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摘 要：作为一国经济支柱产业之一的房地产行业，影响着国计民生。近年来，我国房地产价格日益高涨，刚需阶层住房权利越来越缺乏保障，社会各界都担忧过热的房地产业，因此各政府频频出台货币调整政策，希望控制房价的快速增长。学者们很多都认为，货币政策对房地产价格调控是有效的，能控制房地产价格的上升。但现实中，随着政府调控政策加大，房价也随之升高，理论研究与现实情形矛盾了。本文通过总结了各位学者们研究货币政策调控房地产价格的影响成果，同时对这些成果进行评述：对房地产价格调控可以通过货币政策，但也要避免过度依赖货币政策从而造成调控无效，政府要在加大货币政策的同时，也加强对土地政策，产业政策等多方面的调控力度，一起控制房地产价格稳定发展。
关键词：货币政策 土地政策 产业政策 房地产价格
《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》在1998年发布后，福利分房制度被废除，房地产市场开始市场化运作，在房地产市场化程度不断提高中，进入了房地产的高速繁荣时期，也成了国民经济增长的支柱产业。但是房地产价格上涨太快，太高，一些城市房价出现泡沫特性，我国宏伟经济发展在房地产业价格飞速上升时受到了一定的负面影响，房地產行业利益率远远高于其它行业，在高利润的引导下，社会中大量产业资本，闲置资金都转入房地产市场 ，经济社会结构严重失衡，同时影响着居民对储蓄和消费，大众消费需求大打折，国家教育，医疗，社保等民生行业都受到影响，引起我国金融体系不稳定，可能导致政治社会危机。为了帮助房地产市场健康发展，保障民生稳定，从2003年开始，我国针对房价上升的控制，采取了从土地政策从而健全土地交易制度，慢慢转向运用货币政策调控等各种宏观调控政策，但这些都只是起到短期效应，房价在调控后上涨更快更高。在现实情况下，学者们质疑对房地产价格调控中货币政策到底有没有效，因此他们开始从不同视角，不同方向，运用不同的方法研究调控政策对房地产价格的影响，其中重点研究了对房地产价格控制上，货币政策的有效性，但忽略了房价上涨的根本原因，没有深入研究房地产价格的构成。本文在归纳总结学者们影响房地产政策的研究中，分析运用他们的研究，综合运用其合理化建议，同时指出不足之处。
学者们的研究，根据从不同角度出发来分类，可以分为：
（1）研究房地产价格与银行信贷量之间变动关系，这是从房地产价格与银行信贷之间的关系出发研究的。
（2）研究房地产价格与货币政策指标之间的影响关系，这是把各个具体的货币政策指标归结在一起来研究。
（3）利用各种详细具体的数据，在不同的计量经济模型下，数理认证，从实证研究的角度开始研究房地产价格变化。
一、归纳总结学者们的研究
1.对银行信贷与房地产价格之间变动关系研究方面的总结。银行信贷影响房地产价格变动的理论最早来源于《货币、就业与利息通论》由凯恩斯提出。此理论中货币政策理论以及传导机制是学者们研究的理论基础。一个国家或是经济体的货币权威机构利用控制货币供应量，从而影响其它经济活动的方法就是货币政策。货币政策传导机构是指中央银行运用货币政策做为工具，最终实现货币政策目标的过程。国家或者货币权威机构通过对货币供应量的调整过程中来影响资产价格，产出，利率的一系列变化。这种传导途径被凯恩斯主义者称为货币政策传导机制。货币传导机构完善程度都直接影响着货币政策实施效果。该理论通过Q理论，生命周期理论，传统利率传导途径，银行贷款途径以及其它资产价格途径等几种传导途径方法来研究总产出与货币供应量，利率水平，投资量之间的相互关系。
房地产的高保值，高增值率，高投资报酬率吸引着民众，但同时它的投资周期长，资金巨大，价格不稳定，变现能力差，因此投资中会存在很大风险。房地产做为一个高负债行业，整个房地产开发资金的70%以上都来源于银行贷款，为了确保资产安全，银行进行房地产投资贷款过程中都会进行风险排除和转移。因此如何通过控制银行信贷量从而来控制向房地产行业的资金流动就是研究银行信贷量与房地产价格变动关系的现实意义了。
金融机构的货币供应量对房地产价格变动有显著的影响这是由国外学者的研究证明的。1991年Bemanke和 Lown，2007年Goodhart和 Hofmarm在证明银行信贷量与房地产价格变动关系时，都证明了资产价格的高低与银行信贷量的高低有正相关，也有双向相关关系：房地产价格变动会受银行贷款量的变动而变动，同时，银行贷款量的变动也会因房地产价格变动而改变。
在理论基础一致性的前提下，同时受国外学者思路的影响，我国学者的研究基本上也是对西方研究经验的分析总结。2005年薛磊在经济模型建立的研究下，再次验证了宏观经济，金融市场，我国房地产价格的相互影响关系：2007年段忠东利用2000年到2010年年银行贷款量与我国房地产价格月度数据分析，到2010年我国房地产开发投资额达到4.8万亿元，其中70%来自银行贷款，占银行业中长期贷款的三分之一以上，因此银行的长期发展机遇也依赖地产行业，这种依赖关系使长期贷款地份额更加增加，通过分析总结西方研究经验，再次以实证检验了在长期内银行贷款量与房地产价格变动的统一性，因此我国控制房地产价格上涨可以通过中央银行来调整商业银行的贷款量，引导资金贷款的合理流向，从而加强了房地产贷款管理。在2007年研究学者王来福分析以往研究成果，认为之前研究都是只是纯理论，静态下分析，因此他建立了一个动态模型来研究货币政策对房地产价格的长期动态影响过程，得出：短期内房地产价格波动对银行贷款量影响不大；银行信贷资金的变动对房地产价格影响较大，而银行利率调整长期来说对房地产价格也没什么影响。因此在合理的银行利率波动下，控制商业银行的贷款量才能影响房地产价格。
2.房地产价格变动与货币政策整体内部关系的影响。做为国家宏观经济调控的重要手段，货币政策是做为一个整体出现的，主要包括五个方面：市场业务，存款准备金，中央银行贷款，利率政策，汇率政策。其中的核心是增加或减少供给宏观货币。货币政策的几个指标都是相辅相成，互相影响同时也影响着房地产价格，因此要对货币政策进行整体研究。从2000年-2010年对我国14年代表性城市房地产价格变动的数据分析研究，学者段忠东在2008年指出，历年来房地产价格对目前房地产价格有很大的影响，因此也就说明了消费者历年来投资，投机观念的改变下影响着房地产价格的变动。1999年袁步英通过东南亚危机研究我国房地产市场，认为汇率不稳定造成金融市场的不稳定又导致了房地产价格的不稳定；宋博却在2006年研究中指出，汇率的不稳定不影响房地产价格波动，真正影响的是汇率变动后，国家整体宏观经济情况，宏观经济在汇率变动下不能良好发展，就势必引起房地产价格的下跌，反之宏观经济稳定良好发展，房地产价格就稳定上升。因此货币政策做为一个整体存在：汇率，存款准备金率，利率，银行信贷政策，货币供应量是相互关联共同影响着房地产价格的波动。 3.通过实证定量对房地产价格与货币政策关系的研究。房地产价格的影响因素中，货币政策因素，包括了：变动利率，利率传导机制，资产组合，以及货币供应量，信贷传导机制，资产组合效应传导机制等。前期的学员大多数是在理论分析基础上定性分析了房地产价格影响因素，也有少部分运用简单的经济模型进行过实证研究。目前越来越学者倾向在理念定性研究基础上，运用实证分析，和更复杂的计量经济模型，以利率，供应量为研究倾向政策传导的变量进一步研究货币政策对房地产价格的进行更细致精确认的研究。
格兰杰困果检验，脉冲响应函数，协整检验是定量分析的主要研究方法。当前我国货币供给量根据流动性不同分为MO，M1，M2三个层次，对宏观经济影响最大的是M2，在2007年胡慧萍运用格兰杰因果分析和协整分析方法对我国货币供应是M0，M1，M2和我国房地产投资额进行分析，得出房地產投资受货币供应量短期或长期影响是一致的。2010年蒋厚栋研究表明房地产价格变动受货币供应量影响并存在3-6个月滞后期。这些实证说明我国房地产价格调控是受货币政策影响的，但调控效果要在政策实行后3-6个月才有明显体现。
二、分析评述学者们的研究
无论是通过定性理念研究，还是定量数据研究，学者们都是根据货币政策的传导机制出发，通过不同角度和不同方法得出的结论都一致：货币政策能够有效的调控房地产价格。但我们分析总结学者们的研究发现，虽然研究者们的结果都合理，但还是有一定的缺陷漏洞。
1.货币供给量影响房地产价格是双方面的，这是第一个缺陷。房地产市场的需求，房地产对市场供给都会受到货币供给量的影响，而房地产供给和市场需要却是相互矛盾的。也就是说，国家央行出台政策，限制商业银行对房地产开发商的信贷量，房地产开发商没有资金就会造成房地产市场供给量减少，这样量少于供，房价就会上涨；同样，一旦国家放开货币政策，宽松的货币政策使商业银行对房地产开发商的信贷量增加，开发商有足够的资金开发更多的楼盘，只要消费者对房地产的需求存在，在需求大于供给的条件下，在没有其它投资途径下，高回报率会使大量的资金会流入房地产，房价还是会上涨，同时银行资金不仅流向了房产商也流向了普通民众，只要当民众的房产需要求小于房产的供给量，房价才有可能趋于平衡，慢慢下跌。因此银行信贷量，银行资金的流向对房地产价格的控制作用，实际上取决于市场上的供需关系。
2.在前文提到的各学者理论或者实证研究中，都只研究了房价需求供给因素，忽略了房价的实际构成因素，这就是缺陷二。要从结合房价的构成因素上去研究货币政策对房地产的价格变动才有现实意义。我国商品房成本由以下几部分组成：建安工程费用，土地费用，建安工程前期费用，基础设施配套费用，销售代理费用，管理费用，广告宣传费用，财务费用，营销税费用，不可预见费用等。其中：土地费用占到30%，建安工程费用占到40%，这两笔费用占到房价总体的70%左右。建安工程费用占以40%，包含了建房要用到的钢材，水泥，沙子等，这些材料费用，受国家宏观经济调控，央行出台货币政策影响。土地费用占总房价的30%，因为我国特殊国情和独有的土地国有政策，因此土地费用不受货币政策的影响。但地价与房价息息相关，掌握土地所有制的地方政府在追求总业绩时，会抬高地价，房产商拿地价高了，所建商品房价格也上涨了。现实情况下，不能过度依赖货币政策对房地产价格的控制，要同时对占30%总房价的土地费用进行调控。这样才能使货币政策在房价的调控下达到真正的有效性。
三、结语
经过上文对于各研究学者研究成果的分析总结，可以得出：做为经济宏观调控手段之一的货币政策，一定程度上影响着房地产行业价格，其中货币政策中货币供应量对房地产价格影响最为明显。同时无论是银行信贷还是存款准备金率，在长期和短期影响上都达不到一致，更有甚者，短期内出台的货币政策还可能达到预期目标的反效果。做为一个整体互相影响制约的货币政策，货币政策宽松时，货币量增多，信贷扩张，利率，存款准备金率下降，因此只有在整体的综合作用下，房地产价格才能趋于平衡。但我国国情的特殊性，单一的，过度的依赖货币政策来调控房地产价格并不能从本质上解决房地产价格日益上涨的情形，是不符合我国经济宏观调控的。因此在调控我国房地产行业价格方面，不能过度依赖货币政策，要从我国实际国情和特有的土地制度出发，实行政策上的转变，加大加强对土地政策，财政政策的调控作用，再结合货币政策的实行，三管齐下，才能有效的控制房地产价格趋向平衡，同时也保障了其它产业的发展。
参考文献：
[1][美]弗雷德里克 ·S ·米什金.货币金融学[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[2]冯科.我国货币政策有效性的实证研究[M].北京：中国发展出版社，2010.
[3]段忠东等.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）.
[4]王来福等.货币政策对房地产价格的动态影响研究[J].财经问题研究，2007（11）.
关键词：货币政策 土地政策 产业政策 房地产价格
《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》在1998年发布后，福利分房制度被废除，房地产市场开始市场化运作，在房地产市场化程度不断提高中，进入了房地产的高速繁荣时期，也成了国民经济增长的支柱产业。但是房地产价格上涨太快，太高，一些城市房价出现泡沫特性，我国宏伟经济发展在房地产业价格飞速上升时受到了一定的负面影响，房地產行业利益率远远高于其它行业，在高利润的引导下，社会中大量产业资本，闲置资金都转入房地产市场 ，经济社会结构严重失衡，同时影响着居民对储蓄和消费，大众消费需求大打折，国家教育，医疗，社保等民生行业都受到影响，引起我国金融体系不稳定，可能导致政治社会危机。为了帮助房地产市场健康发展，保障民生稳定，从2003年开始，我国针对房价上升的控制，采取了从土地政策从而健全土地交易制度，慢慢转向运用货币政策调控等各种宏观调控政策，但这些都只是起到短期效应，房价在调控后上涨更快更高。在现实情况下，学者们质疑对房地产价格调控中货币政策到底有没有效，因此他们开始从不同视角，不同方向，运用不同的方法研究调控政策对房地产价格的影响，其中重点研究了对房地产价格控制上，货币政策的有效性，但忽略了房价上涨的根本原因，没有深入研究房地产价格的构成。本文在归纳总结学者们影响房地产政策的研究中，分析运用他们的研究，综合运用其合理化建议，同时指出不足之处。
学者们的研究，根据从不同角度出发来分类，可以分为：
（1）研究房地产价格与银行信贷量之间变动关系，这是从房地产价格与银行信贷之间的关系出发研究的。
（2）研究房地产价格与货币政策指标之间的影响关系，这是把各个具体的货币政策指标归结在一起来研究。
（3）利用各种详细具体的数据，在不同的计量经济模型下，数理认证，从实证研究的角度开始研究房地产价格变化。
一、归纳总结学者们的研究
1.对银行信贷与房地产价格之间变动关系研究方面的总结。银行信贷影响房地产价格变动的理论最早来源于《货币、就业与利息通论》由凯恩斯提出。此理论中货币政策理论以及传导机制是学者们研究的理论基础。一个国家或是经济体的货币权威机构利用控制货币供应量，从而影响其它经济活动的方法就是货币政策。货币政策传导机构是指中央银行运用货币政策做为工具，最终实现货币政策目标的过程。国家或者货币权威机构通过对货币供应量的调整过程中来影响资产价格，产出，利率的一系列变化。这种传导途径被凯恩斯主义者称为货币政策传导机制。货币传导机构完善程度都直接影响着货币政策实施效果。该理论通过Q理论，生命周期理论，传统利率传导途径，银行贷款途径以及其它资产价格途径等几种传导途径方法来研究总产出与货币供应量，利率水平，投资量之间的相互关系。
房地产的高保值，高增值率，高投资报酬率吸引着民众，但同时它的投资周期长，资金巨大，价格不稳定，变现能力差，因此投资中会存在很大风险。房地产做为一个高负债行业，整个房地产开发资金的70%以上都来源于银行贷款，为了确保资产安全，银行进行房地产投资贷款过程中都会进行风险排除和转移。因此如何通过控制银行信贷量从而来控制向房地产行业的资金流动就是研究银行信贷量与房地产价格变动关系的现实意义了。
金融机构的货币供应量对房地产价格变动有显著的影响这是由国外学者的研究证明的。1991年Bemanke和 Lown，2007年Goodhart和 Hofmarm在证明银行信贷量与房地产价格变动关系时，都证明了资产价格的高低与银行信贷量的高低有正相关，也有双向相关关系：房地产价格变动会受银行贷款量的变动而变动，同时，银行贷款量的变动也会因房地产价格变动而改变。
在理论基础一致性的前提下，同时受国外学者思路的影响，我国学者的研究基本上也是对西方研究经验的分析总结。2005年薛磊在经济模型建立的研究下，再次验证了宏观经济，金融市场，我国房地产价格的相互影响关系：2007年段忠东利用2000年到2010年年银行贷款量与我国房地产价格月度数据分析，到2010年我国房地产开发投资额达到4.8万亿元，其中70%来自银行贷款，占银行业中长期贷款的三分之一以上，因此银行的长期发展机遇也依赖地产行业，这种依赖关系使长期贷款地份额更加增加，通过分析总结西方研究经验，再次以实证检验了在长期内银行贷款量与房地产价格变动的统一性，因此我国控制房地产价格上涨可以通过中央银行来调整商业银行的贷款量，引导资金贷款的合理流向，从而加强了房地产贷款管理。在2007年研究学者王来福分析以往研究成果，认为之前研究都是只是纯理论，静态下分析，因此他建立了一个动态模型来研究货币政策对房地产价格的长期动态影响过程，得出：短期内房地产价格波动对银行贷款量影响不大；银行信贷资金的变动对房地产价格影响较大，而银行利率调整长期来说对房地产价格也没什么影响。因此在合理的银行利率波动下，控制商业银行的贷款量才能影响房地产价格。
2.房地产价格变动与货币政策整体内部关系的影响。做为国家宏观经济调控的重要手段，货币政策是做为一个整体出现的，主要包括五个方面：市场业务，存款准备金，中央银行贷款，利率政策，汇率政策。其中的核心是增加或减少供给宏观货币。货币政策的几个指标都是相辅相成，互相影响同时也影响着房地产价格，因此要对货币政策进行整体研究。从2000年-2010年对我国14年代表性城市房地产价格变动的数据分析研究，学者段忠东在2008年指出，历年来房地产价格对目前房地产价格有很大的影响，因此也就说明了消费者历年来投资，投机观念的改变下影响着房地产价格的变动。1999年袁步英通过东南亚危机研究我国房地产市场，认为汇率不稳定造成金融市场的不稳定又导致了房地产价格的不稳定；宋博却在2006年研究中指出，汇率的不稳定不影响房地产价格波动，真正影响的是汇率变动后，国家整体宏观经济情况，宏观经济在汇率变动下不能良好发展，就势必引起房地产价格的下跌，反之宏观经济稳定良好发展，房地产价格就稳定上升。因此货币政策做为一个整体存在：汇率，存款准备金率，利率，银行信贷政策，货币供应量是相互关联共同影响着房地产价格的波动。 3.通过实证定量对房地产价格与货币政策关系的研究。房地产价格的影响因素中，货币政策因素，包括了：变动利率，利率传导机制，资产组合，以及货币供应量，信贷传导机制，资产组合效应传导机制等。前期的学员大多数是在理论分析基础上定性分析了房地产价格影响因素，也有少部分运用简单的经济模型进行过实证研究。目前越来越学者倾向在理念定性研究基础上，运用实证分析，和更复杂的计量经济模型，以利率，供应量为研究倾向政策传导的变量进一步研究货币政策对房地产价格的进行更细致精确认的研究。
格兰杰困果检验，脉冲响应函数，协整检验是定量分析的主要研究方法。当前我国货币供给量根据流动性不同分为MO，M1，M2三个层次，对宏观经济影响最大的是M2，在2007年胡慧萍运用格兰杰因果分析和协整分析方法对我国货币供应是M0，M1，M2和我国房地产投资额进行分析，得出房地產投资受货币供应量短期或长期影响是一致的。2010年蒋厚栋研究表明房地产价格变动受货币供应量影响并存在3-6个月滞后期。这些实证说明我国房地产价格调控是受货币政策影响的，但调控效果要在政策实行后3-6个月才有明显体现。
二、分析评述学者们的研究
无论是通过定性理念研究，还是定量数据研究，学者们都是根据货币政策的传导机制出发，通过不同角度和不同方法得出的结论都一致：货币政策能够有效的调控房地产价格。但我们分析总结学者们的研究发现，虽然研究者们的结果都合理，但还是有一定的缺陷漏洞。
1.货币供给量影响房地产价格是双方面的，这是第一个缺陷。房地产市场的需求，房地产对市场供给都会受到货币供给量的影响，而房地产供给和市场需要却是相互矛盾的。也就是说，国家央行出台政策，限制商业银行对房地产开发商的信贷量，房地产开发商没有资金就会造成房地产市场供给量减少，这样量少于供，房价就会上涨；同样，一旦国家放开货币政策，宽松的货币政策使商业银行对房地产开发商的信贷量增加，开发商有足够的资金开发更多的楼盘，只要消费者对房地产的需求存在，在需求大于供给的条件下，在没有其它投资途径下，高回报率会使大量的资金会流入房地产，房价还是会上涨，同时银行资金不仅流向了房产商也流向了普通民众，只要当民众的房产需要求小于房产的供给量，房价才有可能趋于平衡，慢慢下跌。因此银行信贷量，银行资金的流向对房地产价格的控制作用，实际上取决于市场上的供需关系。
2.在前文提到的各学者理论或者实证研究中，都只研究了房价需求供给因素，忽略了房价的实际构成因素，这就是缺陷二。要从结合房价的构成因素上去研究货币政策对房地产的价格变动才有现实意义。我国商品房成本由以下几部分组成：建安工程费用，土地费用，建安工程前期费用，基础设施配套费用，销售代理费用，管理费用，广告宣传费用，财务费用，营销税费用，不可预见费用等。其中：土地费用占到30%，建安工程费用占到40%，这两笔费用占到房价总体的70%左右。建安工程费用占以40%，包含了建房要用到的钢材，水泥，沙子等，这些材料费用，受国家宏观经济调控，央行出台货币政策影响。土地费用占总房价的30%，因为我国特殊国情和独有的土地国有政策，因此土地费用不受货币政策的影响。但地价与房价息息相关，掌握土地所有制的地方政府在追求总业绩时，会抬高地价，房产商拿地价高了，所建商品房价格也上涨了。现实情况下，不能过度依赖货币政策对房地产价格的控制，要同时对占30%总房价的土地费用进行调控。这样才能使货币政策在房价的调控下达到真正的有效性。
三、结语
经过上文对于各研究学者研究成果的分析总结，可以得出：做为经济宏观调控手段之一的货币政策，一定程度上影响着房地产行业价格，其中货币政策中货币供应量对房地产价格影响最为明显。同时无论是银行信贷还是存款准备金率，在长期和短期影响上都达不到一致，更有甚者，短期内出台的货币政策还可能达到预期目标的反效果。做为一个整体互相影响制约的货币政策，货币政策宽松时，货币量增多，信贷扩张，利率，存款准备金率下降，因此只有在整体的综合作用下，房地产价格才能趋于平衡。但我国国情的特殊性，单一的，过度的依赖货币政策来调控房地产价格并不能从本质上解决房地产价格日益上涨的情形，是不符合我国经济宏观调控的。因此在调控我国房地产行业价格方面，不能过度依赖货币政策，要从我国实际国情和特有的土地制度出发，实行政策上的转变，加大加强对土地政策，财政政策的调控作用，再结合货币政策的实行，三管齐下，才能有效的控制房地产价格趋向平衡，同时也保障了其它产业的发展。
参考文献：
[1][美]弗雷德里克 ·S ·米什金.货币金融学[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[2]冯科.我国货币政策有效性的实证研究[M].北京：中国发展出版社，2010.
[3]段忠东等.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）.
[4]王来福等.货币政策对房地产价格的动态影响研究[J].财经问题研究，2007（11）.