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“信托连环套”、“以新还旧”，面对众多市场传闻，尽管星耀五洲管理层轮番否认，但从拿地开始
便遭遇资金链紧张却是不争的事实。
10月以来，一则关于星耀五洲破产的网上流言让天津星耀的命运变得扑朔迷离。面对“信托连环套”、“以新还旧”等传闻，尽管集团高层轮番否认，但从2007年拿地开始便遭遇资金链紧张，却是不争的事实。
“星耀五洲的问题，早在其高价拿地之时就埋下伏笔了。”一位不愿具名的业内人士如此表示。而在传闻之后，记者现场看到，星耀五洲销售受到了一定冲击。
销售回笼不利
11月7日上午，记者一行来到星耀五洲，项目现场，很多住宅区已经完工或者接近完工，干净的马路，艳丽多彩的坡顶房屋，碧波荡漾的大湖，等待航行的游艇，北美板块内的一些商店也已经开业，上千平方米的售楼大厅里，人来人往。
用风景宜人来描述这里，一点也不为过，丝毫看不出这是一个正在被推向风口浪尖，深陷“被破产”传闻的小区。
资金饥渴的天津星耀从拿地后，相继引入中信信托、华能贵诚信托和华融国际信托进行融资。销售回款进度，是房地产信托能否到期兑付的直接影响因素。
根据公开资料显示，项目于2008年4月开工，2009年销售金额18.8亿元，但远不足以偿还当年33亿借款本金和13亿借款利息，今年上半年这一数据只1.19亿元。
“星耀五洲所在的津南区，居住氛围并不浓厚，客群主要面对北京、京津地区的非首次置业者，还有很多投资客，遇上如今严厉的调控政策，特别是限购，销售肯定受到冲击。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析。
而在星耀五洲传出破产传闻之后，销售似乎就更难了。
记者看到，当天虽然在售楼中心看房的比较多，但下单的少。“我上半年买了星耀五洲一套70平米的房子，5000多元一平米买的，听说星耀五洲要倒闭了，所以赶紧过来看一看。”一对50多岁的夫妻对记者表示。
“国家调控，房价还会跌，更何况还有资金问题，后期肯定还会降价，再等等。”一位天津本地人士告诉记者。
据销售员介绍，目前在售的是亚洲板块的毛坯住宅，均价11000元／平米，目前实行8.5折优惠，诚意买可以再便宜一点。在记者的一再追问下，销售人员最后报出了7000元，平米的价格。
星耀五洲的销售员在接受记者和买房人对价格的质疑时表示，当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的资金问题。该销售员一再强调，“这是所有地产公司都面临的问题。”
曾经地王对赌信托
在后来记者的采访中，上述业内人士表示，星耀五洲的问题，在其高价拿地王开始，就已经显露。
时间追溯到2007年10月19日，云南星耀集团旗下的天津星耀投资有限公司(下称天津星耀)击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元总价拿下天津津南区的天嘉湖地块。该地块占地面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米，该地块成为当年度天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王项目。
按照当时的土地出让合同规定：天津星耀须在30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80％；两年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域所有项目要全部竣工。
“62.9亿元的土地款价格太高，再加上项目启动资金，这对于发家于云南的天津星耀来说，难度不小。”业内人士表示。
资金饥渴的天津星耀于是相继引入中信信托、华能贵诚信托和华融国际信托进行融资。
2008年9月，针对星耀五洲项目的中信盛景星耀地产基金集合信托计划面世，实际募集资金36亿元，用于星耀五洲项目建设。
2009年，中国楼市飞速发展，星耀五洲热销，当年7月，星耀五洲提前偿还了中信盛景星耀地产基金集合信托计划中的大部分信托本金，只剩下中信集团和中信信托11.812亿元的信托受益余额，而这部分认购金额，预期年收益为30％，期限3年。
2009年，天津星耀再牵手另一家信托公司——华能集团旗下华能资本服务公司控股的华能贵诚信托有限公司，发行了“星洲1号·天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”，募集资金32.94亿元。
根据公告，该项信托计划分为四个类别，其中占比约一半的为A类，但融资期限仅为一年，B类融资期限为15个月，c类为18个月，D类为两年。另外，华能贵诚信托还要求天津星耀将所有4100亩土地使用权及公司股权全部进行抵押。
2010年6月24日，即星洲1号计划A类资金马上到期、B类资金即将到期的时候，华融国际信托又成立了“华融星耀项目集合资金信托计划”，募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。该笔资金主要用于置换星洲1号计划到期的A类贷款本金18.3亿元，其他用途包括支付财务费用和项目工程款。
然而，随着2011年6月25日星洲l号计划最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临新的资金压力，必须再找新资金。
根据华能贵诚信托的介绍，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托签订了10亿元的抵押贷款协议，同时向天津各大银行申请贷款。
“星耀五洲不期遭遇史上最严厉楼市调控，依靠销售回笼资金支持项目开发，显然也不现实。”该业内人士表示。
大盘开发的风险
星耀五洲项目地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里，项目总占地面积4100亩、周边水域面积7000亩，总建筑面积300万平方米，其他为公建。
在这样一座城市上，星耀五洲董事长颜语投入了太多赌注。该项目总投资高达260亿元，显然，对于刚从云南走出来的颜语，这个项目沉淀了他多年的积累，但回收周期十分漫长。
除了地王所埋下的隐患下，大盘开发也是存在很大风险的。
该地块所在的津南区地块附近就是海河教育功能区，天津大学、南开大学未来的分校将设在这里，这对津南区有直接的带动作用。
同时，这块地紧邻已经开通的天津大道，属于天津市区到塘沽、整个滨海新区的连接带。“津南区规划没有问题。”采访中，有业内人士如此评价区域规划。
根据项目沙盘显示，该项目的创意是将世界版图按比例微缩在11000亩湖面之上。
项目本身的规划也很好，很具有创意，城市规划从付诸实施到实现还需要几年时间，星耀五洲可以评价为过于激进。“近300万平方米的建筑面积，目前地区并没有聚集产业和人群，与城市的发展是脱节的。”业内人士说。
“项目所处区位较为偏远，市政配套也较为落后”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟曾在采访时对记者表示，星耀五洲是以普通住宅为主，“如果不赶上楼市调控，按照住宅的节奏销售或许可以慢慢回笼资金，但项目开盘不久即遭遇调控，快速回款的目的显然没有达到。”而星耀五洲提出的公建先行，试图发挥公建对区域的价值，却反过来又提高了项目对资金的要求。
星耀五洲的大盘开发模式，在一定程度上沉淀了大量资金，还有一个客观的现实则是，该区域聚积了大量在售项目，区域竞争也异常激烈。
在津港公路驱车驶向星耀五洲售楼中心时，记者看到津港公路沿线大盘云集。外环线边上有领世郡，再往里还有当年出过一套漂亮小明信片的玛歌庄园项目。
八里台附近，则是大名鼎鼎的碧桂园和中信集团的项目。2009年，中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地，该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”，总建筑面积240万平方米，折合楼面地价约1400元／平方米。
采访中，众多业内人士一致认为，大盘开发一定是有风险的。虽然开发商能一次性储备大量土地，但大地块对于项目的牵制作用不言而喻。星耀五洲的困难仅仅是开始，以后的发展谁也无法预知。
便遭遇资金链紧张却是不争的事实。
10月以来，一则关于星耀五洲破产的网上流言让天津星耀的命运变得扑朔迷离。面对“信托连环套”、“以新还旧”等传闻，尽管集团高层轮番否认，但从2007年拿地开始便遭遇资金链紧张，却是不争的事实。
“星耀五洲的问题，早在其高价拿地之时就埋下伏笔了。”一位不愿具名的业内人士如此表示。而在传闻之后，记者现场看到，星耀五洲销售受到了一定冲击。
销售回笼不利
11月7日上午，记者一行来到星耀五洲，项目现场，很多住宅区已经完工或者接近完工，干净的马路，艳丽多彩的坡顶房屋，碧波荡漾的大湖，等待航行的游艇，北美板块内的一些商店也已经开业，上千平方米的售楼大厅里，人来人往。
用风景宜人来描述这里，一点也不为过，丝毫看不出这是一个正在被推向风口浪尖，深陷“被破产”传闻的小区。
资金饥渴的天津星耀从拿地后，相继引入中信信托、华能贵诚信托和华融国际信托进行融资。销售回款进度，是房地产信托能否到期兑付的直接影响因素。
根据公开资料显示，项目于2008年4月开工，2009年销售金额18.8亿元，但远不足以偿还当年33亿借款本金和13亿借款利息，今年上半年这一数据只1.19亿元。
“星耀五洲所在的津南区，居住氛围并不浓厚，客群主要面对北京、京津地区的非首次置业者，还有很多投资客，遇上如今严厉的调控政策，特别是限购，销售肯定受到冲击。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析。
而在星耀五洲传出破产传闻之后，销售似乎就更难了。
记者看到，当天虽然在售楼中心看房的比较多，但下单的少。“我上半年买了星耀五洲一套70平米的房子，5000多元一平米买的，听说星耀五洲要倒闭了，所以赶紧过来看一看。”一对50多岁的夫妻对记者表示。
“国家调控，房价还会跌，更何况还有资金问题，后期肯定还会降价，再等等。”一位天津本地人士告诉记者。
据销售员介绍，目前在售的是亚洲板块的毛坯住宅，均价11000元／平米，目前实行8.5折优惠，诚意买可以再便宜一点。在记者的一再追问下，销售人员最后报出了7000元，平米的价格。
星耀五洲的销售员在接受记者和买房人对价格的质疑时表示，当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的资金问题。该销售员一再强调，“这是所有地产公司都面临的问题。”
曾经地王对赌信托
在后来记者的采访中，上述业内人士表示，星耀五洲的问题，在其高价拿地王开始，就已经显露。
时间追溯到2007年10月19日，云南星耀集团旗下的天津星耀投资有限公司(下称天津星耀)击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元总价拿下天津津南区的天嘉湖地块。该地块占地面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米，该地块成为当年度天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王项目。
按照当时的土地出让合同规定：天津星耀须在30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80％；两年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域所有项目要全部竣工。
“62.9亿元的土地款价格太高，再加上项目启动资金，这对于发家于云南的天津星耀来说，难度不小。”业内人士表示。
资金饥渴的天津星耀于是相继引入中信信托、华能贵诚信托和华融国际信托进行融资。
2008年9月，针对星耀五洲项目的中信盛景星耀地产基金集合信托计划面世，实际募集资金36亿元，用于星耀五洲项目建设。
2009年，中国楼市飞速发展，星耀五洲热销，当年7月，星耀五洲提前偿还了中信盛景星耀地产基金集合信托计划中的大部分信托本金，只剩下中信集团和中信信托11.812亿元的信托受益余额，而这部分认购金额，预期年收益为30％，期限3年。
2009年，天津星耀再牵手另一家信托公司——华能集团旗下华能资本服务公司控股的华能贵诚信托有限公司，发行了“星洲1号·天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”，募集资金32.94亿元。
根据公告，该项信托计划分为四个类别，其中占比约一半的为A类，但融资期限仅为一年，B类融资期限为15个月，c类为18个月，D类为两年。另外，华能贵诚信托还要求天津星耀将所有4100亩土地使用权及公司股权全部进行抵押。
2010年6月24日，即星洲1号计划A类资金马上到期、B类资金即将到期的时候，华融国际信托又成立了“华融星耀项目集合资金信托计划”，募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。该笔资金主要用于置换星洲1号计划到期的A类贷款本金18.3亿元，其他用途包括支付财务费用和项目工程款。
然而，随着2011年6月25日星洲l号计划最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临新的资金压力，必须再找新资金。
根据华能贵诚信托的介绍，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托签订了10亿元的抵押贷款协议，同时向天津各大银行申请贷款。
“星耀五洲不期遭遇史上最严厉楼市调控，依靠销售回笼资金支持项目开发，显然也不现实。”该业内人士表示。
大盘开发的风险
星耀五洲项目地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里，项目总占地面积4100亩、周边水域面积7000亩，总建筑面积300万平方米，其他为公建。
在这样一座城市上，星耀五洲董事长颜语投入了太多赌注。该项目总投资高达260亿元，显然，对于刚从云南走出来的颜语，这个项目沉淀了他多年的积累，但回收周期十分漫长。
除了地王所埋下的隐患下，大盘开发也是存在很大风险的。
该地块所在的津南区地块附近就是海河教育功能区，天津大学、南开大学未来的分校将设在这里，这对津南区有直接的带动作用。
同时，这块地紧邻已经开通的天津大道，属于天津市区到塘沽、整个滨海新区的连接带。“津南区规划没有问题。”采访中，有业内人士如此评价区域规划。
根据项目沙盘显示，该项目的创意是将世界版图按比例微缩在11000亩湖面之上。
项目本身的规划也很好，很具有创意，城市规划从付诸实施到实现还需要几年时间，星耀五洲可以评价为过于激进。“近300万平方米的建筑面积，目前地区并没有聚集产业和人群，与城市的发展是脱节的。”业内人士说。
“项目所处区位较为偏远，市政配套也较为落后”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟曾在采访时对记者表示，星耀五洲是以普通住宅为主，“如果不赶上楼市调控，按照住宅的节奏销售或许可以慢慢回笼资金，但项目开盘不久即遭遇调控，快速回款的目的显然没有达到。”而星耀五洲提出的公建先行，试图发挥公建对区域的价值，却反过来又提高了项目对资金的要求。
星耀五洲的大盘开发模式，在一定程度上沉淀了大量资金，还有一个客观的现实则是，该区域聚积了大量在售项目，区域竞争也异常激烈。
在津港公路驱车驶向星耀五洲售楼中心时，记者看到津港公路沿线大盘云集。外环线边上有领世郡，再往里还有当年出过一套漂亮小明信片的玛歌庄园项目。
八里台附近，则是大名鼎鼎的碧桂园和中信集团的项目。2009年，中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地，该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”，总建筑面积240万平方米，折合楼面地价约1400元／平方米。
采访中，众多业内人士一致认为，大盘开发一定是有风险的。虽然开发商能一次性储备大量土地，但大地块对于项目的牵制作用不言而喻。星耀五洲的困难仅仅是开始，以后的发展谁也无法预知。