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摘要：随着2010年国家《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，公租房的保障建设成为中国房市改革的又一重拳，也成为社会关注的焦点。总体来说，公租房建设的开展与实施，既是中国房市改革的一次机遇，也是对中国政府提出的一个严峻挑战。主要从中国最近推行的公租房建设展开分析入手，针对目前中国的房价居高不下，政府进行宏观调控的局面，着重分析中国推行公租房建设的总体现状，并提出对应的对策和建议。
关键词：公租房 保障政策 总体现状 对策建议
中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0163-02
近几年来，随着中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，房地产取得了飞速发展及巨大成就，房地产规模和建筑面积逐年递增。但到目前为止，由于房价上涨过快，加上通货膨胀的压力，中国仍有很大一部分群体买不起房，导致“蜗居”、“蚁居”、“集装箱”等现象。因此，如何推行保障性住房建设的认真贯彻和落实，无疑是政府和社会面临的一个艰巨考验。文章主要以公租房为例，探讨公租房建设的现状及解决对策。
一、保障性住房与公租房的概念界定
保障性住房是指政府统一筹划、投资新建或收购的，限定建设的标准、受益对象和租金标准或销售价格，具有保障性质和特定用途的住房。它是中国在新形势下对多年以来各类政策性住房建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个新概念。
公租房是“公共租赁房”简称，它是指是以低租金租赁的政策性住房，由政府或公共机构建设或回购，用低于市场价或者承租者承受得起的价格供中低收入住房困难家庭租赁居住的公共产品，是具体保障性质的政策性住房。其所有权归政府或者公共机构，使用权属于租赁人群。公租房是最近才发展起来的一种政府保障性住房政策，目的是解决收入属于中下水平，未来可能买房，但现在确实无力买房的人群的住房问题。国家推行公租房的建设，是及时的，也是有建设性的。这个受益群体既不用掏钱自己买房，也不用排挤在廉租房之外，可以过上一个压力较小的有房居住的生活。
二、当前中国推行公租房建设的总体现状
从国家推行公租房住房政策以来，许多城市和地区积极响应国家的号召，纷纷推行各自的公租房建设政策。2010年12月15日，中央经济工作会议提出，要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。下面主要选重庆市和北京市为代表性城市，看一下这两个城市推行公租房的建设现状。
1.哈尔滨市公租房建设情况。2011年哈尔滨市惠民行动确定了规划建设1万套公共租赁住房的目标。根据2011年哈市公共租赁住房建设计划安排，哈尔滨市将集中建设6 000套公共租赁住房，统一配建4 000套公共租赁住房。其中，集中建设的6 000套公共租赁住房计划于6月底前开工建设。
2.北京市公租房建设现状。2009年7月27日，北京市土地整理储备中心推出海淀区西二旗公共租赁房地块，用于公共租赁房的开发和建设。此次推出的西二旗地块，则是北京首个集中建设的公共租赁房地块，总建筑面积约5万平方米。2009年8月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委等部门联合发布的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》开始正式实施。这标志北京市由廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁房组成的四级住房保障管理体系基本建立。
三、推行公租房建设中存在的问题
从上面可以看出，中国的公租房建设已经破冰动土，由政策向社会实践转化。这既是振奋人心的好消息，也意味着国家公租房保证政策是科学的，可实施的。这些城市的试点，无疑会给未来的公租房的建设与发展提供一些宝贵的经验。但是，毕竟在中国公租房保障政策出台时间还不久，缺乏一些必要的保障和规制措施，笔者认为，目前的公租房保障政策主要存在以下几个方面的问题：
1.受益群体不清楚。目前确定的公租房受益群体主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。那么其他的人群可不可以容纳进来？住房困难具体的困难程度是什么？有房的人但空间狭小的，可以不可以租用？该如何防止富裕阶层强占弱势群体的福利？
2.公租房的租住价格问题。这是大多数受益群体最关心的问题。公租房目的就是以低廉的价格、消费者可以承受的价格给人们提供适宜的住房。但是租住房的价格真的能很低吗？在有关北京公租房需求情况调查中“每月可承受租金水平”分为四档：500元～1 000元，1 000元～1 500元，1 500元～2 000元，2 000元以上，95％的申请人选择了最低档。而2010年7月29日，北京市住房和城乡建设委员会公布初步测算的成本租金让很多人大失所望，因为这三个公租房项目每平方米高达30元左右的租金不仅没有比市场租赁价低多少，有的甚至高出市场定价。这不得不引起人们的担忧？将来建成后的公租房租金是自己可以承受的吗？
3.缺少与公租房保证政策的法律法规。任何政策的正确和顺利实施，都离不开法律法规的保驾护航。中国目前有关低收入人群的住房保障制度的法律、法规很不健全，这极大地影响了住房保障的实施。没有法制性、责任承担的住房政策，也很难落实到位。谁是公租房建设的主体？实施不力该负责什么样的责任？公租房资质审查程序具体怎么操作？这些都需要法律来完善与规制。
4.退出机制不健全。公租房建设并投入使用以后，除了建立严格的审查准入制度，退出机制的建立也非常必要。毕竟土地资源和房产资源是有限的，不可能一直不断地建立公租房。出于“夹心层”的这一部分群体，如果已经达到买房的能力，或者已经买房，该如何让他们退出公租房？该怎么及时审查这部分群体？这些都是需要完善各解决的问题。目前来看，公租房从本质上来说就像是一个烫手山芋，既无行政性的退出机制，又无市场化的退出机制，变成了两边不靠的产物。
四、中国推行公租房建设的对策建议
我们知道公租房建设确实是破解房地产困局的金钥匙。推行公租房制度不但可以较好地解决广大居民的住房难问题，而且还能解决中国经济发展中的一些深层次的问题，是一举多得的最佳选择。重庆、北京、上海、深圳等大城市都已经启动了公租房的建设，公租房的顺利建设是可以实现的。但是我们也应该看到上面的问题，积极探索各种有效的解决模式。笔者主要提出以下几点意见：
1.实行严格的准入制度。作为一项基本的社会保障制度，住房保障制度应建立严格的准入标准，以维护社会保障的公正性，并使涉及政府公共财政的资金运作置于社会监督之下。首先，建立严格的准入条件，主要包括家庭收入水平以及现有住房条件，建立保障性住房的申报、审核、公示制度。要建立完善的个人收入申报系统和个人信用档案系统。其次，要建立家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，城市中等偏低及最低收入家庭的构成是不断变化的，政府应根据收入水平的变化，调整中等偏低及最低收入家庭的标准，并定期向社会公布，接受全社会的监督。另一方面，建立复审制度，每隔三年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条的方可继续享受住房保障政策。这也与后面的退出机制相呼应。
2.动态调整保障水平和标准。保障性住房应坚持适度保障的原则，其保障覆盖水平和标准要与国家和地方的生产力发展水平和各方面的承受能力相适应。在不同的发展阶段，应相应地调整住房保障的覆盖水平，在现阶段保障性住房供需矛盾突出，应着力增加保障性住房的供应量，提高覆盖水平，并逐步将进城务工的农村户籍人口纳入保障性住房的供应对象。总体来说，随着经济、社会的发展和整体居住水平的提高，在不同阶段应动态调整保障性住房的保障水平和标准，并根据需要调节供应比例和供应手段，使保障性住房的发展与时代发展相适应。
3.抓紧制定配套的法律法规。为切实解决广大中低收入人群的住房困难，推进住房制度改革的顺利进行，立法机关应结合中国实际，加快制定有关法律的步伐，应制定出符合中国国情的统一的综合性住房保障法律，特别是新出现的公租房建设政策，从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。唯有如此，公租房建设政策才会得到顺利实施。
4.建立科学严谨的退出机制。受益群体退出经济适用住房一般有两种情况，一是公租房的受益者不再符合租赁标准时，应当退出；二是公租房受益者仍符合标准，但因家庭、工作、学习或其他原因自愿退出。这两种情况的辨别，需要公租房管理机构加强管理与监督。在退出去向上，应继续保留公租房属性，转给其他需要房屋的人群。在退出策略上，可以采用奖励惩罚并用的制度，提高受益者退出的自觉性与积极性。以重庆市为例，公租房承租人在租期满五年后可以购买公租房，但是再次出售时，只能由政府回购，并且回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
五、结语
中国公租房的保障性住房建设，是政府推出的一项利国利民的重大民生政策，理论和实践都证明，这个政策是可行的，也是能够实现的。我们需要借鉴其他先进发达国家的公租房政策，并结合中国的住房实际，积极探索适合中国的公租房住房保障政策，切实推进公租房住房建设。对于推行公租房住房保障政策中出现的一些问题，我们要采取积极的心态去应对，包括法律法规的约束、政府的管理与监督、社会的支持，保证这一政策能够顺利得到落实。
参考文献：
[1]李孟然.迎面走来的公租房[J].中国土地，2010，(5).
[2]张璐.公租房破题“夹心层”困局[J].经济师，2010，(5).
[3]吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行驱动因素[J].财经科学，2010，(1).
[4]唐钧.中国住房保障问题[J].中共中央党校学报，2010，(1).[责任编辑 陈凤雪]
关键词：公租房 保障政策 总体现状 对策建议
中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0163-02
近几年来，随着中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，房地产取得了飞速发展及巨大成就，房地产规模和建筑面积逐年递增。但到目前为止，由于房价上涨过快，加上通货膨胀的压力，中国仍有很大一部分群体买不起房，导致“蜗居”、“蚁居”、“集装箱”等现象。因此，如何推行保障性住房建设的认真贯彻和落实，无疑是政府和社会面临的一个艰巨考验。文章主要以公租房为例，探讨公租房建设的现状及解决对策。
一、保障性住房与公租房的概念界定
保障性住房是指政府统一筹划、投资新建或收购的，限定建设的标准、受益对象和租金标准或销售价格，具有保障性质和特定用途的住房。它是中国在新形势下对多年以来各类政策性住房建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个新概念。
公租房是“公共租赁房”简称，它是指是以低租金租赁的政策性住房，由政府或公共机构建设或回购，用低于市场价或者承租者承受得起的价格供中低收入住房困难家庭租赁居住的公共产品，是具体保障性质的政策性住房。其所有权归政府或者公共机构，使用权属于租赁人群。公租房是最近才发展起来的一种政府保障性住房政策，目的是解决收入属于中下水平，未来可能买房，但现在确实无力买房的人群的住房问题。国家推行公租房的建设，是及时的，也是有建设性的。这个受益群体既不用掏钱自己买房，也不用排挤在廉租房之外，可以过上一个压力较小的有房居住的生活。
二、当前中国推行公租房建设的总体现状
从国家推行公租房住房政策以来，许多城市和地区积极响应国家的号召，纷纷推行各自的公租房建设政策。2010年12月15日，中央经济工作会议提出，要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。下面主要选重庆市和北京市为代表性城市，看一下这两个城市推行公租房的建设现状。
1.哈尔滨市公租房建设情况。2011年哈尔滨市惠民行动确定了规划建设1万套公共租赁住房的目标。根据2011年哈市公共租赁住房建设计划安排，哈尔滨市将集中建设6 000套公共租赁住房，统一配建4 000套公共租赁住房。其中，集中建设的6 000套公共租赁住房计划于6月底前开工建设。
2.北京市公租房建设现状。2009年7月27日，北京市土地整理储备中心推出海淀区西二旗公共租赁房地块，用于公共租赁房的开发和建设。此次推出的西二旗地块，则是北京首个集中建设的公共租赁房地块，总建筑面积约5万平方米。2009年8月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委等部门联合发布的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》开始正式实施。这标志北京市由廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁房组成的四级住房保障管理体系基本建立。
三、推行公租房建设中存在的问题
从上面可以看出，中国的公租房建设已经破冰动土，由政策向社会实践转化。这既是振奋人心的好消息，也意味着国家公租房保证政策是科学的，可实施的。这些城市的试点，无疑会给未来的公租房的建设与发展提供一些宝贵的经验。但是，毕竟在中国公租房保障政策出台时间还不久，缺乏一些必要的保障和规制措施，笔者认为，目前的公租房保障政策主要存在以下几个方面的问题：
1.受益群体不清楚。目前确定的公租房受益群体主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。那么其他的人群可不可以容纳进来？住房困难具体的困难程度是什么？有房的人但空间狭小的，可以不可以租用？该如何防止富裕阶层强占弱势群体的福利？
2.公租房的租住价格问题。这是大多数受益群体最关心的问题。公租房目的就是以低廉的价格、消费者可以承受的价格给人们提供适宜的住房。但是租住房的价格真的能很低吗？在有关北京公租房需求情况调查中“每月可承受租金水平”分为四档：500元～1 000元，1 000元～1 500元，1 500元～2 000元，2 000元以上，95％的申请人选择了最低档。而2010年7月29日，北京市住房和城乡建设委员会公布初步测算的成本租金让很多人大失所望，因为这三个公租房项目每平方米高达30元左右的租金不仅没有比市场租赁价低多少，有的甚至高出市场定价。这不得不引起人们的担忧？将来建成后的公租房租金是自己可以承受的吗？
3.缺少与公租房保证政策的法律法规。任何政策的正确和顺利实施，都离不开法律法规的保驾护航。中国目前有关低收入人群的住房保障制度的法律、法规很不健全，这极大地影响了住房保障的实施。没有法制性、责任承担的住房政策，也很难落实到位。谁是公租房建设的主体？实施不力该负责什么样的责任？公租房资质审查程序具体怎么操作？这些都需要法律来完善与规制。
4.退出机制不健全。公租房建设并投入使用以后，除了建立严格的审查准入制度，退出机制的建立也非常必要。毕竟土地资源和房产资源是有限的，不可能一直不断地建立公租房。出于“夹心层”的这一部分群体，如果已经达到买房的能力，或者已经买房，该如何让他们退出公租房？该怎么及时审查这部分群体？这些都是需要完善各解决的问题。目前来看，公租房从本质上来说就像是一个烫手山芋，既无行政性的退出机制，又无市场化的退出机制，变成了两边不靠的产物。
四、中国推行公租房建设的对策建议
我们知道公租房建设确实是破解房地产困局的金钥匙。推行公租房制度不但可以较好地解决广大居民的住房难问题，而且还能解决中国经济发展中的一些深层次的问题，是一举多得的最佳选择。重庆、北京、上海、深圳等大城市都已经启动了公租房的建设，公租房的顺利建设是可以实现的。但是我们也应该看到上面的问题，积极探索各种有效的解决模式。笔者主要提出以下几点意见：
1.实行严格的准入制度。作为一项基本的社会保障制度，住房保障制度应建立严格的准入标准，以维护社会保障的公正性，并使涉及政府公共财政的资金运作置于社会监督之下。首先，建立严格的准入条件，主要包括家庭收入水平以及现有住房条件，建立保障性住房的申报、审核、公示制度。要建立完善的个人收入申报系统和个人信用档案系统。其次，要建立家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，城市中等偏低及最低收入家庭的构成是不断变化的，政府应根据收入水平的变化，调整中等偏低及最低收入家庭的标准，并定期向社会公布，接受全社会的监督。另一方面，建立复审制度，每隔三年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条的方可继续享受住房保障政策。这也与后面的退出机制相呼应。
2.动态调整保障水平和标准。保障性住房应坚持适度保障的原则，其保障覆盖水平和标准要与国家和地方的生产力发展水平和各方面的承受能力相适应。在不同的发展阶段，应相应地调整住房保障的覆盖水平，在现阶段保障性住房供需矛盾突出，应着力增加保障性住房的供应量，提高覆盖水平，并逐步将进城务工的农村户籍人口纳入保障性住房的供应对象。总体来说，随着经济、社会的发展和整体居住水平的提高，在不同阶段应动态调整保障性住房的保障水平和标准，并根据需要调节供应比例和供应手段，使保障性住房的发展与时代发展相适应。
3.抓紧制定配套的法律法规。为切实解决广大中低收入人群的住房困难，推进住房制度改革的顺利进行，立法机关应结合中国实际，加快制定有关法律的步伐，应制定出符合中国国情的统一的综合性住房保障法律，特别是新出现的公租房建设政策，从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。唯有如此，公租房建设政策才会得到顺利实施。
4.建立科学严谨的退出机制。受益群体退出经济适用住房一般有两种情况，一是公租房的受益者不再符合租赁标准时，应当退出；二是公租房受益者仍符合标准，但因家庭、工作、学习或其他原因自愿退出。这两种情况的辨别，需要公租房管理机构加强管理与监督。在退出去向上，应继续保留公租房属性，转给其他需要房屋的人群。在退出策略上，可以采用奖励惩罚并用的制度，提高受益者退出的自觉性与积极性。以重庆市为例，公租房承租人在租期满五年后可以购买公租房，但是再次出售时，只能由政府回购，并且回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
五、结语
中国公租房的保障性住房建设，是政府推出的一项利国利民的重大民生政策，理论和实践都证明，这个政策是可行的，也是能够实现的。我们需要借鉴其他先进发达国家的公租房政策，并结合中国的住房实际，积极探索适合中国的公租房住房保障政策，切实推进公租房住房建设。对于推行公租房住房保障政策中出现的一些问题，我们要采取积极的心态去应对，包括法律法规的约束、政府的管理与监督、社会的支持，保证这一政策能够顺利得到落实。
参考文献：
[1]李孟然.迎面走来的公租房[J].中国土地，2010，(5).
[2]张璐.公租房破题“夹心层”困局[J].经济师，2010，(5).
[3]吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行驱动因素[J].财经科学，2010，(1).
[4]唐钧.中国住房保障问题[J].中共中央党校学报，2010，(1).[责任编辑 陈凤雪]