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在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程估价有着很强的特殊性和复杂性。本文在界定在建工程抵押内涵的基础上，重点探讨在建工程抵押估价的中应注意的几个问题。
一、 在建工程抵押的含义
(一） 在建工程的含义在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。所以在建工程最重要的特征就是其工程建设量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。在中国资产估价协会1996年5月颁布的《资产估价规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
因此在建工程，其涵义有广义和狭义之分。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态，即房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建设完成后房地产主管机关颁发所有权证书为止所处的状态。不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
(二） 在建工程抵押的含义
按照建设部1997年5月颁布的第56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从上述定义可看出可以办理在建工程抵押贷款和登记的是前面表述的狭义的在建工程。对已完工至已竣工验收了的工程是不能进行在建工程抵押得，应督促其尽快完善产权后再进行产权抵押。但《城市房地产抵押管理办法》对于在建工程抵押的范围未做具体规定。
更重要的是在建工程的法定抵押权优先于约定抵押权。《中华人民共和国合同法》第286条规定:发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合同期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)从字面上将法定抵押权和约定抵押权区别开来。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，无论抵押权登记与否、成立的时间是否在法定优先权之前。
二、在建工程抵押的条件
在建工程的抵押是需要具备一定条件的，建设部《城市房地产抵押管理办法》对此有明确规定：
（一）关于在建工程的抵押目的。
建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。
（二）关于所有权合法
用于抵押的在建工程应具备“四证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》），表明在建工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
1、土地使用权合法性。
在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，对于抵押物范围包括整宗土地还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额，存在两种观点。有些地区将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，而上海市的做法是以整宗土地不可分割地作为抵押物。
笔者比较赞同上海市的做法，将整宗土地视为抵押物。这基于建筑物所有权人对土地使用权的共同共有理论。按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实际操作中得以体现，因此不具备实际意义。
在建工程的土地权属有两种性质、四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押估价价值内涵和被估价在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、在建项目经过审批手续合法。
用于抵押的在建项目必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批未取得建设规划工程规划许可证、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3、项目权属组成情况明确
对在建工程的抵押估价，还要查明委托估价的项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委托估价的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是该项目的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委托估价项目的抵押范围；若该在建工程是联建项目则要查明委托单位对委托估价项目拥有的权利部分是多少及具体位置。
4、销售状况明晰
有些委托估价的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼房。估价抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分的数量、具体位置；二是开发商已实际出售数量，即已出售套数、建筑面积、具体位置。估价时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的估价值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
（三）关于工程进度。
为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。
三、在建工程抵押估价中的注意点
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。 其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，。抵押估价的合法、谨慎原则要求我们对在建工程抵押估价中要注意一下几点：
（一）在建工程抵押权益的确认
在建工程是对整个建设项目而言的，它是一个整体，不能分割，其中的几套房或是几层楼，不能称之为在建工程，只能说是整个在建工程的一个组成部分。在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权。而且项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值，已完工部分不一定能够具备独立使用功能。所以在建工程抵押应是整个工程。
针对在建工程的权益相对确定这一特性，估价人员对资料收集更严密全面。在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度，与实际投资额不一致，造成在建形象工程权益的缺失。根据《合同法》的相关规定，承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。建设工程承包方权益的确定在《房地产抵押估价指导意见》第十七条有明确规定：“估价在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的書面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。
估价人员除收集一般的权属证明资料外，还应更重视对“施工方出具的工程款支付凭证(或者书面支付承诺函)”、“《房地产登记册》——房屋状况及产权人、土地状况及预告登记状况信息和房地产他项权利登记信息”等资料的收集，明晰法定优先受偿款项的金额。
（二）现场查勘资料收集要全面
在建工程存在种类多、差异性大、专业技术性强等特点，房地产估价师对建筑知识要有较全面的掌握。在抵押估价时还应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。在查勘时还要对不同类别建筑的结构构造、施工特点等状况要有比较全面的了解，采集估价对象房屋开间、进深、层高等对造价及可利用性有特殊影响的数据，并结合相关图纸，对估价对象的坐落、四至等情况进行再次核查，对工程施工节点做出判断
（三）估价中续建投资利润率的取值确定
在建工程估价常用的方法有两种：成本法和假设开发法。用成本法求取在建工程价值的方式是：
在建工程价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物（在建工程）建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
用假设开发法求在建工程价值的公式是：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
另外，还有一种形象进度法。具体做法是：首先用市场比较法求出该房地产假设在估价基准日开发完成的市场价值，再根据估价基准日该工程的形象进度确定一个百分比，两者相乘得出在建工程的价值。其实质是假设开发法的简化计算。
运用假设开发法求取在建工程价值的公式时，对续建投资利润的求取一般采用“续建成本×利润率”的做法，很多估价师经常采用法定利润率，有的甚至低于法定利润率。这种做法，笔者认为值得商榷。法定利润率通常较低，特别是房地产开发项目的实际利润率更是远远高于法定利润率，也就是说，由于低估了续建投资利润这一项，从而高估了在建工程价值。因此，在运用假设开发法公式计算的时候，一定要认真调查分析该项目的合理的利润水平，否则估价出的在建工程价值是不准确的。估价师通常认为采用假设开发法估价在建工程的价格偏高，其实很重要的一个原因就在于此。在建工程的价值高估会给银行带来极大的风险。
（四）正确理解销售税费的内涵
成本法和假设开发法计算在建工程价值的公式，一种方法是加上“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”；另一种方法是减去“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”。为什么对同一房地产的估价，两种方法的做法截然相反呢？究竟在建工程的价值里面是否包含“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”？这两个公式是否矛盾？对两个公式中的“管理费用”和“投资利息”比较好理解，它们其实不是同一概念，但是对“销售税费”是同一概念。在成本法的计算公式中，“销售税费”的概念虽然也是指销售开发完成后的房地产所需的各项税费，但它的开发完成程度并不是指房地产已经建成，而是开发至估价时在建工程的状况，也就是说这时的“销售税费”则是指房地产已经建销售时所需缴纳的税费。因此，有时候公式中虽是采用同一概念，但其内涵却并不一定相同，一定要认真分析。
（五）实际估价中对形象进度百分比的确定
房地产估价师应当对估价时点在建工程的形象进度判断引起足够的重视，并保持必要的谨慎。
在建工程中各类项目用途不同、结构就不同，工程造价差异很大；即使是同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况项目投资增大。而且建设工期长短差别较大，工期直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系。
实际上在建工程形象进度与实际投资额较难一致。在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。
很多估价师为了计算简便，经常采用形象进度法来估价在建工程的价值，甚至只是简单地说明工程已建至多少层，就大致估计出形象进度法计算在建工程的价值。形象进度法是假设开发法的简化计算，确定了工程的形象进度，确实很容易也很方便就可以求出在建工程的价值。但是要确定工程的形象进度，同样需要对整个工程的进展情况做出深入细致的分析，要了解工程的投入成本是否和工程的进度一致，投入成本占整个工程投入的比例。笔者在工作期间有幸接触了工程造价方面的“在建工程工程量鉴证报告”，使我一度存在的对在建工程抵押价格估价中工程形象进度难以把握的困惑得到释疑。房地产估价师在对该类房地产做出估价之前，可以和相关造价咨询单位进行合作或者要求建设方提供估价对象于估价时点的工程量鉴证报告，以确定真正的工程实际进度，明确工程量，并将其作为附件，使报告更加严密周全。
（六）充分把握抵押估价的谨慎原则，规避风险
成本法和假设开发法计算在建工程价值的公式，都没有考虑在建工程无法完工的风险。在建工程中存在着成本、工期、工程质量和资金情况等各种不可见的因素，这些不可预见的因素都会影响在建工程的价值。一旦在建工程无法完成，成为烂尾楼，将来处置以后，新接手的开发商需要投入的资金往往比现在估价预期的投入要多得多。如果完全不考虑这部分风险因素，将来可能会给银行造成损失。因此笔者认为应当更加关注房地产抵押价值未来下跌的风险，应在估价报告中对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以研究和充分说明，并对变现能力进行分析。或者建议银行降低贷款成数。
总之，在建工程抵押价格估价涉及行业广、涵盖范围大，我们只有加大对在建工程抵押估价的研究力度，及时学习和掌握新的经济发展脉络和各行业、学科的研究方向，适应金融环境变化的客观要求，做好在建工程抵押估价工作，让抵押估价为房地产业与金融业架起一座连接的桥梁，成为有效防范金融风险的屏障。
参考资料： 1、柴强主编《房地产估价理论与方法》
2、廖俊平 《房地产抵押估价分析》
3、杜建国《在建工程評估的特点和范围》
一、 在建工程抵押的含义
(一） 在建工程的含义在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。所以在建工程最重要的特征就是其工程建设量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。在中国资产估价协会1996年5月颁布的《资产估价规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
因此在建工程，其涵义有广义和狭义之分。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态，即房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建设完成后房地产主管机关颁发所有权证书为止所处的状态。不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
(二） 在建工程抵押的含义
按照建设部1997年5月颁布的第56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从上述定义可看出可以办理在建工程抵押贷款和登记的是前面表述的狭义的在建工程。对已完工至已竣工验收了的工程是不能进行在建工程抵押得，应督促其尽快完善产权后再进行产权抵押。但《城市房地产抵押管理办法》对于在建工程抵押的范围未做具体规定。
更重要的是在建工程的法定抵押权优先于约定抵押权。《中华人民共和国合同法》第286条规定:发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合同期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)从字面上将法定抵押权和约定抵押权区别开来。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，无论抵押权登记与否、成立的时间是否在法定优先权之前。
二、在建工程抵押的条件
在建工程的抵押是需要具备一定条件的，建设部《城市房地产抵押管理办法》对此有明确规定：
（一）关于在建工程的抵押目的。
建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。
（二）关于所有权合法
用于抵押的在建工程应具备“四证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》），表明在建工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
1、土地使用权合法性。
在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，对于抵押物范围包括整宗土地还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额，存在两种观点。有些地区将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，而上海市的做法是以整宗土地不可分割地作为抵押物。
笔者比较赞同上海市的做法，将整宗土地视为抵押物。这基于建筑物所有权人对土地使用权的共同共有理论。按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实际操作中得以体现，因此不具备实际意义。
在建工程的土地权属有两种性质、四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押估价价值内涵和被估价在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、在建项目经过审批手续合法。
用于抵押的在建项目必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批未取得建设规划工程规划许可证、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3、项目权属组成情况明确
对在建工程的抵押估价，还要查明委托估价的项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委托估价的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是该项目的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委托估价项目的抵押范围；若该在建工程是联建项目则要查明委托单位对委托估价项目拥有的权利部分是多少及具体位置。
4、销售状况明晰
有些委托估价的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼房。估价抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分的数量、具体位置；二是开发商已实际出售数量，即已出售套数、建筑面积、具体位置。估价时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的估价值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
（三）关于工程进度。
为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。
三、在建工程抵押估价中的注意点
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。 其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，。抵押估价的合法、谨慎原则要求我们对在建工程抵押估价中要注意一下几点：
（一）在建工程抵押权益的确认
在建工程是对整个建设项目而言的，它是一个整体，不能分割，其中的几套房或是几层楼，不能称之为在建工程，只能说是整个在建工程的一个组成部分。在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权。而且项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值，已完工部分不一定能够具备独立使用功能。所以在建工程抵押应是整个工程。
针对在建工程的权益相对确定这一特性，估价人员对资料收集更严密全面。在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度，与实际投资额不一致，造成在建形象工程权益的缺失。根据《合同法》的相关规定，承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。建设工程承包方权益的确定在《房地产抵押估价指导意见》第十七条有明确规定：“估价在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的書面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。
估价人员除收集一般的权属证明资料外，还应更重视对“施工方出具的工程款支付凭证(或者书面支付承诺函)”、“《房地产登记册》——房屋状况及产权人、土地状况及预告登记状况信息和房地产他项权利登记信息”等资料的收集，明晰法定优先受偿款项的金额。
（二）现场查勘资料收集要全面
在建工程存在种类多、差异性大、专业技术性强等特点，房地产估价师对建筑知识要有较全面的掌握。在抵押估价时还应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。在查勘时还要对不同类别建筑的结构构造、施工特点等状况要有比较全面的了解，采集估价对象房屋开间、进深、层高等对造价及可利用性有特殊影响的数据，并结合相关图纸，对估价对象的坐落、四至等情况进行再次核查，对工程施工节点做出判断
（三）估价中续建投资利润率的取值确定
在建工程估价常用的方法有两种：成本法和假设开发法。用成本法求取在建工程价值的方式是：
在建工程价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物（在建工程）建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
用假设开发法求在建工程价值的公式是：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
另外，还有一种形象进度法。具体做法是：首先用市场比较法求出该房地产假设在估价基准日开发完成的市场价值，再根据估价基准日该工程的形象进度确定一个百分比，两者相乘得出在建工程的价值。其实质是假设开发法的简化计算。
运用假设开发法求取在建工程价值的公式时，对续建投资利润的求取一般采用“续建成本×利润率”的做法，很多估价师经常采用法定利润率，有的甚至低于法定利润率。这种做法，笔者认为值得商榷。法定利润率通常较低，特别是房地产开发项目的实际利润率更是远远高于法定利润率，也就是说，由于低估了续建投资利润这一项，从而高估了在建工程价值。因此，在运用假设开发法公式计算的时候，一定要认真调查分析该项目的合理的利润水平，否则估价出的在建工程价值是不准确的。估价师通常认为采用假设开发法估价在建工程的价格偏高，其实很重要的一个原因就在于此。在建工程的价值高估会给银行带来极大的风险。
（四）正确理解销售税费的内涵
成本法和假设开发法计算在建工程价值的公式，一种方法是加上“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”；另一种方法是减去“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”。为什么对同一房地产的估价，两种方法的做法截然相反呢？究竟在建工程的价值里面是否包含“管理费用”、“投资利息”、“销售税费”？这两个公式是否矛盾？对两个公式中的“管理费用”和“投资利息”比较好理解，它们其实不是同一概念，但是对“销售税费”是同一概念。在成本法的计算公式中，“销售税费”的概念虽然也是指销售开发完成后的房地产所需的各项税费，但它的开发完成程度并不是指房地产已经建成，而是开发至估价时在建工程的状况，也就是说这时的“销售税费”则是指房地产已经建销售时所需缴纳的税费。因此，有时候公式中虽是采用同一概念，但其内涵却并不一定相同，一定要认真分析。
（五）实际估价中对形象进度百分比的确定
房地产估价师应当对估价时点在建工程的形象进度判断引起足够的重视，并保持必要的谨慎。
在建工程中各类项目用途不同、结构就不同，工程造价差异很大；即使是同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况项目投资增大。而且建设工期长短差别较大，工期直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系。
实际上在建工程形象进度与实际投资额较难一致。在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。
很多估价师为了计算简便，经常采用形象进度法来估价在建工程的价值，甚至只是简单地说明工程已建至多少层，就大致估计出形象进度法计算在建工程的价值。形象进度法是假设开发法的简化计算，确定了工程的形象进度，确实很容易也很方便就可以求出在建工程的价值。但是要确定工程的形象进度，同样需要对整个工程的进展情况做出深入细致的分析，要了解工程的投入成本是否和工程的进度一致，投入成本占整个工程投入的比例。笔者在工作期间有幸接触了工程造价方面的“在建工程工程量鉴证报告”，使我一度存在的对在建工程抵押价格估价中工程形象进度难以把握的困惑得到释疑。房地产估价师在对该类房地产做出估价之前，可以和相关造价咨询单位进行合作或者要求建设方提供估价对象于估价时点的工程量鉴证报告，以确定真正的工程实际进度，明确工程量，并将其作为附件，使报告更加严密周全。
（六）充分把握抵押估价的谨慎原则，规避风险
成本法和假设开发法计算在建工程价值的公式，都没有考虑在建工程无法完工的风险。在建工程中存在着成本、工期、工程质量和资金情况等各种不可见的因素，这些不可预见的因素都会影响在建工程的价值。一旦在建工程无法完成，成为烂尾楼，将来处置以后，新接手的开发商需要投入的资金往往比现在估价预期的投入要多得多。如果完全不考虑这部分风险因素，将来可能会给银行造成损失。因此笔者认为应当更加关注房地产抵押价值未来下跌的风险，应在估价报告中对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以研究和充分说明，并对变现能力进行分析。或者建议银行降低贷款成数。
总之，在建工程抵押价格估价涉及行业广、涵盖范围大，我们只有加大对在建工程抵押估价的研究力度，及时学习和掌握新的经济发展脉络和各行业、学科的研究方向，适应金融环境变化的客观要求，做好在建工程抵押估价工作，让抵押估价为房地产业与金融业架起一座连接的桥梁，成为有效防范金融风险的屏障。
参考资料： 1、柴强主编《房地产估价理论与方法》
2、廖俊平 《房地产抵押估价分析》
3、杜建国《在建工程評估的特点和范围》