论文部分内容阅读
验房档案
验房时间：2007年9月16日15:30－17:00
收房业主：韩宇
验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司 验收工程师杨连明、高冬青
验收楼盘：东四环某高档公寓项目
物业类型：公寓
物业面积：95.23m2(套内建筑面积)
物业状态：精装修
售价：8500元/平方米
验房当日，距离开发商通知业主的7月31日前办理入住手续已有近2个月，但当《楼市》记者与验房工程师来到该项目时，业主韩宇却仍然很无奈地告诉记者，房屋一直都在整改。在项目现场，可以很明显地看到周围众多民工穿梭施工的身影。而进入韩宇所购买的公寓大楼里，记者更是看到2部电梯划分为了业主专用及施工专用。
[验收现场一]
室内窗未加防护栏
门窗密封条不到位
当记者与两位工程师跟随业主韩宇进入屋里时，仍有几名施工人员在对厨房橱柜及水池进行整改。“按照他们这样的进度，真不知道要改到何时。”韩宇向记者抱怨道。
杨连明工程师首先对房屋的门窗进行检查，放眼望去，室内所有窗户均为落地窗，但却没有一扇窗安装防护栏，对此韩宇也表示郁闷：“我们这里每一家都没有安装防护栏。”杨工程师对此强烈建议，一定要与开发商协调沟通，“按照国家规定，如果窗户低于90厘米却未装防护栏，会在入住之后影响到业主的人身安全，假如不注意，高楼的住户很容易摔出窗外。”
在重点检查门窗的框与边角部分以及打胶情况时，杨连明则发现了一系列打胶遗漏的问题：首先入户门母扇下部的密封胶条不到位，有明显的断裂缺失，而客厅窗左侧开启扇下部的塑料密封条则已出现破损；西北卧室门内侧、东北卧室、厨房以及卫生间的门两侧，门口线几乎都固定不牢，而且也都没有进行打胶封堵；而书房门内西侧门口线缝隙甚至大到可以将手指塞入缝隙里，并且也没有打胶封堵，同时，书房的开启窗下部密封胶涂抹也不到位。
“问题还不止这些，书房的门背面套下部有一处明显的缺损，入户门也欠缺门吸。”高冬青工程师补充道，他提醒业主韩宇要求开发商修补或更换缺损的书房门，以及补充安装上入户门的门吸，否则在长期使用后，门把手很容易将相邻的墙面磕碰磨损。
现场解说
杨连明：像书房门出现的这种内侧缝隙过大的情况，很明显是由于墙体的平整度欠缺、厚度不一致而造成，使得门不能够紧贴着墙嵌入，只能让施工人员通过打胶来弥补了。而卧室门打胶遗漏，缝隙过大的现象，则可以看出施工的粗糙、不细致，整体工序有所欠缺。如果这样放任不管，门将因未打胶而密封性降低很多，同时很可能因此松脱。
[验收现场二]
踢脚线密封胶开裂多
卧室墙体倾斜
虽然经过检测，房屋的主体结构为钢筋混凝土全现浇剪力墙结构，质量也都达到了建设部与质检局联合发布的《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的相关标准，并未出现任何墙体结构性问题，但西北侧卧室北面墙出现了角度偏差。高冬青工程师通过手中的内外直角检测尺检测，发现其垂直度偏差超过了5毫米，“虽然这不会对主体结构造成实质性影响，但也会影响到整体的美观。”业主韩宇也表示，这样的倾斜毕竟让人感觉很别扭，入住后不能完全地放心。
在检测各个房间的过程中，两位工程师最大的感触是该房屋的踢脚线密封胶纰漏太多了，几乎每个房间都存在明显的问题。东北卧室以及西北卧室的多处踢脚线都存在局部缝隙过大而且没有打密封胶的纰漏，通往卧室的过道北侧还出现了踢脚线拼接不平的现象。同时在书房地面，杨连明工程师还发现了好几处修补过的痕迹。
“该房屋的壁纸粘贴也比较粗糙，而且不实，书房东北墙面的壁纸还出现了长约20厘米的局部开裂，有几处墙的阳角部分还有明显翘起现象。”对于高冬青工程师指出的这些问题，韩宇感叹道：“只要没有出现结构性的大问题，已经很庆幸，这些粗糙的装修问题在我们小区里太普遍了。”
现场解说：
杨连明：出现踢脚线开裂变形的现象，其原因可能有两个，一是墙体本身不平整，使得踢脚线不能很好的与墙壁贴合；二是施工人员在做踢脚线部分的时候粘贴不牢固或者根本未打密封胶。
如果这样的踢脚线不重新装修，将会随着时间越长越翘起变形，就要入冬了，在热胀冷缩的作用下，不出2个月将会全部翘起来松脱。
[验收现场三]
强、弱电插座太过“亲近”
低压配电箱主开关“扭身”
高冬青工程师对电路检测的工作本应与杨连明工程师的墙面检查工作同时进行，但却发现“断了电”。业主韩宇无奈地说：“这就是临时供电的结果，谁料到什么时候就停了。”好在所有墙体检查完后没多久，临时电又“及时”地供上了。
通过手中的三级电源对室内所有电路进行了勘测后，高冬青工程师表示室内的通电均正常。但在大家探讨一处“多出来”的插座板作何用时，他又发现这几个插座距离过近，经过测量，客厅东侧墙面的强、弱电插座仅相距20厘米，而西北卧室的强、弱电插座更只有十余厘米。“这样近的距离肯定是不行的，北京的住宅装修质检标准都有明确的间距规定。建议业主与开发商协调，一定找有资质的电工操作，重新进行电改工程。”高冬青向业主韩宇建议。
当检查至低压配电箱时，高冬青工程师又发现一处明显的问题：该配电箱的主开关一侧全部翘起，“这是典型的开关安装不到位，施工人员随意安放便了事，这种失误完全可以避免的。”高冬青解说道。
现场解说：
高冬青：根据标准规定，电源线插座与电视线插座的水平间距不应小于25厘米，而实际上有些施工队随意性特别强，根本不按标准要求去做，最近的甚至只相距10厘米。强弱电距离过近会造成很多隐患，会严重影响电视的收视效果，影响网络信号的传输，影响电话通话效果，甚至造成火灾等预想不到的其他安全问题。同时也提醒各位业主注意，购买电线时要采购抗干扰、防老化的优质线。
[验收现场四]
厨卫装饰装修粗糙
厨房阳台门以室内门充当室外门
在对房屋整体结构完成验收之后，两位工程师又集中对厨房、卫生间进行检查。该套房屋燃气表、水表经检查均已到户，但当大家来到厨房阳台检测时，对阳台顶部墙面一整片的管道布局表示惊讶，有部分管道还嵌入了墙体中，周边凿开的墙面部分也未进行修补。密布的管道严重影响了房屋整体的美观，其中一段煤气外层管道甚至未打好防腐胶带，其内管裸露在空气中，“这样很容易被污染及老化，必须让开发商修补好。”高冬青工程师指出。
此外，燃气管安至阳台门外墙面时，与门套局部交叉，跨度达到近40厘米，“这不仅不美观，更会影响门套及门口线正常安装。”在检查厨房阳台门时，杨连明工程师又发现该门只是使用了普通的室内推拉木门。他严肃地指出，这显然是开发商以节省成本为目的而用普通室内门来充当室外门使用。为了真正做到保暖、隔音、隔热、防水及防尘，业主必须与开发商沟通，将该门改装为室外门。检查橱柜的过程中，杨连明工程师与记者同时发现，橱柜与侧墙相邻的部分无故留出了很大缝隙，达到一掌的宽度。“这不仅浪费空间，也不美观。”杨连明表示。
在检查厨卫的地面时，高冬青工程师对记者及业主韩宇指出：“这房屋的卫生间、厨房、阳台地面都做得过高了，但是过门石却偏低，这样极不合理，将无法阻止水源外流。”他建议业主可要求开发商适当加高过门石部分。 记者进入卫生间内，发现卫生间格外狭小，业主韩宇无奈的感叹：“我的卫生间已经算宽敞了，隔壁有一户的卫生间更加‘迷你’，一个人在里面都嫌挤。”高冬青工程师解释，按照有关规定，一般卫生间大小不能低于1.5平方米。同时他还提醒韩宇，由于开发商选用的水管不当，使得卫生间的洗手水池水管部分过长至水池中心，这很容易在洗脸时磕碰到头，必须进行更换。
现场解说：
高冬青：厨房的管道在设计以及施工过程中都欠缺周到细致的考虑，使管道的预留位置出现偏差，比如厨房阳台顶部的几个管道位置走向就比较混乱，集中堆积在墙顶一角，有一跟管道部分从墙体穿过，周围墙面也未进行填补处理，相当影响整体美观。
杨连明：在厨房阳台使用普通室内推拉木门，这是明显不符合规定的。由于该厨房朝北，冬季很容易遭到寒气入侵，如果只是使用室内门，则会导致厨房内温度降低，不仅人在厨房活动时不方便，厨房内的水管道也可能因受冻结冰导致胀裂。
验收临近结束时，高冬青工程师又发现了客厅入户门内侧地面第二排右起第三块地砖出现明显色差，他指出：“很显然，这是装修人员因为发现了比较严重的质量问题后，而不得不重新更换的一块地砖，虽然换了之后应该不会对房屋质量再有影响，但可以看出，这样的装修质量是较次的，经过了二次返工。”
“虽然经过检验之后，该房屋在结构上基本没有大问题，但现在这样的装修质量明显与其精装修公寓的要求不对等，仍然较为‘毛坯’，充其量也只属于收尾工程。同时他们所用装饰装修材料的档次较低，也使得房屋整体装修毛糙。” 杨连明工程师这样总结道，他同时表示，如果按照目前这样的装修条件让业主入住，恐怕大多数业主还需要自己再花费些精力与费用自行装修。
收房讲堂
精装修房厨房验收10个小窍门
由于厨房内部设施较多，通常在验收时有很多细节需要注意：
1、 检查上下水是否通畅，是否存在渗漏；
2、 如果厨房带有地漏，应检查其通透性和排水坡度，以保证能及时通水；
3、 检查橱柜开启是否顺畅，拖拉时是否灵活；
4、 检查吊柜周边与顶层墙面是否涂抹了墙漆；
5、 仔细核查整体柜门以及抽屉部分的缝隙是否一致；
6、 核实橱柜下部与地面连接处的装饰板是否牢固，安装固定是否平整；
7、 注意橱柜台面是否有破损、裂缝等现象，同时注意橱柜台面与墙体周边是否已打胶封堵；
8、 检查洗手池/洗菜盆部分是否已打胶封堵；
9、 检查排风扇的烟道周边与吊顶的结合处安装是否严密；
10、 燃气表一般位于橱柜内部，验收时应留意其在读数和插卡使用时是否方便。
验房时间：2007年9月16日15:30－17:00
收房业主：韩宇
验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司 验收工程师杨连明、高冬青
验收楼盘：东四环某高档公寓项目
物业类型：公寓
物业面积：95.23m2(套内建筑面积)
物业状态：精装修
售价：8500元/平方米
验房当日，距离开发商通知业主的7月31日前办理入住手续已有近2个月，但当《楼市》记者与验房工程师来到该项目时，业主韩宇却仍然很无奈地告诉记者，房屋一直都在整改。在项目现场，可以很明显地看到周围众多民工穿梭施工的身影。而进入韩宇所购买的公寓大楼里，记者更是看到2部电梯划分为了业主专用及施工专用。
[验收现场一]
室内窗未加防护栏
门窗密封条不到位
当记者与两位工程师跟随业主韩宇进入屋里时，仍有几名施工人员在对厨房橱柜及水池进行整改。“按照他们这样的进度，真不知道要改到何时。”韩宇向记者抱怨道。
杨连明工程师首先对房屋的门窗进行检查，放眼望去，室内所有窗户均为落地窗，但却没有一扇窗安装防护栏，对此韩宇也表示郁闷：“我们这里每一家都没有安装防护栏。”杨工程师对此强烈建议，一定要与开发商协调沟通，“按照国家规定，如果窗户低于90厘米却未装防护栏，会在入住之后影响到业主的人身安全，假如不注意，高楼的住户很容易摔出窗外。”
在重点检查门窗的框与边角部分以及打胶情况时，杨连明则发现了一系列打胶遗漏的问题：首先入户门母扇下部的密封胶条不到位，有明显的断裂缺失，而客厅窗左侧开启扇下部的塑料密封条则已出现破损；西北卧室门内侧、东北卧室、厨房以及卫生间的门两侧，门口线几乎都固定不牢，而且也都没有进行打胶封堵；而书房门内西侧门口线缝隙甚至大到可以将手指塞入缝隙里，并且也没有打胶封堵，同时，书房的开启窗下部密封胶涂抹也不到位。
“问题还不止这些，书房的门背面套下部有一处明显的缺损，入户门也欠缺门吸。”高冬青工程师补充道，他提醒业主韩宇要求开发商修补或更换缺损的书房门，以及补充安装上入户门的门吸，否则在长期使用后，门把手很容易将相邻的墙面磕碰磨损。
现场解说
杨连明：像书房门出现的这种内侧缝隙过大的情况，很明显是由于墙体的平整度欠缺、厚度不一致而造成，使得门不能够紧贴着墙嵌入，只能让施工人员通过打胶来弥补了。而卧室门打胶遗漏，缝隙过大的现象，则可以看出施工的粗糙、不细致，整体工序有所欠缺。如果这样放任不管，门将因未打胶而密封性降低很多，同时很可能因此松脱。
[验收现场二]
踢脚线密封胶开裂多
卧室墙体倾斜
虽然经过检测，房屋的主体结构为钢筋混凝土全现浇剪力墙结构，质量也都达到了建设部与质检局联合发布的《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的相关标准，并未出现任何墙体结构性问题，但西北侧卧室北面墙出现了角度偏差。高冬青工程师通过手中的内外直角检测尺检测，发现其垂直度偏差超过了5毫米，“虽然这不会对主体结构造成实质性影响，但也会影响到整体的美观。”业主韩宇也表示，这样的倾斜毕竟让人感觉很别扭，入住后不能完全地放心。
在检测各个房间的过程中，两位工程师最大的感触是该房屋的踢脚线密封胶纰漏太多了，几乎每个房间都存在明显的问题。东北卧室以及西北卧室的多处踢脚线都存在局部缝隙过大而且没有打密封胶的纰漏，通往卧室的过道北侧还出现了踢脚线拼接不平的现象。同时在书房地面，杨连明工程师还发现了好几处修补过的痕迹。
“该房屋的壁纸粘贴也比较粗糙，而且不实，书房东北墙面的壁纸还出现了长约20厘米的局部开裂，有几处墙的阳角部分还有明显翘起现象。”对于高冬青工程师指出的这些问题，韩宇感叹道：“只要没有出现结构性的大问题，已经很庆幸，这些粗糙的装修问题在我们小区里太普遍了。”
现场解说：
杨连明：出现踢脚线开裂变形的现象，其原因可能有两个，一是墙体本身不平整，使得踢脚线不能很好的与墙壁贴合；二是施工人员在做踢脚线部分的时候粘贴不牢固或者根本未打密封胶。
如果这样的踢脚线不重新装修，将会随着时间越长越翘起变形，就要入冬了，在热胀冷缩的作用下，不出2个月将会全部翘起来松脱。
[验收现场三]
强、弱电插座太过“亲近”
低压配电箱主开关“扭身”
高冬青工程师对电路检测的工作本应与杨连明工程师的墙面检查工作同时进行，但却发现“断了电”。业主韩宇无奈地说：“这就是临时供电的结果，谁料到什么时候就停了。”好在所有墙体检查完后没多久，临时电又“及时”地供上了。
通过手中的三级电源对室内所有电路进行了勘测后，高冬青工程师表示室内的通电均正常。但在大家探讨一处“多出来”的插座板作何用时，他又发现这几个插座距离过近，经过测量，客厅东侧墙面的强、弱电插座仅相距20厘米，而西北卧室的强、弱电插座更只有十余厘米。“这样近的距离肯定是不行的，北京的住宅装修质检标准都有明确的间距规定。建议业主与开发商协调，一定找有资质的电工操作，重新进行电改工程。”高冬青向业主韩宇建议。
当检查至低压配电箱时，高冬青工程师又发现一处明显的问题：该配电箱的主开关一侧全部翘起，“这是典型的开关安装不到位，施工人员随意安放便了事，这种失误完全可以避免的。”高冬青解说道。
现场解说：
高冬青：根据标准规定，电源线插座与电视线插座的水平间距不应小于25厘米，而实际上有些施工队随意性特别强，根本不按标准要求去做，最近的甚至只相距10厘米。强弱电距离过近会造成很多隐患，会严重影响电视的收视效果，影响网络信号的传输，影响电话通话效果，甚至造成火灾等预想不到的其他安全问题。同时也提醒各位业主注意，购买电线时要采购抗干扰、防老化的优质线。
[验收现场四]
厨卫装饰装修粗糙
厨房阳台门以室内门充当室外门
在对房屋整体结构完成验收之后，两位工程师又集中对厨房、卫生间进行检查。该套房屋燃气表、水表经检查均已到户，但当大家来到厨房阳台检测时，对阳台顶部墙面一整片的管道布局表示惊讶，有部分管道还嵌入了墙体中，周边凿开的墙面部分也未进行修补。密布的管道严重影响了房屋整体的美观，其中一段煤气外层管道甚至未打好防腐胶带，其内管裸露在空气中，“这样很容易被污染及老化，必须让开发商修补好。”高冬青工程师指出。
此外，燃气管安至阳台门外墙面时，与门套局部交叉，跨度达到近40厘米，“这不仅不美观，更会影响门套及门口线正常安装。”在检查厨房阳台门时，杨连明工程师又发现该门只是使用了普通的室内推拉木门。他严肃地指出，这显然是开发商以节省成本为目的而用普通室内门来充当室外门使用。为了真正做到保暖、隔音、隔热、防水及防尘，业主必须与开发商沟通，将该门改装为室外门。检查橱柜的过程中，杨连明工程师与记者同时发现，橱柜与侧墙相邻的部分无故留出了很大缝隙，达到一掌的宽度。“这不仅浪费空间，也不美观。”杨连明表示。
在检查厨卫的地面时，高冬青工程师对记者及业主韩宇指出：“这房屋的卫生间、厨房、阳台地面都做得过高了，但是过门石却偏低，这样极不合理，将无法阻止水源外流。”他建议业主可要求开发商适当加高过门石部分。 记者进入卫生间内，发现卫生间格外狭小，业主韩宇无奈的感叹：“我的卫生间已经算宽敞了，隔壁有一户的卫生间更加‘迷你’，一个人在里面都嫌挤。”高冬青工程师解释，按照有关规定，一般卫生间大小不能低于1.5平方米。同时他还提醒韩宇，由于开发商选用的水管不当，使得卫生间的洗手水池水管部分过长至水池中心，这很容易在洗脸时磕碰到头，必须进行更换。
现场解说：
高冬青：厨房的管道在设计以及施工过程中都欠缺周到细致的考虑，使管道的预留位置出现偏差，比如厨房阳台顶部的几个管道位置走向就比较混乱，集中堆积在墙顶一角，有一跟管道部分从墙体穿过，周围墙面也未进行填补处理，相当影响整体美观。
杨连明：在厨房阳台使用普通室内推拉木门，这是明显不符合规定的。由于该厨房朝北，冬季很容易遭到寒气入侵，如果只是使用室内门，则会导致厨房内温度降低，不仅人在厨房活动时不方便，厨房内的水管道也可能因受冻结冰导致胀裂。
验收临近结束时，高冬青工程师又发现了客厅入户门内侧地面第二排右起第三块地砖出现明显色差，他指出：“很显然，这是装修人员因为发现了比较严重的质量问题后，而不得不重新更换的一块地砖，虽然换了之后应该不会对房屋质量再有影响，但可以看出，这样的装修质量是较次的，经过了二次返工。”
“虽然经过检验之后，该房屋在结构上基本没有大问题，但现在这样的装修质量明显与其精装修公寓的要求不对等，仍然较为‘毛坯’，充其量也只属于收尾工程。同时他们所用装饰装修材料的档次较低，也使得房屋整体装修毛糙。” 杨连明工程师这样总结道，他同时表示，如果按照目前这样的装修条件让业主入住，恐怕大多数业主还需要自己再花费些精力与费用自行装修。
收房讲堂
精装修房厨房验收10个小窍门
由于厨房内部设施较多，通常在验收时有很多细节需要注意：
1、 检查上下水是否通畅，是否存在渗漏；
2、 如果厨房带有地漏，应检查其通透性和排水坡度，以保证能及时通水；
3、 检查橱柜开启是否顺畅，拖拉时是否灵活；
4、 检查吊柜周边与顶层墙面是否涂抹了墙漆；
5、 仔细核查整体柜门以及抽屉部分的缝隙是否一致；
6、 核实橱柜下部与地面连接处的装饰板是否牢固，安装固定是否平整；
7、 注意橱柜台面是否有破损、裂缝等现象，同时注意橱柜台面与墙体周边是否已打胶封堵；
8、 检查洗手池/洗菜盆部分是否已打胶封堵；
9、 检查排风扇的烟道周边与吊顶的结合处安装是否严密；
10、 燃气表一般位于橱柜内部，验收时应留意其在读数和插卡使用时是否方便。