2004年我国房地产信托业务在波动中快速成长。全年共有37家信托投资公司推出了各类房地产信托计划116个，比2003年增加38只；融资规模136亿元，比2003年增长了一倍。在信托计划品种设计的创新方面进行了可贵的探索。
　　
　　信托计划发行数量明显增多，发行集中度有所提高
　　
　　2004年共有37家信托公司发行了116只各类房地产信托计划，平均每家发行了3.135只，新增12家信托公司开展了房地产信托业务。其中，北京国投推出的信托计划最多，共发行了9只，新华信托和衡平信托分别以8只和7只位列第二、第三位。发行5只以上的10家信托公司所发行的信托计划合计达63只，占总发行量的54.31%。与2003年相比，杭州信托、上海国投、浙江国投、衡平信托、湖南信托及中诚信托等6家公司继续位居前10位，北京国投、新华信托、联华信托则是2004年的新星。此外信托公司专业化初露端倪，一些信托公司将战略规划长期定位于房地产信托业务。这些现象显示了房地产信托业的活跃局面以及行业发展中的初步分化。
　　
　　


　　住宅类信托占绝对优势，商业地产信托迅速崛起
　　
　　房地产信托包括四大类：各类住宅（如公寓、别墅、经济适用房）信托、商业地产（商场、写字楼）信托、土地开发和旧城改造信托、公用事业地产信托等四类。
　　在2004年发行的116只房地产信托计划中，各类住宅信托62只，占总计划数的53.45%；商业地产类信托32只，占总计划数的27.58%；土地开发、旧城改造类信托13只，占总计划数的11.21%；公用事业类信托9只，占总计划数的7.75%，住宅类信托依然占大部分。不过和2003年相比，住宅类信托所占的比例出现了下降的现象，信托计划数量的比例下降了11.93%，信托融资规模下降了18.82%。
　　2004年变化最大的是商业地产信托的崛起，信托计划数增加了18个，比重提高了9.57%，融资规模增加了28.99亿元，比重提高了12.81%。
　　土地开发、旧城改造类的比例相差不大，但是融资规模的比例却大幅提高，由2003年的11.15%提高到2004年的18.20%。主要原因在于，2003年的土地开发、旧城改造类信托主要分布在中西部地区的城市，而2004年，在紧缩型信贷政策导致的资金压力下，许多东部发达地区的城市也加入到这一行列中，由于地区间土地价值的差异，必然造成计划融资规模上的不同。
　　
　　资金应用方式以贷款为主，创新使用方式开始出现
　　
　　房地产信托资金的使用方式主要包括贷款、受益权转让、股权投资、信托资产置换购房优先权/优惠权等几类。贷款、受益权转让、股权投资主要涉及房地产开发环节，是房地产信托资金的主要利用方式。2004年共计34家信托公司发行了贷款类房地产信托计划91个，融资规模111.3835亿元，分别占总信托计划和总资金规模的78.45%和81.85%。由12家信托公司发行了16只受益权转让性质的信托，信托规模为17.2499亿元。有4家信托公司发行了信托资产置换购房优先权/优惠权和股权投资类的房地产信托。信托资产置换购房优先权/优惠权涉及房地产的消费环节，是2004年兴起的信托资金新的使用方式。
　　
　　房地产信托计划的发行规模增大
　　
　　2004年每个房地产计划的平均规模为1.1731亿元，比2003年的0.8737亿元提高了34%，信托计划的发行规模大幅提高，反映了2004年宏观调控下许多大公司、大项目面临资金的压力，纷纷采取各种措施拓宽融资渠道。规模最大的信托计划是重庆国投推出的“重庆国际会展中心集合资金信托计划”，资金规模达10亿元，最小的是江西国投推出的“五华大市场商铺租赁权财产信托优先受益权转让项目”，资金规模仅500万元。2004年大部分信托计划资金规模在1亿至2亿元之间，而2003年大部分信托计划资金规模在0.5亿元以下。
　　
　　大多数房地产信托的期限在1-3年
　　
　　2004年发行的信托期限最长是新疆国投推出的最长年限达20年的“金福世贸广场不动产管理信托计划”，绝大部分信托产品介于1至3年之间，1年期以内的信托计划有27只，1至1.5年期的有14只，1.5至2年期的数量最多，达51只，2.5至3年期也达到26只，只有2只计划期限在3年以上。
　　
　　信托产品的收益率水平与风险相匹配
　　
　　随着信托产品期限由1年逐步过渡到1.5年、1.5至2年和2.5至3年，信托产品的算术平均收益率由4.67%上升至4.90%、4.79%和5.08%。信托产品的收益率水平基本符合风险/收益的匹配特征。从各季及各类型信托的收益率区间分布来看，住宅类信托产品的收益率水平的众数是5.0%至6.0%，商业地产类信托的收益率水平的众数是4.5%至5.0%，土地开发类信托的收益率水平众数是4.0%至4.5%和5.0%至6.0%，公用事业类信托的收益率水平的众数是4.0%至4.5%，可以看出，住宅类信托产品的融资成本已经不菲。
　　


　　从分季度信托产品预期收益率水平众数的变动情况，可以感受到宏观经济金融政策以及预期对信托产品预期收益率水平或信托融资成本的巨大影响。2004年前两个季度房地产信托产品收益率众数多位于4.5%至5.0%，三季度甚至有所下滑（政策不清导致了房地产市场前景不明，造成开发商和信托公司的观望），但是随着政策、市场形势的明朗化，在供需两旺的局面中，信托产品预期收益率水平或信托融资成本也随之上调，其众数达到了5.0%至6.0%。除非趋势发生逆转，这一水平可能将成为未来房地产信托收益率水平的基准水平。
　　
　　信托计划的风险保障措施与优惠条款
　　
　　鉴于信托“受人之托，代人理财”的本质，如何防范风险已成为信托产品能否成功的关键。信托产品涉及的利益相关人比单纯的银行信贷多，信托产品的风险保障措施的结构较银行贷款要复杂。目前信托产品的风险保障及优惠措施主要包括：土地、房产抵押担保；第三方担保；购房优惠；派遣人员驻守关键岗位，参与项目管理；承诺溢价收购资产或股权；处置房产权；股权质押；建立监管账户；资产保险；信托资产等值置换房产等。各类信托计划的风险控制模式是上述各种措施的不同组合。但是不同类型的房地产信托或不同的资金使用方式在收益性质以及收益结构方面的差异，其风险保障措施的表现、设计上组合各不相同。
　　在43家住宅类信托计划和23家商业地产信托计划中，绝大部分的信托计划都设计了两项组合的风险控制措施，主要以土地使用权抵押和第三方担保为主。土地开发、旧城改造或公用事业类信托计划的风险控制措施的组合结构相对比较简单。由于土地开发、旧城改造一般都是政府相关机构在操作，是一种政府行为，所以其大部分计划中的风险控制措施都是由本级政府承诺用财政收入或预算外收入作为还款保证。公用事业类信托计划涉及到政府责任的，其风险控制措施的组合模式和土地开发、旧城改造相类似。
　　
　　信托计划发行向核心城市集中
　　
　　业务活跃的信托公司主要分布在东部地区或大城市，信托业务的地域分布上也呈现出向核心城市集中的倾向。在116只信托计划所分布的全国的34个市县中，有68只分布在从大连到深圳的14个中心城市，占58.62%。其中，北京一地就有25只、其次是杭州12只、上海9只，深圳和天津也分别有5只和4只信托计划。从信托融资的规模上看，北京以30.85亿元位居榜首，杭州、重庆、上海、天津分别居第二至第五位。沿海的14个中心城市信托总融资规模合计为85.8428亿元，占总融资额的63.08%。
　　2005年宏观调控政策仍以紧缩为特点，政府对房地产市场风险和金融风险更加警惕，在继续控制土地供应的同时，已经对住房金融实施限制，使土地供应政策和购房金融政策将逐步走向对称，从而抑制房价升势。房地产开发商受到融资和住房消费市场的双重挤压，对资金的需求会更加强烈，进一步拓宽融资渠道是开发商的必然选择，具有高度灵活性的房地产信托将成为房地产开发商追寻的对象。预计2005年房地产信托市场规模仍会继续扩大，信托计划创新品种增多，房地产信托业务分化趋势继续加大。