅度的数据也说明房地产企业将提高的开发成本转嫁到售价当中是造成房价上涨的原因之一。
其次，货币供给量的增加改善了房地产开发企业的资金充裕程度。房地产属于资金密集型行业，在现阶段我国资本市场有待完善、以银行信贷为代表的间接融资仍是房企的主要资金来源的前提下，货币供给量的增大，一方面降低了企业的融资门槛，另一方面其所导致的利率降低也有利于企业降低财务成本，从而促使其扩大开发规模，这都有利于提高住宅商品房市场的供给水平。
货币供给量的增大本有利于房企增加供给，但在市场涨价的预期之下，一大部分企业选择采取捂盘惜售的策略，使得市场房源的实际供给情况不升反降。
根据国家统计局数据，2008年至2013年之间，我国商品房销售面积的增幅小于同期房地产企业新开工面积的增幅，这种与居民“买涨不买跌”相违背的事实一定程度上映证了笔者对于房企期望通过捂盘惜售的策略谋求更高利润的猜想。
综上，在住宅商品房供给方面，货币供应量的增加一方面使得开发企业将由于物价普遍上涨所提高的开发成本转嫁到房屋销售价格当中，另一方面其本应导致的房源供给增加的预期被开发商捂盘惜售的行为所抵消，使得房源供给变动不大，最终在需求不断增加的前提下推动了房价的持续走高。
（二）货币供应量对住宅商品房需求方面的影响
货币供应量变化对住宅商品房需求方面的影响，主要表现在以下三个方面。
首先，货币供给量的增加使居民的名义财富普遍增加，这种效应在短期内有利于促进包括自住性购房需求在内的总需求的增加。
其次，货币供应量的增加所导致的贷款利率降低在降低房地产开发企业经营融资成本的同时，也降低了居民住房消费贷款的资金使用成本，从而有利于促进当期消费，增加其自住性的购房需求。
最后，货币供应量的增加所导致的储蓄利率降低和物价普涨也导致居民储蓄的实际收益偏低甚至为负，从而促进了其投资性或投机性的购房需求。从中国目前的情况看，随着居民收入的提高，储蓄倾向的增强和房地产市场的发展，房地产已经成为居民储蓄和财富持有的重要资产选择。②而这种需求的不断膨胀也造成了“需求旺盛推动房价上涨，房价上涨继而导致更高水平的引致需求”的惡性循环。
综上，在住宅商品房的需求方面，货币供给量的增加通过提升居民名义财富水平及降低贷款利率促进了居民的自主性购房需求，同时也通过降低储蓄利率与提高物价水平进一步诱导了居民投资性或投机性购房需求，其最终结果是提升了房地产市场的需求水平，而在供给基本不变的前提下，必然会在较大程度上推升房价水平。
二、政策建议
根据以上分析可知，当前我国货币供给量逐年增加是推升房价泡沫的重要原因之一，而这种泡沫一旦破裂，必然会给国民经济的健康发展乃至全社会的稳定造成严重的影响。基于此，笔者认为政府可以从以下几个方面采取必要措施，逐步化解房价泡沫及其可能造成的危害性效应。
首先，应在考量资产价格的基础上合理确定每年的货币供应量增幅，同时在利用货币政策调控房价过程中避免盲目“一刀切”而使得在给房地产行业降温的同时影响到其他行业和其他类型的投资的问题。我国当前的经济形势在整体流动性过剩的同时存在着严重的结构失衡，一些重要部门如教育、医疗、农业等仍存在投入不足，行业发展与经济增长不匹配的问题。③在有效预防货币非理性超发问题的同时，也应利用产业政策工具加快结构调整，加大对朝阳产业的支持力度，促进国民经济又好又快的发展。
其次，在逐步化解房地产泡沫的同时，要稳步引导银行信贷资金的投资流向，同时加强监管，注意控制银行经营风险。此外，也要进一步深化金融改革，切实拓宽房地产企业的融资渠道，避免由于行业流动性降低而导致部分企业资金链断裂的潜在风险。
再次，应逐步引导房企通过消化存量一方面达到回笼资金、降低经营风险的目的，另一方面也可以提高供给水平切实满足居民的自住性购房需求从而抑制房价的过快上涨。
最后，应合理引导居民投资性/投机性需求，拓宽其投资渠道，打破“需求旺盛推动房价上涨，房价上涨继而导致更高水平的引致需求”的恶性循环。（作者单位：四川大学经济学院）
参考文献：
① 肖松华，朱芳.货币银行学（第三版）[M].成都：西南财经大学出版社，2009：68-69.
② 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求：经验事实和理论假说[J].财经研究，2005，（5）：18.
③ 贺晨.商品房价格与货币供应量关系研究——兼论我国宏观经济政策[J].管理世界，2009，（1）：179.
参考文献：
[1] 樊苗江，柳欣.货币理论的发展与重建[M].北京：人民出版社，2006.
[2] 肖松华，朱芳.货币银行学（第三版）[M].成都：西南财经大学出版社，2009.
[3] 王维安，贺聪.房地产价格与货币供求：经验事实和理论假说[J].财经研究，2005，（5）.
[4] 贺晨.商品房价格与货币供应量关系研究——兼论我国宏观经济政策[J].管理世界，2009，（1）.
[5] 徐忠，张雪春，邹传伟.房价、通货膨胀与货币政策——基于中国数据的研究[J].金融研究，2012，（6）.