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限购令在上级政府强势督导之下，首府楼价调控目标亦公布在即。山雨欲来风满楼，市场实情究竟如何?
记者通过楼盘实地采访后发现，面对首府购房令下交易量的下降，一方面，首府房价依然难显内地城市那样的“低头”迹象；另一方面，保障房的扩军架势也使首府楼市住房双轨制渐行渐近。
“限购”后楼市成交下降
“限购令”在首府执行后，商品房和二手房的成交量都明显下滑。
“目前楼盘平均成交价格是5600元／平方米，在年前策划过一次调价，但由于政策的出台导致调价计划拖延了，预计将在本月底上调价格，每平方米100元左右。”3月26日，记者在高新区太原路附近一家楼盘售楼处只看到一组客户到访，售楼处里显得很冷清。该楼盘销售负责人认为，尽管看房和买房的人数受到政策影响而减少，但售价却依旧没有明显的“松动”迹象，一些楼盘甚至仍在计划延续此前的涨价销售策略。作为售楼大厅内唯一的一组客户，邹斌和他的爱人均表示，他们是首次置业，不受“限购令”影响，反而希望“限购令”等楼市调控政策能令房价稳定甚至降价，所以现在考虑多选择几个楼盘，预计最快能在5月份左右把房屋定下来。
水磨沟区南湖附近一商住楼盘销售负责人表示：“限购之前集中成交了7套房子，但3月14日以后一直没有成交，根据以往经验，现在是买房的好时机，目前的房价与上月相比没有变化，但将来还会有上涨的可能。”据了解，该楼盘2月份成交均价保持在6800元，优惠政策方面只有一次性全款九九折。
记者从多家房产公司了解到，接近七成的开发商表示“限购令”出台后现场看盘的人气有所降低，有些楼盘甚至表示现场看房的人数与“限购令”出台前相比减少了50％。此外，对市场和政策最为敏感的二手房市场，行情下滑更加明显。记者从首府部分连锁房产中介了解到，限购令出台半月，首府二手房成交量整体降幅达三成。
新疆鑫泰投资(集团)房地产开发公司首席策划师陈悦句认为，“限购令”政策在首府落地后，来楼盘现场看房的客户明显减少。从他了解的情况来看，受“限购令”影响，近期看房人数有所减少的楼盘不是一个两个，而是很多，具有普遍现象。另外，个别楼盘还出现了购房者退房的现象。而乌市房产交易管理中心网站的统计也印证了上述市场的变化，数据显示，上周首府住宅的销售套数为511套，而“限购令”出台当周交易量为865套，此后一周交易量为783套。
业内人士表示，首府楼市面临着开发商和购房者对新政的双重适应期，卖家扛价与买家观望之间的博弈也有可能再度升级。
政策叠加导致楼市预期“转向”
首府多家地产代理公司负责人表示，本来年初大多数开发商都对市场抱有很高的期望，所以当初制定的一季度销售目标都比较高，而“限购令”的出台导致多数开发商今年一季度的销售目标难以达到或完成。目前市场的观望情绪和买卖双方的博弈也已开始显现。
来自国家统计局公布的70个大中城市2月份商品房价格数据，过去的2月份，首府新建商品住宅价格指数相比去年同期上涨9.8％，其中作为首府购房重头的90～144平方米之间新建商品住宅价格指数同比涨幅均超过10％。此外，二手住宅价格指数较去年同期上涨9.7％。
据相关部门统计，目前首府商品住房平均成交价格每平方米5200元左右，相比去年同期上涨近三成。而宜居城市研究室发布的《2011年1月中国城市房价排行榜》来看，乌鲁木齐则以5460元／平方米的新房均价位列国内200个城市排名第75位，新疆合富辉煌房地产营销代理公司相关负责人分析认为，刚需支撑下的首府，虽然房价应会上扬，但面对叠加效应下的新政，房价亦将会做一个相对应的调整才会更利于行业健康。
3月22日，国家发改委发文，宣布今年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，商品房销售价格明码标价公示后，可以自行降价，但涨价必须重新申报备案。如果把这单一部门的房产新措施放在大环境中，房地产调控的脉络依然清晰可见。
事实上，从去年4月起，“国十条”、“国五条”、“国八条”、“限购令”、房产税试点，限房价、防地王、保障房等等政策不断出台，层层加码，态势凌厉；而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。
3月25日，金融机构存款准备金率达到20％的历史高位。“在调控升级、银根不断收紧之际，房企的资金链紧张是不争的事实，未来受资金压力所迫，极有可能依靠降价回笼资金。”中国房地产学会副会长陈国强说，“房价松动也会由此产生可能。”
“年内1000万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展，稳定经济不受影响，这就为楼市调控腾出空间和时间。”近日，住建部副部长齐骥明确表示，保障房大规模推进的背后，是中国内地住房供应制度和结构的变革。作为公共产品的保障房，是政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利，以及重新分配社会财富的体现。
住房双轨制渐行渐近
保障房从它出生以来，从未像今年受到如此多的关注，因为它明显是在快跑。今明两年各1000万套，5年内3600万套的宏伟计划，不断刺激着人们的神经。
最近，国家发改委负责人宣布，未来5年，中国将建3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20％。此后各地方政府也纷纷公布了自己的保障房计划。北京今年计划筹集各类保障房20万套以上；上海今年将新增各类保障房约22万套。广东省今年保障房建设任务是去年实际建成量的4倍多。这些数字均创下历史新高。据了解，2010年国内商品房销售套数为900万套，如果今年仍保持去年销量，则1000万套的保障房将在规模上首次超过商品房。住建部已向各个地方下达硬性要求，今年必须要完成保障房任务。
根据规划，今年我区须完成各类保障性住房建设任务34万套。其中，新增廉租住房7.46万套，新增发放租赁补贴0.9万户；新增公共租赁住房5.61万套；新建经济适用住房1.2万套；新建限价商品房0.56万套；城市棚户区改造10.32万户。仅年内首府就计划新建保障性住房1.15万套，其中公共租赁住房一项就是去年的10倍规模。此外，更值得注意的是，去年首府建房面积超过1000万平方米的集资建房也将在年内相继陆续完工，这相当于首府过去两年半的住房需求量。
十二五期间，首府将建设保障性住房10.8万套，其中棚户区改造5万套，新建廉租住房2.5万套，经济适用住房1.1万套，公共租赁住房2.2万套。如此大量的保障房，在形成房价双轨制的同时，一定程度上也吞噬着楼市购买力。
在3月16日举行的自治区住房保障相关会议上，自治区党委常委、常务副主席黄卫强调，作为房地产市场调控的直接责任主体，各级政府须在月底之前，确定本地区年度新建住房价格控制目标，力争在6月之前出台公共租赁住房保障管理办法。
“房价持续上涨，最大的因素便是供应跟不上。”首府一家房地产企业负责人介绍说，2006年之前，首府房价长期在低位徘徊，很大原因在于双轨制，即大量低于市场价的经济适用住房大面积存在的同时，满足高品质住房需求的商品房在稳步发展。而2006年至今，首府保障房严重缺位，市场中供应的房屋90％为商品房。和国内地产大腕任志强一样，他坚持认为增加保障性住房的建设和供应，是增加有效供应的重要手段，也是国内住房制度的战略思考和调整。
“这个调整的思路便是双轨制。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产的分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是双轨制。
在钟伟看来，双轨制下，保障房对于商品房市场的影响，将会逐渐显现。今年的1000万套，即便实际建成率为50％，加上2010年动工的数百万套保障房，合起来将对普通商品房构成巨大冲击。而一旦保障房供应形成规模，即使取消调控措施，商品房价格也难再有大作为。“因为’市场+保障’双轨制成型，将使国家对房地产的’掌控力明显增强，这才是改变房价”只涨不跌“预期的重点所在。”
今年的市两会上，公共租赁住房建设已被写进政府工作报告，“‘租’字当头，直指‘夹心层’住房问题。”成为代表委员们的共识。不远的将来，有人买房、有人住着政府提供的租赁房、有人从市场上租房，准入、退出井然有序，住房双轨制的回归将使“住有所居”不再是梦想。
记者通过楼盘实地采访后发现，面对首府购房令下交易量的下降，一方面，首府房价依然难显内地城市那样的“低头”迹象；另一方面，保障房的扩军架势也使首府楼市住房双轨制渐行渐近。
“限购”后楼市成交下降
“限购令”在首府执行后，商品房和二手房的成交量都明显下滑。
“目前楼盘平均成交价格是5600元／平方米，在年前策划过一次调价，但由于政策的出台导致调价计划拖延了，预计将在本月底上调价格，每平方米100元左右。”3月26日，记者在高新区太原路附近一家楼盘售楼处只看到一组客户到访，售楼处里显得很冷清。该楼盘销售负责人认为，尽管看房和买房的人数受到政策影响而减少，但售价却依旧没有明显的“松动”迹象，一些楼盘甚至仍在计划延续此前的涨价销售策略。作为售楼大厅内唯一的一组客户，邹斌和他的爱人均表示，他们是首次置业，不受“限购令”影响，反而希望“限购令”等楼市调控政策能令房价稳定甚至降价，所以现在考虑多选择几个楼盘，预计最快能在5月份左右把房屋定下来。
水磨沟区南湖附近一商住楼盘销售负责人表示：“限购之前集中成交了7套房子，但3月14日以后一直没有成交，根据以往经验，现在是买房的好时机，目前的房价与上月相比没有变化，但将来还会有上涨的可能。”据了解，该楼盘2月份成交均价保持在6800元，优惠政策方面只有一次性全款九九折。
记者从多家房产公司了解到，接近七成的开发商表示“限购令”出台后现场看盘的人气有所降低，有些楼盘甚至表示现场看房的人数与“限购令”出台前相比减少了50％。此外，对市场和政策最为敏感的二手房市场，行情下滑更加明显。记者从首府部分连锁房产中介了解到，限购令出台半月，首府二手房成交量整体降幅达三成。
新疆鑫泰投资(集团)房地产开发公司首席策划师陈悦句认为，“限购令”政策在首府落地后，来楼盘现场看房的客户明显减少。从他了解的情况来看，受“限购令”影响，近期看房人数有所减少的楼盘不是一个两个，而是很多，具有普遍现象。另外，个别楼盘还出现了购房者退房的现象。而乌市房产交易管理中心网站的统计也印证了上述市场的变化，数据显示，上周首府住宅的销售套数为511套，而“限购令”出台当周交易量为865套，此后一周交易量为783套。
业内人士表示，首府楼市面临着开发商和购房者对新政的双重适应期，卖家扛价与买家观望之间的博弈也有可能再度升级。
政策叠加导致楼市预期“转向”
首府多家地产代理公司负责人表示，本来年初大多数开发商都对市场抱有很高的期望，所以当初制定的一季度销售目标都比较高，而“限购令”的出台导致多数开发商今年一季度的销售目标难以达到或完成。目前市场的观望情绪和买卖双方的博弈也已开始显现。
来自国家统计局公布的70个大中城市2月份商品房价格数据，过去的2月份，首府新建商品住宅价格指数相比去年同期上涨9.8％，其中作为首府购房重头的90～144平方米之间新建商品住宅价格指数同比涨幅均超过10％。此外，二手住宅价格指数较去年同期上涨9.7％。
据相关部门统计，目前首府商品住房平均成交价格每平方米5200元左右，相比去年同期上涨近三成。而宜居城市研究室发布的《2011年1月中国城市房价排行榜》来看，乌鲁木齐则以5460元／平方米的新房均价位列国内200个城市排名第75位，新疆合富辉煌房地产营销代理公司相关负责人分析认为，刚需支撑下的首府，虽然房价应会上扬，但面对叠加效应下的新政，房价亦将会做一个相对应的调整才会更利于行业健康。
3月22日，国家发改委发文，宣布今年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，商品房销售价格明码标价公示后，可以自行降价，但涨价必须重新申报备案。如果把这单一部门的房产新措施放在大环境中，房地产调控的脉络依然清晰可见。
事实上，从去年4月起，“国十条”、“国五条”、“国八条”、“限购令”、房产税试点，限房价、防地王、保障房等等政策不断出台，层层加码，态势凌厉；而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。
3月25日，金融机构存款准备金率达到20％的历史高位。“在调控升级、银根不断收紧之际，房企的资金链紧张是不争的事实，未来受资金压力所迫，极有可能依靠降价回笼资金。”中国房地产学会副会长陈国强说，“房价松动也会由此产生可能。”
“年内1000万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展，稳定经济不受影响，这就为楼市调控腾出空间和时间。”近日，住建部副部长齐骥明确表示，保障房大规模推进的背后，是中国内地住房供应制度和结构的变革。作为公共产品的保障房，是政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利，以及重新分配社会财富的体现。
住房双轨制渐行渐近
保障房从它出生以来，从未像今年受到如此多的关注，因为它明显是在快跑。今明两年各1000万套，5年内3600万套的宏伟计划，不断刺激着人们的神经。
最近，国家发改委负责人宣布，未来5年，中国将建3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20％。此后各地方政府也纷纷公布了自己的保障房计划。北京今年计划筹集各类保障房20万套以上；上海今年将新增各类保障房约22万套。广东省今年保障房建设任务是去年实际建成量的4倍多。这些数字均创下历史新高。据了解，2010年国内商品房销售套数为900万套，如果今年仍保持去年销量，则1000万套的保障房将在规模上首次超过商品房。住建部已向各个地方下达硬性要求，今年必须要完成保障房任务。
根据规划，今年我区须完成各类保障性住房建设任务34万套。其中，新增廉租住房7.46万套，新增发放租赁补贴0.9万户；新增公共租赁住房5.61万套；新建经济适用住房1.2万套；新建限价商品房0.56万套；城市棚户区改造10.32万户。仅年内首府就计划新建保障性住房1.15万套，其中公共租赁住房一项就是去年的10倍规模。此外，更值得注意的是，去年首府建房面积超过1000万平方米的集资建房也将在年内相继陆续完工，这相当于首府过去两年半的住房需求量。
十二五期间，首府将建设保障性住房10.8万套，其中棚户区改造5万套，新建廉租住房2.5万套，经济适用住房1.1万套，公共租赁住房2.2万套。如此大量的保障房，在形成房价双轨制的同时，一定程度上也吞噬着楼市购买力。
在3月16日举行的自治区住房保障相关会议上，自治区党委常委、常务副主席黄卫强调，作为房地产市场调控的直接责任主体，各级政府须在月底之前，确定本地区年度新建住房价格控制目标，力争在6月之前出台公共租赁住房保障管理办法。
“房价持续上涨，最大的因素便是供应跟不上。”首府一家房地产企业负责人介绍说，2006年之前，首府房价长期在低位徘徊，很大原因在于双轨制，即大量低于市场价的经济适用住房大面积存在的同时，满足高品质住房需求的商品房在稳步发展。而2006年至今，首府保障房严重缺位，市场中供应的房屋90％为商品房。和国内地产大腕任志强一样，他坚持认为增加保障性住房的建设和供应，是增加有效供应的重要手段，也是国内住房制度的战略思考和调整。
“这个调整的思路便是双轨制。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产的分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是双轨制。
在钟伟看来，双轨制下，保障房对于商品房市场的影响，将会逐渐显现。今年的1000万套，即便实际建成率为50％，加上2010年动工的数百万套保障房，合起来将对普通商品房构成巨大冲击。而一旦保障房供应形成规模，即使取消调控措施，商品房价格也难再有大作为。“因为’市场+保障’双轨制成型，将使国家对房地产的’掌控力明显增强，这才是改变房价”只涨不跌“预期的重点所在。”
今年的市两会上，公共租赁住房建设已被写进政府工作报告，“‘租’字当头，直指‘夹心层’住房问题。”成为代表委员们的共识。不远的将来，有人买房、有人住着政府提供的租赁房、有人从市场上租房，准入、退出井然有序，住房双轨制的回归将使“住有所居”不再是梦想。