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摘要：BT模式主要是指业主全权委托工程总承包企业建设某项工程，建设期的资金由工程总承包企业筹措，建设期的风险由工程总承包企业承担。在项目建成后工程总承包企业向业主收款并轉让项目的工程建设方式。本文通过某区旧城改造安置房建设工程实例来分析项目采用BT模式的优势。
关键词：BT模式；自主建设；旧城改造；三方共赢
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式简介
BT模式是国际上项目建设的通常模式之一，而且有不断发展、扩大的趋势，其重要的原因就是因为它对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三赢”的方案。项目建设是否采用BT模式的主动权在于业主，BT模式对业主而言是“借鸡下蛋”的经营方式。在BT模式下，业主在项目建成之前不需任何投资，建设期的资金由工程总承包企业安排，业主不承担建设期的风险，建设风险由工程总承包企业负责。银行通过参与BT项目，有业主和工程总承包企业双方的保证，为资金找到一个长期而安全的出路。工程总承包企业凭借自己的设计力量、施工力量、管理能力和融资能力积极参与，推动BT项目的开展。
2、BT模式与自主建设的比较
2.1 从投资角度来分析
2.1.1建设单位自主建设需要的总投资
以某区旧城改造江北片02-07区块安置房工程为例
●工程费用
工程费用的估算价详见如下:
主体工程造价(包括公建建筑和住宅建筑)为37149万元; 总图配套工程(包括道路及公共绿地、供配电、给排水、燃气) 为2797.83万元,总价为39946.83万元。
（注：多层建筑单位造价已综合地基处理、土建、初步装饰、水电、消防安装，高层建筑单位造价已综合地下室、桩基、土建、初步装饰、水电、消防、电梯安装）
●工程建设其他费用
其他费用的估算详见下表:
工程建设其他费用表
序号 费用项目 费用标准 取费基数 依据 费用
1 建设管理费
1.1 建设单位管理费 0.85% 39946.83 财建[2002]394号 339.55
1.2 建设单位其他费 0.70% 39946.83 浙价服[2003]112号 279.63
1.3 工程监理费 0.90% 39946.83 价费[1992]479号 359.52
1.4 建设工程质量监督费 0.9元/平方 185210.2 浙价费[2003]102号 16.67
2 房屋拆除费 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究费 按建设项目估算投资额分档收费 浙价格[1999]411号 4
4 勘察设计费 26.5元/平方 185210.2 计价格[2002]10号 490.81
5 环境影响评价费 按建设项目估算投资额分档收费 计价格[2002]125号 9.8
6 劳动安全卫生评价费 0.03% 39946.83 国家劳动部[1998]第16号令 11.98
7 场地准备及临时设施费 0.70% 39946.83 近年来工程项目实际投入测算 279.63
8 白蚁防治费 1.5元/平方 185210.2 浙价房联(93)43号 27.78
9 工程保险费(建筑工程一切险和第三者责任险) 0.25% 39946.83 相关保险条款 99.87
10 市政基础设施配套费 60元/平方 140312.2 浙价房(1997)209号 841.87
11 新型墙体材料专项基金 ８元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171号令 148.17
12 散装水泥专项资金 1.5元/吨 31485.734 浙财综字［2002］139号 4.72
13 临时安置补助费 3042.44
14 搬家补助费 50.71
合计(万元) 5957.07
注1：临时安置补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十八条，按每月5元/平方（24个月内），超过24个月每月10元/平方，过渡期由建设期可知为3年（36个月）
24个月×5元/平方×126768.22平方米+12个月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44万元
注2：搬家补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十九条，按建筑面积4元/平方计
4元/平方×126768.22平方米=50.71万元
●预备费用
本项目的预备费用只计基本预备费，不计涨价预备费，基本预备费取工程费用和工程建设其他费用的5%计；
（39946.83万元＋5957.07万元）×5%=2295.19万元
●建设期利息
本项目资金65%来自于贷款，总计31288万元，第一年贷入20%，第二年贷入40%，第三年贷入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54万元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05万元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09万元
则建设期利息为：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68万元
经过计算，本项目总投资为51382.77万元。
2.1.2项目实施BT模式需要的总投资
项目实施BT模式，建设单位管理费及建设单位其他费变成总承包单位服务费，费率取1.5%。项目移交后，建设单位再给总承包单位一定的融资费用（相当于建设单位的建设期利息）。
建设单位给总承包单位的融资费用（按工程造价的8%计）。
39946.83万元×8%=3198.75万元
经过计算，本项目总投资为51376.87万元。
2.1.3方案比选
从投资角度来讲，建设单位自主建设需要投资51382.77万元。采用BT模式需要投资51376.87万元，比自主建设少投入5.9万元，优于自主建设。
2.2 从其他角度来分析
2.2.1可降低管理成本和建设期风险
在BT模式下，项目的建设由工程总承包企业承担，某区旧城改造指挥部不需要设立项目管理机构来实施项目建设中的管理，建设期内不投入资金，某区旧城改造指挥部只需要监督工程总承包企业在规定的时间内移交项目即可，节省了大量人力、物力。同时，某区旧城改造指挥部只有在项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，这样大大减小了建设期的风险。
2.2.2可降低项目建设成本，缩短工期
由于工作量的扩大，工程总承包企业可以给出最优惠的总体价格。总承包价格由工程设计、施工造价、各项管理开支费用、合理的利润、风险费用、财务费用、国家规定的税收等部分组成，必须是一个双方认可的合理的价格，以达到项目总体成本的控制。在BT模式下，工程项目所涉及的管线改移、设计、施工及对外协调等工作全部由施工总承包企业负责，减少了设计招标等中间环节。在业主合同工期的压力下，施工总承包企业对外协调力度加大，避免了通常模式下业主设计单位、施工单位相互扯皮现象的发生，大大缩短了工期。
2.2.3有利于业主控制项目的总体价格
BT模式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地降低工程造价、转移业主的投资建设风险。工程总承包企业将统筹安排项目建设期的资金，负责项目的融资，在建设期不需要动用业主的财务资源，并减少因其融资而增加的財务工作,业主在项目建成转让时才需要付款，有利于降低其负债水平。因而，BT模式为业主在财务状况不变的情况下早上项目、多上项目创造了条件。按照惯例，项目报价中财务费用依市场利率的水平单独计算，与业主自行贷款的费用相差不大，不会因此增加项目的造价。同时，该费用是固定报价、包干使用的，因资金安排不合理而造成财务费用的增加由工程总承包企业承担。
3、结论
通过上述分析可知，项目实施BT模式对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三方共赢”的方案。但是在国内建设领域，BT方式作为一种新型的融资建设方式，诞生的时间短、实践经验少，在实际操作过程中，政府有关部门需在立法、审批等环节进一步子以规范，以促进BT方式在我国的建设领域得到泛应用和健康发展。
参考文献
[1] 王世杰，刘文丰.BOT投资方式的融资特点与风险管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).
[2] 刘春明. BOT公路项目运作风险初探[J]．辽宁交通利技， 1998(4).
[3] 刘贞平.工程建设监理概论[M].北京:中国建筑工业出版社，1997.
[4] 李太成.工程总承包项目管理应注意的几个问题[J]．国际工程与劳务，2004,(4):42-44
关键词：BT模式；自主建设；旧城改造；三方共赢
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式简介
BT模式是国际上项目建设的通常模式之一，而且有不断发展、扩大的趋势，其重要的原因就是因为它对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三赢”的方案。项目建设是否采用BT模式的主动权在于业主，BT模式对业主而言是“借鸡下蛋”的经营方式。在BT模式下，业主在项目建成之前不需任何投资，建设期的资金由工程总承包企业安排，业主不承担建设期的风险，建设风险由工程总承包企业负责。银行通过参与BT项目，有业主和工程总承包企业双方的保证，为资金找到一个长期而安全的出路。工程总承包企业凭借自己的设计力量、施工力量、管理能力和融资能力积极参与，推动BT项目的开展。
2、BT模式与自主建设的比较
2.1 从投资角度来分析
2.1.1建设单位自主建设需要的总投资
以某区旧城改造江北片02-07区块安置房工程为例
●工程费用
工程费用的估算价详见如下:
主体工程造价(包括公建建筑和住宅建筑)为37149万元; 总图配套工程(包括道路及公共绿地、供配电、给排水、燃气) 为2797.83万元,总价为39946.83万元。
（注：多层建筑单位造价已综合地基处理、土建、初步装饰、水电、消防安装，高层建筑单位造价已综合地下室、桩基、土建、初步装饰、水电、消防、电梯安装）
●工程建设其他费用
其他费用的估算详见下表:
工程建设其他费用表
序号 费用项目 费用标准 取费基数 依据 费用
1 建设管理费
1.1 建设单位管理费 0.85% 39946.83 财建[2002]394号 339.55
1.2 建设单位其他费 0.70% 39946.83 浙价服[2003]112号 279.63
1.3 工程监理费 0.90% 39946.83 价费[1992]479号 359.52
1.4 建设工程质量监督费 0.9元/平方 185210.2 浙价费[2003]102号 16.67
2 房屋拆除费 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究费 按建设项目估算投资额分档收费 浙价格[1999]411号 4
4 勘察设计费 26.5元/平方 185210.2 计价格[2002]10号 490.81
5 环境影响评价费 按建设项目估算投资额分档收费 计价格[2002]125号 9.8
6 劳动安全卫生评价费 0.03% 39946.83 国家劳动部[1998]第16号令 11.98
7 场地准备及临时设施费 0.70% 39946.83 近年来工程项目实际投入测算 279.63
8 白蚁防治费 1.5元/平方 185210.2 浙价房联(93)43号 27.78
9 工程保险费(建筑工程一切险和第三者责任险) 0.25% 39946.83 相关保险条款 99.87
10 市政基础设施配套费 60元/平方 140312.2 浙价房(1997)209号 841.87
11 新型墙体材料专项基金 ８元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171号令 148.17
12 散装水泥专项资金 1.5元/吨 31485.734 浙财综字［2002］139号 4.72
13 临时安置补助费 3042.44
14 搬家补助费 50.71
合计(万元) 5957.07
注1：临时安置补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十八条，按每月5元/平方（24个月内），超过24个月每月10元/平方，过渡期由建设期可知为3年（36个月）
24个月×5元/平方×126768.22平方米+12个月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44万元
注2：搬家补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十九条，按建筑面积4元/平方计
4元/平方×126768.22平方米=50.71万元
●预备费用
本项目的预备费用只计基本预备费，不计涨价预备费，基本预备费取工程费用和工程建设其他费用的5%计；
（39946.83万元＋5957.07万元）×5%=2295.19万元
●建设期利息
本项目资金65%来自于贷款，总计31288万元，第一年贷入20%，第二年贷入40%，第三年贷入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54万元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05万元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09万元
则建设期利息为：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68万元
经过计算，本项目总投资为51382.77万元。
2.1.2项目实施BT模式需要的总投资
项目实施BT模式，建设单位管理费及建设单位其他费变成总承包单位服务费，费率取1.5%。项目移交后，建设单位再给总承包单位一定的融资费用（相当于建设单位的建设期利息）。
建设单位给总承包单位的融资费用（按工程造价的8%计）。
39946.83万元×8%=3198.75万元
经过计算，本项目总投资为51376.87万元。
2.1.3方案比选
从投资角度来讲，建设单位自主建设需要投资51382.77万元。采用BT模式需要投资51376.87万元，比自主建设少投入5.9万元，优于自主建设。
2.2 从其他角度来分析
2.2.1可降低管理成本和建设期风险
在BT模式下，项目的建设由工程总承包企业承担，某区旧城改造指挥部不需要设立项目管理机构来实施项目建设中的管理，建设期内不投入资金，某区旧城改造指挥部只需要监督工程总承包企业在规定的时间内移交项目即可，节省了大量人力、物力。同时，某区旧城改造指挥部只有在项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，这样大大减小了建设期的风险。
2.2.2可降低项目建设成本，缩短工期
由于工作量的扩大，工程总承包企业可以给出最优惠的总体价格。总承包价格由工程设计、施工造价、各项管理开支费用、合理的利润、风险费用、财务费用、国家规定的税收等部分组成，必须是一个双方认可的合理的价格，以达到项目总体成本的控制。在BT模式下，工程项目所涉及的管线改移、设计、施工及对外协调等工作全部由施工总承包企业负责，减少了设计招标等中间环节。在业主合同工期的压力下，施工总承包企业对外协调力度加大，避免了通常模式下业主设计单位、施工单位相互扯皮现象的发生，大大缩短了工期。
2.2.3有利于业主控制项目的总体价格
BT模式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地降低工程造价、转移业主的投资建设风险。工程总承包企业将统筹安排项目建设期的资金，负责项目的融资，在建设期不需要动用业主的财务资源，并减少因其融资而增加的財务工作,业主在项目建成转让时才需要付款，有利于降低其负债水平。因而，BT模式为业主在财务状况不变的情况下早上项目、多上项目创造了条件。按照惯例，项目报价中财务费用依市场利率的水平单独计算，与业主自行贷款的费用相差不大，不会因此增加项目的造价。同时，该费用是固定报价、包干使用的，因资金安排不合理而造成财务费用的增加由工程总承包企业承担。
3、结论
通过上述分析可知，项目实施BT模式对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三方共赢”的方案。但是在国内建设领域，BT方式作为一种新型的融资建设方式，诞生的时间短、实践经验少，在实际操作过程中，政府有关部门需在立法、审批等环节进一步子以规范，以促进BT方式在我国的建设领域得到泛应用和健康发展。
参考文献
[1] 王世杰，刘文丰.BOT投资方式的融资特点与风险管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).
[2] 刘春明. BOT公路项目运作风险初探[J]．辽宁交通利技， 1998(4).
[3] 刘贞平.工程建设监理概论[M].北京:中国建筑工业出版社，1997.
[4] 李太成.工程总承包项目管理应注意的几个问题[J]．国际工程与劳务，2004,(4):42-44