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摘 要：近年来随着我国经济的高速发展，房地产业进入了快速发展的阶段，房地产业已经成为我国经济的支柱产业，对GDP增长的贡献也在进一步的加强。房地产开发由于具有投资金额巨大，资金周转期长，资金具有自然增值性等特点，使得融资对房地产业的作用尤为突出。本文针对房地产开发企业的融资特点和现状，通过对企业融资方式的比较分析，为企业选择适合自身发展的最佳融资方式提供参考。
关键词：房地产开发企业；融资方式
一、房地产开发企业融资的特点
与一般企业相比，房地产开发企业融资具有以下特点：
1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖度高
房地产业是资本密集型行业，开发房地产动辄数亿，甚至几十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后发展趋势看，传统的融资方式已经不能满足房地产开发企业的需要，拓宽融资渠道已成为必然的选择方向。
2、面临较大的经济风险和财务风险
房地产业与宏观经济关联度强，行业波动非常明显。在我国，对房地产的促进或抑制是由政府宏观调控的，因此房地产开发企业的经济风险很高。我国金融体系不发达，金融结构单一，再加上房地产开发企业项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，必须要求企业进行负债融资，故我国房地产开发企业的负债率非常高，财务风险很大。
3、土地和房产抵押是重要条件
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺资源，随着经济的发展，对土地需求的不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。
二、房地产开发企业融资现状分析
1、融资方式单一，开发资金仍以银行贷款为主，直接融资比重较小
在中国现有的金融体制下，房地产开发、消费都离不开银行的支持。房地产贷款在我国主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成后计划内土地开发和商品房建设需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
2、股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小
我国资本市场刚刚起步，在结构方面还存在着问题，从宏观结构看，我国资本市场是单一品种主导的市场，股票与债券的比例失衡，发达国家成熟市场债券融资是股票的3-10倍。从世界各国特别是发达国家来看，企业债券一直是证券市场的重要组成部分，并且其无论是在规模上还是在增长速度上都远远超过股票市场。因此，积极发展房地产企业债券市场有着极大的潜力。
3、房地产开发企业自有资金严重不足，普遍负债率较高
根据国家统计局2006年12月2日发布的经济普查数据显示，2005年我国房地产开发企业的资产负债率为72.7%，比上年下降了1.4个百分点，2004年这一数据为74.1％，并且房地产开发企业资本金的投入普遍小于总投资的20％，距离政策要求的35％的自有资金比例相差甚远。根据融资次序理论，为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金：即在初始阶段就有外源融资渠道可选择，企业往往也会优先选用债务融资。许多房地产企业因为不愿意与他人分享高额利润而放弃了股权融资方式，这是自有资金不足的根本原因。
4、法律法规不健全，影响融资渠道拓
相关政策、法规不完善，有关房地产金融方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一直性与协调性，操作困难，直接影响房地产开发企业融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境。
三、房地产开发企业融资方式比较分析
（一）内源融资
内源融资即房地产开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内源融资主要包括股东出资、自我积累和预收的的定金或购房款。企业可以通过少分配利润或少发现金股利，保存更多的留存收益补充自有资金已满足企业的资金需求，促进企业的发展，如果企业能将留存收益投资于报酬的更高的项目，将会给投资者带来更多的好处。对房地产开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹措到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。内源融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，无需归还，无财务支付风险，且最大限度保证企业控制权。因此，内部融资成本远低于外部融资，是首选的融资方式。
（二）外源融资
企业外源融资即来源于企业外部的融资，通常所说的企业融资一般指外源融资。外源融资按照资金是否直接从资金持有者手中到达资金需求者手中，可分为直接融资和间接融资。常用的外源融资形式有：银行贷款、合作开发、股权融资、债券融资、房地产投资基金等。
1、银行贷款
银行贷款是指企业向银行支付利息取得资金使用权的融资方式，是企业筹资的一条主要渠道，房地产贷款的方式基本有三种，一种是信用贷款，就是银行凭借企业或个人的信誉即可向其发放贷款。二是担保贷款，银行凭借第三方的担保向借款人发放贷款。三是抵押贷款，指银行向企业或个人发放贷款时，需要将其房地产或其它抵押物向银行抵押，作为偿还的保证。
银行贷款的优点主要是：第一，银行贷款种类和数量多，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度快，时间短；第二，银行贷款的成本主要是利息支出，而且中间成本比发行股票和公司债券低的多，因此，银行贷款是成本相对较低的一种外源融资方式，这也是房地产开发企业倾向于银行贷款融资的一个原因；第三，融资时间效率高。银行贷款的申请过程简单，所花的时间比发行股票和债券繁琐的申请、审批、发行程序要少的多，由于房地产的建设是一个连续的过程，所以，资金的需求在时间上没有过多的回旋余地，银行贷款融资在时间的快捷性上满足了许多房地产开发企业资金在时间上的要求；第四，银行贷款具有财务杠杆作用，利息在税前支付，具有抵税作用。
银行贷款的缺点主要是：还款压力大，而且贷款条件的审查很严格，对企业的经营状况、财务状况要求较高，对企业的信用要求较高。
2、合作开发
房地产开发企业的合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目，一般是双方先投资成立合资的项目公司，然后以项目公司为投资主体来进行房地产的开发，项目公司的利润有投资双方共同分享；开发商还可以通过转让土地使用权为条件寻求出资人，与他方共同投资，共享利润共担风险，合作开发房地产项目。房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好办法，对于缓解开发企业自身资金压力转移投资风险大有好处。合作开发是以牺牲部分项目开发利益为条件的，这一部分利益损失构成了合作开发融资的主要成本，其成本大小取决于双方谈判和合作的条件，因此，合作开发的成本较高，特别是项目开发后经营。
3、股权融资
主要包括直接吸收投资、发行股票两种形式
（1）直接吸收投资是指非股份制企业以协议等形式吸收国家、企业或个人等直接投入资金，形成企业资本金的一种融资方式。一般采取产权交易的方式，出让企业的部分股权来进行融资。采用这种方法融资的优点是可以增加自有资金的比例，缺点是会稀释股权，可能丧失对企业的控制权。
（2）发行股票融资
发行股票是股份制公司获取资本金的基本方式，普通股、优先股和认股权证是三种最常见的形式。房地产开发企业可以根据投资者对风险的承受能力和需要，发行各种不同的股票。普通股是股份有限公司发行的标准股票，是股份公司资金的首要来源，普通股的缺点是容易稀释原股东的股权。优先股的成本和风险介于普通股和债券之间，优先股的优先权利是股利分发优先且固定，求偿权优先。优先股没有投票权，除固定股利外也不享受追加收益。认股权证是附在新发行的证券上的一种权利证书。股份公司可利用这三种方式来筹集公司所需资金。
股票融资的有利之处：第一，通过上市和再融资，房地产开发企业可以获得大量持续发展的资本、使企业的资产规模迅速扩张；第二，房地产开发企业通过股票筹集的资本具有永久性，无到期日，无需归还，经营波动给企业带来的财务负担较小，而且还可以分散企业的风险；第三，股票融资可以降低企业的资产负债率，为债权人提供了保障，从而增强了公司的举债能力；第四，股票上市可以大大提高企业的知名度，使企业得到社会的认可，有利于提高企业的品牌价值。由于受到市场的监督，有利于改善企业经营管理和提高经营效率。
股票融资的缺点：第一，融资资本成本较高。首先，从投资者的角度讲，投资于普通股风险较高，相应地要求有较高的投资报酬率。其次，对于筹资公司来讲，普通股股利从税后利润中支付，不像债券利息那样作为费用从税前支付，因而不具抵税作用。此外，普通股的发行费用一般也高于其他证券；第二，以普通股筹资会增加新股东，这可能会分散公司的控制权；第三，新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的每股净收益，从而可能引发股价的下跌。
4、债券融资
债券融资是指企业为筹集房地产开发经营所需的资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券的持有人有权按照约定的期限取得利息、收回本金，但无权参与公司的管理。上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。我国目前的债券市场上为房地产开发筹资而发行的债券主要有两种，一种是房地产投资券；另一种是受益债券，主要投资于房地产和工商企业等项目。债券融资具有发行成本低、可以抵税、可以充分发挥财务杠杆作用、不稀释控股权等优点。缺点：（1）发行条件严格；（2）债券到期后，企业必须按照约定支付利息和本金给债权人，因此对企业的资产流动性要求较高，企业面临的支付风险也较大；（3）发行债券虽然不会稀释控制权，但会增加企业的资产负债率，从而增加债权人的风险，使企业债券融资的成本增加。
5、房地产投资基金
房地产投资基金是由基金公司向社会发行具有流通性质的收益凭证，所募集的资金专门投资于房地产股票、房地产债券或具体房地产项目。它可以将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化的经营和管理，资金规模大，投资分散，有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产的健康发展。
对于房地产开发企业而言，房地产投资基金具有如下优点：第一，房地产投资基金与债务融资相比，是股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，银行会依据房地产开发企业的信贷状况、项目风险和项目回报来调整贷款的金额和利率。房地产开发企业要按借款合同约定的时间还款，财务压力大，并且房地产开发企业也难以就那些短期内回报低微的项目向银行申请贷款。而采用房地产投资基金，房地产开发企业不会丧失对企业和项目的控制权和自主经营权；第二，房地产开发企业仍可持有部分房地产投资基金继续控制的资产，并通过房地产投资基金每年红利获得稳定的收入，也可以通过减持一部分房地产投资基金以应付日后的再融资需要。
房地产投资基金具有如下缺点：房地产投资基金的环节多、周期长、尤其缺少法律保障、良性的信用习惯和成熟的专业分工，使得实际运作上更加困难。
由于房地产投资基金在我国还属于新生事物，因此现有的法律、税收制度等其它方面对房地产投资基金的具体实施将形成障碍。为了促进我国房地产投资基金稳步、健康地发展，在借鉴国外房地产投资基金发展的过程中，必须结合目前我国房地产业和信托业发展的现状，解决好面临的现实问题。
参考文献：
［1］王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析.中国房地产信息，2006年第12期。
［2］张正宜.浅析我国目前房地产融资现状.商业现代化，2006年3月中旬刊总第461期。
［3］孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整.金融论坛，2005年第11期。
［4］王景香.房地产企业融资方式研究.沿海企业与科技，2006年第2期总第72期。
关键词：房地产开发企业；融资方式
一、房地产开发企业融资的特点
与一般企业相比，房地产开发企业融资具有以下特点：
1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖度高
房地产业是资本密集型行业，开发房地产动辄数亿，甚至几十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后发展趋势看，传统的融资方式已经不能满足房地产开发企业的需要，拓宽融资渠道已成为必然的选择方向。
2、面临较大的经济风险和财务风险
房地产业与宏观经济关联度强，行业波动非常明显。在我国，对房地产的促进或抑制是由政府宏观调控的，因此房地产开发企业的经济风险很高。我国金融体系不发达，金融结构单一，再加上房地产开发企业项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，必须要求企业进行负债融资，故我国房地产开发企业的负债率非常高，财务风险很大。
3、土地和房产抵押是重要条件
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺资源，随着经济的发展，对土地需求的不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。
二、房地产开发企业融资现状分析
1、融资方式单一，开发资金仍以银行贷款为主，直接融资比重较小
在中国现有的金融体制下，房地产开发、消费都离不开银行的支持。房地产贷款在我国主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成后计划内土地开发和商品房建设需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
2、股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小
我国资本市场刚刚起步，在结构方面还存在着问题，从宏观结构看，我国资本市场是单一品种主导的市场，股票与债券的比例失衡，发达国家成熟市场债券融资是股票的3-10倍。从世界各国特别是发达国家来看，企业债券一直是证券市场的重要组成部分，并且其无论是在规模上还是在增长速度上都远远超过股票市场。因此，积极发展房地产企业债券市场有着极大的潜力。
3、房地产开发企业自有资金严重不足，普遍负债率较高
根据国家统计局2006年12月2日发布的经济普查数据显示，2005年我国房地产开发企业的资产负债率为72.7%，比上年下降了1.4个百分点，2004年这一数据为74.1％，并且房地产开发企业资本金的投入普遍小于总投资的20％，距离政策要求的35％的自有资金比例相差甚远。根据融资次序理论，为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金：即在初始阶段就有外源融资渠道可选择，企业往往也会优先选用债务融资。许多房地产企业因为不愿意与他人分享高额利润而放弃了股权融资方式，这是自有资金不足的根本原因。
4、法律法规不健全，影响融资渠道拓
相关政策、法规不完善，有关房地产金融方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一直性与协调性，操作困难，直接影响房地产开发企业融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境。
三、房地产开发企业融资方式比较分析
（一）内源融资
内源融资即房地产开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内源融资主要包括股东出资、自我积累和预收的的定金或购房款。企业可以通过少分配利润或少发现金股利，保存更多的留存收益补充自有资金已满足企业的资金需求，促进企业的发展，如果企业能将留存收益投资于报酬的更高的项目，将会给投资者带来更多的好处。对房地产开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹措到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。内源融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，无需归还，无财务支付风险，且最大限度保证企业控制权。因此，内部融资成本远低于外部融资，是首选的融资方式。
（二）外源融资
企业外源融资即来源于企业外部的融资，通常所说的企业融资一般指外源融资。外源融资按照资金是否直接从资金持有者手中到达资金需求者手中，可分为直接融资和间接融资。常用的外源融资形式有：银行贷款、合作开发、股权融资、债券融资、房地产投资基金等。
1、银行贷款
银行贷款是指企业向银行支付利息取得资金使用权的融资方式，是企业筹资的一条主要渠道，房地产贷款的方式基本有三种，一种是信用贷款，就是银行凭借企业或个人的信誉即可向其发放贷款。二是担保贷款，银行凭借第三方的担保向借款人发放贷款。三是抵押贷款，指银行向企业或个人发放贷款时，需要将其房地产或其它抵押物向银行抵押，作为偿还的保证。
银行贷款的优点主要是：第一，银行贷款种类和数量多，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度快，时间短；第二，银行贷款的成本主要是利息支出，而且中间成本比发行股票和公司债券低的多，因此，银行贷款是成本相对较低的一种外源融资方式，这也是房地产开发企业倾向于银行贷款融资的一个原因；第三，融资时间效率高。银行贷款的申请过程简单，所花的时间比发行股票和债券繁琐的申请、审批、发行程序要少的多，由于房地产的建设是一个连续的过程，所以，资金的需求在时间上没有过多的回旋余地，银行贷款融资在时间的快捷性上满足了许多房地产开发企业资金在时间上的要求；第四，银行贷款具有财务杠杆作用，利息在税前支付，具有抵税作用。
银行贷款的缺点主要是：还款压力大，而且贷款条件的审查很严格，对企业的经营状况、财务状况要求较高，对企业的信用要求较高。
2、合作开发
房地产开发企业的合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目，一般是双方先投资成立合资的项目公司，然后以项目公司为投资主体来进行房地产的开发，项目公司的利润有投资双方共同分享；开发商还可以通过转让土地使用权为条件寻求出资人，与他方共同投资，共享利润共担风险，合作开发房地产项目。房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好办法，对于缓解开发企业自身资金压力转移投资风险大有好处。合作开发是以牺牲部分项目开发利益为条件的，这一部分利益损失构成了合作开发融资的主要成本，其成本大小取决于双方谈判和合作的条件，因此，合作开发的成本较高，特别是项目开发后经营。
3、股权融资
主要包括直接吸收投资、发行股票两种形式
（1）直接吸收投资是指非股份制企业以协议等形式吸收国家、企业或个人等直接投入资金，形成企业资本金的一种融资方式。一般采取产权交易的方式，出让企业的部分股权来进行融资。采用这种方法融资的优点是可以增加自有资金的比例，缺点是会稀释股权，可能丧失对企业的控制权。
（2）发行股票融资
发行股票是股份制公司获取资本金的基本方式，普通股、优先股和认股权证是三种最常见的形式。房地产开发企业可以根据投资者对风险的承受能力和需要，发行各种不同的股票。普通股是股份有限公司发行的标准股票，是股份公司资金的首要来源，普通股的缺点是容易稀释原股东的股权。优先股的成本和风险介于普通股和债券之间，优先股的优先权利是股利分发优先且固定，求偿权优先。优先股没有投票权，除固定股利外也不享受追加收益。认股权证是附在新发行的证券上的一种权利证书。股份公司可利用这三种方式来筹集公司所需资金。
股票融资的有利之处：第一，通过上市和再融资，房地产开发企业可以获得大量持续发展的资本、使企业的资产规模迅速扩张；第二，房地产开发企业通过股票筹集的资本具有永久性，无到期日，无需归还，经营波动给企业带来的财务负担较小，而且还可以分散企业的风险；第三，股票融资可以降低企业的资产负债率，为债权人提供了保障，从而增强了公司的举债能力；第四，股票上市可以大大提高企业的知名度，使企业得到社会的认可，有利于提高企业的品牌价值。由于受到市场的监督，有利于改善企业经营管理和提高经营效率。
股票融资的缺点：第一，融资资本成本较高。首先，从投资者的角度讲，投资于普通股风险较高，相应地要求有较高的投资报酬率。其次，对于筹资公司来讲，普通股股利从税后利润中支付，不像债券利息那样作为费用从税前支付，因而不具抵税作用。此外，普通股的发行费用一般也高于其他证券；第二，以普通股筹资会增加新股东，这可能会分散公司的控制权；第三，新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的每股净收益，从而可能引发股价的下跌。
4、债券融资
债券融资是指企业为筹集房地产开发经营所需的资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券的持有人有权按照约定的期限取得利息、收回本金，但无权参与公司的管理。上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。我国目前的债券市场上为房地产开发筹资而发行的债券主要有两种，一种是房地产投资券；另一种是受益债券，主要投资于房地产和工商企业等项目。债券融资具有发行成本低、可以抵税、可以充分发挥财务杠杆作用、不稀释控股权等优点。缺点：（1）发行条件严格；（2）债券到期后，企业必须按照约定支付利息和本金给债权人，因此对企业的资产流动性要求较高，企业面临的支付风险也较大；（3）发行债券虽然不会稀释控制权，但会增加企业的资产负债率，从而增加债权人的风险，使企业债券融资的成本增加。
5、房地产投资基金
房地产投资基金是由基金公司向社会发行具有流通性质的收益凭证，所募集的资金专门投资于房地产股票、房地产债券或具体房地产项目。它可以将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化的经营和管理，资金规模大，投资分散，有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产的健康发展。
对于房地产开发企业而言，房地产投资基金具有如下优点：第一，房地产投资基金与债务融资相比，是股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，银行会依据房地产开发企业的信贷状况、项目风险和项目回报来调整贷款的金额和利率。房地产开发企业要按借款合同约定的时间还款，财务压力大，并且房地产开发企业也难以就那些短期内回报低微的项目向银行申请贷款。而采用房地产投资基金，房地产开发企业不会丧失对企业和项目的控制权和自主经营权；第二，房地产开发企业仍可持有部分房地产投资基金继续控制的资产，并通过房地产投资基金每年红利获得稳定的收入，也可以通过减持一部分房地产投资基金以应付日后的再融资需要。
房地产投资基金具有如下缺点：房地产投资基金的环节多、周期长、尤其缺少法律保障、良性的信用习惯和成熟的专业分工，使得实际运作上更加困难。
由于房地产投资基金在我国还属于新生事物，因此现有的法律、税收制度等其它方面对房地产投资基金的具体实施将形成障碍。为了促进我国房地产投资基金稳步、健康地发展，在借鉴国外房地产投资基金发展的过程中，必须结合目前我国房地产业和信托业发展的现状，解决好面临的现实问题。
参考文献：
［1］王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析.中国房地产信息，2006年第12期。
［2］张正宜.浅析我国目前房地产融资现状.商业现代化，2006年3月中旬刊总第461期。
［3］孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整.金融论坛，2005年第11期。
［4］王景香.房地产企业融资方式研究.沿海企业与科技，2006年第2期总第72期。