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摘要：近年来，由于城市土地开发引起的拆迁问题层出不穷，社会矛盾突出。本文就巴泽尔的产权理论对此进行分析，得出在现阶段政府干预的经济机理，以及需要注意的问题。
关键字：公共领域；博弈；期望效用支付
一、巴泽尔的产权理论
（1）一切人类社会的一切人类制度，都可以放置在产权的框架里分析。
（2）一切权力分析的基本单位都是个人，所谓组织的行为都可以最终份行程个人行为的总和。
（3）权利转让、获取和保护所需要的成本叫做交易成本。
二、我国土地一级开发市场的分析
1.现状
一级开发就是将收储过来的土地，做成“净地”，这其中一是要进行拆迁，另外就是要完成水、电等基本的市政配套，这样才能达到出让条件。在目前一级开发中，有些地方是政府及其事业单位在做，有的是企业做，还有的是收购储备机构以及跟这些机构有关的单位在做。储量土地涉及拆迁，如果政府做，那么在遇到拆迁争议时，政府更能从公平的角度，权衡多方利益，保护被拆迁人的权益。但事实是在很多地方的土地拆迁过程中产生了暴力抗拆和钉子户之类的事件与国家的政策相违背。
2.经济理论分析
本文取在土地一级开发市场拆迁中截然相反的两个案例，来论述这一理论，案例一，在某事近郊的拆迁过程中，有几户所谓的“钉子户”拒迁，与政府谈判要求提高补偿水平。四川的有名的“钉子户”就是这种情形。案例二，在东北某市的远郊，居民要求政府征用其土地建开发区，虽然政府的开发区没有要求他们的土地。
对比两个案例有明显的差别：为什么在市区和近郊的土地拆迁如此困难而在远郊又如此容易？
首先在第一个案例中，在城市化未到达郊区时，近郊的土地并不值钱，许多土地以集体化的形式置于“公共区域”。这一问题可以通过一数学模型来分析：（1）假定在近郊的居民中除了房屋之外还有一部分耕地。假定每年耕种土地的收入产出为Q，并售出。（2）假定政府是按现居面积x折合楼房面积进行补偿，折合函数是Q（x）。那么对于一户搬迁居民的收入函数可以是
F（x，w，u，p）+
（其中x表示现居住的房屋的面积，W表示对住房的偏好，P表示与其建成楼房后每平方米住房的价格，U表示其他干扰因素）
那么000则表示了居民对所中土地产出或是其他收入折现，i表示了折现率n表示期数。
那么居民搬迁后的收入可表示为Q（x）.p，对于一个“理性”的居民必须有Q（x）.p—（F（x，w，u，p）+）0我们可以用投资学上的净现值表示VMP0在现实生活中由单个因素所有者考虑收入现金流折现时n是以年龄考虑的因素。因而n是有限的，以个人生命的有限性，而不考虑代际问题时，因而使得减小，此外可以想象如果近郊的居民大都在城市打工像的这部分折现都无关紧要，这使得以集体所有的土地更容易被置于“公共领域“中去。由于P的价格一般较高，其他感扰因素例如w偏好又不能计量和国家干预会降低其偏好下很容易使得VMP0。居民也就会做出搬迁的“理性”决定。
此时单个居民仅享有土地的使用权这一属性，对于居民而言，又存在搭便车行为和集体投票问题，很难使其集中起来。这就解释了大部分居民同意搬迁的原因，但并不代表他们是理性的。
情况二的分析：
在情况二下，由于居民远离郊区，其耕种的土地的价值会大大下降，其作物的现金流折现也会大大下降，因为远离郊区，经济作物的市场价值可能会大大小于近郊的市场价值。还有一个更重要的因素是现在我国农民工的进城打工，使得种地成为次要收入来源。影响居民搬迁的函数就仅仅局限于P的价值上。一般P值不会很小。则会使Q（x）.p—（F（x，w，u，p）+）0很容易实现。攫取“公共领域”也就更加容易。虽然居民并没有觉察到。远郊的居民因为土地及价值远小于市区，因为开发的愿望和迫切性及成本远小于市区和近郊，所以敲竹杠的行为很难发生。
3.政府干预的效率问题
根据巴泽尔的产权理论，如果交易成本大于零产权就不能完全的被界定，这些资产的属性，未来所有者不完全知道，现在所有者也不知道资产转让的成本会异常的大，致使不能产生交易，在集体土地所有制下，土地承包者由于仅有土地使用的属性，并且他对于自己的土地的使用权限和增值并不明确的情况下，很难单独的和交易商达成协议。即使集体的开发行为也会因为受到开发商对其土地使用权的担心儿停止交易，这实质上也是土地的部分属性模糊的原因。当政府主导市场开发时能有效地解决交易成本高昂的问题，将土地这种商品的属性一一分离出来，权责明晰。这也攫取了土地的公共领域的财富。这种所有权的分割对所有者约束恰恰是对土地所有权的一种明晰，居民在失去土地的同时，也得到了住房所有权，因而，政府的介入确实使诸如敲竹杠等行为得到了有效地解决，提高了开发效率，因为它影响到了人们的博弈的预期，他就不会产生拒迁的行为。而在商业模式下可能往往做不到。
三、解决方案
上述从市区和近郊以及远郊居民的收入成本和社会福利效率分别论述了搬迁的交易行为。上述也说明了，近郊和市区的居民更加容易产生“钉子户”的原因。
几种解决方案：
（1）土地资产证券化，这种方法在很多论文中都有表述。
（2）在征用居民土地上办理部分生产工厂，解决居民的收入问题。
（3）使居民享受市民待遇，使他们从生活上得到保障。
（4）明晰小产权，使小产权部分的可以自由流动。
（5）国家和集体出资建廉租房，以分成的方式获得收益。集体以土地作为股份入股，国家拿资金出资。
（6）以货币形式作为拆迁补贴，和住房的面积补贴相结合。这样的方式可以提高居民的福利水平。但货币形式补贴的形式要界定好，如果以面积作为补贴其价值要公允。
（7）增加政府的监督，加大舆论的力量，即通过增加的数值来减少政府对居民财产的侵犯。
由上述分析，国家在提倡公平和谐的今天，需要更加注重公平而不一味地提高效率。今年国家出台政策要求从明年起各地地方政府推出土地开发市场，交由市场开发运作。
参考文献：
[1]巴泽尔，产权的经济分析[M].北京：商务印书馆，2007.223-227.
[2]张维迎，博弈论与信息经济学[M]，北京：经济科学出版社，2010.193-198.
[3]奥尔森，集体行动的逻辑[M]，北京：中国财政经济出版社，2010.27-31.
作者简介：
何金晶，男（1987-）安徽人汉族沈阳师范大学国际商学院西方经济学硕士研究生。
关键字：公共领域；博弈；期望效用支付
一、巴泽尔的产权理论
（1）一切人类社会的一切人类制度，都可以放置在产权的框架里分析。
（2）一切权力分析的基本单位都是个人，所谓组织的行为都可以最终份行程个人行为的总和。
（3）权利转让、获取和保护所需要的成本叫做交易成本。
二、我国土地一级开发市场的分析
1.现状
一级开发就是将收储过来的土地，做成“净地”，这其中一是要进行拆迁，另外就是要完成水、电等基本的市政配套，这样才能达到出让条件。在目前一级开发中，有些地方是政府及其事业单位在做，有的是企业做，还有的是收购储备机构以及跟这些机构有关的单位在做。储量土地涉及拆迁，如果政府做，那么在遇到拆迁争议时，政府更能从公平的角度，权衡多方利益，保护被拆迁人的权益。但事实是在很多地方的土地拆迁过程中产生了暴力抗拆和钉子户之类的事件与国家的政策相违背。
2.经济理论分析
本文取在土地一级开发市场拆迁中截然相反的两个案例，来论述这一理论，案例一，在某事近郊的拆迁过程中，有几户所谓的“钉子户”拒迁，与政府谈判要求提高补偿水平。四川的有名的“钉子户”就是这种情形。案例二，在东北某市的远郊，居民要求政府征用其土地建开发区，虽然政府的开发区没有要求他们的土地。
对比两个案例有明显的差别：为什么在市区和近郊的土地拆迁如此困难而在远郊又如此容易？
首先在第一个案例中，在城市化未到达郊区时，近郊的土地并不值钱，许多土地以集体化的形式置于“公共区域”。这一问题可以通过一数学模型来分析：（1）假定在近郊的居民中除了房屋之外还有一部分耕地。假定每年耕种土地的收入产出为Q，并售出。（2）假定政府是按现居面积x折合楼房面积进行补偿，折合函数是Q（x）。那么对于一户搬迁居民的收入函数可以是
F（x，w，u，p）+
（其中x表示现居住的房屋的面积，W表示对住房的偏好，P表示与其建成楼房后每平方米住房的价格，U表示其他干扰因素）
那么000则表示了居民对所中土地产出或是其他收入折现，i表示了折现率n表示期数。
那么居民搬迁后的收入可表示为Q（x）.p，对于一个“理性”的居民必须有Q（x）.p—（F（x，w，u，p）+）0我们可以用投资学上的净现值表示VMP0在现实生活中由单个因素所有者考虑收入现金流折现时n是以年龄考虑的因素。因而n是有限的，以个人生命的有限性，而不考虑代际问题时，因而使得减小，此外可以想象如果近郊的居民大都在城市打工像的这部分折现都无关紧要，这使得以集体所有的土地更容易被置于“公共领域“中去。由于P的价格一般较高，其他感扰因素例如w偏好又不能计量和国家干预会降低其偏好下很容易使得VMP0。居民也就会做出搬迁的“理性”决定。
此时单个居民仅享有土地的使用权这一属性，对于居民而言，又存在搭便车行为和集体投票问题，很难使其集中起来。这就解释了大部分居民同意搬迁的原因，但并不代表他们是理性的。
情况二的分析：
在情况二下，由于居民远离郊区，其耕种的土地的价值会大大下降，其作物的现金流折现也会大大下降，因为远离郊区，经济作物的市场价值可能会大大小于近郊的市场价值。还有一个更重要的因素是现在我国农民工的进城打工，使得种地成为次要收入来源。影响居民搬迁的函数就仅仅局限于P的价值上。一般P值不会很小。则会使Q（x）.p—（F（x，w，u，p）+）0很容易实现。攫取“公共领域”也就更加容易。虽然居民并没有觉察到。远郊的居民因为土地及价值远小于市区，因为开发的愿望和迫切性及成本远小于市区和近郊，所以敲竹杠的行为很难发生。
3.政府干预的效率问题
根据巴泽尔的产权理论，如果交易成本大于零产权就不能完全的被界定，这些资产的属性，未来所有者不完全知道，现在所有者也不知道资产转让的成本会异常的大，致使不能产生交易，在集体土地所有制下，土地承包者由于仅有土地使用的属性，并且他对于自己的土地的使用权限和增值并不明确的情况下，很难单独的和交易商达成协议。即使集体的开发行为也会因为受到开发商对其土地使用权的担心儿停止交易，这实质上也是土地的部分属性模糊的原因。当政府主导市场开发时能有效地解决交易成本高昂的问题，将土地这种商品的属性一一分离出来，权责明晰。这也攫取了土地的公共领域的财富。这种所有权的分割对所有者约束恰恰是对土地所有权的一种明晰，居民在失去土地的同时，也得到了住房所有权，因而，政府的介入确实使诸如敲竹杠等行为得到了有效地解决，提高了开发效率，因为它影响到了人们的博弈的预期，他就不会产生拒迁的行为。而在商业模式下可能往往做不到。
三、解决方案
上述从市区和近郊以及远郊居民的收入成本和社会福利效率分别论述了搬迁的交易行为。上述也说明了，近郊和市区的居民更加容易产生“钉子户”的原因。
几种解决方案：
（1）土地资产证券化，这种方法在很多论文中都有表述。
（2）在征用居民土地上办理部分生产工厂，解决居民的收入问题。
（3）使居民享受市民待遇，使他们从生活上得到保障。
（4）明晰小产权，使小产权部分的可以自由流动。
（5）国家和集体出资建廉租房，以分成的方式获得收益。集体以土地作为股份入股，国家拿资金出资。
（6）以货币形式作为拆迁补贴，和住房的面积补贴相结合。这样的方式可以提高居民的福利水平。但货币形式补贴的形式要界定好，如果以面积作为补贴其价值要公允。
（7）增加政府的监督，加大舆论的力量，即通过增加的数值来减少政府对居民财产的侵犯。
由上述分析，国家在提倡公平和谐的今天，需要更加注重公平而不一味地提高效率。今年国家出台政策要求从明年起各地地方政府推出土地开发市场，交由市场开发运作。
参考文献：
[1]巴泽尔，产权的经济分析[M].北京：商务印书馆，2007.223-227.
[2]张维迎，博弈论与信息经济学[M]，北京：经济科学出版社，2010.193-198.
[3]奥尔森，集体行动的逻辑[M]，北京：中国财政经济出版社，2010.27-31.
作者简介：
何金晶，男（1987-）安徽人汉族沈阳师范大学国际商学院西方经济学硕士研究生。