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摘要本文从实务研究的角度分析了物业管理纠纷的现状及存在的问题,对物业管理纠纷案件诉讼解决模式的弊端进行了探讨,并提出了和谐解决物业管理纠纷的三种ADR模式。
关键词物业管理 诉讼模式 ADR模式
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-126-02
我国的物业管理从产生初期的无序,到迅速发展狂热的中期,再到平稳的后期,走过了风风雨雨的二十多年发展历史,而关于物业管理的立法工作也从未停止过。自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政府颁发了《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》等行政规章、行业规范和地方性法规。2007年3月16日,十届全国人大五次会议上通过的《物权法》的正式实施,意味着物业管理行业的有关规范第一次被纳入国家大法之中。
虽然这些相关法律法规的出台,解决了一部分的物业纠纷,一定程度上规范了物业的管理,但仍存在一些不足之处:如我国立法起步晚,与国外存在着较大的距离;各地立法相差较大,造成了立法上的不平衡;缺乏统一性;立法层次较低;物业的监督机制不健全……这些都会导致物业管理不完善。
一、物业管理纠纷的现状
宁波市鄞州区人民法院2008年受理了物业服务合同纠纷案件163件,2009年受理了181件,2010年又有涉及雅戈尔物业公司和荣大物业公司的两千余件物业合同纠纷案件欲诉到鄞州区人民法院。物业纠纷案件占该院民商事案件总数的比例从约5%提高到20%左右。可见,物业合同纠纷的问题越来越突出。矛盾的焦点主要集中在以下几个方面:
(一)物业管理费纠纷
纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费,业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费,这些案件共占收案数的90.5%。究其原因,主要是有些物业存在擅自扩大收费范围的现象,物业管理项目和标准公示性不高;也有些物业擅自提高收费标准,增多收费项目;还有对于管理费的用途的公开性不高,业主们了解少,管理费的用途的透明度不够;物业管理质量低下等等。
(二)小区内停车位纠纷
据了解,目前不少小区由于车位都的不确定性,导致业主们停车无秩序;也有公共用地规划不合理,导致露天停车困难,甚至出现停车位不足;还有物业公司对于机动车停放管理不够主动。
(三)小区公共区域纠纷
物业公司对于公共设施、公共设备的维修情况不乐观,维修不够及时、不够主动、不够积极。同时,也存在一定的公共区域的纠纷问题。
(四)安保满意度纠纷
保安的工作有检查车辆和人员、负责小区安全、经常巡逻、值班站岗、协调业主纠纷、收停车费等等。但是,很多小区保安却没有全面的完成工作,只是片面的实行几项工作任务。并且保安对外来人员的管理不够严格,存在不安全风险性。
(五)公共维修资金纠纷
特别是业主、业主委员会、物业管理公司因缴纳、管理、使用公共维修资金发生的纠纷。
二、对物业管理法律属性的思考
(一)合同性质——管理抑或服务
对物业管理的定位,目前一般持两种观点,一种是带有行政色彩的管理与被管理的法律关系,还有一种是民事法律关系。笔者认为应该定位为服务关系,即民事法律关系。
所谓物业管理,应是服务与管理的结合,首先是物业公司对业主的服务,其次才是物业公司对物业的管理。实践中,以往很多物业公司与业主的矛盾都是由于角色颠倒,没有弄清楚谁才是真正的管理者。这个管理向服务的转变有利于物业服务行业工作理念的转变,改变了“重管理轻服务”的不正确认识。同时,明确了对业主的“主人”身份,业主才是真正的管理者,而物业公司是服务者。
在法律关系上,业主与物业管理者双方是平等的主体,但由于业主是付费方,物业公司是提供服务的一方。按照合同,一方付费,另一方兑现服务承诺,是一种买卖合同关系,业主出钱买的是物业管理公司的服务。在这对关系中,业主好比是“主人”,物业公司则是“保姆”,而服务是“保姆”的天职。
因此,无论是从商业角度还是从法律角度上来看,物业管理的正确定位为服务更准确。
(二)法律关系——检讨与反思
我国学界对物业服务合同的性质主要有以下几种学说:
1.雇佣(承揽)关系说。这种观点认为:业主是物业服务的买者,是雇主;物业公司是劳务的提供者,是被雇佣者;两者是雇佣关系,或是认为双方是承揽关系,是按照一方的具体要求完成特定工作的合同。但是,物业服务公司在履行自己义务的时候,可以在物业合同规定的范围内有一定行使的权利,不是原原本本按照业主的指示,有一定的相对自由权,而雇佣合同中却要严格按照对方的要求行使权利。因此,物业服务合同的性质认为是雇佣(承揽)关系是不恰当的。
2.委托关系说。这种观点认为:在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。但是,法律后果的归属不同。按照委托合同的性质,受托人在委托合同范围内所产生的法律后果归属于委托人。因此,业主有可能要为物业服务公司在物业管理的行使的行为承担法律后果了,这显然违背了当初订立合同的目的。因此,物业服务合同的性质认为是委托关系是不恰当的。
3.代理说。这种观点认为:两者是代理人与被代理人的关系,物业公司受全体业主的委托,对物业的共用部位、共用设施设备进行管理,因此具有代理性质,物业服务公司代理业主管理物业。但是,代理中,代理人以被代理人的名义实施代理行为,而物业服务公司以自己的名义实施管理。因此,物业服务合同的性质认为是代理是不恰当的。
4.信托说。我国《信托法》第二条称:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”笔者赞同信托说。此说是目前能够对业主与物业服务公司的法律关系进行比较合理的解释。业主基于对物业服务公司的信任,将其财产权委托给物业服务公司,由物业服务公司按业主的意愿以其自己的名义,为业主的利益或者特定目的,进行管理或者处分。
三、解决物业管理纠纷诉讼模式的弊端
在处理案件的同时,我们也对涉案的业主进行了调查,因业主不满物业管理拒付物业费引发纠纷占受理案件总数的近60%。这在一定程度上说明业主对物业管理的“不满”,并且对于物业管理的要求增多。
为什么业主却很少把这种不满与纠纷发展成为民事法律纠纷,而要通过不交物业管理费来表达自己的不满呢?在我们的调查问卷中,对这一问题,20%的选择了没有时间和物业管理公司为此事纠缠,有30%的人选择了无法保存证据,有业主说,他们的小区的卫生状况很差,约定每星期打扫二次,可事实上,两星期也不可能打扫一次,业主不可能每天拿着摄像机把他们打扫卫生的情况拍下来吧。还有40%的人选择了对于公共部分,不知道该怎么去维权,向谁投诉。
而通过对现行物业管理的法律制度设计分析,我们发现,这种制度模式更有利于物业公司提起诉讼而不利于业主提起诉讼,双方的诉讼地位不平等。单个业主甚至业主委员会都不具备诉讼主体资格,无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。
从宁波市鄞州区人民法院已经审结的案件来说,不少物业纠纷案例的业主们都依判决补交了物业费,这是否意味着通过法律途径处理物业纠纷获得了圆满的效果呢?事实上,尽管法院的介入解决了许多小区的物业费拖欠问题,但业主们对物业公司的不满不但没有消除,相反变得更加强烈。所以,从社会和谐与判决社会效果来说,头痛医头、脚痛医脚的方式,并不能从根本上解决物业纠纷。因为占物业纠纷案件绝大多数的拖欠物业管理费纠纷,都是物业管理服务不到位而引起的。
而物业服务履行瑕疵,能否成为业主不交物业管理费的抗辩理由,在司法实践中争论也是比较大的,有观点认为这属于两种不同的诉,业主如果认为物业服务存在瑕疵,应另行提起诉讼而不能以此作为抗辩理由。另一种观点认为,对于物业服务履行瑕疵业主可以作为抗辩理由,法院在审判实践中应通过减交物业费的方法,来平衡这种关系。
物业管理纠纷的复杂性,决定了诉讼解决的方式并不能很好地化解矛盾,故应当引入ADR模式来妥善解决物业管理纠纷,维护社会和谐。
ADR(英语AlternativeDisputeResolution的简称),在汉语中被译为“选择性纠纷解决方式”、“替代性纠纷解决方式”或“非诉讼纠纷解决方式”,就其一般意义上是指20世纪各国逐步发展起来的各种诉讼外的纠纷解决方式。就此意义上讲,ADR在我国一直存在,称之为“东方经验”的人民调解就是典型的ADR。
四、物业管理纠纷解决的ADR模式探讨
(一)以政府协调解决为主导
要启动这一模式,首先要对政府协调的主体与程序进行规定。明确规定政府的哪些管理部门要对物业管理指导和监督;明确规定哪些具体的政府投诉部门,投诉的途径怎样、惩罚处理方式如何和如何解决纠纷等等;政府应该明确上下级的管理监督工作具体情况和如何处理好上下链接工作。
(二)通过业主委员会的方式
据调查,在鄞州区人民法院受理的物业纠纷案中,近80%的小区在入住几年后仍未成立业主委员会。明确要求小区内强制成立业主委员会,并且要求其具有法人地位、以及明确要求其登记。这样,业主委员会有了法人资格以后,就可以让业主委员会享有法人的权利与负有法人的义务,以及明确法人所要承担的责任,这样就可以更好地发挥业主委员会的作用和功能来减少物业纠纷。另外,改变业主委员会的组织结构,业主们似乎于公司中的“股东会”,来决定重大事项,转让给业主委员会一些权利;业主委员会是“董事会”来执行“股东会的”决定,也可以享有“股东会”转给的权利;此外,业主委员会还应该设立一个小部门类似于“监事会”,来监督业主委员会的工作以及解决业主们的纠纷问题。这就是典型的“三权分立”,相互合作,相互制约。
(三)法院附设ADR模式
法院附设ADR是指以法院为主持机构,或受法院指导,但与诉讼程序截然不同的诉讼外纠纷解决程序。除了进行常规的诉讼调解解决物业管理纠纷之外,面对大量的物业服务合同纠纷案件,可以由人民法院为主导的指导,由人民调解组织、司法局、法院诉前调解组织三部门进行协作,合力对该类物业服务合同纠纷案件进行化解,争取将大部分纠纷化解在诉前,合理分流诉讼压力。另外,还可以建立起一种以法院为指导,以政府、业主委员会为主体,以发生争议的物业公司与业主为当事人的调解系统。
任何纠纷的解决必须要有完善的法律为前提,所以,就目前来说,应当对物业管理合同进行立法完善,包括:(1)物业管理人的聘用制度、程序、权利、义务、职责、违约责任等等。(2)可以明确要求物业管理费的收缴、用途、账目的公开化;物业管理费的追缴的方式途径;以及监督管理费用的方式途径。这样,就可以避免发生因管理费公开不明而导致的一系列纠纷。(3)可以规定停车的管理服务、物业维修等也是其义务之一,这样物业管理人的服务工作会做得更明确更完善更主动更自觉。(4)可以明确划分物业管理者与业主之间的权利义务、业主委员会和业主之间的权利义务,以及违约情况的处理办法。(5)可以明确规定业主委员会是有权利监督物业管理。
参考文献:
[1]王文辉.物业服务合同的特征.昭乌达蒙族师专学报.2004年.
[2]曾祥生.物业服务合同性质辨析——兼谈无名合同有名化问题.南昌大学学报(人文社会科学版).2007(3).
关键词物业管理 诉讼模式 ADR模式
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-126-02
我国的物业管理从产生初期的无序,到迅速发展狂热的中期,再到平稳的后期,走过了风风雨雨的二十多年发展历史,而关于物业管理的立法工作也从未停止过。自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政府颁发了《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》等行政规章、行业规范和地方性法规。2007年3月16日,十届全国人大五次会议上通过的《物权法》的正式实施,意味着物业管理行业的有关规范第一次被纳入国家大法之中。
虽然这些相关法律法规的出台,解决了一部分的物业纠纷,一定程度上规范了物业的管理,但仍存在一些不足之处:如我国立法起步晚,与国外存在着较大的距离;各地立法相差较大,造成了立法上的不平衡;缺乏统一性;立法层次较低;物业的监督机制不健全……这些都会导致物业管理不完善。
一、物业管理纠纷的现状
宁波市鄞州区人民法院2008年受理了物业服务合同纠纷案件163件,2009年受理了181件,2010年又有涉及雅戈尔物业公司和荣大物业公司的两千余件物业合同纠纷案件欲诉到鄞州区人民法院。物业纠纷案件占该院民商事案件总数的比例从约5%提高到20%左右。可见,物业合同纠纷的问题越来越突出。矛盾的焦点主要集中在以下几个方面:
(一)物业管理费纠纷
纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费,业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费,这些案件共占收案数的90.5%。究其原因,主要是有些物业存在擅自扩大收费范围的现象,物业管理项目和标准公示性不高;也有些物业擅自提高收费标准,增多收费项目;还有对于管理费的用途的公开性不高,业主们了解少,管理费的用途的透明度不够;物业管理质量低下等等。
(二)小区内停车位纠纷
据了解,目前不少小区由于车位都的不确定性,导致业主们停车无秩序;也有公共用地规划不合理,导致露天停车困难,甚至出现停车位不足;还有物业公司对于机动车停放管理不够主动。
(三)小区公共区域纠纷
物业公司对于公共设施、公共设备的维修情况不乐观,维修不够及时、不够主动、不够积极。同时,也存在一定的公共区域的纠纷问题。
(四)安保满意度纠纷
保安的工作有检查车辆和人员、负责小区安全、经常巡逻、值班站岗、协调业主纠纷、收停车费等等。但是,很多小区保安却没有全面的完成工作,只是片面的实行几项工作任务。并且保安对外来人员的管理不够严格,存在不安全风险性。
(五)公共维修资金纠纷
特别是业主、业主委员会、物业管理公司因缴纳、管理、使用公共维修资金发生的纠纷。
二、对物业管理法律属性的思考
(一)合同性质——管理抑或服务
对物业管理的定位,目前一般持两种观点,一种是带有行政色彩的管理与被管理的法律关系,还有一种是民事法律关系。笔者认为应该定位为服务关系,即民事法律关系。
所谓物业管理,应是服务与管理的结合,首先是物业公司对业主的服务,其次才是物业公司对物业的管理。实践中,以往很多物业公司与业主的矛盾都是由于角色颠倒,没有弄清楚谁才是真正的管理者。这个管理向服务的转变有利于物业服务行业工作理念的转变,改变了“重管理轻服务”的不正确认识。同时,明确了对业主的“主人”身份,业主才是真正的管理者,而物业公司是服务者。
在法律关系上,业主与物业管理者双方是平等的主体,但由于业主是付费方,物业公司是提供服务的一方。按照合同,一方付费,另一方兑现服务承诺,是一种买卖合同关系,业主出钱买的是物业管理公司的服务。在这对关系中,业主好比是“主人”,物业公司则是“保姆”,而服务是“保姆”的天职。
因此,无论是从商业角度还是从法律角度上来看,物业管理的正确定位为服务更准确。
(二)法律关系——检讨与反思
我国学界对物业服务合同的性质主要有以下几种学说:
1.雇佣(承揽)关系说。这种观点认为:业主是物业服务的买者,是雇主;物业公司是劳务的提供者,是被雇佣者;两者是雇佣关系,或是认为双方是承揽关系,是按照一方的具体要求完成特定工作的合同。但是,物业服务公司在履行自己义务的时候,可以在物业合同规定的范围内有一定行使的权利,不是原原本本按照业主的指示,有一定的相对自由权,而雇佣合同中却要严格按照对方的要求行使权利。因此,物业服务合同的性质认为是雇佣(承揽)关系是不恰当的。
2.委托关系说。这种观点认为:在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。但是,法律后果的归属不同。按照委托合同的性质,受托人在委托合同范围内所产生的法律后果归属于委托人。因此,业主有可能要为物业服务公司在物业管理的行使的行为承担法律后果了,这显然违背了当初订立合同的目的。因此,物业服务合同的性质认为是委托关系是不恰当的。
3.代理说。这种观点认为:两者是代理人与被代理人的关系,物业公司受全体业主的委托,对物业的共用部位、共用设施设备进行管理,因此具有代理性质,物业服务公司代理业主管理物业。但是,代理中,代理人以被代理人的名义实施代理行为,而物业服务公司以自己的名义实施管理。因此,物业服务合同的性质认为是代理是不恰当的。
4.信托说。我国《信托法》第二条称:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”笔者赞同信托说。此说是目前能够对业主与物业服务公司的法律关系进行比较合理的解释。业主基于对物业服务公司的信任,将其财产权委托给物业服务公司,由物业服务公司按业主的意愿以其自己的名义,为业主的利益或者特定目的,进行管理或者处分。
三、解决物业管理纠纷诉讼模式的弊端
在处理案件的同时,我们也对涉案的业主进行了调查,因业主不满物业管理拒付物业费引发纠纷占受理案件总数的近60%。这在一定程度上说明业主对物业管理的“不满”,并且对于物业管理的要求增多。
为什么业主却很少把这种不满与纠纷发展成为民事法律纠纷,而要通过不交物业管理费来表达自己的不满呢?在我们的调查问卷中,对这一问题,20%的选择了没有时间和物业管理公司为此事纠缠,有30%的人选择了无法保存证据,有业主说,他们的小区的卫生状况很差,约定每星期打扫二次,可事实上,两星期也不可能打扫一次,业主不可能每天拿着摄像机把他们打扫卫生的情况拍下来吧。还有40%的人选择了对于公共部分,不知道该怎么去维权,向谁投诉。
而通过对现行物业管理的法律制度设计分析,我们发现,这种制度模式更有利于物业公司提起诉讼而不利于业主提起诉讼,双方的诉讼地位不平等。单个业主甚至业主委员会都不具备诉讼主体资格,无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。
从宁波市鄞州区人民法院已经审结的案件来说,不少物业纠纷案例的业主们都依判决补交了物业费,这是否意味着通过法律途径处理物业纠纷获得了圆满的效果呢?事实上,尽管法院的介入解决了许多小区的物业费拖欠问题,但业主们对物业公司的不满不但没有消除,相反变得更加强烈。所以,从社会和谐与判决社会效果来说,头痛医头、脚痛医脚的方式,并不能从根本上解决物业纠纷。因为占物业纠纷案件绝大多数的拖欠物业管理费纠纷,都是物业管理服务不到位而引起的。
而物业服务履行瑕疵,能否成为业主不交物业管理费的抗辩理由,在司法实践中争论也是比较大的,有观点认为这属于两种不同的诉,业主如果认为物业服务存在瑕疵,应另行提起诉讼而不能以此作为抗辩理由。另一种观点认为,对于物业服务履行瑕疵业主可以作为抗辩理由,法院在审判实践中应通过减交物业费的方法,来平衡这种关系。
物业管理纠纷的复杂性,决定了诉讼解决的方式并不能很好地化解矛盾,故应当引入ADR模式来妥善解决物业管理纠纷,维护社会和谐。
ADR(英语AlternativeDisputeResolution的简称),在汉语中被译为“选择性纠纷解决方式”、“替代性纠纷解决方式”或“非诉讼纠纷解决方式”,就其一般意义上是指20世纪各国逐步发展起来的各种诉讼外的纠纷解决方式。就此意义上讲,ADR在我国一直存在,称之为“东方经验”的人民调解就是典型的ADR。
四、物业管理纠纷解决的ADR模式探讨
(一)以政府协调解决为主导
要启动这一模式,首先要对政府协调的主体与程序进行规定。明确规定政府的哪些管理部门要对物业管理指导和监督;明确规定哪些具体的政府投诉部门,投诉的途径怎样、惩罚处理方式如何和如何解决纠纷等等;政府应该明确上下级的管理监督工作具体情况和如何处理好上下链接工作。
(二)通过业主委员会的方式
据调查,在鄞州区人民法院受理的物业纠纷案中,近80%的小区在入住几年后仍未成立业主委员会。明确要求小区内强制成立业主委员会,并且要求其具有法人地位、以及明确要求其登记。这样,业主委员会有了法人资格以后,就可以让业主委员会享有法人的权利与负有法人的义务,以及明确法人所要承担的责任,这样就可以更好地发挥业主委员会的作用和功能来减少物业纠纷。另外,改变业主委员会的组织结构,业主们似乎于公司中的“股东会”,来决定重大事项,转让给业主委员会一些权利;业主委员会是“董事会”来执行“股东会的”决定,也可以享有“股东会”转给的权利;此外,业主委员会还应该设立一个小部门类似于“监事会”,来监督业主委员会的工作以及解决业主们的纠纷问题。这就是典型的“三权分立”,相互合作,相互制约。
(三)法院附设ADR模式
法院附设ADR是指以法院为主持机构,或受法院指导,但与诉讼程序截然不同的诉讼外纠纷解决程序。除了进行常规的诉讼调解解决物业管理纠纷之外,面对大量的物业服务合同纠纷案件,可以由人民法院为主导的指导,由人民调解组织、司法局、法院诉前调解组织三部门进行协作,合力对该类物业服务合同纠纷案件进行化解,争取将大部分纠纷化解在诉前,合理分流诉讼压力。另外,还可以建立起一种以法院为指导,以政府、业主委员会为主体,以发生争议的物业公司与业主为当事人的调解系统。
任何纠纷的解决必须要有完善的法律为前提,所以,就目前来说,应当对物业管理合同进行立法完善,包括:(1)物业管理人的聘用制度、程序、权利、义务、职责、违约责任等等。(2)可以明确要求物业管理费的收缴、用途、账目的公开化;物业管理费的追缴的方式途径;以及监督管理费用的方式途径。这样,就可以避免发生因管理费公开不明而导致的一系列纠纷。(3)可以规定停车的管理服务、物业维修等也是其义务之一,这样物业管理人的服务工作会做得更明确更完善更主动更自觉。(4)可以明确划分物业管理者与业主之间的权利义务、业主委员会和业主之间的权利义务,以及违约情况的处理办法。(5)可以明确规定业主委员会是有权利监督物业管理。
参考文献:
[1]王文辉.物业服务合同的特征.昭乌达蒙族师专学报.2004年.
[2]曾祥生.物业服务合同性质辨析——兼谈无名合同有名化问题.南昌大学学报(人文社会科学版).2007(3).