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[摘 要]随着我国经济的快速发展，高房价已成为社会关注的重要民生问题。但是人们更多的是关注像北京、上海、广州等发达城市的房价问题，而西部省会城市的房价则没有引起过多的关注。广西南宁市的房价已经超过居民的承受能力，低收入与高房价的不匹配使住房消费挤出了其他消费，不利于城市经济的长期稳定发展。因此，为抑制房价快速上涨，消除高房价对居民生活和整体经济运行的负外部性，2014年南宁市政府应做到真正落实宏观调控政策，重点改善住房结构和加大保障性住房建设，真正解决低收入人群“居无定所”的问题。
[关键词]南宁市;房地产;高房价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2014）12 — 0041 — 03
一、2010年以来南宁高房价现状分析
随着我国住房制度改革的不断推进和人们生活水平的提高，个人购房已经成为居民新的消费热点和最大的消费支出。世界银行和联合国人居中心常用 “房价收入比”来衡量居民购买住房的能力，据统计2014年南宁的房价收入比是8.1，虽然低于全国平均值，但仍然高于国际上通用的数值4—6。并且按照北美许多城市的统计，居民的住房价格水平的可支付的范围应是每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。但是南宁的房价是怎么样的呢？南宁房价的是否在居民可承受的范围之内呢？
根据百城价格指数，从2010年6月到2014年6月这四年间南宁房价虽然没有超过百城住宅均价，但在2010年12月到2012年1月，2013年12月到2014年4月这个时间段房价均高于8000∕㎡元，最高时竟达到了8380元∕㎡（详情见图一）。据国家统计局数据显示，2014年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为13864元，每月平均可支配收入仅为2314元。而2014年上半年全国城镇居民人均可支配收入为14959元，也就是说2014年上半年南宁的人均可支配收入低于全国1095元。根据测算，个人在南宁市买一套70平米的简约房需要20年，相比于西部其他省会城市，南宁低收入高房价的现象仅次于昆明和兰州（详情见表二）。这个数据充分说明南宁市的房价已经严重超出了当地居民的可承受范围。且根据中国指数研究院最新发布的数据显示，2014年8月，南宁新建住宅样本平均价格为7945元∕㎡，环比7月上涨0.8%，从涨跌城市个数看，只有26个城市环比上涨，南宁的涨幅居全国前十。
图一：2010年6月—2014年6月百城住宅均价及南宁住宅均价走势图
（数据来源：根据中国房价指数系统整理）
二、南宁市高房价产生的原因分析
（一）住房需求拉高本地房价
从需求方面来看，南宁正处于城市化进程的快速发展时期，每年有大量的农村人口涌入城市。除了这些不断增长的人口对住房有需求外，南宁作为广西的首府，面临城市规模的扩张、房屋拆迁、旧城改造工程、新经济圈的开发建设等，这会产生大量待安置的居民，还有相当多的收入稳定能够买得起房或者通过按揭贷款购房者，这些都加大了南宁市房地产的内需。并且随着中国——东盟博览会永久落户南宁这一举措，使得绿城南宁声名鹊起，这不仅坚定了人们对南宁未来经济腾飞的肯定，也带动了南宁市房地产的外需。据绿城人居网数据中心统计显示，2010年南宁市商品住宅累计签约32261套，签约面积332.2万㎡。2011年南宁商品住宅累计签约30955套，签约面积318.67万㎡，2011年之所以下降，是因为2011年2月南宁开始实行楼市限购令。2012年商品住宅累计签约35200套，签约面积347.45万㎡。2013年商品住宅累计签约54737套，签约面积549.61万㎡。从2010年到2013年商品住宅累计签约增长22476套，签约面积增长217.41万㎡。因为住房的供给量因土地供应的有限性、房屋建设周期长等特点会增长缓慢，住房需求的快速增长势必会引起供房紧张，拉高房价。
（二）成本上涨拉高本地房价
从房价成本构成的角度来说，房价主要包括土地成本、建筑成本、销售税费、管理费用、开发商的利润等。作为主要成本之一的土地成本对房价影响较大，很多专家甚至认为高地价是导致高房价的根本原因。土地成本主要包括土地出让金、拆迁安置费及相关税费。在2002 年之前，土地供给主要以协议出让方式为主;2002年之后政府加强了对土地的计划管理，要求所有经营性土地实行“招拍挂”制度。相比之前的协议出让方式，土地“招拍挂”制度在一定程度上导致了地价的上涨。如在2013年7月16日举行的第2场土地拍卖会中，竹溪大道36亩地块被广西润洲投资有限公司以9.8亿拍下，单价2680万元/亩，折合楼面价达8933元/㎡，拍出2013年南宁市单宗土地成交最高价格。并且近年来钢筋、水泥、木材、电料、化工材料等建筑材价格和劳动力价格都普遍上涨;且房地产开发的税种主要集中在流转环节，开发商将这部分税费计入开发成本，转嫁给购房者;房地产开发商为了提高市场吸引力投入大量资金对新的开发项目进行宣传;前期投入的各种费用和建筑成本的提高都在客观上造成了房价的上扬。
（三）政府对土地财政的依赖性拉高房价
由于南宁的经济发展发展水平与一线城市相比还有一定差距，且工业不够发没有自己的支柱产业，因此税收收入匮乏，使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后，财政紧缩局面明显改善。地方财政宽裕，使得南宁政府有余力去开展各项投资。过去十年以来是南宁城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段，南宁市政府对土地财政的接受过程，由习惯最终变成依赖。对于现在的南宁来说，房地产业已经成为“支柱产业”。尽管国务院先后出台了多项控制房价的政策，但依然不能抑制房价的快速上涨，没能切断地方政府与房地产开发商千丝万缕的联系，因为土地出让金和其他各种房地产税费已经成为地方政府财政收入的一个重要来源。有些地方的土地出让金净收入占到政府预算外收入的60%以上，特别是发达地区的地方财政更是有名副其实的“土地财政” 之称。2014年5月19日一机构发布了《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，从报告的数据来看，2013年南宁的土地出让金为203.23亿，财政预算为256.25亿，对土地财政的依赖度为79.3%，排名第14位，其中杭州、佛山、南京、长沙四个城市对土地财政依的赖度超过100%。随着地价攀升，土地出让金收入大幅增加，南宁政府对土地财政的依赖性无形中拉高了房价。 （四）投机炒作是引起房价变动的不稳定因素
我国对住宅的需求除了包括居住性需求外，还包括投资和投机性的需求。投资性需求是指人们把房地产作为投资或理财的一种对象，通过对其名下拥有的房地产实现财产的保值、增值。房地产投机是房地产投资的一种形式，投机者购买房产的目的就是为了增值以后再出售，赚取买卖之间的差价。面对房价的快速上涨，大多数有闲钱的居民选择回报率较高的房产投资来增加资产，这使得大量闲散的资金迅速涌向房地产市场，进一步刺激房地产市场的需求量。这种行为对当时房价的直接影响可能不大，但经过开发商借势炒作、媒体放大之后所造成的影响却不可小觑，房价上涨后会有很多不明所以的民众跟风炒作，最终形成房地产投机行为。我们经常看到的一些现象就是开发商刻意歪曲宏观调控意图和土地、信贷政策，抛出“地荒论” 、“紧缩论”，夸大其所拥有地块的“升值”预期和投资前景。在销售时，又用“捂盘、囤房”等方式制造开盘即售罄等假象。人为提高楼盘价格试图操纵楼市，误导社会产生恐慌性的上涨预期，引导消费者盲目跟风，制造追涨需求，这对房价上涨起到了推波助澜的作用。
四、调控高房价的政策建议
（一）建立多元化、多层次的房地产市场结构体系
目前南宁房地产市场产品较单一、商品房过于高档化。这种状况难以满足不同层次消费者的需求。因为南宁居民收入呈金字塔结构，中低收入者比例较大，居民的住房水平普遍较低，这在很大程度上限制了一部分人的住房权利而且也不能适应城市人口流动较快的趋势。因此南宁市政府应在确立推行住房分类供应制度的基础上抓住核心问题，即解决好占人口总数比重较大的中低收入者的住房问题。通过划分不同层次的收入群体，建立一个具有多元化、多层次性的房地产市场结构体系。不仅要提供完全产权的商品房，同时也提供租赁式住房，比如廉租房、青年公寓、学生公寓、老年公寓、流动人口公寓等。还要建立包括高档住宅、普通住宅、经济实用房、廉租房等不同层次的住房体系。
（二）完善城市土地储备制度，制定科学的土地供应计划
在我国现行的土地制度下，政府是唯一的土地供给者，因此政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行具有决定性的影响作用。土地供应政策的核心是土地供应计划，土地供应计划直接影响着房地产市场的开发规模与结构比例，在一定程度上能对房地产开发商的盲目与冲动行为进行有效的抑制。科学的土地供应计划应与南宁市的经济发展目标及城市规划相互协调，且能够对市场信号作出灵敏的反应。通过土地供应计划对市场进行调控，要求政府必须拥有足够的土地储备，并建立完善的土地储备制度。通过《南宁市2013年国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划（经营性用地）》知其计划供应量是去年的2.74倍，这符合“国五条”中提到的加大土地供应计划的目标，且有利于抑制房价的上涨。再者要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系，实现政府的集中垄断供给和市场的多样化需求间的平衡。并提高土地集约利用度和优化配置水平，采用科学的地价政策和灵活的土地供应方式，实现保护土地资源和满足市场需求的双重目标。
（三）增加保障性住房的比重
从目前的住房制度来看，过分强调住房商品化属性，快速地把房地产业全面推向市场，这是导致南宁当前高房价的根本原因。所以控制房价必须从根本上改变目前的住房供应结构，以政府的政策性、保障性住房供应为主，让真正需要的人群受益，控制高档商品房的供应比例，并逐渐改变开发商对商品房的供应垄断局面，建立多渠道投融资机制，鼓励各种诸如集资建房、单位建房等多种供应主体的参与，增加保障性住房的比重。南宁市政府今后应做到如何真正落实宏观调控政策，如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《广西壮族自治区人民政府关于加快推进保障性安居工程的实施意见》、《广西壮族自治区人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》以及《广西壮族自治区人民政府关于确保完成2011年保障性安居工程建设任务的通知》等。因此加快保障性安居工程建设正成为当前及今后一段时期南宁房地产调控的重点。
（四）征收房产持有税
房地产税的出台有利于完善我国房地产市场税收体系，改善地方政府对土地财政的依赖，调整整个房地产市场运行的机制。随着近来《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的推出，这一制度的实施也将成为实行房地产税的重要前提。目前只有重庆、上海试点征收过房产税，但效果微乎其微。因此，南宁可以通过借鉴重庆、上海两地的经验征收房产税。并且南宁居民的贫富差距较大，有的家庭有多套房，而大多数家庭只有一套房或者还买不起房。为了维护社会公平，缩小贫富差距，征收房产持有税也是十分有必要的。且金融支持、土地政策在地价与房价变动中扮演着重要的角色，所以抑制房价不能只控制土地价格，还应从金融支持等方面着手，应制定更严格的信贷制度，增加房地产交易税或者房产遗产税等。
〔参 考 文 献〕
〔1〕杨子江，戴祖彬，孟建苏.我国商品房持续涨价的制度性分析〔J〕 .亚太经济，2006，（04）.
〔2〕甘海源，黄刚，张承.南宁市城区房价上涨原因分析以及对策〔J〕.中小企业科技，2006，（11）.
〔3〕郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究〔J〕.中国土地科学，2006，（06）.
〔4〕郭建.南通市房价上涨的原因与对策建议〔J〕.产业经济，2007，（10）.
〔5〕周文彪.高房价的成因及其调控政策的选择〔J〕.中国房地产金融，2010，（02）.
〔6〕李婕，崔开丽.1998 年—2010 年房地产市场的宏观调控分析〔J〕.法制与社会，2011，（03）.
〔7〕张超.我国高房价的成因和对策研究〔D〕.重庆大学硕士学位论文，2012.
〔责任编辑：张 港〕
[关键词]南宁市;房地产;高房价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2014）12 — 0041 — 03
一、2010年以来南宁高房价现状分析
随着我国住房制度改革的不断推进和人们生活水平的提高，个人购房已经成为居民新的消费热点和最大的消费支出。世界银行和联合国人居中心常用 “房价收入比”来衡量居民购买住房的能力，据统计2014年南宁的房价收入比是8.1，虽然低于全国平均值，但仍然高于国际上通用的数值4—6。并且按照北美许多城市的统计，居民的住房价格水平的可支付的范围应是每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。但是南宁的房价是怎么样的呢？南宁房价的是否在居民可承受的范围之内呢？
根据百城价格指数，从2010年6月到2014年6月这四年间南宁房价虽然没有超过百城住宅均价，但在2010年12月到2012年1月，2013年12月到2014年4月这个时间段房价均高于8000∕㎡元，最高时竟达到了8380元∕㎡（详情见图一）。据国家统计局数据显示，2014年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为13864元，每月平均可支配收入仅为2314元。而2014年上半年全国城镇居民人均可支配收入为14959元，也就是说2014年上半年南宁的人均可支配收入低于全国1095元。根据测算，个人在南宁市买一套70平米的简约房需要20年，相比于西部其他省会城市，南宁低收入高房价的现象仅次于昆明和兰州（详情见表二）。这个数据充分说明南宁市的房价已经严重超出了当地居民的可承受范围。且根据中国指数研究院最新发布的数据显示，2014年8月，南宁新建住宅样本平均价格为7945元∕㎡，环比7月上涨0.8%，从涨跌城市个数看，只有26个城市环比上涨，南宁的涨幅居全国前十。
图一：2010年6月—2014年6月百城住宅均价及南宁住宅均价走势图
（数据来源：根据中国房价指数系统整理）
二、南宁市高房价产生的原因分析
（一）住房需求拉高本地房价
从需求方面来看，南宁正处于城市化进程的快速发展时期，每年有大量的农村人口涌入城市。除了这些不断增长的人口对住房有需求外，南宁作为广西的首府，面临城市规模的扩张、房屋拆迁、旧城改造工程、新经济圈的开发建设等，这会产生大量待安置的居民，还有相当多的收入稳定能够买得起房或者通过按揭贷款购房者，这些都加大了南宁市房地产的内需。并且随着中国——东盟博览会永久落户南宁这一举措，使得绿城南宁声名鹊起，这不仅坚定了人们对南宁未来经济腾飞的肯定，也带动了南宁市房地产的外需。据绿城人居网数据中心统计显示，2010年南宁市商品住宅累计签约32261套，签约面积332.2万㎡。2011年南宁商品住宅累计签约30955套，签约面积318.67万㎡，2011年之所以下降，是因为2011年2月南宁开始实行楼市限购令。2012年商品住宅累计签约35200套，签约面积347.45万㎡。2013年商品住宅累计签约54737套，签约面积549.61万㎡。从2010年到2013年商品住宅累计签约增长22476套，签约面积增长217.41万㎡。因为住房的供给量因土地供应的有限性、房屋建设周期长等特点会增长缓慢，住房需求的快速增长势必会引起供房紧张，拉高房价。
（二）成本上涨拉高本地房价
从房价成本构成的角度来说，房价主要包括土地成本、建筑成本、销售税费、管理费用、开发商的利润等。作为主要成本之一的土地成本对房价影响较大，很多专家甚至认为高地价是导致高房价的根本原因。土地成本主要包括土地出让金、拆迁安置费及相关税费。在2002 年之前，土地供给主要以协议出让方式为主;2002年之后政府加强了对土地的计划管理，要求所有经营性土地实行“招拍挂”制度。相比之前的协议出让方式，土地“招拍挂”制度在一定程度上导致了地价的上涨。如在2013年7月16日举行的第2场土地拍卖会中，竹溪大道36亩地块被广西润洲投资有限公司以9.8亿拍下，单价2680万元/亩，折合楼面价达8933元/㎡，拍出2013年南宁市单宗土地成交最高价格。并且近年来钢筋、水泥、木材、电料、化工材料等建筑材价格和劳动力价格都普遍上涨;且房地产开发的税种主要集中在流转环节，开发商将这部分税费计入开发成本，转嫁给购房者;房地产开发商为了提高市场吸引力投入大量资金对新的开发项目进行宣传;前期投入的各种费用和建筑成本的提高都在客观上造成了房价的上扬。
（三）政府对土地财政的依赖性拉高房价
由于南宁的经济发展发展水平与一线城市相比还有一定差距，且工业不够发没有自己的支柱产业，因此税收收入匮乏，使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后，财政紧缩局面明显改善。地方财政宽裕，使得南宁政府有余力去开展各项投资。过去十年以来是南宁城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段，南宁市政府对土地财政的接受过程，由习惯最终变成依赖。对于现在的南宁来说，房地产业已经成为“支柱产业”。尽管国务院先后出台了多项控制房价的政策，但依然不能抑制房价的快速上涨，没能切断地方政府与房地产开发商千丝万缕的联系，因为土地出让金和其他各种房地产税费已经成为地方政府财政收入的一个重要来源。有些地方的土地出让金净收入占到政府预算外收入的60%以上，特别是发达地区的地方财政更是有名副其实的“土地财政” 之称。2014年5月19日一机构发布了《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，从报告的数据来看，2013年南宁的土地出让金为203.23亿，财政预算为256.25亿，对土地财政的依赖度为79.3%，排名第14位，其中杭州、佛山、南京、长沙四个城市对土地财政依的赖度超过100%。随着地价攀升，土地出让金收入大幅增加，南宁政府对土地财政的依赖性无形中拉高了房价。 （四）投机炒作是引起房价变动的不稳定因素
我国对住宅的需求除了包括居住性需求外，还包括投资和投机性的需求。投资性需求是指人们把房地产作为投资或理财的一种对象，通过对其名下拥有的房地产实现财产的保值、增值。房地产投机是房地产投资的一种形式，投机者购买房产的目的就是为了增值以后再出售，赚取买卖之间的差价。面对房价的快速上涨，大多数有闲钱的居民选择回报率较高的房产投资来增加资产，这使得大量闲散的资金迅速涌向房地产市场，进一步刺激房地产市场的需求量。这种行为对当时房价的直接影响可能不大，但经过开发商借势炒作、媒体放大之后所造成的影响却不可小觑，房价上涨后会有很多不明所以的民众跟风炒作，最终形成房地产投机行为。我们经常看到的一些现象就是开发商刻意歪曲宏观调控意图和土地、信贷政策，抛出“地荒论” 、“紧缩论”，夸大其所拥有地块的“升值”预期和投资前景。在销售时，又用“捂盘、囤房”等方式制造开盘即售罄等假象。人为提高楼盘价格试图操纵楼市，误导社会产生恐慌性的上涨预期，引导消费者盲目跟风，制造追涨需求，这对房价上涨起到了推波助澜的作用。
四、调控高房价的政策建议
（一）建立多元化、多层次的房地产市场结构体系
目前南宁房地产市场产品较单一、商品房过于高档化。这种状况难以满足不同层次消费者的需求。因为南宁居民收入呈金字塔结构，中低收入者比例较大，居民的住房水平普遍较低，这在很大程度上限制了一部分人的住房权利而且也不能适应城市人口流动较快的趋势。因此南宁市政府应在确立推行住房分类供应制度的基础上抓住核心问题，即解决好占人口总数比重较大的中低收入者的住房问题。通过划分不同层次的收入群体，建立一个具有多元化、多层次性的房地产市场结构体系。不仅要提供完全产权的商品房，同时也提供租赁式住房，比如廉租房、青年公寓、学生公寓、老年公寓、流动人口公寓等。还要建立包括高档住宅、普通住宅、经济实用房、廉租房等不同层次的住房体系。
（二）完善城市土地储备制度，制定科学的土地供应计划
在我国现行的土地制度下，政府是唯一的土地供给者，因此政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行具有决定性的影响作用。土地供应政策的核心是土地供应计划，土地供应计划直接影响着房地产市场的开发规模与结构比例，在一定程度上能对房地产开发商的盲目与冲动行为进行有效的抑制。科学的土地供应计划应与南宁市的经济发展目标及城市规划相互协调，且能够对市场信号作出灵敏的反应。通过土地供应计划对市场进行调控，要求政府必须拥有足够的土地储备，并建立完善的土地储备制度。通过《南宁市2013年国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划（经营性用地）》知其计划供应量是去年的2.74倍，这符合“国五条”中提到的加大土地供应计划的目标，且有利于抑制房价的上涨。再者要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系，实现政府的集中垄断供给和市场的多样化需求间的平衡。并提高土地集约利用度和优化配置水平，采用科学的地价政策和灵活的土地供应方式，实现保护土地资源和满足市场需求的双重目标。
（三）增加保障性住房的比重
从目前的住房制度来看，过分强调住房商品化属性，快速地把房地产业全面推向市场，这是导致南宁当前高房价的根本原因。所以控制房价必须从根本上改变目前的住房供应结构，以政府的政策性、保障性住房供应为主，让真正需要的人群受益，控制高档商品房的供应比例，并逐渐改变开发商对商品房的供应垄断局面，建立多渠道投融资机制，鼓励各种诸如集资建房、单位建房等多种供应主体的参与，增加保障性住房的比重。南宁市政府今后应做到如何真正落实宏观调控政策，如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《广西壮族自治区人民政府关于加快推进保障性安居工程的实施意见》、《广西壮族自治区人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》以及《广西壮族自治区人民政府关于确保完成2011年保障性安居工程建设任务的通知》等。因此加快保障性安居工程建设正成为当前及今后一段时期南宁房地产调控的重点。
（四）征收房产持有税
房地产税的出台有利于完善我国房地产市场税收体系，改善地方政府对土地财政的依赖，调整整个房地产市场运行的机制。随着近来《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的推出，这一制度的实施也将成为实行房地产税的重要前提。目前只有重庆、上海试点征收过房产税，但效果微乎其微。因此，南宁可以通过借鉴重庆、上海两地的经验征收房产税。并且南宁居民的贫富差距较大，有的家庭有多套房，而大多数家庭只有一套房或者还买不起房。为了维护社会公平，缩小贫富差距，征收房产持有税也是十分有必要的。且金融支持、土地政策在地价与房价变动中扮演着重要的角色，所以抑制房价不能只控制土地价格，还应从金融支持等方面着手，应制定更严格的信贷制度，增加房地产交易税或者房产遗产税等。
〔参 考 文 献〕
〔1〕杨子江，戴祖彬，孟建苏.我国商品房持续涨价的制度性分析〔J〕 .亚太经济，2006，（04）.
〔2〕甘海源，黄刚，张承.南宁市城区房价上涨原因分析以及对策〔J〕.中小企业科技，2006，（11）.
〔3〕郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究〔J〕.中国土地科学，2006，（06）.
〔4〕郭建.南通市房价上涨的原因与对策建议〔J〕.产业经济，2007，（10）.
〔5〕周文彪.高房价的成因及其调控政策的选择〔J〕.中国房地产金融，2010，（02）.
〔6〕李婕，崔开丽.1998 年—2010 年房地产市场的宏观调控分析〔J〕.法制与社会，2011，（03）.
〔7〕张超.我国高房价的成因和对策研究〔D〕.重庆大学硕士学位论文，2012.
〔责任编辑：张 港〕