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摘 要 行政救济往往是行政相对人通过行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿等方式进行维权。从表面来看，物业管理主要是物业服务公司与业主、小区之间的法律关系，与行政行为之间并不存在过多的交集，但实践中往往出现一些纠纷，通过民事争议解决途径无法取得效果，或者困难重重，但如果尝试行政救济途径，却会“柳暗花明又一村”。本文从律师执业经验出发，结合行政法的相关理论，阐述了通过行政救济手段来化解物业管理领域纠纷的新思路。
关键词 物业管理 业主 行政救济 维权
作者简介：廖志松，浙江金道律师事务所律师。
中图分类号：D922.1 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.246
物业一词，现今使用最多的是在物业管理、物业服务等词语中，在香港、日本，物业就是指房产。物业一词引进之后，不是作为房产的同义词得到推广，而是与管理一词合用而受到认可推广，日常生活用语中物业既可以代指物业服务公司，又可以代指物业管理。国务院《物业管理条例》中只有物业管理的定义，而没有对物业进行定义，但从物业管理一词的定义中可知，物业其法律上的概念应当是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。
房地产作为中国近二十年来最火热的城市产业，其俨然成为国家的支柱产业，同时也是国民投资的重点。随着大量住宅小区的投入使用，老小区的简约管理模式受到极大的挑战，物业服务公司随之孕育而生，物业服务的内容包含房屋及配套设施设备的维护、养护，包括对小区的环境、卫生、绿化、停车和公共秩序进行维护
物业管理的特殊性和重要性，使得其既与住房建设部门存在行政上的管理关联性，又与当地街道社区相互依存，再者业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织参与其管理决策。物业管理领域的纠纷不仅仅是拖欠物业费，还大量存在相邻权纠纷、违章建筑，甚至还有变更建设规划这样不易为人所知的问题。本文尝试从行政救济途径来谈灵活处理物业管理领域纠纷，对物业管理领域中一些较为特殊的纠纷矛盾另辟蹊径，提出一些处理的思路。
一、业主委员会成立后不予备案登记的纠纷
新成立的业主委员会因无法在政府机关备案，其合法性受到质疑，得不到街道、居委会、物业公司等的认可，无法开展正常工作。此类纠纷主要发生在业主大会会议的召开未接受街道的指导和监督，或者是业主委员会中的具体成员受到街道或房管部门的排斥。
（二）具体法律规定
国务院《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条均规定，业主委员会在选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
（二）行政救济方法
行政机关不予备案理由往往有：成立的程序不合法、提交的资料不全、业主委员会组成人员不适当等。在实践中，经行政诉讼后有胜诉案例，获得法院支持要求上述行政机关履行备案职责。成立的业主委员会以自己的名义起诉房产行政主管部门或街道办、乡镇政府。需要注意的是，在业主大会会议的召开、业主委员会的成立过程中，尽可能向主管单位提出指导、帮助的请求，并保留要相应的证据。
二、划分或调整物业管理区域引起的纠纷
物业管理区域的划分将会影响到共用设施设备的配置、业主委员会的重新设立（每一个物业管理区域成立一个业主大会，也就会对应一个业主委员会及物业服务公司），完全有可能影响到一个物业片区的稳定。
（一）具体法律规定
国务院《物业管理条例》中多次提到物业管理区域，但在具体操作中如何划分管理区域，杭州市作出了相应的细化：
1.主动划分物业管理区域。《杭州物业管理条例》第二十七条规定，小区所在房产主管部门会同街道、乡镇政府及社区，遵循相对集中、便于管理的原则，根据小区物业的共用设施设备配置、建筑规模等情况对物业管理区域进行划分。
2.经申请调整物业管理区域。《杭州物业管理条例》第二十八条规定，小区业主委员可以向房产主管部门提出调整物业管理区域的请求，房产主管部门应当20个工作日内，会同当地街道、社区作出决定。
（二）行政救济方法
在实践中有业主提起行政诉讼，要求撤销行政机关划定物业区域案决定成功的案件，但暂没有提出调整物业管理区域而引起的案例，如：四川成都某区房地产管理局将“中央花园清水河片区”划分成5个物业管理区域，忽视物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题的。部分业主通过诉讼维权，法院支持了业主的诉讼请求，责令重新划分。另外，北京首例不服海淀区建委重新划定物业区域案，在一审被裁定驳回后，二审法院认可了业主个人的原告主体资格，指令一审法院继续审理该案。对于此类纠纷视情况，可由业主个人或业主委员会提起行政诉讼：
1.业主个人不认可物业管理区域划分的，可以起诉房产行政主管部门，请求撤销该物业管理区域划分的行政行為。
2.业主委员会提出的调整物业管理区域，如行政机关未同意，可以请求行政机关履职。
三、变更建设规划的纠纷
实践中较多业主入住后发现之前了解的规划与交房后的实际情况不符。买房时规划的园林、广场不见了，绿化面积也明显缩水，采光、通行等相邻权受到极大影响，甚至物业用房也缩水或干脆被挪作他用。遇到这种情况下，业主可以考虑通过行政复议、行政诉讼维权，撤销违法的规划审批，争取自身的合法权益。
（一）具体法律规定
《商品房销售管理办法》第二十四条明确规定：房地产开发企业不得擅自变更规划，即使需要进行变更，也需要由城乡规划主管部门采取听证会的形式，听取相关利害关系人的意见，如果规划变更导致商品房的结构型式、户型和朝向发生变化，房地产开发商应当书面通知利害关系人，如果修改、变更给利害关系人造成损失的，应当依法给予补偿，甚至《物权法》第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属需经双“三分之二”的业主同意。 （二）行政救济方法
针对开发商正在办理或办理完成的规划变更手续，被侵权的业主或业主委员会可以向当地规划部门提出行政复议和诉讼，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可。在徐州一小区物业用房擅自变更规划挪作他用一案中，位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园（一期）是2000年开发建设、2001年交付使用的物业小区。物管公司接手后，开发商只提供2间车库供物管使用。但后来了解，开发商将该小区的物管用房出租给他人经营幼儿园。该小区业委会向法院提起起诉要求开发商交付物管房时，开发商出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。业委会针对该份手续，选择了向徐州市人民政府提起行政复议，复议决定撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。开发商不服复议决定提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决維持了徐州市人民政府的复议决定。这一案件，可谓是程序用尽，但开发商之所以败诉，其根本就应当在于其变更规划没有履行相关的法定程序，而且损害了利害关系人的合法权益。
四、物业服务企业资质引起的纠纷
小区业主不满意开发商前期选定的或现有的物业服务公司的服务，想另行选聘，但可能因为其他各种原由受阻，比如物业服务合同未到期、业主大会会议难以召开等。如果能够收集到足够的证据，证明该物业服务公司存在不符合《物业管理企业资质管理办法》的情形，业主或业主委员会可以提起行政诉讼，要求主管行政机关撤销该物业服务公司的资质证书，以实现解聘的终极目的。
（一）具体法律规定
建设部《物业服务企业资质管理办法》第五条规定针对各资质等级物业服务企业的条件在注册资本、专业人员数量等进行了详细规定。需要注意的是，杭州市配合《公司法》关于注册资本认缴制的修改，已经对注册资本的要求放开，并且也不实现每年年检，甚至2017年随着国务院对行政审批权的放开，物业一级资质以下也无需审批了。
（二）行政救济方法
虽然针对的是物业公司的资质，但其实质解决的是实践中的物业公司和业主委员会等之间的争议，可谓是剑走偏锋，达到最终目的。实践中有成功案例，某小区众多业主对开发商前期物管公司服务不满意，但苦于小区中的业主大多是投资购买，实际的入住率太低，没有达到召开业主大会的条例，小区业主委员会也没有成立，导致解聘现有的物业公司，无法通过业主大会决议方式来完成。这个局面比较被动，但业主向律师咨询调查之后，认为该物业公司的资质审批有问题，建议他们从物业公司资质合法性方面切入，通过行政救济的办法拿掉现有物业公司资质，以实现撤换物管的目的。律师先是向房管局发去了《律师函》，向房管局反映情况，要求主动撤销该物业公司的资质。房管局作为主管部门组织几方进行调解，但最终没有结果。之后，业主向法院提起行政诉讼，将房产局作为被告，要求撤销物业公司资质的。面对诉讼的压力，房管局只有依据调查的情况撤销了该物业公司的资质，业主达到了相应的目的后撤诉了。在这一案件中，行政机关的处罚措施其实也达到了解决民事合同争议的效果。
此外，城市执法部门针对业主、业主委员会或小区违章建筑等所作的行政行为，如不服可以通过行政复议、诉讼维权，这类纠纷相对上述的纠纷，行政机关介入较为明显，没有太大争议，因此不作特别梳理。毕竟涉及物业管理的法律法规数量众多，需要运用行政法律来解决相关争议，其前提还是需要熟悉大量的法律法规，在遇到纠纷时找到行政机关管理的职能依据，以此来作为解决纠纷的切入点。
参考文献：
[1]周珂.身边的法律顾问：物业管理与业主权益.北京：中国人民大学出版社.2009.
[2]骆金盛.民商事疑难案件裁判标准与法律适用——物业管理卷.北京：中国法制出版社.2011.
[3]曾祥瑞.行政救济论.北京：人民出版社.2002.
[4]沈福俊.中国行政救济程序论.北京：北京大学出版社.2008.
关键词 物业管理 业主 行政救济 维权
作者简介：廖志松，浙江金道律师事务所律师。
中图分类号：D922.1 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.246
物业一词，现今使用最多的是在物业管理、物业服务等词语中，在香港、日本，物业就是指房产。物业一词引进之后，不是作为房产的同义词得到推广，而是与管理一词合用而受到认可推广，日常生活用语中物业既可以代指物业服务公司，又可以代指物业管理。国务院《物业管理条例》中只有物业管理的定义，而没有对物业进行定义，但从物业管理一词的定义中可知，物业其法律上的概念应当是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。
房地产作为中国近二十年来最火热的城市产业，其俨然成为国家的支柱产业，同时也是国民投资的重点。随着大量住宅小区的投入使用，老小区的简约管理模式受到极大的挑战，物业服务公司随之孕育而生，物业服务的内容包含房屋及配套设施设备的维护、养护，包括对小区的环境、卫生、绿化、停车和公共秩序进行维护
物业管理的特殊性和重要性，使得其既与住房建设部门存在行政上的管理关联性，又与当地街道社区相互依存，再者业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织参与其管理决策。物业管理领域的纠纷不仅仅是拖欠物业费，还大量存在相邻权纠纷、违章建筑，甚至还有变更建设规划这样不易为人所知的问题。本文尝试从行政救济途径来谈灵活处理物业管理领域纠纷，对物业管理领域中一些较为特殊的纠纷矛盾另辟蹊径，提出一些处理的思路。
一、业主委员会成立后不予备案登记的纠纷
新成立的业主委员会因无法在政府机关备案，其合法性受到质疑，得不到街道、居委会、物业公司等的认可，无法开展正常工作。此类纠纷主要发生在业主大会会议的召开未接受街道的指导和监督，或者是业主委员会中的具体成员受到街道或房管部门的排斥。
（二）具体法律规定
国务院《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条均规定，业主委员会在选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
（二）行政救济方法
行政机关不予备案理由往往有：成立的程序不合法、提交的资料不全、业主委员会组成人员不适当等。在实践中，经行政诉讼后有胜诉案例，获得法院支持要求上述行政机关履行备案职责。成立的业主委员会以自己的名义起诉房产行政主管部门或街道办、乡镇政府。需要注意的是，在业主大会会议的召开、业主委员会的成立过程中，尽可能向主管单位提出指导、帮助的请求，并保留要相应的证据。
二、划分或调整物业管理区域引起的纠纷
物业管理区域的划分将会影响到共用设施设备的配置、业主委员会的重新设立（每一个物业管理区域成立一个业主大会，也就会对应一个业主委员会及物业服务公司），完全有可能影响到一个物业片区的稳定。
（一）具体法律规定
国务院《物业管理条例》中多次提到物业管理区域，但在具体操作中如何划分管理区域，杭州市作出了相应的细化：
1.主动划分物业管理区域。《杭州物业管理条例》第二十七条规定，小区所在房产主管部门会同街道、乡镇政府及社区，遵循相对集中、便于管理的原则，根据小区物业的共用设施设备配置、建筑规模等情况对物业管理区域进行划分。
2.经申请调整物业管理区域。《杭州物业管理条例》第二十八条规定，小区业主委员可以向房产主管部门提出调整物业管理区域的请求，房产主管部门应当20个工作日内，会同当地街道、社区作出决定。
（二）行政救济方法
在实践中有业主提起行政诉讼，要求撤销行政机关划定物业区域案决定成功的案件，但暂没有提出调整物业管理区域而引起的案例，如：四川成都某区房地产管理局将“中央花园清水河片区”划分成5个物业管理区域，忽视物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题的。部分业主通过诉讼维权，法院支持了业主的诉讼请求，责令重新划分。另外，北京首例不服海淀区建委重新划定物业区域案，在一审被裁定驳回后，二审法院认可了业主个人的原告主体资格，指令一审法院继续审理该案。对于此类纠纷视情况，可由业主个人或业主委员会提起行政诉讼：
1.业主个人不认可物业管理区域划分的，可以起诉房产行政主管部门，请求撤销该物业管理区域划分的行政行為。
2.业主委员会提出的调整物业管理区域，如行政机关未同意，可以请求行政机关履职。
三、变更建设规划的纠纷
实践中较多业主入住后发现之前了解的规划与交房后的实际情况不符。买房时规划的园林、广场不见了，绿化面积也明显缩水，采光、通行等相邻权受到极大影响，甚至物业用房也缩水或干脆被挪作他用。遇到这种情况下，业主可以考虑通过行政复议、行政诉讼维权，撤销违法的规划审批，争取自身的合法权益。
（一）具体法律规定
《商品房销售管理办法》第二十四条明确规定：房地产开发企业不得擅自变更规划，即使需要进行变更，也需要由城乡规划主管部门采取听证会的形式，听取相关利害关系人的意见，如果规划变更导致商品房的结构型式、户型和朝向发生变化，房地产开发商应当书面通知利害关系人，如果修改、变更给利害关系人造成损失的，应当依法给予补偿，甚至《物权法》第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属需经双“三分之二”的业主同意。 （二）行政救济方法
针对开发商正在办理或办理完成的规划变更手续，被侵权的业主或业主委员会可以向当地规划部门提出行政复议和诉讼，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可。在徐州一小区物业用房擅自变更规划挪作他用一案中，位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园（一期）是2000年开发建设、2001年交付使用的物业小区。物管公司接手后，开发商只提供2间车库供物管使用。但后来了解，开发商将该小区的物管用房出租给他人经营幼儿园。该小区业委会向法院提起起诉要求开发商交付物管房时，开发商出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。业委会针对该份手续，选择了向徐州市人民政府提起行政复议，复议决定撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。开发商不服复议决定提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决維持了徐州市人民政府的复议决定。这一案件，可谓是程序用尽，但开发商之所以败诉，其根本就应当在于其变更规划没有履行相关的法定程序，而且损害了利害关系人的合法权益。
四、物业服务企业资质引起的纠纷
小区业主不满意开发商前期选定的或现有的物业服务公司的服务，想另行选聘，但可能因为其他各种原由受阻，比如物业服务合同未到期、业主大会会议难以召开等。如果能够收集到足够的证据，证明该物业服务公司存在不符合《物业管理企业资质管理办法》的情形，业主或业主委员会可以提起行政诉讼，要求主管行政机关撤销该物业服务公司的资质证书，以实现解聘的终极目的。
（一）具体法律规定
建设部《物业服务企业资质管理办法》第五条规定针对各资质等级物业服务企业的条件在注册资本、专业人员数量等进行了详细规定。需要注意的是，杭州市配合《公司法》关于注册资本认缴制的修改，已经对注册资本的要求放开，并且也不实现每年年检，甚至2017年随着国务院对行政审批权的放开，物业一级资质以下也无需审批了。
（二）行政救济方法
虽然针对的是物业公司的资质，但其实质解决的是实践中的物业公司和业主委员会等之间的争议，可谓是剑走偏锋，达到最终目的。实践中有成功案例，某小区众多业主对开发商前期物管公司服务不满意，但苦于小区中的业主大多是投资购买，实际的入住率太低，没有达到召开业主大会的条例，小区业主委员会也没有成立，导致解聘现有的物业公司，无法通过业主大会决议方式来完成。这个局面比较被动，但业主向律师咨询调查之后，认为该物业公司的资质审批有问题，建议他们从物业公司资质合法性方面切入，通过行政救济的办法拿掉现有物业公司资质，以实现撤换物管的目的。律师先是向房管局发去了《律师函》，向房管局反映情况，要求主动撤销该物业公司的资质。房管局作为主管部门组织几方进行调解，但最终没有结果。之后，业主向法院提起行政诉讼，将房产局作为被告，要求撤销物业公司资质的。面对诉讼的压力，房管局只有依据调查的情况撤销了该物业公司的资质，业主达到了相应的目的后撤诉了。在这一案件中，行政机关的处罚措施其实也达到了解决民事合同争议的效果。
此外，城市执法部门针对业主、业主委员会或小区违章建筑等所作的行政行为，如不服可以通过行政复议、诉讼维权，这类纠纷相对上述的纠纷，行政机关介入较为明显，没有太大争议，因此不作特别梳理。毕竟涉及物业管理的法律法规数量众多，需要运用行政法律来解决相关争议，其前提还是需要熟悉大量的法律法规，在遇到纠纷时找到行政机关管理的职能依据，以此来作为解决纠纷的切入点。
参考文献：
[1]周珂.身边的法律顾问：物业管理与业主权益.北京：中国人民大学出版社.2009.
[2]骆金盛.民商事疑难案件裁判标准与法律适用——物业管理卷.北京：中国法制出版社.2011.
[3]曾祥瑞.行政救济论.北京：人民出版社.2002.
[4]沈福俊.中国行政救济程序论.北京：北京大学出版社.2008.