碧桂园销售目标零增长 资金短缺借新还旧

来源 :投资者报 | 被引量 : 0次 | 上传用户:TSSSSSS
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  以超低成本大量拿地,大规模造房后便宜卖出,这是碧桂园(02007.HK)前些年得以迅速崛起的模式,但在持续两年的地产调控之后,这一荒地造城模式遭遇前所未有的阻滞。
  碧桂园提前终止了与美林四年前签订、2013年才到期的对赌协议。这反映出公司对房地产后市和今年业绩态度悲观,碧桂园今年甚至定下了全年销售额“零增长”的目标。业绩增长放缓和资金短缺的双重压力正考验着这家地产公司原有模式。
  
  销售目标转向“零增长”
  
  碧桂园前不久公布了2011年的经营情况,全年实现合同销售金额为432亿元,实现合同销售面积687万平方米,同比分别增长31%及15%,超额完成了全年430亿元的合同销售目标。
  业绩也因此水涨船高,2011年实现近348亿元总收入,毛利上升至120亿元,同比分别增长35%和44%;实现净利润58亿元,同比增长35%。
  能实现增长主要与碧桂园一向采取薄利多销的营销战略有关,其楼盘价格整体水平较低。与此相关的一个典型例子是,位于广东惠州的十里银滩碧桂园项目和位于江苏句容的碧桂园凤凰城分别在推盘两天内达到了70%的销售率,成为碧桂园薄利多销模式的典型代表。为此,2011年碧桂园推出的16个新项目总共为其带来了128亿元的销售额,新项目的高销售率确保了碧桂园的推盘节奏。
  但销售的高增长背后是,碧桂园业绩增长放缓的现实,公司此前高增长的势头或因此终结。
  碧桂园的高增长始于2007年,公司实现总收入177亿元,同比暴涨123%,净利润41亿元,同比大增172%。但这种爆发式增长上市以来只持续了一年。2008年,在金融危机和国内房地产首轮调整的夹击下,公司业绩出现大幅下滑。
  即便2009年这个楼市迅速回暖之年,碧桂园的增速也没有多大起色。全年实现收入176亿元,同比增长12%;净利润接近21亿元,与上一年旗鼓相当;而2010年其业绩增长也不过是恢复常态,总收入同比增长近五成,净利润增九成,但2011年净利增速不到四成。
  也就是说,虽然碧桂园过去三年业绩都不断创出新高,但增幅逐渐放缓。
  碧桂园为此下调了今年全年销售额的增长预期。碧桂园总裁莫斌对《投资者报》记者表示,“基于市场形势和政府对房地产的调控政策,今年在维持去年销售目标的情况下,希望通过努力有所增长。”
  这意味着,今年碧桂园的销售目标与去年的432亿元相差无几,相当于“零增长”目标。但就这样非常悲观的目标,在花旗、高盛等投行分析师眼里,还是“过于乐观”。
  碧桂园总部一名张姓销售经理对《投资者报》记者说,虽然他们非常有信心实现今年的销售目标,但公司还是减缓了推盘量。莫斌表示,今年计划开发11个新盘,比去年有所减少,如果市场观望情绪较浓,或者新盘的销售率达不到预期要求,公司还会调整开发节奏。
  
  现金短缺频融资
  
  跟业绩相比,碧桂园的资金状况更令人担忧,这点早在财报中已经体现出来。
  一向以低负债率著称的碧桂园2011年显得非常激进。截至2011年底,碧桂园负债率为63%,而前年底公司的负债率还只有48%。一年时间负债率上升15个百分点。
  尽管按照目前房地产行业70%的平均负债率水平看,碧桂园目前负债率不算高,但其迅猛的攀升速度,都让投资者对其财务风险控制能力深表疑虑。
  公司现金流更是捉襟见肘。2011年底,碧桂园手头拥有的现金为124亿元,包括现金和银行存款,与2010年同期98亿元现金相比,确有所增加,但与其借款额相比,就显得紧张,公司总借贷余额已达到约290亿元,其中包括约142亿元的优先票据以及一年内需要偿还的64.69亿元短期贷款。
  由于现金紧张,碧桂园屡次融资,且大部分都是为还旧债。2008年发行可转股债券后,公司都以发行“优先票据”的形式融资。
  2009年在信贷相对宽松的情况下发行3亿美元优先票据,仅仅数十日之后再度发行7500万美元优先票据,二者均在2014年到期,票面年利率为11.75%,远高于当时其他开发商融资成本。
  2010年4月和8月,公司分别发行5.5亿美元年利率为11.25%和4亿美元年利率为10.5%的两笔优先票据。而这两次融资都是为了回购2008年发行的可换股债券和其他用途。
  2011年碧桂园再次举起发债大旗,发行了9亿美元优先票据,也是为了偿还可换股债券及购地用途。
  《投资者报》记者了解到,碧桂园目前优先票据负债多达22.25亿美元,约合127亿元人民币,年付利息约14亿元,几乎是其去年净利润的四分之一。在现金短缺的情况下,碧桂园今年以量入为出作为财务准则。
  
  猛拿地大开发模式临变
  
  大量拿地,拿便宜的土地;大量卖房,卖便宜的房子。这一直是碧桂园高增长的经营模式。碧桂园大部分项目位于交通状况较好的城郊,购地价格远低于市区。据内部资料显示,碧桂园楼面地价不及售价的10%,而在普通房企而言大约是30%。
  在目前的地产逆市中,这一模式也显示出弊端。到处圈地就令碧桂园耗费了大量的真金白银。
  2011年负债率快速攀升与大举购入土地储备直接相关。碧桂园首席财务官伍绮琴就表示,公司负债率上升主要因为去年购置土地较多,而且提前支付了较大比例的土地款。“去年公司购地款约为98亿元,原本当年只需支付一半的地价。但公司为提高开发速度,相应加快了土地款的支付速度。”
  目前碧桂园拥有的已取得國土证的建筑面积约为5485万平方米,其中已取得施工许可证的建筑面积为1531万平方米。对于今年是否继续将在土地市场上寻找机会,莫斌表示将持“审慎”态度。
  旧有模式另一弊端在于,今年以来,保利、万科、恒大、中海等品牌房企已经抢先开展了新一轮的价格调整,但目前碧桂园的价格优势已有缩小趋势。虽然高周转一直是碧桂园强调的核心竞争力,但受“大规模”的制约,碧桂园的周转率在某些阶段要低于其他大型房企。比如2010年,碧桂园周转速度维持在0.5倍水平,而万科和恒大则分别达到了0.79倍和0.8倍。
  所幸的是,碧桂园近两年已逐渐淡化对规模的要求,转而加强对产品品质和周转速度的要求。一个典型事例是,公司以往强调的运营模式是“大规模、低成本、高速度”,去年开发思路已悄然变为“低成本、高速度、精品质”。
其他文献
“一些轿车车型确实没有达到盈亏平衡。”江淮汽车(600418.SH)董事会秘书处相关负责人在接受《投资者报》记者采访时表示。  3月13日,江淮汽车发布2011年业绩快报,当年公司营业收入和净利润分别为304.7亿元和6.2亿元,分别同比增长2.59%、-46.88%。对此,江淮的解释是:原材料成本的增长以及单车价格下降,造成了利润的大幅度下滑。  平安证券曾发布研报认为,江淮 MPV和轻卡是公司
期刊
“使用英特尔Z2000系列芯片,全新的中兴千元安卓智能手机将于今年下半年上市。”3月13日,中兴手机公关部的工作人员陈争颖在接受《投资者报》记者采訪时说道,“新款手机不仅在价格方面保持在一千元左右,英特尔处理器的使用会使手机更有吸引力。”  在今年的世界移动通信大会上,中兴宣布与英特尔合作的消息一出,便得到了移动通讯界的广泛关注,对其评论也褒贬不一。  一位业内人士对《投资者报》记者说:“双方合作
期刊
上周四,欧洲议会在法国进行了投票,支持把所有航空公司包括在碳排放交易计划(ETS)内。尽管上述投票仅代表一种政治意向,并不具备法律效力,但投票仍具有重要意义,此举显示出欧洲议会正在向相关立法机构施加压力,鼓励欧盟(European Union)与反对碳排放交易计划的国家抗争。  只不过,最先受伤的却是法国空中客车公司。来自《华尔街日报》消息,有知情人士透露,中国政府未批准航空公司递交的购买10架空
期刊
3月12日,排名中国前两位的视频网站优酷 (NYSE:YOKU)和土豆 (NASDAQ:TUDO)宣布合并。  双方将以100%换股的方式合并,新公司名为优酷土豆股份有限公司,土豆网将退市。合并要到第三季度完成。  实际上,所谓的合并是优酷对土豆的收购。合并后,优酷股东及美国存托凭证持有者将拥有新公司约71.5%的股份,而土豆股東及美国存托凭证持有者只拥有新公司约28.5%的股份。新公司的CEO也
期刊
近日,沃尔玛并购好又多在中国商务部的反垄断审查中已经通过审批,这让长达5年的好又多整合预计能在今年5月份完成。但随后,沃尔玛中国区副总裁廖红晖又对媒体表示,“我也不知道什么时候能够完成”。看来整合前景依然不是明朗。  曾经一向以并购著称的沃尔玛为何在好又多的整合上显得拖拖拉拉?如果再加上沃尔玛因为去年的高层人士动荡和重庆绿色猪肉事件,曾经以“好孩子”闻名的沃尔玛为什么会问题不断?沃尔玛在中国真的是
期刊
“讨论会上,大家提了一堆问题。”对证监会基金部今年召集十多家基金公司人士就设立发起式基金进行讨论一事,参与过的一位基金公司的督察长如此形容。  同樣参加了讨论的一位基金公司总经理对《投资者报》透露,目前的初步方案是在原有QDII基金、创新产品和特定资产管理计划等六通道并行的情况下,为发起式基金新开一个快速通道。同时,一改公募基金2亿份首发门槛的限制,发起式基金只要满5000亿份即可,作为限制条件,
期刊
3月16日,首份保险年报出炉,中国平安公布净利润增长12.5%的消息,有望改变保险股近期的颓势。中信建投分析师魏涛对于保險首份年报业绩的评价:整体情况好于预期。  《投资者报》记者注意到,在寿险业务整体发展缓慢的背景下,中国平安通过多元化经营分散了风险,2011年银行业务的利润对于整个集团的贡献超过四成。  对于市场来说,金融机构融资是一大利空。而平安集团总经理任汇川在3月16日举行年报业绩发布会
期刊
最新迹象显示,PE(私募股权,下同)在企业上市前突击入股,然后借助高市盈率发行赚取高收益的盈利模式已经一去不复返。  “二级市场的市盈率自從2011年上半年以来就一直下跌,创业板的市盈率更是如此,这让很多PE去年的高估值投资项目今年很有可能发生亏损。”优势资本创始人吴克忠曾这样告诉记者,PRE-IPO投资的这种PE套利模式将很难继续在市场当中存在。  记者了解多家PE机构发现,对于PE未来盈利模式
期刊
城商行上市仍没有时间表。  “我们的申请报告已经提交了一年多,往证监会跑了很多趟,但没用的,现在不是我们一家银行面临的问题,(证监會)就是不给地方银行开这个口子。”一家地处长三角地区的城商行人士说。  日前,全国人大代表、证监会上市公司监管部副主任欧阳泽华在“两会”期间透露,城商行IPO审核的相关标准仍在协商中,年内能否出台不能确定。  这番表态让年初时候城商行上市重新开闸的希望,再次出现不确定。
期刊
在经历近一个季度的持续反弹行情后,上周股指疲态初显。场内资金也无心恋战,全周资金均呈现出净流出态势,合计净流出376亿元,创下今年以来单周最大净流出额。  周三,股指盘中出现断崖式下跌,资金净流出额也达到147亿元。导致当日股指加速下跌的导火索温家宝总理在回答中外记者提问时表示:“房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松”。以房地产为首,与之相关的家电和水泥板块纷纷下跌,引发市场抛售的恐慌情绪
期刊