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摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和完善，投资性房地产市场日益活跃，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，研究投资性房地产及其会计处理，对推动我国市场经济的健康稳定发展，有着非常重要的意义。本文以我国的新会计准则为依托，阐述了投资性房地产的概念、发展现状及其重要性，并分析了我国投资性房地产的确认、计量、记录和报告，阐述了我国投资性房地产在会计处理中存在的问题，并提出了一些具有针对性的改进建议。
关键词：投资性房地产会计处理改进建议
1 概述
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。
2 投资性房地产业务的重要性及现状分析
新会计准则中给投资性房地产的定义是：投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
2.1 投资性房地产业务的重要性 投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。
2.2 我国投资性房地产业务的现状分析 前几年来，我国投资性房地产业出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，其中单2004年第一季度，投资性房地产增长41.1％，增幅比2003年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策进行调控。
从2004年第二季度开始，投资性房地产增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1－6月份投资性房地产分别增长32.9％和34％）。这表明自2004年以来国家采取的一系列控制高速增长的政策措施已初见成效。但是，就最近几年的投资性房地产市场情形来看，投资性房地产热潮并没有就此止步。中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，投资者相信，只要现在涉足了投资性房地产行业，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益，这就是我国投资性房地产业务的现状。
3 投资性房地产业务会计处理的分析
3.1 投资性房地产的确认分析 投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产，不包括作为存货的房地产。
3.2 投资性房地产初始确认及会计处理分析 投资性房地产初始应按其成本计量，购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。
3.3 投资性房地产的后续计量分析 新会计准则指出：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值计量两种，通常应当采用成本模式计量，企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。为保证会计信息的可比性，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，而且已采用公允价值模式计量的房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值计量。
3.4 投资性房地产用途转换的分析 新准则规定：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件之一的应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。
3.5 投资性房地产处置的分析 新准则规定, 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时, 应终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.6 投资性房地产信息披露的分析 新准则要求企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销, 以及减值准备的计提情况；三是采用公允价值模式的, 公允价值的确定依据和方法, 以及公允价值变动对损益的影响；四是房地产的转换情况、转换理由, 以及对损益或所有者权益的影响；五是当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
4 投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议
4.1 投资性房地产业务会计处理存在的问题 ①投资性房地产范围界定不明确：我国对持有并准备出租或增值后转让的，但目前尚空置的投资性房产没有界定完整。另外，投资性房地产会计准则中的一个重大问题是，没有明确该准则中所指的“已出租”概念。②投资性房地产计量模式转变的规定比较局限：投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本计量模式，在满足特定条件时也可以采用公允价值计量模式。但企业只能采用一种计量模式，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许从成本模式计量转化为公允价值模式计量，这一转变应作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值计量的投资性房地产,不能从公允价值模式转为成本模式。我国的这种规定相对于国际上来说比较局限。
4.2 改进投资性房地产业务会计处理的建议 ①投资性房地产范围的界定应该明确：投资性房地产会计准则中没有明确该准则中所指的“已出租”概念，针对这一问题，我们应该明确“已出租”是指企业一定时期经营性出租，并不包括融资出租，虽然目前我国一般企业并不存在这样的业务，但作为会计准则的概念应该是完整和全面的。会计准则中对投资性房地产概念有明确界定：“是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，新会计准则应该对“未来为资本增值而持有的建筑物”概念加以补充和完善。②企业选择投资性房地产计量模式应该更加慎重：投资性房地产计量模式转换的规定，主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。就目前我国的情况，要想完善新会计准则中对投资性房地产计量模式转换方面的规定，还需要一定的时间。企业选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了，所以对于企业而言，应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。
5 结束语
随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产受到了众多企业和一些个人投资者的青睐，它为投资者所带来的丰厚利润，使得投资性房地产已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一，对我国的经济发展有很重要的作用。但是我国会计准则还有待于更进一步的完善。就目前我国的基本国情来看，每个企业都应该更加慎重地选择投资性房地产的计量模式。
参考文献：
[1]应华羚.我国投资性房地产的现状研究[J].会计研究，2009(7).
[2]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报，2009(6).
[3]王峰.齐高明.对投资性房地产的几点认识[J].煤矿现代化，2009(02).
[4]王霞.投资性房地产的会计计量[J].财会月刊，2008(01).
[5]吕永法.投资性房地产会计准则实施情况调查[J].财会月刊，2008(06).
关键词：投资性房地产会计处理改进建议
1 概述
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。
2 投资性房地产业务的重要性及现状分析
新会计准则中给投资性房地产的定义是：投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
2.1 投资性房地产业务的重要性 投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。
2.2 我国投资性房地产业务的现状分析 前几年来，我国投资性房地产业出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，其中单2004年第一季度，投资性房地产增长41.1％，增幅比2003年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策进行调控。
从2004年第二季度开始，投资性房地产增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1－6月份投资性房地产分别增长32.9％和34％）。这表明自2004年以来国家采取的一系列控制高速增长的政策措施已初见成效。但是，就最近几年的投资性房地产市场情形来看，投资性房地产热潮并没有就此止步。中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，投资者相信，只要现在涉足了投资性房地产行业，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益，这就是我国投资性房地产业务的现状。
3 投资性房地产业务会计处理的分析
3.1 投资性房地产的确认分析 投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产，不包括作为存货的房地产。
3.2 投资性房地产初始确认及会计处理分析 投资性房地产初始应按其成本计量，购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。
3.3 投资性房地产的后续计量分析 新会计准则指出：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值计量两种，通常应当采用成本模式计量，企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。为保证会计信息的可比性，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，而且已采用公允价值模式计量的房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值计量。
3.4 投资性房地产用途转换的分析 新准则规定：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件之一的应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。
3.5 投资性房地产处置的分析 新准则规定, 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时, 应终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.6 投资性房地产信息披露的分析 新准则要求企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销, 以及减值准备的计提情况；三是采用公允价值模式的, 公允价值的确定依据和方法, 以及公允价值变动对损益的影响；四是房地产的转换情况、转换理由, 以及对损益或所有者权益的影响；五是当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
4 投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议
4.1 投资性房地产业务会计处理存在的问题 ①投资性房地产范围界定不明确：我国对持有并准备出租或增值后转让的，但目前尚空置的投资性房产没有界定完整。另外，投资性房地产会计准则中的一个重大问题是，没有明确该准则中所指的“已出租”概念。②投资性房地产计量模式转变的规定比较局限：投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本计量模式，在满足特定条件时也可以采用公允价值计量模式。但企业只能采用一种计量模式，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许从成本模式计量转化为公允价值模式计量，这一转变应作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值计量的投资性房地产,不能从公允价值模式转为成本模式。我国的这种规定相对于国际上来说比较局限。
4.2 改进投资性房地产业务会计处理的建议 ①投资性房地产范围的界定应该明确：投资性房地产会计准则中没有明确该准则中所指的“已出租”概念，针对这一问题，我们应该明确“已出租”是指企业一定时期经营性出租，并不包括融资出租，虽然目前我国一般企业并不存在这样的业务，但作为会计准则的概念应该是完整和全面的。会计准则中对投资性房地产概念有明确界定：“是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，新会计准则应该对“未来为资本增值而持有的建筑物”概念加以补充和完善。②企业选择投资性房地产计量模式应该更加慎重：投资性房地产计量模式转换的规定，主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。就目前我国的情况，要想完善新会计准则中对投资性房地产计量模式转换方面的规定，还需要一定的时间。企业选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了，所以对于企业而言，应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。
5 结束语
随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产受到了众多企业和一些个人投资者的青睐，它为投资者所带来的丰厚利润，使得投资性房地产已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一，对我国的经济发展有很重要的作用。但是我国会计准则还有待于更进一步的完善。就目前我国的基本国情来看，每个企业都应该更加慎重地选择投资性房地产的计量模式。
参考文献：
[1]应华羚.我国投资性房地产的现状研究[J].会计研究，2009(7).
[2]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报，2009(6).
[3]王峰.齐高明.对投资性房地产的几点认识[J].煤矿现代化，2009(02).
[4]王霞.投资性房地产的会计计量[J].财会月刊，2008(01).
[5]吕永法.投资性房地产会计准则实施情况调查[J].财会月刊，2008(06).