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摘要：由于宏观经济政策的影响，自2014年下半年房地产行业出现价格上升趋势，尤其是一线城市房价涨势凶猛，房地产泡沫现象再次被人们所关注。本文以此为背景，通过与美国、日本、香港一线城市房地产泡沫崩溃前租售比、房价收入比进行比较，进一步分析我国一线城市房价较高产生而没有发生崩溃的原因。
关键词：租售比；房价收入比；房地产泡沫
中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-00000-01
一、研究背景
2014年整个宏观经济下行压力加大，房地产业也表现出楼市库存高、房地产投资增速明显下滑、市场信心不足等现象，国家通过连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330新政等灵活适度的多项政策进行宏观调控，不仅使房地产出现回暖现象，在北京、深圳等一线城市出现房价畸高，价格波动较大现象，仅2016年前两月，深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是52%、25.7%、17.4%。房地产泡沫经济问题再次被人提及。在这种情况下，利用租售比和房价收入比两个指标，通过和日本、美国、香港等一线城市房地产泡沫破裂时的数值比较，分析我国一线城市存在房地产泡沫的危险性，对于我国防范房地产泡沫的形成和破裂有重要价值。
二、指标的选择与比较
1.指标选择
理论上讲，住房的投资性需求取决于房地产的资本化率，即是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。这是投资者愿意持有房地产的当前期望收益率。国际通行标准认为合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。因此，房价租售比就成为了衡量住房价格是否合理，以及是否存在泡沫的重要指标。
从表1可以看出，美国、日本、香港一线城市在房地产泡沫时都出现了量价背离现象，其租售比都远远超出国际标准，处于泡沫危险情况，但是从数据看到，当前北京、上海等一线城市的租售比大约800、1000，其数值远远大于美国、日本、香港一线城市在泡沫顶峰期的租售比，有甚者北上广等一线城市各别小区都达到1000数值，所以中国一线城市房价存在很高的泡沫。
2.指标比较
从表2数值可以看出，1990年，日本东京平均单价93.4万日元/平方米，当时日本人均GDP约为358万日元，其房价收入比比为26；1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，人均GDP为21万港元，房价收入比为40；2008年美国人均收入，房价收入；2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。从和2008年美国、1991年日本以及1997年泡沫时期相比，2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后美国纽约、日本东京，略低于1997年香港。中国一线城市房价泡沫程度很高。
三、分析原因
我们知道，只要房地产市场存在泡沫，泡沫破裂、房价下降就是确定的，不确定的只是下降的时间。美国房价经过6年的繁荣期，在2007年最高峰后，2008年美国房市像多米诺骨牌一样崩盘，2012年跌倒谷底。在广场协议后，日本房价出现疯狂上涨趋势，在1991年空前疯狂后轰然崩溃，据统计价格从1992开始持续下跌，截至2015年，东京城市住宅用地价格跌幅为65%；香港房价从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期后其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到四五千元。从数据对比可得，中国一线城市相对于美国、日本、香港面临更大的泡沫，但为什么中国一线城市房价没有出现泡沫崩溃现象？中国的低租售比现象已经维持多年也足以证明这一点，其主要原因是中国一线城市自身的一些特点使它不会像其他国际一线城市出现大的泡沫崩溃现象。
1.中国一线城市的房地产的投机需求。2015年中国的一线城市房价的上涨主要由有钱阶级的投资和投机偏好驱动造成的，而不是由普通人群的居住刚性需求驱动。有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在，没有被逆转，中国一线城市的房价就仍有可能持续上升。对于一线城市的租金水平将短期处在低迷的状态，因为普通老百姓的收入水平在短期是不会发生变化的，所以租金水平有不可能随着房价船涨水高。在房价走高，租金走势缓慢时，出现较高的租售比，使中国一线城市的房地产不会像美国、日本、香港等出现泡沫崩溃现象。
2.宏观经济政策调节经济形式的不同
美国是次贷危机、日本、香港是宽松的货币政策刺激了房市泡沫，随后收紧的政策又刺破了泡沫，中国一线城市此轮房价的疯狂上涨也是政策造成的，所以又称为政策牛。但是中国的房地产做为中国经济支柱产业，其发展关系经济命脉，所以在一线城市出现泡沫经济时，不会立刻实施紧缩货币政策，而是为了配合宏观经济政策，政府依然以去库存配合供给侧改革为大政方针，仍然实施宽松、稳健的货币政策，全面推出刺激房价上涨的信贷政策及税收政策，以实现整体房地产去库存的改革目标。
尽管一线城市房价在短期内不会出现泡沫崩溃现象，但是泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了这个规律。对于这种非理性的繁荣，根据美国、日本、香港房地产的经验，一旦实施货币收紧等政策，投资者的风险偏好程度也会转变，其房价也会出现大幅度的回落，最终导致居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。也可以说中国的房地产绑架了中国经济。所以要进行适度改革，做到“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。使房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，同时建立起比较完善的住房法律体系，建立遏制投资投机性需求的长效机制。
关键词：租售比；房价收入比；房地产泡沫
中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-00000-01
一、研究背景
2014年整个宏观经济下行压力加大，房地产业也表现出楼市库存高、房地产投资增速明显下滑、市场信心不足等现象，国家通过连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330新政等灵活适度的多项政策进行宏观调控，不仅使房地产出现回暖现象，在北京、深圳等一线城市出现房价畸高，价格波动较大现象，仅2016年前两月，深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是52%、25.7%、17.4%。房地产泡沫经济问题再次被人提及。在这种情况下，利用租售比和房价收入比两个指标，通过和日本、美国、香港等一线城市房地产泡沫破裂时的数值比较，分析我国一线城市存在房地产泡沫的危险性，对于我国防范房地产泡沫的形成和破裂有重要价值。
二、指标的选择与比较
1.指标选择
理论上讲，住房的投资性需求取决于房地产的资本化率，即是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。这是投资者愿意持有房地产的当前期望收益率。国际通行标准认为合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。因此，房价租售比就成为了衡量住房价格是否合理，以及是否存在泡沫的重要指标。
从表1可以看出，美国、日本、香港一线城市在房地产泡沫时都出现了量价背离现象，其租售比都远远超出国际标准，处于泡沫危险情况，但是从数据看到，当前北京、上海等一线城市的租售比大约800、1000，其数值远远大于美国、日本、香港一线城市在泡沫顶峰期的租售比，有甚者北上广等一线城市各别小区都达到1000数值，所以中国一线城市房价存在很高的泡沫。
2.指标比较
从表2数值可以看出，1990年，日本东京平均单价93.4万日元/平方米，当时日本人均GDP约为358万日元，其房价收入比比为26；1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，人均GDP为21万港元，房价收入比为40；2008年美国人均收入，房价收入；2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。从和2008年美国、1991年日本以及1997年泡沫时期相比，2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后美国纽约、日本东京，略低于1997年香港。中国一线城市房价泡沫程度很高。
三、分析原因
我们知道，只要房地产市场存在泡沫，泡沫破裂、房价下降就是确定的，不确定的只是下降的时间。美国房价经过6年的繁荣期，在2007年最高峰后，2008年美国房市像多米诺骨牌一样崩盘，2012年跌倒谷底。在广场协议后，日本房价出现疯狂上涨趋势，在1991年空前疯狂后轰然崩溃，据统计价格从1992开始持续下跌，截至2015年，东京城市住宅用地价格跌幅为65%；香港房价从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期后其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到四五千元。从数据对比可得，中国一线城市相对于美国、日本、香港面临更大的泡沫，但为什么中国一线城市房价没有出现泡沫崩溃现象？中国的低租售比现象已经维持多年也足以证明这一点，其主要原因是中国一线城市自身的一些特点使它不会像其他国际一线城市出现大的泡沫崩溃现象。
1.中国一线城市的房地产的投机需求。2015年中国的一线城市房价的上涨主要由有钱阶级的投资和投机偏好驱动造成的，而不是由普通人群的居住刚性需求驱动。有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在，没有被逆转，中国一线城市的房价就仍有可能持续上升。对于一线城市的租金水平将短期处在低迷的状态，因为普通老百姓的收入水平在短期是不会发生变化的，所以租金水平有不可能随着房价船涨水高。在房价走高，租金走势缓慢时，出现较高的租售比，使中国一线城市的房地产不会像美国、日本、香港等出现泡沫崩溃现象。
2.宏观经济政策调节经济形式的不同
美国是次贷危机、日本、香港是宽松的货币政策刺激了房市泡沫，随后收紧的政策又刺破了泡沫，中国一线城市此轮房价的疯狂上涨也是政策造成的，所以又称为政策牛。但是中国的房地产做为中国经济支柱产业，其发展关系经济命脉，所以在一线城市出现泡沫经济时，不会立刻实施紧缩货币政策，而是为了配合宏观经济政策，政府依然以去库存配合供给侧改革为大政方针，仍然实施宽松、稳健的货币政策，全面推出刺激房价上涨的信贷政策及税收政策，以实现整体房地产去库存的改革目标。
尽管一线城市房价在短期内不会出现泡沫崩溃现象，但是泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了这个规律。对于这种非理性的繁荣，根据美国、日本、香港房地产的经验，一旦实施货币收紧等政策，投资者的风险偏好程度也会转变，其房价也会出现大幅度的回落，最终导致居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。也可以说中国的房地产绑架了中国经济。所以要进行适度改革，做到“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。使房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，同时建立起比较完善的住房法律体系，建立遏制投资投机性需求的长效机制。