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摘 要：采用问卷调查和实地访谈相结合的方法，以成都市民二手房消费意愿为研究对象，探讨了高房价下二手房消费的各种影响因素。结果表明：（1）房贷利率因素对市民二手房消费有着重要影响；（2）二手房价格的高低和区位的优劣直接影响市民的二手房交易决策；（3）中介市场对二手房消费作用有待提高。最后提出有效、灵活调控利率、加强二手房中介市场的监管和规范二手房交易环节等措施，可有效促进二手房交易的建议。
关键词：高房价；二手房；消费；因素
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0161-03
前言
近年来，随着经济的较快发展和城市化快速推进，房地产行业呈现较快发展的势头，国内商品房价一路攀升。2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%。成都作为西部地区的金融中心，房地产市场也快速发展，2010年1—11月，成都商业地产成交均价9 112元/m2，规模、金额以及均价分别同比上升40.1%、44.1%和2.8%，住宅商品房价格的涨幅达26.9%。房价的过快上涨，居民的购房压力增大，购买意愿变得理性，国家的宏观调控和限购措施，使具有明显价格优势的二手房消费逐渐升温。面对这种变化，究竟是当前高房价下的暂时之象，还是二手房市场逐渐开始被人们接受，其中哪些因素影响二手房消费行为，都值得我们深入的研究和探讨。
综观理论界对二手房消费的探讨，集中在对二手房市场问题、价格的影响因素及交易问题上。如胡昌平从市场角度分析二手房存在的问题并提出相关建议[1]；张占平用实证分析认为交通、住宅年限及建筑结构影响二手房价格[2]；邹高禄，渠文晋等从二手房价格对住房特征和区位变化敏感性分析入手，认为房价受住房面积的影响较大[3]；纪秉林指出二手房交易中存在信息不对称的问题[4]；王卿、郝晓杰提出二手房中介要加强在交易中安全风险意识[5]。上述研究较多从宏观角度分析二手房价格影响因素和交易问题，而鲜有从微观的角度即消费行为角度，分析影响二手房交易因素。因此，本文拟从购房者购买行为的角度，通过实际调查来探讨影响成都市民二手房交易的各种因素，总结市民的购买行为规律，为规范二手房市场，促进其健康发展提供参考。
一、数据描述
为了解成都市二手房消费行为，本文根据前期的相关调查和二手房中介提供的信息设计了调查问卷。问卷的设计主要有四个方面：一是外部政策，指国家二手房宏观政策以及地方性政策；二是二手房自身因素，包括质量、价格等；三是市场环境，即价格、中介、交通、区位等；四是消费者，指其家庭收入和购房预期及个人偏好等。
此次调查时间为2011年1月15日至 2月15日，调查地点为成都市龙泉驿区，以发放问卷和访谈的形式进行，问卷容量100份。
二、结果分析
总体上看，影响市民消费二手房的因素中，国家政策比例最高，约占85%；其次是房屋自身因素，约占82%；再次是地方政策，约占80%，最后是周围环境和相关信息的准确度，分别占63%和 30%（如图1所示）。
图1 购房者购买行为影响因素
为了得知各政策对市民消费二手房的具体影响，笔者做了进一步的调查，结果如下：
1.政策因素。国家政策对购房者影响程度，金融政策排在第一位，约有60%样本选择了此项；其次是市场制度，约占20%；再次是限购措施约占16%，税收和其他因素各占3%和1%；因居民购买力有限，多数购买者会选择贷款购买。因此，利率的高低直接决定购房者的还款压力和购房成本。
2.区位环境。从周围环境来看，交通的便利度约占58%，生活设施约占26%，小区环境约占10%，教育、区位繁华度和其他共计占6%，可见居民购二手房时较多考虑交通因素。
3.中介因素。中介作为二手房信息的重要提供者，是居民二手房购房的重要影响因素。56%的受访者是熟人介获取相关信息的，22%的人是通过二手房中介，17%的人是通过网站获取，6%的人是通过报纸获取。可见中介在提供交易信息方面，仍有较大空间。
在问及对本地区房屋中介的总体印象时，有58%的人认为一般，基本没什么感觉，其次有 25 %的人认为较好，再次有11%的人认为较差，仅有6%的人认为很好。由图5可以看出，购房者对二手房中介并没有特别明显的印象，一般和较差占居69%，可见二手房中介存在较大的问题。
对二手房中介未来改进方面，被调查者认为诚信位居第一，占86%，其次是办事的效率占78%，紧随其后的是专业素质占69%，最后服务热情占50%。可见中介存在较多的问题。市场的不完善又导致了诚信缺失，目前购二手房存在一定风险，影响购买选择。
图6 认为房地产中介未来需要改进方面
4.二手房自身因素。二手房自身因素是购买者对二手房提出一些具体的要求。消费者最看重的价格因素，占22%，其次是房屋的户型、质量和面积，各占16%、14%和14%。房价是购房者最为看中的因素。
图7 购房者购买最看重二手房自身的因素
在二手房购买原因中，总价低和即买即住的频率最高，为86%和83%，其次是成熟的物业为72%，最后质量好、拆迁获赔、升值快、和房源广比例相当，分别为31%、28%、17%和25%。总价低为人们购买二手房的主要原因。价格的高低直接影响居民二手房购买。
图8 购房者购买二手房的原因
三、探讨
1.国家政策对二手房消费行为的影响十分明显。调查显示国家调控政策中，利率对消费者购房影响最大。对大多家庭来讲，全款购房存在较大的压力，贷款购房为主要选择，利率直接影响其还款金额。目前国家使用差别化的利率手段，有效地遏制了投机性需求。因此，未来二手房的市场调控中，国家发挥积极的主导作用，利用税收和灵活利率对二手房市场进行合理的调控，这将对二手房购买行为将产生重要影响。
2.外部交通影响二手房购买区位选择。在二手房购买的区位选择上，便利的交通作为首选。随着城市的不断发展，交通是连接居民居住和上班的纽带，便利的交通降低人们出行成本，吸引购买者的亲睐。市区因交通便利，生活设施较为完善方便，购房者更偏向于选择市区内二手房，这也和新房中市民偏爱市郊存有区别。因此，从居住和工作生活角度看，选择价格相对低廉且在交通便利的老城区的二手房，成为更多购房者尤其是年轻人的选择。
3.加强二手房中介监管，有利于二手房市场的健康发展。房屋中介是二手房交易的桥梁，为其提供多元化的中介服务。据调查显示，购房者更愿接受亲友介绍获得相关信息，表明中介在信息透明度以及信息可信度上还不高；中介在顾客满意度方面也存在较大问题，“一般”和“不满意”态度各占据58%和11%，表明中介提供信息的低认同度；调查结果还显示，诚信、办事效率和专业素质，是未来中介市场有待改善的方向，表明中介从信息获取、消费者认知度、诚信度等都存在较大缺陷，需中介加强诚信理念，提高办事效率，提升专业水平，树立品牌意识，获得顾客的高认同度。
对此政府应采取措施和加强监管来降低二手房交易风险，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，还应建立中介机构的信用等级评定来引导市场选择等，为二手房市场创造良好的环境。
4.加强二手房价格管理是促进二手房市场健康发展的重要手段。调查显示二手房价格已成为人们最关注的因素，房屋质量和户型等其他因素位居其次。一方面新房价格居高不下，二手房明显具有价格优势；另一方面购房者主要为自住型需求，先满足居有所屋，才考虑居住的档次和质量及环境问题；价格的高低直接影响他们的购买选择。因此，合理的调整和规范二手房市场的价格，不仅会促进二手房市场的交易量的上升，推动二手房市场的发展，对于稳定全国房价也有积极作用。
参考文献：
[1] 胡昌平，刘清平.对发展中国二手房地产市场的建议[J].中国房地产金融，2007，(7)：33-35.
[2] 张占平，胡丰印.西安市二手房价格影响因素研究[J].技术与创新管理，2008，(2)：90-91.
[3] 邹高禄，渠文晋.二手房价格对住房特征和区位变化的敏感性分析[J].西南师范大学学报，2005，(30).
[4] 纪秉林.基于不对称信息的二手房市场交易问题研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士论文，2004：13-33.
[5] 王卿，郝晓杰.中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J].商业环境，2009，(5)：85.[责任编辑 安世友]
关键词：高房价；二手房；消费；因素
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0161-03
前言
近年来，随着经济的较快发展和城市化快速推进，房地产行业呈现较快发展的势头，国内商品房价一路攀升。2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%。成都作为西部地区的金融中心，房地产市场也快速发展，2010年1—11月，成都商业地产成交均价9 112元/m2，规模、金额以及均价分别同比上升40.1%、44.1%和2.8%，住宅商品房价格的涨幅达26.9%。房价的过快上涨，居民的购房压力增大，购买意愿变得理性，国家的宏观调控和限购措施，使具有明显价格优势的二手房消费逐渐升温。面对这种变化，究竟是当前高房价下的暂时之象，还是二手房市场逐渐开始被人们接受，其中哪些因素影响二手房消费行为，都值得我们深入的研究和探讨。
综观理论界对二手房消费的探讨，集中在对二手房市场问题、价格的影响因素及交易问题上。如胡昌平从市场角度分析二手房存在的问题并提出相关建议[1]；张占平用实证分析认为交通、住宅年限及建筑结构影响二手房价格[2]；邹高禄，渠文晋等从二手房价格对住房特征和区位变化敏感性分析入手，认为房价受住房面积的影响较大[3]；纪秉林指出二手房交易中存在信息不对称的问题[4]；王卿、郝晓杰提出二手房中介要加强在交易中安全风险意识[5]。上述研究较多从宏观角度分析二手房价格影响因素和交易问题，而鲜有从微观的角度即消费行为角度，分析影响二手房交易因素。因此，本文拟从购房者购买行为的角度，通过实际调查来探讨影响成都市民二手房交易的各种因素，总结市民的购买行为规律，为规范二手房市场，促进其健康发展提供参考。
一、数据描述
为了解成都市二手房消费行为，本文根据前期的相关调查和二手房中介提供的信息设计了调查问卷。问卷的设计主要有四个方面：一是外部政策，指国家二手房宏观政策以及地方性政策；二是二手房自身因素，包括质量、价格等；三是市场环境，即价格、中介、交通、区位等；四是消费者，指其家庭收入和购房预期及个人偏好等。
此次调查时间为2011年1月15日至 2月15日，调查地点为成都市龙泉驿区，以发放问卷和访谈的形式进行，问卷容量100份。
二、结果分析
总体上看，影响市民消费二手房的因素中，国家政策比例最高，约占85%；其次是房屋自身因素，约占82%；再次是地方政策，约占80%，最后是周围环境和相关信息的准确度，分别占63%和 30%（如图1所示）。
图1 购房者购买行为影响因素
为了得知各政策对市民消费二手房的具体影响，笔者做了进一步的调查，结果如下：
1.政策因素。国家政策对购房者影响程度，金融政策排在第一位，约有60%样本选择了此项；其次是市场制度，约占20%；再次是限购措施约占16%，税收和其他因素各占3%和1%；因居民购买力有限，多数购买者会选择贷款购买。因此，利率的高低直接决定购房者的还款压力和购房成本。
2.区位环境。从周围环境来看，交通的便利度约占58%，生活设施约占26%，小区环境约占10%，教育、区位繁华度和其他共计占6%，可见居民购二手房时较多考虑交通因素。
3.中介因素。中介作为二手房信息的重要提供者，是居民二手房购房的重要影响因素。56%的受访者是熟人介获取相关信息的，22%的人是通过二手房中介，17%的人是通过网站获取，6%的人是通过报纸获取。可见中介在提供交易信息方面，仍有较大空间。
在问及对本地区房屋中介的总体印象时，有58%的人认为一般，基本没什么感觉，其次有 25 %的人认为较好，再次有11%的人认为较差，仅有6%的人认为很好。由图5可以看出，购房者对二手房中介并没有特别明显的印象，一般和较差占居69%，可见二手房中介存在较大的问题。
对二手房中介未来改进方面，被调查者认为诚信位居第一，占86%，其次是办事的效率占78%，紧随其后的是专业素质占69%，最后服务热情占50%。可见中介存在较多的问题。市场的不完善又导致了诚信缺失，目前购二手房存在一定风险，影响购买选择。
图6 认为房地产中介未来需要改进方面
4.二手房自身因素。二手房自身因素是购买者对二手房提出一些具体的要求。消费者最看重的价格因素，占22%，其次是房屋的户型、质量和面积，各占16%、14%和14%。房价是购房者最为看中的因素。
图7 购房者购买最看重二手房自身的因素
在二手房购买原因中，总价低和即买即住的频率最高，为86%和83%，其次是成熟的物业为72%，最后质量好、拆迁获赔、升值快、和房源广比例相当，分别为31%、28%、17%和25%。总价低为人们购买二手房的主要原因。价格的高低直接影响居民二手房购买。
图8 购房者购买二手房的原因
三、探讨
1.国家政策对二手房消费行为的影响十分明显。调查显示国家调控政策中，利率对消费者购房影响最大。对大多家庭来讲，全款购房存在较大的压力，贷款购房为主要选择，利率直接影响其还款金额。目前国家使用差别化的利率手段，有效地遏制了投机性需求。因此，未来二手房的市场调控中，国家发挥积极的主导作用，利用税收和灵活利率对二手房市场进行合理的调控，这将对二手房购买行为将产生重要影响。
2.外部交通影响二手房购买区位选择。在二手房购买的区位选择上，便利的交通作为首选。随着城市的不断发展，交通是连接居民居住和上班的纽带，便利的交通降低人们出行成本，吸引购买者的亲睐。市区因交通便利，生活设施较为完善方便，购房者更偏向于选择市区内二手房，这也和新房中市民偏爱市郊存有区别。因此，从居住和工作生活角度看，选择价格相对低廉且在交通便利的老城区的二手房，成为更多购房者尤其是年轻人的选择。
3.加强二手房中介监管，有利于二手房市场的健康发展。房屋中介是二手房交易的桥梁，为其提供多元化的中介服务。据调查显示，购房者更愿接受亲友介绍获得相关信息，表明中介在信息透明度以及信息可信度上还不高；中介在顾客满意度方面也存在较大问题，“一般”和“不满意”态度各占据58%和11%，表明中介提供信息的低认同度；调查结果还显示，诚信、办事效率和专业素质，是未来中介市场有待改善的方向，表明中介从信息获取、消费者认知度、诚信度等都存在较大缺陷，需中介加强诚信理念，提高办事效率，提升专业水平，树立品牌意识，获得顾客的高认同度。
对此政府应采取措施和加强监管来降低二手房交易风险，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，还应建立中介机构的信用等级评定来引导市场选择等，为二手房市场创造良好的环境。
4.加强二手房价格管理是促进二手房市场健康发展的重要手段。调查显示二手房价格已成为人们最关注的因素，房屋质量和户型等其他因素位居其次。一方面新房价格居高不下，二手房明显具有价格优势；另一方面购房者主要为自住型需求，先满足居有所屋，才考虑居住的档次和质量及环境问题；价格的高低直接影响他们的购买选择。因此，合理的调整和规范二手房市场的价格，不仅会促进二手房市场的交易量的上升，推动二手房市场的发展，对于稳定全国房价也有积极作用。
参考文献：
[1] 胡昌平，刘清平.对发展中国二手房地产市场的建议[J].中国房地产金融，2007，(7)：33-35.
[2] 张占平，胡丰印.西安市二手房价格影响因素研究[J].技术与创新管理，2008，(2)：90-91.
[3] 邹高禄，渠文晋.二手房价格对住房特征和区位变化的敏感性分析[J].西南师范大学学报，2005，(30).
[4] 纪秉林.基于不对称信息的二手房市场交易问题研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士论文，2004：13-33.
[5] 王卿，郝晓杰.中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J].商业环境，2009，(5)：85.[责任编辑 安世友]