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摘要：国土资源部数据显示，截至2012年第一季度末，全国农村集体土地所有权发证率达到73%，集体建设用地使用权发证率为84%，宅基地使用权发证率为80%。“在年底之前完成全部农村集体建设用地确权颁证的难度不大。”前述由国土资源部内部人士透露，与此同时，《土地管理法》的修订亦未停滞，目前仍在进行之中。按照国务院此前的工作重点，《土地管理法》的修订已经缩小范围，将修订重点集中在围绕征地制度改革，重点完善征地补偿安置制度，解决被征地农民发展权问题。据国土资源部消息，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定；在征地补偿上，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。
关键词：集体土地使用权 农用地使用权流转 非农用地使用权流转
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）32-548-01
农地使用权流转是农村家庭承包制继续稳定发展的有效途径社会主义市场经济体制的确立和发展进一步促进了农地使用权流转，农地使用权流转是WTO规则的必然要求，农地使用权流转，适度集中经营是农业现代化的必由之路。农地使用权流转能有效促进农民收入的增长，可以实现农民的更大权益。
一、农村农用土地流转管理与完善
（1）前提条件：
①农村剩余劳动力转移；
②明晰的土地产权；
③完善的法律法规；
④农用地分等定级和估价；
（2）流转管理
①农村集体土地产权调查；
②农用地分等定级估价工作；
③建立技术保障体系。
农村集体土地使用权流转管理的措施如下：
1.开展农村集体土地产权调查根据国土资源部部署，在全国范围内开展农村集体土地产权调查，重点查清经济发达地区集体土地所有权、集体土地建设朋地使用权和集体土地农朋地使用权权属、界址位置、用途等。界定集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、集体土地农用地使用权权属界线位置、形状及地类界等，并计算面积、绘制图件。
集体土地所有权调查基础图件比例尺为1：10000 -I：50000现势性良好的正射影像图或地形图，充分利朋已有的土地利朋现状调查和土地利用变更调查成果资料。集体土地农用地使用权调查基础图件为I：2000 -1：5000现势性良好的正射影像图或地形图。集体土地建设朋地使用权调查成图比例尺为I：500 -I：1000.在复核土地利朋现状调查形成的土地权属界线基础上进行集体土地所有权权属调查，实地调查集体土地农朋地使用权和集体土地建设用地使朋权权属界线。编制1：10000 -1：50000集体土地所有权图；I：2000 - 1：5000集体土地农朋地使用权圈；i：soo - 1：1 000集体土地建设朋地使用权图。
2.开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证在农村集体土地产权调查的基础上，进行土地产权登记，并颁发土地产权证书，确认土地产权，以使之在流转中受到法律保護。
3.正确引导和调控农村集体土地使朋权的流向农村集体土地使朋权进入市场流转，关键是要对土地流转方向实行正确引导、监测和调控：首先，要利用价格、税收、信贷等机制正确引导土地使用权流向，控制耕地非农化，优化土地资源的配置。其次，对农地，特别是耕地非农化流转，要严格按照土地利用总体规划实行土地用途管制，并按《土地管理法》审批程序进行，使土地使用权流转活而不乱。鼓励农村集体土地使用权在农业用途内部流转，在尊重农民家庭经营的基础上逐步实现规模经济、提高农业劳动生产率。
4.建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系农村集体土地使用权流转需要有资金支持，因此，要建立相应的金融、保险支持体系，为土地使用权流转提供贷款和保险。建立规范土地流转行为的法律、法规，使土地流转有法可依，并有效制止土地流转中的违法行为。
利用遥感技术、信息系统，监测，报告土地流转态势，为政府宏观调控提供可靠依据。
二、集体非农用地使用权流转的形式
集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。这种不争的事实在珠三角地区尤为典型。该地区的农村社区集体经济大多是以土地经营为主，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租等形式获得土地非农收益，既是农村集体的主要收入来源，也是农民最直接稳定、最为长久的收益保障。据统计，珠三角地区近些年通过自发流转方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地存量的50%，即使在粤东、粤西等地，这一比例也超过20%.
依现行法律规定，任何单位和个人进行建设需用土地的，须申请使用国有土地。由此决定了集体土地使用权要进入市场，唯一途径即须经政府征用转为国有土地再予出让（使用权）方可。
随着我国市场化改革的深入以及城镇国有土地市场的建立和完善，土地由既往的无偿、无期限、无流动的使用模式趋变为有偿、有限期、可流动的使用，土地资产价值已广为人们所认识并加以利用，农村集体土地的非农市场价值愈加显现。土地的交易流转，是实现土地资产价值的重要途径。1990年代以来国有土地使用权的出让转让刺激了集体建设用地所有者以让渡土地使用权获取收益的欲望。而鉴于政府征地补偿费与土地实际使用价值相差悬殊，农民并不希望集体拥有的土地被轻易征用而永久失去土地收益的所有权；在平等观念支配下，认为国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体权利的地位——如同国家对城镇国有土地使用权拥有完全的土地处置、收益等权能一样，农村集体土地的处置、收益权也应完整地归属于集体土地所有者。
在经济起步早发展快的东部沿海与珠江三角洲地区，多年来蓬勃发展的制造业、商贸业与持续加快的城镇化，导致建设用地需求量急剧增长。而随着国家对土地供给宏观调控不断加强，城镇国有土地可供量已变得捉襟见肘。2003年国土资源部的统计反映，山东已使用城市规划用地的80%，浙江超过90%，一些地区5年就超量用完10年的指标，在国有建设用地供给稀缺状态下，城市的再扩张和工业的持续发展使得盘活集体建设用地势在必行，这为集体建设用地入市提供了机会。只要得到市场需求的认可，集体建设用地也同样可作为市场经济中的一种资源要素进行流转[1].国土资源部的统计数据显示，农村集体建设用地的数量约相当于城市建设用地的2.5倍，各为约1700万公顷和700万公顷。尽管集体建设用地一直游离于土地市场以外，国家立法对集体土地使用权“入市”存在种种限制，集体建设用地的资产属性与市场需求特征也日渐显露，以出让、转让、出租、作价（入股）投资等形式自发流转集体建设用地使用权的现象早已存在，在数量上和规模化呈不断扩大趋势，演变为关系错综复杂而庞大的集体建设用地“隐形市场”。
三、针对我国农村集体土地使用权管理现状深化改革的建议
1、加强农村集体土地使用权流转的制度化建设
2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则
3、加强政府的引导和服务
4、建立土地流转管理机构
5、培育土地流转中介机构
关键词：集体土地使用权 农用地使用权流转 非农用地使用权流转
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）32-548-01
农地使用权流转是农村家庭承包制继续稳定发展的有效途径社会主义市场经济体制的确立和发展进一步促进了农地使用权流转，农地使用权流转是WTO规则的必然要求，农地使用权流转，适度集中经营是农业现代化的必由之路。农地使用权流转能有效促进农民收入的增长，可以实现农民的更大权益。
一、农村农用土地流转管理与完善
（1）前提条件：
①农村剩余劳动力转移；
②明晰的土地产权；
③完善的法律法规；
④农用地分等定级和估价；
（2）流转管理
①农村集体土地产权调查；
②农用地分等定级估价工作；
③建立技术保障体系。
农村集体土地使用权流转管理的措施如下：
1.开展农村集体土地产权调查根据国土资源部部署，在全国范围内开展农村集体土地产权调查，重点查清经济发达地区集体土地所有权、集体土地建设朋地使用权和集体土地农朋地使用权权属、界址位置、用途等。界定集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、集体土地农用地使用权权属界线位置、形状及地类界等，并计算面积、绘制图件。
集体土地所有权调查基础图件比例尺为1：10000 -I：50000现势性良好的正射影像图或地形图，充分利朋已有的土地利朋现状调查和土地利用变更调查成果资料。集体土地农用地使用权调查基础图件为I：2000 -1：5000现势性良好的正射影像图或地形图。集体土地建设朋地使用权调查成图比例尺为I：500 -I：1000.在复核土地利朋现状调查形成的土地权属界线基础上进行集体土地所有权权属调查，实地调查集体土地农朋地使用权和集体土地建设用地使朋权权属界线。编制1：10000 -1：50000集体土地所有权图；I：2000 - 1：5000集体土地农朋地使用权圈；i：soo - 1：1 000集体土地建设朋地使用权图。
2.开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证在农村集体土地产权调查的基础上，进行土地产权登记，并颁发土地产权证书，确认土地产权，以使之在流转中受到法律保護。
3.正确引导和调控农村集体土地使朋权的流向农村集体土地使朋权进入市场流转，关键是要对土地流转方向实行正确引导、监测和调控：首先，要利用价格、税收、信贷等机制正确引导土地使用权流向，控制耕地非农化，优化土地资源的配置。其次，对农地，特别是耕地非农化流转，要严格按照土地利用总体规划实行土地用途管制，并按《土地管理法》审批程序进行，使土地使用权流转活而不乱。鼓励农村集体土地使用权在农业用途内部流转，在尊重农民家庭经营的基础上逐步实现规模经济、提高农业劳动生产率。
4.建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系农村集体土地使用权流转需要有资金支持，因此，要建立相应的金融、保险支持体系，为土地使用权流转提供贷款和保险。建立规范土地流转行为的法律、法规，使土地流转有法可依，并有效制止土地流转中的违法行为。
利用遥感技术、信息系统，监测，报告土地流转态势，为政府宏观调控提供可靠依据。
二、集体非农用地使用权流转的形式
集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。这种不争的事实在珠三角地区尤为典型。该地区的农村社区集体经济大多是以土地经营为主，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租等形式获得土地非农收益，既是农村集体的主要收入来源，也是农民最直接稳定、最为长久的收益保障。据统计，珠三角地区近些年通过自发流转方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地存量的50%，即使在粤东、粤西等地，这一比例也超过20%.
依现行法律规定，任何单位和个人进行建设需用土地的，须申请使用国有土地。由此决定了集体土地使用权要进入市场，唯一途径即须经政府征用转为国有土地再予出让（使用权）方可。
随着我国市场化改革的深入以及城镇国有土地市场的建立和完善，土地由既往的无偿、无期限、无流动的使用模式趋变为有偿、有限期、可流动的使用，土地资产价值已广为人们所认识并加以利用，农村集体土地的非农市场价值愈加显现。土地的交易流转，是实现土地资产价值的重要途径。1990年代以来国有土地使用权的出让转让刺激了集体建设用地所有者以让渡土地使用权获取收益的欲望。而鉴于政府征地补偿费与土地实际使用价值相差悬殊，农民并不希望集体拥有的土地被轻易征用而永久失去土地收益的所有权；在平等观念支配下，认为国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体权利的地位——如同国家对城镇国有土地使用权拥有完全的土地处置、收益等权能一样，农村集体土地的处置、收益权也应完整地归属于集体土地所有者。
在经济起步早发展快的东部沿海与珠江三角洲地区，多年来蓬勃发展的制造业、商贸业与持续加快的城镇化，导致建设用地需求量急剧增长。而随着国家对土地供给宏观调控不断加强，城镇国有土地可供量已变得捉襟见肘。2003年国土资源部的统计反映，山东已使用城市规划用地的80%，浙江超过90%，一些地区5年就超量用完10年的指标，在国有建设用地供给稀缺状态下，城市的再扩张和工业的持续发展使得盘活集体建设用地势在必行，这为集体建设用地入市提供了机会。只要得到市场需求的认可，集体建设用地也同样可作为市场经济中的一种资源要素进行流转[1].国土资源部的统计数据显示，农村集体建设用地的数量约相当于城市建设用地的2.5倍，各为约1700万公顷和700万公顷。尽管集体建设用地一直游离于土地市场以外，国家立法对集体土地使用权“入市”存在种种限制，集体建设用地的资产属性与市场需求特征也日渐显露，以出让、转让、出租、作价（入股）投资等形式自发流转集体建设用地使用权的现象早已存在，在数量上和规模化呈不断扩大趋势，演变为关系错综复杂而庞大的集体建设用地“隐形市场”。
三、针对我国农村集体土地使用权管理现状深化改革的建议
1、加强农村集体土地使用权流转的制度化建设
2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则
3、加强政府的引导和服务
4、建立土地流转管理机构
5、培育土地流转中介机构