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【摘 要】本文选取2005年7月—2013年3月的月度数据，采用协整检验与Granger因果检验对人民币汇率与房地产价格之间的关系进行实证分析。格兰杰因果分析显示，从短期和长期来说，人民币实际有效汇率的变动均是房地产平均销售价格上涨的原因；短期中，房地产平均销售价格的上涨对人民币实际有效汇率的影响不显著，长期中，房地产平均销售价格的上涨对人民币实际有效汇率的影响是显著的。对变量LNREER、LNHP进行协整检验，结果显示两者间具有协整关系，人民币实际有效汇率与我国房地产价格具有共同的增长趋势，保持着长期稳定的均衡关系。
【关键词】人民币汇率；房地产价格；协整检验
一、引言
近年来，人民币汇率和房地产价格的“节节攀升”已经引起了政府、企业以及广大群众的高度关注，同时也成为经济领域研究和讨论的重要话题。周建军以北京、上海等地为例分析了国际投机资本对房地产价格波动的影响；宋勃和高波提出短期内房地产价格上涨吸引外资的流入，长期外资的流入对房地产价格上涨产生影响。王爱俭、沈庆劫分析了汇率对房地产需求和供给的影响关系；吕萍、周滔从投资预期回报角度分析了长期汇率与房地产价格变动的关系，认为巨额的外汇储备导致的流动性过剩是房地产价格上涨的主要原因。本文在以上研究的基础上，采用协整检验与格兰杰因果检验来对我国对人民币实际有效汇率汇率与房地产价格的关系进行的实证分析。
二、人民币汇率变动与房地产价格关系的协整分析
本文选取了汇改后，即2005年7月至2013年3月的数据运用eviews6.0对其进行协整检验。其中，HP来代表房地产的平均销售价格，由中国统计年鉴中商品房月度累计销售额与月度累计销售面积相除得到房地产月度平均销售价格，并调整为以2005年7月为基期（2005年7月=100）；REER为人民币实际有效汇率，该数据来源于国际清算银行。为了消除时间序列中的异方差，对各变量取对数LNHP、LNREER，进一步差分后记为DLNHP、DLNREER。因为数据的自然对数变化不改变原来数据的协整关系，并能使其趋势线性化，而差分可以消除变量序列的趋势。
（一）单位根检验
由于对非平稳的时间序列变量直接进行回归分析可能会出现“伪回归”现象，因此在对经济变量的时间序列进行传统的最小二乘回归分析之前，首先要进行序列的平稳性检验，只有平稳的序列才可以进行回归分析。通过ADF检验，得到如表1所示各变量时间序列平稳性的结果。
表1变量的平稳性检验结果（ADF检验）
根据变量的平稳性ADF检验，结果显示在1%和5%的置信水平下均接受序列LNHP和LNREER有单位根的假设，序列不平稳；在5%和1%的置信水平下均拒绝序列LNHP和LNREER有单位根的假设，序列是平稳的。这样，房地产销售价格指数与人民币实际有效汇率均为一阶单整序列，可以进行下一步的协整检验。
（二）协整检验
本文采用Engle-Granger检验法对时间序列变量LNHP和LNEER进行协整检验。首先对LNHP和LNEER进行OLS回归分析，回归方程如下：
LNHP= -5.682943+2.345065LNEER+e
其次，对回归残差序列进行单位根检验，检验结果如表所示。
表2残差项的平稳性检验结果（ADF检验）
在 1%和5%的显著水平下，ADF检验统计量绝对值都大于相应临界值，拒绝原假设，即残差序列不存在单位根，是平稳序列。说明房地产平均销售价格和人民币实际有效汇率之间存在协整关系，即两者之间存在着长期均衡的关系。
（三）格兰杰因果检验
通过协整分析得出人民币汇率与房地产价格存在长期的均衡关系，但是这种长期关系究竟是人民币汇率变动引起房地产价格的变动还是房地产价格变动引起人民币汇率变动的结果仅从协整分析结果来看无法得出结论，而格兰杰因果检验可以很好的分析两者之间的因果关系。
表3 变量的格兰杰因果检验结果
滞后一阶、二阶和五阶，人民币实际有效汇率不是房地产价格的Granger原因的原假设都被拒绝，说明短期和长期来说人民币实际有效汇率是房地产价格的Granger原因，亦即汇率价格能够引导房地产价格，人民币汇率价格的变化对房价具有预测作用。而房地产价格不是人民币实际有效汇率的Granger原因的原假设，只有在滞后阶数为5的时候，才被拒绝，故短期中房地产价格变化对汇率价格的引导作用不显著，长期来说房地产价格的变化对汇率有一定的影响。
四、结论
近十几年来，随着中国经济持续高速的增长，房地产业不仅成为国内人士投资的一种重要手段；同时，随着人民币汇率制度的改革，波动幅度显著增大，我国房地产行业也成为了国际投机资本关注的目标。本文选取2005年7月—2013年3月的全国数据，实证分析了人民币汇率与房地产价格之间的关系。房地产价格的上涨不会立刻对人民币汇率产生显著的影响。
实践来看，只要人民币升值预期的存在，国际游资会通过各种渠道涌入中国市场，由于房地产业所具有的投资属性，大量游资选择进入房地产市场，必然带动价格上升，这样国际游资可以享受由房地产价值升值和人民币升值所带来的双重收益。要想断绝人民币升值对我国房地产市场的影响，归根结底，应当尽快结束人民币持续升值过程，保持人民币汇率在科学合理的水平上长期基本稳定，从源头上消除人民币升值预期。
参考文献：
[1]周建军.国际游资与中国房地产价格波动[J].社会科学战线，2007（3）
[2]邵川.人民币升值、外币资产增长与货币供给[J].南方金融.2011 （1）
[3]杨丹.人民币汇率波动与我国房地产价格关系的实证研究[D].西北大学硕士论文，2012
[4]周京奎.利率、汇率调整对房地产价格的影响[J].中国物价，2007（3）
[5]徐伟勋.人民币汇率对房地产价格的影响[D].广东外语外贸大学硕士论文，2008
【关键词】人民币汇率；房地产价格；协整检验
一、引言
近年来，人民币汇率和房地产价格的“节节攀升”已经引起了政府、企业以及广大群众的高度关注，同时也成为经济领域研究和讨论的重要话题。周建军以北京、上海等地为例分析了国际投机资本对房地产价格波动的影响；宋勃和高波提出短期内房地产价格上涨吸引外资的流入，长期外资的流入对房地产价格上涨产生影响。王爱俭、沈庆劫分析了汇率对房地产需求和供给的影响关系；吕萍、周滔从投资预期回报角度分析了长期汇率与房地产价格变动的关系，认为巨额的外汇储备导致的流动性过剩是房地产价格上涨的主要原因。本文在以上研究的基础上，采用协整检验与格兰杰因果检验来对我国对人民币实际有效汇率汇率与房地产价格的关系进行的实证分析。
二、人民币汇率变动与房地产价格关系的协整分析
本文选取了汇改后，即2005年7月至2013年3月的数据运用eviews6.0对其进行协整检验。其中，HP来代表房地产的平均销售价格，由中国统计年鉴中商品房月度累计销售额与月度累计销售面积相除得到房地产月度平均销售价格，并调整为以2005年7月为基期（2005年7月=100）；REER为人民币实际有效汇率，该数据来源于国际清算银行。为了消除时间序列中的异方差，对各变量取对数LNHP、LNREER，进一步差分后记为DLNHP、DLNREER。因为数据的自然对数变化不改变原来数据的协整关系，并能使其趋势线性化，而差分可以消除变量序列的趋势。
（一）单位根检验
由于对非平稳的时间序列变量直接进行回归分析可能会出现“伪回归”现象，因此在对经济变量的时间序列进行传统的最小二乘回归分析之前，首先要进行序列的平稳性检验，只有平稳的序列才可以进行回归分析。通过ADF检验，得到如表1所示各变量时间序列平稳性的结果。
表1变量的平稳性检验结果（ADF检验）
根据变量的平稳性ADF检验，结果显示在1%和5%的置信水平下均接受序列LNHP和LNREER有单位根的假设，序列不平稳；在5%和1%的置信水平下均拒绝序列LNHP和LNREER有单位根的假设，序列是平稳的。这样，房地产销售价格指数与人民币实际有效汇率均为一阶单整序列，可以进行下一步的协整检验。
（二）协整检验
本文采用Engle-Granger检验法对时间序列变量LNHP和LNEER进行协整检验。首先对LNHP和LNEER进行OLS回归分析，回归方程如下：
LNHP= -5.682943+2.345065LNEER+e
其次，对回归残差序列进行单位根检验，检验结果如表所示。
表2残差项的平稳性检验结果（ADF检验）
在 1%和5%的显著水平下，ADF检验统计量绝对值都大于相应临界值，拒绝原假设，即残差序列不存在单位根，是平稳序列。说明房地产平均销售价格和人民币实际有效汇率之间存在协整关系，即两者之间存在着长期均衡的关系。
（三）格兰杰因果检验
通过协整分析得出人民币汇率与房地产价格存在长期的均衡关系，但是这种长期关系究竟是人民币汇率变动引起房地产价格的变动还是房地产价格变动引起人民币汇率变动的结果仅从协整分析结果来看无法得出结论，而格兰杰因果检验可以很好的分析两者之间的因果关系。
表3 变量的格兰杰因果检验结果
滞后一阶、二阶和五阶，人民币实际有效汇率不是房地产价格的Granger原因的原假设都被拒绝，说明短期和长期来说人民币实际有效汇率是房地产价格的Granger原因，亦即汇率价格能够引导房地产价格，人民币汇率价格的变化对房价具有预测作用。而房地产价格不是人民币实际有效汇率的Granger原因的原假设，只有在滞后阶数为5的时候，才被拒绝，故短期中房地产价格变化对汇率价格的引导作用不显著，长期来说房地产价格的变化对汇率有一定的影响。
四、结论
近十几年来，随着中国经济持续高速的增长，房地产业不仅成为国内人士投资的一种重要手段；同时，随着人民币汇率制度的改革，波动幅度显著增大，我国房地产行业也成为了国际投机资本关注的目标。本文选取2005年7月—2013年3月的全国数据，实证分析了人民币汇率与房地产价格之间的关系。房地产价格的上涨不会立刻对人民币汇率产生显著的影响。
实践来看，只要人民币升值预期的存在，国际游资会通过各种渠道涌入中国市场，由于房地产业所具有的投资属性，大量游资选择进入房地产市场，必然带动价格上升，这样国际游资可以享受由房地产价值升值和人民币升值所带来的双重收益。要想断绝人民币升值对我国房地产市场的影响，归根结底，应当尽快结束人民币持续升值过程，保持人民币汇率在科学合理的水平上长期基本稳定，从源头上消除人民币升值预期。
参考文献：
[1]周建军.国际游资与中国房地产价格波动[J].社会科学战线，2007（3）
[2]邵川.人民币升值、外币资产增长与货币供给[J].南方金融.2011 （1）
[3]杨丹.人民币汇率波动与我国房地产价格关系的实证研究[D].西北大学硕士论文，2012
[4]周京奎.利率、汇率调整对房地产价格的影响[J].中国物价，2007（3）
[5]徐伟勋.人民币汇率对房地产价格的影响[D].广东外语外贸大学硕士论文，2008